我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

1、本科生毕业论文我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范学生姓名 指导教师 级 别学 院专 业班 级学 号我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范摘要房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中 于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现， 市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心 城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由 于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上 近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和

2、房地产 市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业 主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回 来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重， 破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款 者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。 随着我国商业银行改革的深入进行， 银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效 果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的 流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对

3、银行自身的经营产生影响，而且威胁到 整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降 低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和 货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本 论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上， 对完善个人住房 贷款风险防范体系作出建议。关键词：个人住房贷款；风险；商业银行The Cause and Con trol An alysis on In dividual Hous ingCon s

4、umpti on Loa n of Chi na Commercial BanksAbstractIn order to solve the problem that people cannot afford to purchase house, commercial banks or other finan cialin stituti ons provide in dividual hous ingcon sumpti on loa n. Because the in dividual hous ing con sumptio n loa n will take the purchased

5、 house as mortgage, it is also called pers onal hous ing mortgage loa n. Such large sum and long term loan is the leading role of the bank consumption loan. Nowadays , the in dividual hous ing con sumptio n loa n has developed dramatically in china, commercial banks are trying hard to expa nd its bu

6、s in ess and grab the loa n market.However, the hous ing price has rise n quickly in rece nt years, which leads to the regi onal real estate bubble. Because the safety of the loa n is closely related to the market value of the mortgage. The price fluctuations in real estate market will have direct i

7、mpact on the in dividual hous ing con sumptio n loa n. Thus, atte nti ons have bee n paid to the relation between housing price fluctuations and financial risks.On the other hand, Chinese commercial banks are now facing the difficulty of liquidity surplus, which drives the banks to take rapid reform

8、s. Under this circumsta nee, commercial banks n eed to take a new view of the risk of their pers onal hous ing con sumpti on loa ns.This paper is trying to an alysis the risks of the pers onal hous ing loa ns of Chin ese commercial ban ks. It starts with review ing the developme nt of in dividual ho

9、us ing consumption loan, and then analysis how it would develop in the next two decades,the characters and advantages of it are also given. The next step is to focus on the risk behaviors of the personal housing consumption loans. When analyzing the causing factors of loan risk, the real estate hot

10、and liquidity surplus are given much con siderati ons. And the ends of the paper, several advices are put forward on how to keep the hous ing con sumpti on loa n safe.Key words: In dividual Hous ing Con sumptio n Loa n, Risk, Commercial Banks目录刖 言1.（一）研究意义 1.（二）论文框架 1.一、我国个人住房贷款概述 3.（一）个人住房贷款的基本概念 3

11、.1 个人住房贷款的分类 3.2个人住房贷款的主要特点 .3.3个人住房贷款的流程 4.（二）我国个人住房贷款现状及主要风险 5.1 个人住房贷款现状 5.2个人住房贷款的主要风险 7.二、我国个人住房贷款风险的主要成因 9.（一）逆向选择和道德风险 9.1 个人住房贷款中的逆向选择 9.2.个人住房贷款中的道德风险 9.（二）房地产泡沫101. 我国房地产泡沫的存在性分析 1.02. 房地产泡沫与个人住房贷款风险 12（三）商业银行流动性过剩 131 .商业银行流动性过剩的原因分析 1.32.流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 13（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷 141. 房地产业发展

12、不规范 142. 房地产业融资渠道狭隘 14三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 16（一）建立和完善个人住房信贷保障制度 161 .完善房贷保险制度 162.设立房贷担保人 1.6（二）建立银行内部风险控制体系 1.71 加强宏观经济走势分析预测 1.72 调整信贷结构优化住房贷款资源配置 183 加强银行自身操作管理 18（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新 191创新个人住房贷款品种 192增加个人住房贷款的利率品种 1.9（四）加强房地产市场监控及预测 201 加强资金监管及贷款项目筛选 202 拓宽房地产融资渠道 20结束语22.参考文献23致谢24.声明及论文使用的授权 25

13、、八前（一）研究意义美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，即说明了 一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩张出现大面积 的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款业务通常被视为低 风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的分散 和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够 规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风 险已迫在眉睫。因此，本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行个人住房

14、贷款风险管理 研究，对商业银行防范个人住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范金融风险的 发生有着现实意义。（二）论文框架研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面临 的状况，论文的基本框架如下：第2章对我国个人住房贷款的概述。首先是其发展现状，然后通过对我国住房业建 设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景。为说明风 险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流程做一概述。第3章具体分析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因。主要从借款人风险（逆 向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流动性风 险）

