本科生大学设计(设计)格式

1、鶯I刑/穿 继续教育学院 2012届本科毕业生论文 标题浅析我国房地产金融风险及其防范 年级：2009级 专业：会计学 类别：业余 姓名：邵蓉 诚信责任书 本人郑重声明：本人所呈交地毕业论文（设计） ,是在导师地指 导下独立进行研究所取得地成果 .毕业论文（设计）中凡引用他人已 经发表或未发表地成果、数据、观点等 ,均已明确注明出处 .除文中已 经注明引用地内容外 ,不包含任何其他个人或集体已经发表或在网上 发表地论文 . 特此声明 . 论文作者签名： 日 期： 中文摘要1 第一章我国房地产金融概述2 1.1房地产金融概念2 1.2我国房地产全面发展状况5 第二章我国房地产金融风险地成因分析6

2、 2.1房地产开发融资地风险6 2.1.1房地产业融资结构不合理6 2.1.2相关政策,法律不健全6 2.1.3银行与开发商信息部对称7 2.2我国房地产发展现状分析7 2.2.1是发展时期短，起步快 2.2.2是融资渠道单一 2.2.3是融资比例较高 2.3个人房地业投资风险分析9 2.3.1流动性风险 2.3.2购买力变化地风险 2.3.3市场不充分性风险 2.3.4房产落后风险 2.3.5环境风险 第三章对策建议11 11 3.1借鉴国际经验，建立多元化地房地产金融市场体系 3.2鼓励金融创新,促进房地产市场稳定发展12 3.3严格市场纪律，有效防控房地产金融市场地信息失灵 参考文献14

3、 浅析我国房地产金融风险及防范 摘要： 众所周知 , 由于受美国房价地持续下跌 , 房贷违约率地上升地 影响, 美国次贷危机浮出水面 . 在随后地时间里 ,次贷风险全面暴露 , 住房抵押贷款公司濒临破产 , 对冲基金被迫清盘 , 投资银行宣布亏损 , 商业银行和保险机构也遭受了重大损失 . 次贷引发地信用风险最终演 变成一场全球性金融危机 .由此引起地金融风波共振之余 , 让人们更 应该反思中国地房地产金融风险 . 在积极发展房地产和金融市场地同 时,理性而审慎地对待发展过程中积累地风险 , 加强风险防范意识 , 提 高风险管理能力 , 以保证我国房地产和金融市场地稳定健康发展 . 本 文在分

4、析我国房地产金融风险地基础上提出强化功能监管、建立房 地产风险预警体系等具体措施 . 关键字： 房地产金融 风险 防范 我国以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机 , 在国家一系列 鼓励住房消费政策地推动下 , 我国地房地产投资持续保持较快地增长 速度, 居民住房消费得到有效启动 , 呈现供求两旺地发展势头房地产 市场地活跃 , 对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长 做出了重要贡献 , 但是, 局部地区和部分中心城市出现了房地产投资 增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快 高级写字楼出现过热现象等问题 , 我国金融机构房地产金融业务地风 险也日渐增加 . 一、我

5、国房地产金融发展概述 随着我国城市化进程地加快 , 房地产业也随之发展迅速 . 但由于 房地产业本身具有很多特性 , 所以在经营中会遇到很多各种各样地风 险. 房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业地稳定发展 而且当前房地产业己成为国民经济地支柱产业 , 对整个金融业和国民 经济地稳定和发展也至关重要 . 房地产金融 , 指以房地产业为特定对象 , 围绕房地产地开发建设 经营和消费地再生产过程而展开地各种金融活动从服务对象上划分 , 它包括为房地产业地房地产开发建设交易经营等活动服务地“房地 产业金融”和为居民地住宅建造购买维修装饰消费等活动服务地 “住宅金融”两个主要部分。从服务内容

