某花园项目开发可行性分析报告

1、*花园项目开发可行性分析报告项目编号：*估字2006008号项目名称：*花园总造价：.09元 楼面造价：1352.07元/M2土地面积：22127M2 建筑面积：47597.1M2建筑密度：30% 容积率：3 绿化率：30%建设单位：*房地产开发有限责任公司项目负责人：*编制单位：*房地产开发有限责任公司编制负责人：* 编制审核人：编制人： 编制日期：2006-9-27目录 一、项目概况1 1、项目名称 2、开发地点 3、项目性质 4、项目规模 5、投资方式 6、项目建设单位 7、项目使用功能设置 8、项目的实施 二、编制说明1 三、*花园成本计算表3 四、*花园销售收入表6 五、*花园投资计

2、划表7 六、*花园金筹措计划表10 七、*花园土地拍卖多方案经济分析表11 八、*花园敏感性分析表14 九、*花园概率分布情况表20 十、*花园概率分析情况表21 一、项目概况 1、项目名称：*花园 2、开发地点：华阳南沿线 3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩） （2）住宅总套数：621套 （3）总建筑面积：47597.1 平方米 其中：单车库1197.1平方米 商业铺面2000平方米 住宅43200平方米 公建1200平方米 （4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.8

3、2元/平方米 5、投资方式：自筹资金 6、项目建设单位：*房地产开发有限责任公司 7、项目使用功能设置 （1）1、2、3号楼地层为商业铺面 （2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 （3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房 8、项目的实施 项目于2006年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。 二、编制说明 1、部分项目造价为概算数据。 2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。 三、*花园成本计算表 四、*花园销售收入表 五、*花园投资计划表 六、*花园资金筹措计划表 七、*花园土地拍卖多方案经济分析表 八、*花园敏感性分析表 九、*花园概率分布情况表 十、*

4、花园概率分析情况表*花园成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁补偿费00251.7818.63%1-1-1征地费（拍卖价）亩33.19244.0618.06%按实际发生1-1-1土地契税元、%37.320.55%1-1-1土地登记公证费笔119000190000.40.03%2.二、斟察、设计和前期费00.0480.765.98%2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.070.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米22127244254

5、0.930.07%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米120055660001.390.11%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米47597.18.880.6%按10元/平方米（建筑面积）2-3-2城市市政建设配套费（二级地段）平方米46397.145.543.873.25%按45元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理费元、379312.371.670.13%土建造价的32-6-1放线费点60326195600.410.04%放线点326元/点2-11-1招标费元、126437.460.560.05%按土建工程造价的1计算2-13-1监理费元、252874.911.110.09%

6、按土建工程造价的2计算2-14-1预结算审计费元、379312.371.670.13%按土建工程造价的3计算2-15-1消防配套费平方米46397.13.32.920.22%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同鉴证费元、126437.460.560.05%按土建工程造价的1计算2-17-1噪音费月501600800001.680.13%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、379312.371.670.13%按土建工程造价的3计算2-19-1避雷安装检测费支485526400.060.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米46

7、397.1146397.10.970.08%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米47597.110100.74%按建筑面积10元/平方米计算2-24-1工地管理费项105000500001.050.08%按5000元/项2-27-1建筑方案评审费平方米47597.10.29519.420.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米47597.1295194.220.15%按3元/平方米(建筑面积)3.三、建筑安装工程费00.5571.1342.25%3-1-1桩工程平方米46397.15048.743.61%按概算造价3-1-3土建工程平方米46397.1500

8、487.3936.05%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米47597.135.5352.59%按概算造价4.四、（小区）配套建设费00119.058.81%4-1-1道路工程平方米1000010021.011.56%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米5003103.260.25%按概算造价4-2-1围墙工程项12.10.16%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项118.911.4%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600608.320.62%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏50350175000.370.03%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦300075

9、047.273.5%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费（托儿所）平方米120060015.131.12%按概算造价4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60600360000.760.06%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60600360000.760.06%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.880.07%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.290.03%按概算造价ZJF直接费00.541022.7375.65%1.+2.+3.+4.共4项的和5.五、管理费00.683

10、4.452.55%5-1-1建设管理费（1.65%）元、%.541.65.7816.881.25%直接费的1.65%5-2-1销售管理费元、%1.917.581.3%6.六、税费00.31133.649.89%6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%5.5.4596.667.15%按出售房屋总价款的5.5%6-2-2带征所得税元、%1.5.8526.361.95%6-2-3印花税元、183653.391.760.13%销售额的16-5-1建筑面积测量费平方米47597.11.780915.071.70.13%6-4-3房屋竣工总登记费元、1760201.60.12%按评估价的16-5-1教育附