15、、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款链条上的 各个因素，抓出重点进行风险剖析。第4章针对第3章所列举的风险原因，进行风险防范的措施。对借款人风险提出了 完善保险制度及担保人的设立；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏观经济走势分 析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加大放贷产品创 新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓宽融资渠道等 方法来防范。一、我国个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的基本概念中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款

16、住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权 依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人 住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银行。1个人住房贷款的分类目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类：第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住 房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放 的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个 人住房抵押贷款等。第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称

17、住房按揭贷款。是银行以吸收居民 住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有：各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银 行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款， 银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。2个人住房贷款的主要特点个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点:

18、第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的 积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则 10年、20年，最长期限可达30年。这就 为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款 后的3至8年中逐步显现。第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔 住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本 情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这 些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均存在 着风险，因而形成了风险分散的特征。

19、第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变化 进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况进行 调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做这些工 作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。这一因素 决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成一些地区住房贷款规模很大，而另一些 地区住房贷款规模却很小的局面。3个人住房贷款的流程贷款操作的主要流程如图1所示:银行方面：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的

20、作用，任何一个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患（二）我国个人住房贷款现状及主要风险1个人住房贷款现状我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年突破3万亿元（见表1）。以住房贷款为主的房地 产贷款占商业银行各项贷款的比例约为 30%加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产 价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后， 目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很 快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。表1历年全国个人住房贷款状况表（1

21、9972008）单位：亿元年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303500298009.

22、82资料来源：国家统计局城市以上海为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时间内，依然对首套房实行首付和利率的优惠，对多套房（特别是二套以上）则根据市场风 险由银行确定具体的首付比例和利率水平， 一般会抬高“门槛”，但不会有禁止性限制 因此，对于购房者而言，住房信贷的大门是畅通的，不存在贷不到款的问题，购买多套 房与购买首套房的区别在于资金成本不同。所以在一定程度上，住房贷款政策鼓励普通 住房的购买，从上海个人住房贷款余额走势看（见图 2），随时间推移持续增长表明房 地产的贷款幅度任然十分强劲。图2.上海中资银行本外币个人住房贷款余额单位：亿元资料来源：上海易居房地产研究院。

23、截止2009年，我国个人住房贷款余额为 4.38万亿元，比刚刚起步时的1997年末 （235.46亿元）增加了 4356.54亿元，增长了 185倍,而个人住房贷款在银行的消费贷款 余额中所占比例要达到80%以上。虽然住房未被列入消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市个人住房贷款占银行贷款比重达到了 50%以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。然而房 地产行业的快速发展使商业银行在过度追求个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和 短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。建设银行2009年度年报

24、显示（见下表 2）: 2009年建行个人贷款增长32.49%至 10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为 22.58%;其中个人住房贷款增长41.35% 至8525.31亿元。在2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是 98%其中个 人住房不良贷款已占到个人不良贷款的 50%左右，其隐藏风险逐步显现。表2中国建设银行08、09年贷款及不良贷款情况2009年12月31日2008年12月31日贷款金额不良贷款 金额不良贷款率贷款金额不良贷款 金额不良贷款率公司类贷款3,351,31557,1781.71%2,689,78474,4302.77%短期贷款915,67429,143

25、3.18%855,39737,7004.41%中长期贷款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%个人贷款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%个人住房贷款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%个人消费贷款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他贷款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票据贴现228,361163,161海外业务151,6387,7705.12%119,4676120.51%总计4,819,77372,1561.50%

26、3,793,94383,8822.21%资料来源：中国建设银行股份有限公司2009年年度报告。2个人住房贷款的主要风险风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银 行的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、开发商风险等 等。(1) 借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状 况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很 容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其 收入证明一式多份，

27、在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于投资 需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房 地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果 控制不力，就可能引发金融动荡。(2) 宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融 市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把房 地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这种扶 持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注， 宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上

28、因素将不可避免地对微观面产生巨大 的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作 为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。（3）流动性风险。对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高， 现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在 一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%-20喲，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为

29、非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市 商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。（4） 开发商风险。具体表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、 建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘 不符合购房人与开发商签订的合同标准 ，由此引发购房人停还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙，通过不正当的手段，以其关联企业或 有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金。本文主要针对个人住房贷款的突出的风险分析其风险成因，并从源头

30、上研究防范控制的方法。二、我国个人住房贷款风险的主要成因（一）逆向选择和道德风险针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引致 信用风险的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出现。1个人住房贷款中的逆向选择逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款 条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无 疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的 贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条

31、件的往往是信用状况较差的借款人以及风险 偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两 类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款给银行考虑 不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款 进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面 临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了 更大的风险。2.个人住房贷款中的道德风险道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的

