山水林语市场研究和营销策划提纲

1、引言公司在平坦垴村取得的房地产开发地块，位于北山公园西侧，环境优雅，紧靠未来连接阳泉城区郊区的主干道保晋路，交通便利，发展潜力大，此处又规划有北山公园西门，是不可多得的风水宝地。兼之阳泉市城区、开发区地块开发基本结束，已无大型可用之地，此地块愈发显得弥足珍贵。不过，难逢的机遇背后也藏有不可小觑的隐患。此区现为一片蛮荒之地，配套缺失，客户对此区域认可度低，即便开发之后，要形成气候，也需三五年的时间，这对于该项目的开发资金回笼构成威胁，同时，阳泉房地产市场现有多个楼盘入市，品质优秀，竞争力强，对本项目的销售构成较大的竞争压力。孙子兵法中讲：知彼知己，百战不殆。要取得这场销售大战的胜利，首先必须摸清

2、竞争项目的优劣势，然后制定针对性的营销策略，扬长避短，逐个击破。下面便是对阳泉市目前入市具有较大竞争力的地产项目的详细分析。第一部分 项目区位及竞争楼盘分析关于决定房地产价值最重要的考量因素，香港地产巨头李嘉诚有一个著名论断：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”一句话道出了房地产价值的真谛，一直以来被房地产业界奉为金科玉律。方便对阳泉房地产市场的“地段”进行分析，参照行政区划，依据地理位置、商业贸易等把阳泉市分成以下11个区：开发区东区、北山区、泉中区、北大街区、滨河区、五渡区、矿区、上站区、下站区、南山区、义井区。具体划分如下图：北山山水林语住宅小区项目位于北山区

3、中心，北山区南部紧靠阳泉新兴商业中心阳泉新天地，生活配套齐全，区内又有开发区最大的景观项目北山公园，环境优雅，宜居性强，又有“三城同创”的政策支持，连接阳泉市区和郊区的南北主干道保晋路今年国庆通车，发展潜力巨大，山水林语住宅小区项目区位优势明显。目前阳泉房地产市场有多个高品质的住宅项目在售或即将入市，都具有各自的区位优势，“知彼知己，百战不殆”，下面是对划分的11个区的具体分析。位置：开发区东区位于阳泉市区东北部，开发区东段，西起宁波路，东至平安路，南起新泉北路，北至李白路。宜居指数：具体分析宜居条件城市交通（满分21）商业服务（满分21）教育文化（满分20）医疗卫生（满分20）城市环境（满分

4、18）宜居分析优势区内有“四纵四横”，“四纵”：宁波路、虹桥路、香港路、青岛路；“四横”：新泉北路、大连东路、天津路、烟台路。道路宽畅，规划合理，街道卫生。区内有16、24、25、33等四路公交线路，出行方便。本区紧邻阳泉新兴商业中心阳泉新天地，区内临街商铺兴旺，聚集了酒店、商务会馆、超市、美容美发、足疗休闲、ktv等等众多商业服务，比较大型的有中和园炖品店、王朝海鲜大酒店、中国城ktv、长江商务会馆、远东家私城等。区内还有一大型农贸市场康达农贸市场。北临太原理工大学，中有阳泉十中，还有康达幼儿园、东方幼儿园。药店、诊所较多，比较大型的医院有开发区康达医院。街道比较卫生，清理及时。规划合理，地

5、处开发区，楼宇较新，街区美观，绿化率较高，西邻北山公园，中有桐语园。不足公交车班次少，等待时间较长，距离市中心有点远。没有大型购物商场。缺少较好小学、初高中。缺少大型医院。该区东部仍在建设，尚需改善。得分2020191817总分94地块分析开发区东区地块基本规划完毕，中心地段、靠北山、靠阳泉新天地地段已经全部建设完毕或是正在建设之中，意大利花园地块最靠近阳泉新天地，已经建成大半，已在销售之中，对北山公园小区具有较大竞争力。其余地块已是边缘地段，如正在建设当中的祥禾花园2期地块、五龙佳苑8#楼地块等，都地处边缘，距离市中心、购物中心较远。可以继续开发的只剩下颐康二区、景林花园东部地块和酝酿中的康

6、达一期改造工程，颐康二区、景林花园东部地块地处市区东端，属于边缘地带，对山水林语小区构成的销售压力不大。康达一期改造工程仍是一个未知数，威胁较小。宏苑怡居位置也稍显偏僻，竞争力一般。悦沁家园地处开发区中心，生活配套齐全，而且也是定位高端，竞争力较强。由此可以看出，开发区东区环境优越，规划合理，发展潜力大，在售的意大利花园、宏苑怡居和即将上市的祥禾花园2期、悦沁家园都具有较强的竞争力。小区统计一般小区书香门第、五龙佳苑、燕竹公寓、鑫裕名都、颐康二区、颐康三区、晨曦园、祥禾花园、同城苑、宏苑一区、宏苑二区、世纪宏苑、宏苑怡居品质小区宏苑一区、意大利花园、德惠小区。在售楼盘及马上开售楼盘意大利花园、

7、书香门第12#13#楼、五龙佳苑b区8#楼、宏苑怡居、祥禾花园2期（明年中旬开售）、悦沁家园（预计6月底）在售楼盘及马上开售楼盘分析意大利花园 户型及销售情况14#楼销售情况面积（）13714785100106所有套数总层数套占比例25%23%12%27%13%开售时间已售545125312008.9占销售比例16%13%16%39%16%完成率33%29%71%75%63%52%19#楼销售情况面积（有套数总层数套数1428217707所占比例20%40%30%10%开售时间已售614102322008.9占销售比例19%44%31%6%完成率43