11、加费元、%1.555.550.42%按土建造价的1%计算7.七、利息00.86130.579.66%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%.545.85.86130.579.66%按直接费，年利率5.85%计算8.八、不可预见费00.730.682.27%8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%.543.730.682.27%JJF间接费00.55329.3424.36%5.+6.+7.+8.共4项的和ZZJ总造价00.091352.07100% 00000%*花园销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元

12、/16804320043200621621按建筑面积2商铺元/50002000200000按建筑面积3单车库元/9001197.11197.100按建筑面积4公共建筑元/012000000按建筑面积合计00000*花园投资计划表(略)*花园资金筹措计划表(略)*花园多方案经济分析表序号方案名称地价(万元/亩)土地费(万元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)投资利润率(%)备注1方案一20663.85833.3811.38%8365.342531.9643.40%2方案二25829.756034.0813.75%8365.342331.2638.63%3方案三30995

13、.76234.7815.97%8365.342130.5634.17%4方案四351161.656435.4818.05%8365.341929.8629.99%5方案五401327.66636.1720.01%8365.341729.1726.06%6方案六451493.556836.8721.85%8365.341528.4722.36%7方案七501659.57037.5723.58%8365.341327.7718.87%8方案八551825.457238.2725.22%8365.341127.0715.57%9方案九601991.47438.9726.77%8365.34926.3

14、712.45%10方案十652157.357639.6728.24%8365.34725.679.50%11方案十一702323.37840.3729.63%8365.34524.976.70%12方案十二752489.258041.0730.96%8365.34324.274.03%13方案十三802655.28241.7732.22%8365.34123.571.50%14方案十四852821.158442.4733.42%8365.34-77.13-0.91%15方案十五902987.18643.1734.56%8365.34-277.83-3.21%*花园敏感性分析表方案名称项目名称基

15、本数变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案一00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)2020202020202020202020土地费(万元)663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8项目成本(万元)5833.386416.725250.045250.046708.396708.394958.377000.067000.064666.77000.06销售收入(

16、万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)2531.962785.152278.773951.832911.75402.152152.173038.35110.482025.57-307.79投资利润率(%)43.443.443.475.2743.45.9943.443.41.5843.4-4.4销售利润率(%)30.2730.2730.2742.9530.275.6630.2730.271.5530.27-4.6方案二00000000000投资变化比例(%)01

17、0-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)2525252525252525252525土地费(万元)829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75项目成本(万元)6034.086637.495430.675430.676939.196939.195128.977240.97240.94827.267240.9销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110

18、.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)2331.262564.382098.143771.22680.95171.351981.572797.51-130.361865.01-548.63投资利润率(%)38.6338.6338.6469.4438.632.4738.6338.63-1.838.63-7.58销售利润率(%)27.8727.8727.8740.9827.872.4127.8727.87-1.8327.87-8.2方案三00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-10

19、1015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)3030303030303030303030土地费(万元)995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7项目成本(万元)6234.786858.265611.35611.3717071705299.567481.747481.744987.827481.74销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)2130.562343.611917

20、.513590.572450.14-59.461810.982556.67-371.21704.45-789.47投资利润率(%)34.1734.1734.1763.9934.17-0.8334.1734.17-4.9634.17-10.55销售利润率(%)25.4725.4725.4739.0225.47-0.8425.4725.47-5.2225.47-11.8方案四00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)3535353535353535353535

21、土地费(万元)1161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.65项目成本(万元)6435.487079.035791.935791.937400.87400.85470.167722.587722.585148.387722.58销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)1929.862122.841736.883409.942219.34-290.2

22、61640.382315.83-612.041543.89-1030.31投资利润率(%)29.9929.9929.9958.8729.99-3.9229.9929.99-7.9329.99-13.34销售利润率(%)23.0723.0723.0737.0623.07-4.0823.0723.07-8.6123.07-15.4方案五00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)4040404040404040404040土地费(万元)1327.61327.61

23、327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.6项目成本(万元)6636.177299.795972.555972.557631.67631.65640.747963.47963.45308.947963.4销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)1729.171902.081556.263229.321988.54-521.061469.82075.01-852.861383.33-1271.