32、主体不同分为内部道 德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成 的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对 等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力， 却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风 险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能 带来更大利益而导致违约。（二）房地产泡沫一般认为，作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到均 衡；第二，交易成本较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且

33、股票和房地产交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低, 因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主要 载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资 一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有 新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。1我国房地产泡沫的存在性分析房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前我国商业银行正处于改制过程中，银行贷 款都比较谨慎，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以商业 银行很容易就对开发商给与资金上的支持，

34、客观上支持了房地产的过度开发。结合中国行业景气分析报告（2002-2003年）给出判断房地产泡沫的“五高标 准”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不 下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产、交易、消费三方面进行分 析。从生产方面，房地产开发投资持续超高增长，2001-2004年全国房地产开发投资增长率持续以20%速度递增，之后也高居不下（见图 3）。上海全国45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%图3 2001-2009年房地产开发与固定资产投资比资料来源：上海易居房地

35、产研究院。从交易方面，商品房销售额急速增长，1999-2004年全国商品房销售额平均年增幅28.3% （见图4），其中不乏投机炒作的结果，导致了房价的高速上涨显示了市场需求旺 盛，房地产泡沫明显。10000900080007000500040003000200010000全国上海6000图4 1999-2009年全国及上海商品房平均销售价格资料来源：上海易居房地产研究院。从消费方面，房价的高速增长已超越了居民的消费能力，高房价使众多购房者却步。房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标，其公式为：房价收入比=（商品房平均销售价格*套均面积）/城镇家庭年度可支配收入2000年至200

36、4年中国主要城市房价收入比计算结果如表3:表3部分城市房价收入比情况（%）项目2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38广州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917资料来源：中国房地产行业报告。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在 1.8-5.5倍之间，发展中国家 的房价收入比一般在3-6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过 7-8倍 2003年至2004年房屋销售价格与可支配收入比较如图 5：25.00%20.00

37、%15.00%5.00%0.00%10.00%房屋销售价格增速城镇居民可支配收入增速图5 2003-2004年房屋销售价格与可支配收入上涨增速资料来源：中国房地产行业报告。2007年房屋销售价格增速甚至超过了城镇居民可支配收入增速，确实说明我国的房地产市场泡沫确实存在。2.房地产泡沫与个人住房贷款风险泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产价 格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升值， 金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行业务越 做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明

38、显，有识 之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时，一有风吹 草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡 沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产（主要指房地产）严重缩水，大量贷款变成银 行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发 生了。由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发生房地 产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，有的银行甚 至会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行的优质资产，为银 行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产

39、价格急剧下降，当房地产价格低至贷款金 额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，当不良资产的数量超过银行贷款 总量的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶化，容易发生挤兑现象，爆发银行危机（三）商业银行流动性过剩1商业银行流动性过剩的原因分析目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高投 资一低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞 后性；（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。大凡按市场经济规律运作的经济个体，都有追逐利润最大化的冲动，商业银行也不 例外。为实现收益的最大化，商业银行吸收存款的行为会在存款的边际成本等于

40、存款运 用所带来的边际收益的时候停止，银行有自身的目标函数来约束自身的经营行为，其吸 收存款的规模取决于资金能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行 会对存款的吸收进行调整，因而其吸收存款的冲动和规模都是有限的。但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为维护自身和政府的信誉，长久 以来都在被动地吸收存款。由于国有企业改革和私营经济发展需要大量的资金，国家没 有对商业银行的信贷给予严格的控制，银行还没有面对严重的信贷约束。但随着我国对 外日益开放，国家对金融风险越来越重视，商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的 约束，国家开始对商业银行的信贷行为加以控制。同时，在国内经济过热的

41、情况下，信 贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估引起的国际资本的输入，商 业银行的流动性过剩问题更加突出。2.流动性过剩对个人住房贷款风险的影响货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领 域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。而窗体顶端房价的快 速上涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自银 行。所以，在目前新增人民币贷款中，房地产业占了大头。房地产业集中过多的银行资金，会导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的 风险。在

42、流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相 追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相 对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷1房地产业发展不规范房地产业作为一国经济的支柱产业，具有高风险、高收益特性。因为该行业的可观 利润诱惑，国有、民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司。由于房地产业具有很强 的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发 公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良劳不齐，部分公司资

43、金实力不强， 管理水平低，资信度差。据统计，1999年全国注册的房地产开发企业不足 4000家，2003 年猛增至37123家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业占70%大型房地产企业集团仅占0.5%左右。由于商品房大多是期房销售，一些资信度差的开发商不全 面履行售房合同，发生承诺的房屋质量、面积与实际不符、不按期交房以及合同条款争 议等问题，导致借款人与开发商产生纠纷，影响到贷款本息的正常偿还。更有甚者，有 的开发商采取种种手段骗取信贷资金，有的与借款人串通提高合同房价以求多贷款，事 后再将超过正常房价的资金返给借款人等等。2 房地产业融资渠道狭隘房地产行业是一个典型的资金密集型的

