政府机关办公区物业管理采购招标书

1、 招 标 文 件项目名称：物业管理服务采购招标编号：NXCCG148采购单位：南宁市兴宁区机关事务管理局采购代理机构：广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司2009年4月13日 广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司招标编号：NXCCG148招标公告广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司受采购人委托，对物业管理服务采购进行国内公开招标采购，现将有关事项公告如下：一、 招标项目内容：项目名称：物业管理服务采购招标编号：NXCCG148招标内容：南宁市兴宁区政府机关厢竹大道63号办公区物业管理（卫生保洁、会务服务、绿化养护、设备养护、管理、安全管理等）服务采购。如需进一步了解详细内容，详见招标文件

2、。二、投标人资格：1、具备独立法人资格，持有三级以上（含三级）物业管理企业资质证的物业管理企业；2、拟进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有两年以上物业管理经历；3、近三年期间，企业未发生过重大的管理责任事件，无不良行为记录。三、购买招标文件时间及地点：时间： 2009年4月13日起至2009年4月27日止(正常工作时间)地点：广西南宁市民族大道91号兴桂大厦1100号广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司招标文件售价：每套250元。如需邮寄另加邮费50元；招标文件售后不退。（备注：供应商在购买招标文件时，须提交投标人营业执照副本、物业管理企业资质证书副本、经办人身份

3、证等资料复印件，并加盖公章）。联系电话：FAX:系人： 蒙工四、邮购招标文件的开户银行和账户：开户名称：广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司开户银行：交通银行南宁分行新兴支行银行账号：451060300018150140721五、投标截止时间和开标时间：2009年4月28日上午8点30分整（北京时间）七、投标地点和开标地点：南宁市兴宁区厢竹大道63号兴宁区会议中心。八、网上查询广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司2009年4月13日目 录招标公告（招标公告2009年4月13日在广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司网、广西财政网、南宁

4、市政府采购网上发布）第一章：投标人须知及前附表.4第二章：服务需求一览表.16第三章：合同条款及前附表.19第四章：合同书格式.24第五章：投标文件格式.28第六章：评标方法.46第七章：附表.49 第一章 投标人须知及前附表投 标 须 知目 录投标人须知前附表 6一、总 则71、项目名称72、投标人资格73、投标费用74、现场踏勘及标前答疑会7二、招标文件 75、招标文件构成76、招标文件的澄清和修改8三、投标文件的编制 87、投标文件编写注意事项88、投标的语言及计量单位89、投标文件的构成810、投标函格式 911、投标报价 912、投标货币 913、证明投标人合格和资格的文件 914、

5、投标的有效期 1015、投标文件的书写及签名、盖章要求1016、投标保证金 10四、投标文件的递交 1117、投标文件的密封与标记 1118、投标截止时间 1119、投标文件的修改及撤回11五、开标与评标1220、开标1221、评标过程的保密1222、投标文件初审1223、投标文件的澄清1224、投标文件的比较与评价1325、无效投标1326、评标结果13六、质疑与投诉12 27、质疑13 28、投诉13 29、质疑和投诉书面要求13七、签订合同1330、合同授予标准1331、买方授标时更改采购人员数量的权利1332、签订合同14八、其他事项1433、中标服务费收费标准1434、解释权1535

6、、通讯地址15投标人须知前附表序号条款号内 容111.1项目名称：物业管理服务采购招标编号：NXCCG14822.1投标人资格：1、具备独立法人资格，持有三级以上（含三级）物业管理企业资质证的物业管理企业；2、拟进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有两年以上物业管理经历；3、近三年期间，企业未发生过重大的管理责任事件，无不良行为记录。34.1现场踏勘时间及方式由投标人自行安排411.2投标报价：投标人就服务需求一览表中的服务内容作完整唯一报价。515.1投标有效期：投标截止日期后45天。616.5投标文件份数：一套正本、四套副本717投标保证金：壹万陆仟元整（须足额交

7、纳）投标保证金应在投标有效期内保持有效819投标文件递交截止时间： 2009年4月28日8点30分整（北京时间）地点：南宁市兴宁区厢竹大道63号兴宁区会议中心。921.1开标日期：2009年4月28日8点30分整（北京时间）开标地点：南宁市兴宁区厢竹大道63号兴宁区会议中心。1022.2评标方法：综合评分法1124.5本项目政府采购预算控制上限价为：人民币165万元整1231.1数量变更：10%投 标 须 知 一 总 则1.项目名称：物业管理服务采购1.1招标编号：NXCCG1482. 投标人资格：2.1. 具备独立法人资格，持有三级以上（含三级）物业管理企业资质证的物业管理企业；2.1.1拟