24、13投资利润率(%)26.0626.0626.0654.0726.06-6.8326.0626.06-10.7126.06-15.96销售利润率(%)20.6720.6720.6735.0920.67-7.3320.6720.67-11.9920.67-18.99方案六00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)4545454545454545454545土地费(万元)1493.551493.551493.551493.551493.551493.55149

25、3.551493.551493.551493.551493.55项目成本(万元)6836.877520.566153.186153.187862.47862.45811.348204.248204.245469.58204.24销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)1528.471681.311375.633048.691757.74-751.861299.21834.17-1093.71222.77-1511.97投资利润率(%)22.3622.3

26、622.3649.5522.36-9.5622.3622.36-13.3322.36-18.43销售利润率(%)18.2718.2718.2733.1318.27-10.5718.2718.27-15.3818.27-22.59方案七00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)5050505050505050505050土地费(万元)1659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.5165

27、9.5项目成本(万元)7037.577741.336333.816333.818093.218093.215981.938445.088445.085630.068445.08销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)1327.771460.5411952868.061526.93-982.671128.611593.33-1334.541062.21-1752.81投资利润率(%)18.8718.8718.8745.2818.87-12.1418.87

28、18.87-15.818.87-20.76销售利润率(%)15.8715.8715.8731.1715.87-13.8215.8715.87-18.7715.87-26.19方案八00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)5555555555555555555555土地费(万元)1825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.45项目成本(万元)7238.

29、277962.16514.446514.448324.018324.016152.538685.928685.925790.628685.92销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)1127.071239.771014.372687.431296.13-1213.47958.011352.49-1575.38901.65-1993.65投资利润率(%)15.5715.5715.5741.2515.57-14.5815.5715.57-18.1415.5

30、7-22.95销售利润率(%)13.4713.4713.4729.2113.47-17.0713.4713.47-22.1613.47-29.79方案九00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)6060606060606060606060土地费(万元)1991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.4项目成本(万元)7438.978182.876695.076695.0785

31、54.828554.826323.128926.768926.765951.188926.76销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)926.371019833.742506.81065.32-1444.28787.421111.65-1816.22741.09-2234.49投资利润率(%)12.4512.4512.4537.4412.45-16.8812.4512.45-20.3512.45-25.03销售利润率(%)11.0711.0711.07

32、27.2411.07-20.3111.0711.07-25.5411.07-33.39方案十00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)6565656565656565656565土地费(万元)2157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.35项目成本(万元)7639.678403.646875.76875.78785.628785.626493.7291

33、67.69167.66111.749167.6销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)725.67798.23653.112326.17834.52-1675.08616.82870.81-2057.06580.53-2475.33投资利润率(%)9.59.59.533.839.5-19.079.59.5-22.449.5-27销售利润率(%)8.678.678.6725.288.67-23.568.678.67-28.938.67-36.99方案十一

34、00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)7070707070707070707070土地费(万元)2323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.3项目成本(万元)7840.378624.417056.337056.339016.439016.436664.319408.449408.446272.39408.44销售收入(万元)8365.349201.877528.819

35、201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)524.97577.46472.482145.54603.71-1905.89446.23629.97-2297.9419.97-2716.17投资利润率(%)6.76.76.730.416.7-21.146.76.7-24.426.7-28.87销售利润率(%)6.286.286.2823.326.28-26.86.286.28-32.326.28-40.59方案十二00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比

36、例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)7575757575757575757575土地费(万元)2489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.25项目成本(万元)8041.078845.187236.967236.969247.239247.236834.919649.289649.286432.869649.28销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.

37、546692.276692.27利润(万元)324.27356.69291.851964.91372.91-2136.69275.63389.13-2538.74259.41-2957.01投资利润率(%)4.034.034.0327.154.03-23.114.034.03-26.314.03-30.64销售利润率(%)3.883.883.8821.353.88-30.053.883.88-35.73.88-44.19方案十三00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地

38、价(万元/亩)8080808080808080808080土地费(万元)2655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.2项目成本(万元)8241.779065.957417.597417.599478.049478.047005.59890.129890.126593.429890.12销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万元)123.57135.92111.221784

39、.28142.1-2367.5105.04148.29-2779.5898.85-3197.85投资利润率(%)1.51.51.524.051.5-24.981.51.5-28.11.5-32.33销售利润率(%)1.481.481.4819.391.48-33.31.481.48-39.091.48-47.78方案十四00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)8585858585858585858585土地费(万元)2821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.15项目成本(万元)8442.479286.727598.227598.229708.849708.847176.110130.9610130.966753.9810130.96销售收入(万元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利润(万