6、上划分 , 它包括房地产资金 融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务 , 其中又以房 地产资金融通业务为主 . （一）房地产金融概念 房地产金融有广义和狭义之分 ,广义地房地产金融 , 是与房地产 活动有关地一切金融活动 . 狭义地房地产金融表现为一些具体地金融 形式,如对房地产银行发行债券 ,成立住房储蓄机构 , 安排房地产企业 和基金上市 , 成立按揭类地证券公司 ,抵押贷款证券化等等 .一种看法 认为,房地产金融最简单地含义就是房地产资金地融通 , 其实, 房地产 资金地融通不等于房地产金融 , 融资是房地产金融地一个主要方面 , 它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债

7、券融资和运用 信托方式融资等 . 房地产金融除了融资功能还有许多其他地金融功能 如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等 . 我国目前 地房地产金融现状 , 还没有形成真正意义上地房地产金融 . 房地产金融包括政策性地房地产金融和商业性地房地产金融. 政 策性房地产金融主要是房改金融 , 它是与住房制度改革有关地一系列 金融活动 . 广义地房地产是土地与房屋地合称 , 因而房地产金融也可 以进一步分为房产金融和地产金融 . 房产金融： 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中地各种资 金融通活动 . 严格地说它不同于住房金融 .住房金融是以住房作为信 用地保证 ,获取资金地融通

8、 , 如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷 款、住房储蓄等来融通住房资金 , 主要是在住房消费过程中地融资活 动. 可见, 住房金融只是房产金融地一部分 ,而不是全部 .除住房金融 地内容外 , 房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品地生 产与流通中地资金融通 . 地产金融： 地产金融又称土地金融 , 指围绕土地地有偿使用而产生地融资活 动.具体来说 ,又可分解为市地金融、农地金融 .市地金融是指围绕城 市土地地开发、建设、经营所展开地资金融通活动 , 包括市地获得金 融、市地改良金融、市地转让与经营金融 . 农地金融是围绕农地地开 发、生产、经营而展开地资金融通活动 ,在国外又称农业金

9、融 , 主要 包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融 .两者相比 ,前者 地货币化程度和贷款利率都较高 ,贷出地资金回收容易 ,偿还期限短 , 并且分期偿还地情况较多出现；后者则通常与各国地土地政策相配 合 , 在政府地扶持下 , 不以盈利为目地 , 发放贷款地期限较长 , 一般多 达几年、十几年 ,甚至几十年 .在我国,农业金融又有广义与狭义之分 广义地农业金融又称农村金融 , 包括农村领域内一切与生产经营相关 地吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等 金融活动；狭义地农业金融即是指农地经营金融 , 是与农业生产活动 有关地资金融通 . （二）房地产金融发展形式 近几

10、年 , 在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金 融等政策地综合作用下 , 住宅与房地产业继续保持良好地发展态势 . 不仅有效地调动了住宅建设投资地积极性 , 进一步启动了个人住宅消 费, 改善了居民地居住条件 , 还对带动相关产业发展、拉动经济增长 起到了重要地作用 . 一）房地产开发继续保持较强劲地发展势头 今年 1-9 月, 全国房地产开发完成投资 3759亿元, 比去年同期增 长 31.4%.其中, 商品住宅完成投资占 69.3%,同比增长 31.8%. 分析房地产开发以上数据 , 我们认为：投资持续增长主要源于商 品房销售额和销售面积地增长给开发商带来地信心 . 新开工面积持

11、续 增长, 表明开发商对市场前景继续看好 .定金和预收款在房地产开发 资金中比例地提高 , 标明商品房预售还占相当地份额 , 市场仍有较大 潜力. 商品住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全线攀升 , 说明在 住宅市场地带动下 , 房地产市场全面启动 .销售面积大于同期竣工面 积, 说明市场除了可有效地吸纳近期上市地商品住宅外,还能消化一 部分以前积压下来地空置房 , 商品住宅地空置面积已经出现负增长 . （二）住房二级市场和租赁市场地发展 , 进一步活跃了房地产市 场 近两年, 一些家庭将已购公房出租 ,抵押贷款买新房 , 将租金收入 归还银行贷款 .出租住房有了合理回报 , 为居民和社会投资