8、进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有两年以上物业管理经历；2.1.2近三年期间，企业未发生过重大的管理责任事件，无不良行为记录。2.2符合投标人资格的投标人应承担投标及履约中应承担的全部责任与义务。3. 投标费用3.1投标人应自行承担所有与本次投标有关的全部费用。4. 现场踏勘4.1现场踏勘时间及方式由投标人自行安排；4.2建议投标人对项目现场和其周围环境进行勘察和检查，以获取有关编制投标文件和签署实施项目合同所需的各种资料。投标人应承担现场考察的责任和风险，招标代理机构向投标人提供的有关现场的资料和数据，是招标代理机构现有的能使投标人利用的信息资料。招标代理机构对

9、投标人由此而作出的推论、理解和结论概不负责。考察现场的费用由投标人自己承担。本项目不会单独或者分别组织只有一个投标人参加的现场踏勘；二 招标文件5.招标文件构成5.1招标文件包括：招标公告；投标须知及前附表；服务需求一览表；合同条款及前附表；合同书格式；投标文件格式；评标方法。6.招标文件的澄清和修改6.1任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止日期十日前以传真或电报等书面形式通知采购代理机构，同时认定其他澄清方式为无效。采购代理机构将以书面形式予以答复。6.2采购代理机构对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，在招标文件要求提交投标文件截止时间十日前在广西财政网、南宁市政府采购网、广西

10、创建工程招投标造价咨询有限责任公司网发布更正公告，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。6.3招标文件的澄清或修改将以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。6.4采购代理机构可视具体情况，延长投标截止时间和开标时间。采购代理机构至少在招标文件要求提交投标文件的截止时间三日前，将变更时间书面通知所有招标文件收受人，并在广西财政网、南宁市政府采购网、广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司网发布公告。三 投标文件的编制7.投标文件编写注意事项7.1投标人应认真阅读招标文件，按照招标文件的要求编制投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性。如果没有

11、按照招标文件要求提交投标文件，没有对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，该投标将被拒绝。7.2对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应是指投标人必须对招标文件招标项目的服务及其它要求、服务协议等所有内容作出响应。8.投标的语言及计量单位8.1投标人的投标文件以及投标人与采购代理机构所有来往函电统一使用中文（特别规定除外）。8.2投标文件中使用的计量单位除招标文件中有特殊规定外，一律使用法定计量单位。9.投标文件构成9.1投标文件由商务部分、技术部分和其他部分组成（投标人应按下列顺序自编目录及页码装订成册,否则,文件失散引起的后果自负）：一、商务部分（1）投标函；（2）投标报价表；（3）投标

12、保证金缴纳证明（复印件）；（4）投标人资格证明文件；（5）法人授权委托书；（6）企业简历；（7）投标人拟投入本项目的项目经理（负责人）情况表；（8）投标人拟投入本项目的其他工作人员情况表；（9）投标人拟投入本项目设施设备；（10）企业自2005年1月1日以来完成的项目情况；（11）企业目前正在履行的物业管理项目合同情况；（12）企业目前涉及的诉讼或仲裁案件情况；（13）企业目前涉及的劳动诉讼或仲裁情况；（14）投标人经济状况资料。二、技术部分 （1）项目管理制度方案书；（2）项目管理服务目标（标准）方案书；（3）服务质量承诺书。三、其他10.投标文件格式10.1投标人应按招标文件提供的投标函、

13、投标报价表及相关文件格式详细完整地填写各项内容。11.投标报价11.1投标人应在投标报价表上详细标明单价和总价金额（如有分标，按分标填写总价金额）。投标文件的价格大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标将被拒绝。11.2投标人就服务需求一览表中的服务内容作完整唯一报价。11.3投标报价在合同履行期内保持不变。11.4投标人必须认真阅读理解招标文件，特别是有关责、权、利、计量、计价的规定，

14、按照招标文件的要求进行报价。经评标委员会审核严重不平衡、不合理的报价将不予接受。12. 投标货币12.1投标应以人民币报价。13.证明投标人合格和资格的文件13.1证明投标人合格和资格的文件包括其中（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）项所要求提交的资格文件，均必须提交，否则其投标无效： 投标人有效的“法人营业执照”副本内页（复印件，要求清晰反映企业法人本年度年检情况记录和经营范围，同时要加盖单位公章）。（必须提供，否则投标无效，开标时提供原件备查）(如不能清晰反映企业法人本年度年检情况记录和经营范围，将视同投标无效)；（2）投标人有效的“税务登记证” 复印件(加盖单位公章，必

15、须提供，否则投标无效)；（3）工商行政管理部门颁发的法人证书或由国家质量技术监督局颁发的中华人民共和国组织机构代码证复印件和法定代表人身份证复印件（加盖单位公章，必须提供，否则投标无效）；（4）法人授权委托书原件和委托代理人身份证复印件（委托代理时必须提供，加盖单位公章，否则投标无效）；（5）投标人持有的物业管理企业资质证书副本复印件（加盖单位公章，必须提供，原件备查）；（6）投标人拟投入本项目的负责人（经理）持有的物业管理企业经理岗位证复印件（要求是建设部核发的，复印内容齐全，加盖单位公章，必须提供，原件备查）及具有两年以上物业管理经历的证明材料复印件（加盖单位公章，必须提供，原件备查）；（

