整理房地产市场总结暨下半年展望“逆流而上,量增价涨”.doc

1、逆流而上，量增价涨” 20 xx年上半年xx房地产市场总结暨下半年展望告别了萧条的20 xx年，xx房地产市场在20 xx年上半年出人意料地逆流而上，迎来了 新一轮的“量增价涨” 。一、二手楼市成交量高歌猛进，价格止跌反弹，市场热度与 20 xx 年相比有过之而无不及。xx 市国土房管局公布的数据显示， 20 xx 年1-6 月，全市十区一手住宅成交量暴增，成 交面积为 428.21 万平方米，同比增加 77.1%，成交套数为 39759 套， 同比增加 80.0%；与此 同时，全市二手住宅成交量大幅增长，成交面积为 376.88 万平方米，同比增加 67.9%，成 交套数为 44093 套，

2、同比增加 63.1%。价格方面， 1-6 月，全市一手住宅成交均价为 8543 元/ 平方米，同比下跌 xxxx 比来看呈节节上升趋势；二手住宅成交均价（不含花都、南沙、 萝岗，下同）根据满堂红地产的成交数据达到7631 元/平方米，同比上升 7.4%，创下了有史以来的最高纪录。（一）、上半年 xx 房地产市场的运行轨迹大致可以分为刚性需求集中释放阶段和改善 型需求、投资性需求升温阶段，其中“粤 xxxx 资本金比例对开发商意义重大。土地拍卖市 场则呈现“市区热、郊区冷”的特点。满堂红研究部认为，上半年房地产市场强劲复苏主要得益于楼市内部环境和外部经济 环境的变化， 整个过程大致可以分成两个不

3、同的发展阶段： 第一阶段为刚性需求集中释放阶 段，时间为第一季度，表现为价格稳定、成交量复苏，主要因素为20 xx 年积压的大量刚性需求在 20 xx 年实施了房贷利率 7 折、营业税减免等对置业者有较大实惠的政策之后入市， 楼市“小阳春” 因此出现； 第二阶段为改善型需求和投资性需求升温阶段， 时间为第二季度， 表现为成交量继续增加、价格快速反弹，置业者出于对通胀预期的恐慌“追涨”欲望强烈， 土地拍卖市场出现新的地王现象，市场的非理性成分增加。在整个过程中， 广东省政府在 3 月初出台的“粤 xxxx 房地产市场健康发展的若干意见 ） 起到了关键的“助推器” 作用。“粤 xxxx 贷利率 7

4、 折优惠、营业税减免等鼓励住房消费的政 策基础上， 进一步放开了二次房贷， 给予了购房者更多的置业优惠， 同时针对开发商资金链 紧张的情况， 出台了可以申请缓交土地款、 分期缴纳土地增值税、 给予信贷支持等扶持房地 产开发企业的政策， 最终在通胀预期升温、 购房保值意愿增强的大背景下， 将低迷了一年多 的房地产市场重新推向了高潮。 另，国务院决定自 5 月 25 日起对固定资产投资项目资本金 比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，则是为开发商资金链松绑的又一大利好。此外，由于上半年楼市成交量的全面回暖以及房地产开

5、发企业资金链情况的好转，开 发商储备土地的意愿有所增加，土地拍卖市场频频流拍和低价成交的冷清局面得到一定改 观，时有亮点出现。 在中心城区的几次土地拍卖中， 多次出现了众多开发商争地的火爆场面， 其中，6月 10 日拍卖的一块住宅用地还创下了楼面地价 xxxx 珠江新城新地王纪录，显示开 发商信心的提升。 不过， 与对市中心住宅用地的追捧热情相比， 开发商对于商业用地和郊区 住宅用地的态度相当审慎， 虽然没有出现流拍， 但是有限的几个地块均以低价成交。 由于全 球经济危机的影响还在持续， 开发商对于与经济形势联系密切的商业地产进行冷处理情有可 原。至于供应充足的郊区地块， 则是受激烈的市场竞争