12、开辟了新 地渠道 , 吸引了部分储蓄和社会散资分流到住房市场 , 从而带动住宅 投资地持续增长 , 活跃了房地产市场 . （三）住宅分配货币化工作地推进 , 促进了居民住宅消费 35 个大中城市已有 33 个出台了住房分配货币化方案 . 不少房 价收入比在 4 倍以上地城市 , 已陆续开始发放住房补贴 . 住房分配货 币化方案地实施 ,提高了职工买房地支付能力 , 促进了居民住房消费 , 带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场 , 促进了市场地繁荣和 相关产业地发展 . （四）住房金融地发展 , 不仅促进了住房消费地增长 ,而且改善 了信贷资产地质量 近年来, 随着住房消费地启动 ,个人住房

13、贷款迅速增长 . 截止到今年 月底,商业银行个人住房贷款余额已经达到 4454 亿元, 相当于 1997 年底地 23 倍. 今年 1-6 月, 商业银行发放自营性个人住房贷款 1137.89 亿元,仅工商银行新增个人住房贷款 382 亿元, 比去年同期 增长 76%.住房金融地发展 ,极大地提高了居民购房地支付能力 , 成为 居民提前实现住房消费地重要手段 . 从统计数据看 , 个人住房贷款地 不良率不到 0.5%,远远低于其他品种贷款地不良率 . 个人住房贷款地 发展, 对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要地作用 . （五）住宅消费地增长 , 增加了政府税收收入 近几年来,国家两次调整

14、了住房消费税收政策 ,降低了税率 ,促进 了房地产市场地繁荣 ,带动了税收地增长 . 仅以交易契税为例 ,天津市 1998 年房地产交易契税收入仅 1600 万元 ,1999 年上升为 1.3 亿 元,2000 年达 2.7 亿元. 住宅消费地增长 ,增加了政府税收收入 . （六）住宅市场地逐步规范 , 进一步调动了居民买房地积极性 去年以来 , 建设部会同有关部门 , 采取了一系列措施整顿规范房 地产市场 . 一是发布了新地房地产开发企业资质管理规定 , 并对 所有从事房地产开发地企业进行清理换证 , 依法淘汰了一大批实力 弱、信誉差、经营不规范地企业 , 规范了销售主体行为；二是会同国 家

15、工商行政管理局发布了商品房买卖合同示范文本；三是发布 了商品房销售管理办法 , 规范了开发商地销售行为；四是发布了 简化房地产交易与房屋权属登记程序地指导意见 . 这一系列政策 地实施, 保护了消费者合法权益 ,在社会上引起了较大反响 ,受到广大 消费者地欢迎 . 二、我国房地产金融风险构成地成因分析 （一）房地产开发融资地风险 风险是一种造成损失地可能性 .融资风险也称为财务风险 , 是指 开发商因使用债务而承担地风险 . 具体表现为：一是由于使用债务而 可能导致所有权主体地利益遭受损失；二是开发商到期不能还本付 息,须由普通股或资本金抵债 . 从上述分析可以看出 , 融资风险归根到 底是由

16、于到期无法偿还融资债务而引起地 , 这是与融资成本密切相关 地, 任何影响融资成本地因素都可能造成融资风险 . 1. 房地产业融资结构不合理 . 近几年,由于利润地诱惑吸引了众 多企业涉足房地产市场 , 但真正能达到上市融资标准地企业数量很少 大多数企业融资地主要渠道是银行贷款 . 全国房地产银行贷款依赖水 平在 50%左右, 而部分大型城市开发商对银行信贷资金地依赖程度已 高于 80%.银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节地风险 一旦房地产市场中某一环节出现问题 , 风险会向银行传递 , 带来逾期 贷款和呆滞资金 . 2. 相关政策、法律不健全 . 一个地区地房地产市场繁荣与否取决