44、行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。一个合理、均衡的房地产融资渠道，应当是多元化的、多渠道的，不同房 地产项目、房地产发展的不同阶段，都应当有不同的融资方式可供选择，这样的房地产 融资结构才是有效率的。从上海这个城市的情况来看（见表4）:表4.上海房地产开发资金来源情况单位：亿兀200620072008国内贷款575.1558.43549.55利用外资55.9674.0571.33自筹资金577.98379.08595.21其他资金967.841336.96896.03资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。从上表4可见：目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道

45、：自筹资金、 银行贷款、利用外资以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资 金来源。从3年开发资金来源结构看（见图6）:我国房地产企业开发资金来源主要是三块， 银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的90鸠上。200620072008国内贷款 f利用外资 !自筹资金 其他资金图6.2006-2008年上海房地产开发资金来源结构资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。进一步分析可发现，其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，其中60% 至70%勺部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。而在自筹 资金中，企业自有资金（权益

46、资金）仅占了 50流右，其余的部分主要是建筑施工企业的 工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。 也就是说，在房地产开发资金来源中，有60流右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%房地产业的平均资产负债率较高。这表明，我国房地产融资渠道比较单一。三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施（一）建立和完善个人住房信贷保障制度1 .完善房贷保险制度降低我国个人住房贷款风险的一个重要制度是个人住房贷款保险制度。个人住房贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款保 险

47、，保险人对于合同约定的可能发生的事故及其造成的财产损失承担赔偿责任，或者当 被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替借款人 偿还贷款本息的行为。此类保险主要有三种，一是综合保险，借款人的生命保险和借款人信用保险的综合 保险；二是贷款信用保险，实行房地产开发公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结 合；三是抵押物财产保险。为了降低金融机构的信贷风险，中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规 定以房产作为抵押的借款人，需在贷款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关 保险手续。目前，我国多家保险公司开展了此项业务，且大都采取将抵押物财产保险与 贷款信用保险合二为一的购

48、房综合保险形式，称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵 押贷款综合保险”等。这一险种对住房金融乃至房地产市场的发展，起到了相当的积极 作用。但这一个人住房贷款保险业务开办不长，经验不足，存在诸多问题，需要加以完 善。2.设立房贷担保人在现实情况中，我国尚没有科学合理的住房贷款担保体系，个人购房贷款寻找担保 人十分困难。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二 是房产开发商提供担保问题颇多。开发商本身并不具备担保的意愿和能力，一旦借款人 违约，违约风险往往会落在银行身上。面对我国个人住房贷款担保人缺位的状况，2000年后我国各地先后设立起地方性置 业担保机构。这批机构在房地

49、产金融风险防范上起到了先行者的作用。但是目前各地担保公司仍然面临着以下几个问题：（1）信用普遍不高，难以得到银行的认可；自身定位不明确，服务对象模糊，担保条件苛刻，收费不尽合理；（3）担保行业本身就属于高风险行业，目前置业担保公司由各地分别设立，置业担保市场处于“各自为营”的状况，抵抗风险能力差，难以通过规模效益来规避市场整体风险。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性 的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助 商业银行分散化解金融风险。政策性个人住房贷款担保机构一般由政府出面组建，以政府信用为保证，主要为中 低收入阶层居民

50、购房提供融资担保。相对于目前的置业担保公司具有如下几个优点:（1） 服务对象主要是中低收入家庭，以政府信用提供担保，资信高，不以盈利为目的，担保 费用相对比较低，减轻中低收入阶层费用支出负担；机构统一，内部完善，评估审查系统完善，对贷款合同实行规范化、标准化操作；（3）与政府各部门保持协调关系，有能力处置作为抵押的房屋，对不能继续还款的居民生活进行妥善安置。设立全国统一 性的住房贷款担保机构为了弥补市场上的信用不足，为不能满足银行要求或不能得到商 业担保的中低收入者提供担保，在市场上，与商业担保公司是一种互补关系。（二）建立银行内部风险控制体系1 加强宏观经济走势分析预测宏观经济形势是金融机构