6、所累， 开发商在风险控制意识增强之 后，热情同样不高。（二）、一手楼市成交量同比大增， 交易面积和交易套数几乎翻了一番。 市场走出 20 xx 年严重供大于求的低迷状态，供求杠杆恢复平衡并且趋于紧张。一手楼价跟随成交量的增 加不断上涨，到 6 月份出现了“价升量减”的新阻力位。20 xx 年 1-6 月， xx 十区一手住宅批准预售面积为 335.88 万平方米（批准预售套数为 30666 套），成交量则达到了 428.21 万平方米（ 39759 套），供销比为 1：1.27（1：1.3 ）。 需求大于供应，市场热度明显上升。而在20 xx年，xx楼市的供销比还是供大于求的1.47 :1 （

7、 1.46 : 1）。供求关系的逆转表明 xx楼市已经从20 xx年的观望气氛走了出来。统计数据显示，一手住宅的批准预售面积与去年同期相比减少了5.3%，表明开发商原本对上半年市场的判断原本十分谨慎，然而最终取得的销售量却出人意料，1-6 月一手住宅的成交面积同比大增了 186.43 万平方米，增幅达 77.1%。2009年1-6月广州一手住宅批准预售面积、成交面积与2008年1-6月同比（单位：万平方米）数据xxx : xx市国土房管局从各个月份的成交情况来看，除1、2月份的成交量由于春节因素还在40多万平方米左右徘徊外，到3月份楼市已经明显上了一个台阶，达到63.59万平方米的水平，显示刚

8、性需求在春节后猛烈释放。由于1-3月市场的成交量远远大于供应量，市场的气氛也渐渐变得热烈起来，开发商看到置业者的买房热情高涨，就打起了提价的主意，带动了改善型需求的“追涨”行动。在这个时候，市场开始大范围地出现对通胀的恐慌，出于“保值”目的急着购房的需求越来越多，见到有利可图的投资者迅速入场， 最终使6月份的成交量达到了 110.4 万平方米的高位，成为自 20 xx年以来的最大月交易量。同时， 20 xx年6月xx市十区一手 住宅交易均价也创下了 9676元/平方米的年内新高，自去年 12月以来首次重回9000元/平方米以上。120100806040200-批准预售面积I成交面积成交均价41

9、.3046.1847.368014801163.5983.2477.43110.482888423838696762009年1-6月广州一手住宅批准预售面积、成交面积、成交均价走势（单位：万平方米、元/平方米）数据xxx : xx市国土房管局根据市国土房管局公布的数据，上半年XX 手住宅成交均价为 8543元/平方米，同比下跌xxxx下跌主要是因为楼市的成交结构变化所造成的，郊区物业和限价房的大量成交拉低了成交均价，中心城区的楼价不仅幅度有限，而且热门区域还有上涨。实际上，在经过1、2月份的止跌回稳之后，xx楼价从3月份开始就重新回到上升轨道，以老城区和珠江新城为代表的中心城区的楼价迅速回到了

10、07年楼市高峰时期的水平。不过，由于楼价在 4、5月份的快速拉升，高楼价的负作用开始显现，在刚性需求的购买力无法跟上之后，成交量也难以为继。从6月份阳光家缘xx十区二市的签约数据来看，前四周的成交量依次为3100套、2538套、2458套、19xx套，逐周减少。（注：根据xx市国土房管局的公报，6月份发布的统计数据有很大一部分为之前积累的签约数据，因此不能完全反映6月份真实的市场情形）值得注意的是，上半年楼市再次出现了楼卖的速度比盖的速度快的现象，共消化库存92.33万平方米（消化库存=批准预售量-成交量）。不过，由于楼市仅在去年就遗留了大约250万平方米的库存，以上半年平均每个月消化库存xxxx，20 xx年遗留下来的库存至少还需10个月才能完全消化掉。由此可见，xx楼市供应吃紧只是市中心的局部现象，从全市来看房荒论”并不成立。在xx市国土房管局举办的“ 6月房地产交易数据发布会”上，xx市国土房管局副局长黄文波也表示，目前 xx市可