17、于国家和地区出台地政策能否刺激房地产地发展 . 但目前出现了一种 比较极端地倾向：一些地区片面追求 GDP增长,强调房地产业对经济 增长地推动作用 , 这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依 赖. 而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时, 现行地以虚拟房地产作为抵押物地做法会给银行带来更大风险 . 3. 银行与开发商信息不对称 . 在信息源地占有上 , 开发商与银行 相比具有优势 . 由于银行客户行业地广泛性和离信息源头比较远等原 因, 银行对开发商地信息只能通过间接途径了解 . 而开发企业不仅直 接掌握自身地全部信息也深知房地产开发地风险 , 但是由于房地产高 收益率地

18、特点和我国信用制度不健全等原因 , 容易产生房地产开发企 业“空手套白狼”向银行借款 . 如果开发工程成功 , 开发商可以以小 博大、牟取暴利；如果开发工程失败 , 银行则要承担亏损地大头 . （二）我国房地产金融发展现状分析 我国房地产金融政策经历了从开始到调整 地不断完善地过 程.1998 年以来人民银行根据宏观经济地变化 , 及时调整了房地产信 贷政策 . 允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人 住房贷款业务 , 支持普通住房建设 , 对新开工地普通住房工程 , 只要开 发商自有资金达到 30%,商业银行均可发放住房建设贷款 . 由此开始 , 我国房地产业进入高速发展时期

19、, 有数据表明 , 至 2010 年末, 银行业 向房地产开发商地贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行 总贷款地 15%左右, 大商业银行更是达到 30%地比例, 而在某些县级市 这个比例更高 . 房地产地价格也是一路上涨 . 开发商和银行都从中得 到很高地利润 . 总结我国房地产金融地发展过程 , 可以看出我国房地 产金融地发展具有以下几个特点：一是发展时期短 , 起步快. 二是融资渠道单一 . 三是融资比例较高 , 是我国房地产金融地又一个 明显特征 . 三、个人房地业投资风险分析 （一）、流动性风险 由于房地产是真正意义上地不动产 , 所以投资于房地产地资金流 动性差、变现性差 .

20、 （二）、购买力变化地风险 由于房地产投资周期较长 ,占用资金较多 ,因此投资于房地产 ,还 需承担因经济周期性变动带来地购买力下降地风险 . 当社会经济处于 滑坡阶段,经济萧条, 通货膨胀,这时房地产本身不会因为通货膨胀而 贬值,相反, 投资于房地产地资金还能够起到保值作用 .但由于通货膨 胀地影响 ,同样数量地货币所能购到地商品数量可能已远不如通货膨 胀之前,无形之中, 使得人们地购买力水平下降 .这样,即使房地产本 身能保值,但由于人们降低了对它地消费水平 , 也会导致房地产投资 者遭受到一定地损失 .除了通货膨胀引起地风险外 , 由于个人投资者 一般是通过抵押贷款地方式购置物业地 ,还

21、会存在支付力风险 , 一旦 出现支付不能地情况 , 投资者地损失是比较大地 . （三）、市场不充分性风险 房地产市场是一种不充分市场 , 它与完全自由竞争市场所应具备 地四个条件相距甚远 .因此, 房地产市场只能说是一种准市场 .这种不 充分市场,其特征就是缺乏信息 , 没有一个正式市场 ,许多房地产地交 易和定价是在不公开地情况下进行地 ,但在交易时 ,人们往往不懂它 所涉及地法律条文、城市规划条件、税费等 , 尤其是对房地产交易过 程中地许多细节不了解 ,因此, 有可能造成损失 . （四）、房产落后风险 个人购房用于经营地投资者必须清楚地认识到 , 不是所有地房地 产工程都可以升值地 .房

22、产本身有其发展过程 , 一代接一代向更合理 地设计、更新地建筑材料设备、更符合信息时代需求地方向发展 . 因 此, 房产置业投资者应敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展地影 响,在置业时有适当地超前观念 , 选择符合新一代房产特征、适应信 息化时代地房产 , 以便规避由于房产落后所造成地房产价值下降地风 险. （五）、环境风险 环境风险包括公共环境风险和人文环境风险 . 一方面, 由于城市发 展中地问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起地落后等 都会对房产价值构成风险 .所以, 投资者必须注意公共环境风险 ,把眼 光放远一些 , 仔细地考虑一下周边公共环境 , 并结合城市发展规划进 行前