51、业务开展的基础环境，在一定程度上直接影响到国家的货币金融政策和商业银行的经营方针，由此可以看出金融机构如果对国家宏观经济环境和 政策缺乏必要的敏感性必然会加大个人住房货款风险。当国家宏观经济处于通货紧缩状态时，房地产市场的价格比较平稳，为拉动消费需 求、促进国民经济的增长，国家政策就会鼓励以住房贷款为代表的消费信贷业务的开展。 因此，房地产价格相对较低使房屋的保值性较强，商业银行应采取积极的信贷政策，相 对降低住房消费贷款的门槛，通过产品的创新和营销努力提高市场份额。当国家宏观经济处于通货膨胀的状态时，消费者的住房消费需求和欲望也相应膨 胀，表现为住房价格快速上涨，房地产市场虚假繁荣，这时国家

52、会对房地产金融采取提 高存款准备金、加息等紧缩的宏观调控政策抑制市场的过快增长和消费者的过度需求。因此，虚假的房地产价格会严重影响银行抵押资产价值的真实性，在国家宏观政策调控 下一旦房价回归将极易引发借款人的理性违约风险，故在此阶段商业银行应选择相对谨 慎的信贷政策，抬高信用门槛。降低贷款比例，以保全银行信贷资产的安全。所以，银行要密切关注国家宏观经济环境和宏观经济政策的变化，不断调整自身的 经营策略和信贷政策。2 调整信贷结构优化住房贷款资源配置银行要从资产的风险属性、期限属性和利率属性出发，立足于经营环境和业务基础 研究资产负债配置的最佳方案通过加强各类风险限额、资产负债比例指标管理及内部

53、利率调控、产品定价政策等手段合理控制总量优化结构配比，降低资产组合的整体加权风 险促进流动佳、安全性和盈利性的协调运作。同时以金融机构间的信贷资产转让市场 为平台，积极探索资产组合动态管理分离、转移、分散信贷风险。改变贷款组合风险特 征，降低信贷资产整体风险度。考虑到未来利率变动及经济周期性波动的影响，商业银行应主动调整收益结构，提 高对经济周期性波动风险的应变能力。3 加强银行自身操作管理银行在贷前审查中，在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下，除了依据有关 的证明材料及信贷调查来审定借款人的借款资格和还款能力外还应充分运用信用风险 测评和分析方法对借款人的短期、中长期偿债能力进行判定。在

54、实际操作中还应坚决杜 绝“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识。无论是房产抵押、开发商阶段性 担保、回购或是保险公司履约保证保险都只是第二还款来源，而一旦银行需要对贷款提 前行使担保债权，那么该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损失，因此贷前调 查是必不可少的。贷后管理中，银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影 响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度；特 别要注意诉讼时效，尽力保全银行资产。除此之外，银行信贷人员不仅要充分掌握房地产开发、房地产金融的基本知识还要 对与此相关的建筑、房地产评估、产权登记制度、抵押担保法律法规有较深

55、的了解。并 且要能够自觉关注国家宏观政策和金融制度变化。 银行还应当的着力培养房信贷业务人 员的职业操守，使其严守职业道德；运用合理的激励约束机制，避免出现道德风险。（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新1创新个人住房贷款品种为了满足购房者的不同贷款需要， 金融机构应设计适合不同居民支付能力和财务状 况的多样化货款品种，在满足购房者资金需求的同时。也通过不同贷款品种的组合降低 了风险。首先是住房抵押贷款证券化（MBS），具有资金来源多样化、筹资成本降低和融资收 益增加等优惠，一方面它稳定的筹资渠道可以化解个人住房贷款由于资金来源过分依赖 短期储蓄存款所造成的资金流动性风险，并分散由资产、负债期

56、限结构不匹配造成的资 金成本风险；另一方面还可以通过出售变现住房抵捧贷款资产的方式（表外住房抵抨贷款证券化模式）转移资金风险。而且和用信贷资金二级市场上信息传播快、披露及时、 透明度高等优点来减缓一级市场中信息不对称、契约不完善等弊病。其次，借鉴国外多样化贷款形式的经验。可以推出住房储蓄贷款、分级偿还抵押贷 款、可调整抵押贷款、分类增值抵押贷款、漂浮式付款抵押贷款，循环住房抵押贷款、 反向抵押贷款等。2增加个人住房贷款的利率品种个人住房贷款实行的是可变利率，利率的不断下调使银行收益缩水，利率风险突现。 而住房贷款款限很长，固定利率也同样使银行面临较大的利率风险。因此，通过浮动和 固定组合型的利率品种来弥补此不足。具体分析，有以下几种产品组合方案可供选择：1. 固定利率房贷+固定利率债券。商业银行在推出固定利率房贷的同时，发行期限、规模匹配的固定利率债券，可完全规避利率风险。如近期建行发行的5年期固定利率债券利率为2.7%,固定利率房贷利率为5