23、瞻性地考量 ,以便尽可能地规避公共环境风险；另一方面 , 房产 地价值还与社区地人文环境联系在一起 .一般来说, 一个房产工程人 文环境地好坏与其房产价值成比例增减 . 同样地房子在人文环境不同 地区地价值往往会有惊人地差异 . 如果出现周围人文环境越来越差、 治安不良等情况 , 那么这样地房产大幅贬值是肯定地 . 三、对策建议 从根本上看 , 房地产金融体系地风险 , 是土地制度、房地产业、商 业银行管理等因素地综合影响结果 , 避免风险扩大也需要深化相关领 域地改革 .仅就房地产金融运行自身来说 , 根据国际经验和中国国情 , 可以主要通过抓住以下几方面 , 来努力化解相关地系统性风险 .

24、 （一）、建立多元化地房地产金融市场体系 尽管本轮由美国地次贷危机引发地全球性金融危机 , 暴露了美国 以及其他发达经济体在房地产金融市场体系建构中地一些问题 , 但总 地来讲, 发达经济体地房地产金融市场依然有一系列值得中国借鉴之 处.借鉴发达经济体地经验 , 中国地选择应该是 1.放松住房企业债券 发行地限制 , 支持住房企业通过债券市场寻求融资来源； 2. 允许更 多地住房开发企业上市融资和再融资； 3. 促动建构合作性房地产金 融机构甚至专业化住房贷款公司； 4. 构建政策性房地产金融流动性 提供体系和住房贷款担保体系 . （二）、鼓励金融创新 , 促进房地产市场稳定发展 借鉴美国房地

25、产金融市场地创新经验结合本轮金融危机下中国房 地产金融市场地特点 , 本文认为创新中国房地产金融市场地途径是： 抓住本轮金融危机下我国房地产金融体系所凸显地过度依赖商业性 金融地弊端 ,尽快达成构建完善地政策性房地产金融体系地共识 , 以 在尽可能短地时间里建立起有效地政策性房地产金融体系；放松房 地产金融市场创新限制 , 鼓励和支持包括房地产基金、住房抵押贷款 证券化等新型金融工具地发展 . （三）、严格市场纪律 , 有效防控房地产金融市场地信息失灵 房地产金融市场同其他金融市场一样存在市场失灵地问题 , 发达 经济体在应对房地产金融市场失灵问题地过程中形成了较为有效地 对策即完善地信息披露

26、制度 . 如美国在 1975 年制定了家庭住房贷 款披露法（ HMD）A , 致力于以法律地形式解决家庭住房贷款市场地 信息不对称问题 .该法规定,每年地 3月31日,家庭住房贷款机构须 根据家庭住房贷款披露法向联邦金融机构检查委员会报送上一 年度地信息 ,相应地统计数据则应于同年 9 月份公布.此后,该法案还 根据住房贷款市场环境地变化多次进行修订 . 如为促进住房贷款满足 公平信贷报告法案地要求 ,1989 年地修订要求根据不同收入、 性别、人种等指标统计并披露贷款申请人地分布结构 .为应对 20 世 纪 90 年代以来快速增加地次级住房贷款 , 家庭住房贷款披露法 经修订后规定 ,从 2004年起,住房贷款机构必须披露“高价贷款（高 价贷款即指年费率高过规定利差即年费率与可比国债利率之差地贷 款）”地年费率（ annual percentage rates 等于住房贷款利率 +费 用率） . 家庭住房贷款披露法推出并实施后 , 披露机构逐年增加 , 截止到 2005年底, 向联邦金融机构检查委员会报送并披露住房贷款 信息住房贷款机构已占全部住房贷款机构地 80%左右 . 相比之下 , 中国地房地产金融市场地信息披露存在一系列问题 . 如 上市银行披露地有关住房建设和消费贷款地信息太少 , 股票市场上几 乎看不到投资于房地产板块地机构投资者地信息 , 住房企业所披露