16、7）投标人从事物业管理服务近三年内未发生过重大的管理责任事件和不良行为记录的证明材料复印件（以当地建设行政主管部门出示的证明材料为准；加盖单位公章，必须提供，原件备查）；（8）投标人拟投入本项目的设施设备，主要管理、技术人员简历、上岗证书（复印件）以及企业资金、技术等方面有能力执行上述项目服务的令招标人满意的证明，并如实填写投标文件；（9）投标人认为必要提供的声明及文件资料。（10）本项目不接受联合体投标。14.投标的有效期14.1投标有效期从投标截止日期后45天内有效。14.2在特殊情况下，采购代理机构可酌情延长投标有效期。投标人可同意或不同意延长投标有效期，不同意延长投标有效期的投标人，其

17、投标保证金将在原投标有效期满后5个工作日内予以退还，不计利息；同意延长投标有效期的投标人不能要求对原投标文件（经评标委员会确认有效且没有超出投标文件的范围或改变投标的实质内容的澄清或说明作为投标文件的组成部分）作任何改变，并同意在延长的投标有效期内遵循本投标文件，在延长的投标有效期满之前继续具有约束力。15.投标文件的书写及签名、盖章要求15.1投标文件正本必须用不褪色的墨水书写或打印。15.2投标文件的书写应清楚工整,修改处应由法定代表人或委托代理人签名和加盖公章，否则其投标无效。15.3字迹潦草、表达不清、未按要求填写或可能导致非唯一理解的投标文件可能被认定为无效的投标。15.4投标文件应

18、由法定代表人或委托代理人在凡规定签名、盖章处逐一签名和加盖公章，否则其投标无效。15.5投标文件的份数：正本一份、副本四份，共五份。并在文件左上角注明“正本”、“副本”字样，一旦正本和副本不符，以正本为准。16.投标保证金16.1投标保证金应用人民币，为壹万陆仟元整（须足额交纳）16.2交款方式：转帐、电汇、现金缴存银行、银行汇票等，由投标人按本须知第35条中明确的开户名称、开户银行、帐号，于投标截止前交到广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司帐户上，并将帐单复印件按要求放入投标文件中。评标结束后，若投标人被列入中标候选供应商的，而广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司帐户上没有收到其缴纳的投

19、标保证金，则取消其中标候选资格。交现金的投标人请自行将现金存入广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司帐户上（按本须知第35条中明确的开户名称、帐号、开户银行交纳），并于截标前凭银行现金交款单原件到广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司财务部换取收据，凭收据参加投标。16.3办理投标保证金手续时，请务必在银行进帐单或电汇单的用途或空白栏上注明招标项目名称及招标编号，以免耽误投标。16.4本招标不接受银行保函形式的投标保证金。16.5对未按招标文件要求缴纳投标保证金的投标文件，采购代理机构将视其为不响应投标条件而予以拒绝。16.6投标保证金在投标有效期内保持有效，投标保证金将在中标通知书发出后5个

20、工作日内予以退还，不计利息。16.7有下列情形之一时，投标保证金将不予以退还：（1）投标人在投标有效期内撤回其投标；（2）中标人未能在规定期限内根据本须知第32条规定签订合同；四 投标文件的递交17.投标文件的密封与标记17.1投标人应将投标文件正、副本分别装订成册，在每个正副本封面上标明“正本”或“副本”，以及项目名称、项目编号、投标人名称等内容。17.2投标人应将投标文件正、副本（正本一份、副本四份）一并装入一个投标文件袋内加以密封，在每一封贴处密封签章（公章、密封章、法定代表人或其委托代理人签字均可）。17.3投标文件袋上应写明： 采购代理机构：广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司 项

21、目名称： 项目编号： 投标单位： 注明“开标时才能启封”17.4投标人在递交投标文件时未按本须知要求密封、标记的，采购代理机构有权拒收。18.投标截止时间18.1投标文件的递交不得迟于本须知前附表第8项规定的截止时间。18.2投标人必须在规定时间内将投标文件送到本须知前附表第8项规定地点，超过投标截止时间送达的投标文件为无效投标文件，采购代理机构将拒收。19 .投标文件的修改及撤回19.1投标人在投标截止时间前,可以对所递交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知采购代理机构。补充、修改的内容应当按招标文件要求签署、盖章，并作为投标文件的组成部分。19.2投标文件的修改和撤回通知应按本须知

22、第17条的规定密封、标记和递交，并在封面上标明“修改”或“撤回”字样。19.3在投标截止日期后，投标人不得对其投标作任何修改。19.4在投标截止日期后至投标有效期满内，投标人不得撤回其投标，否则其全部投标保证金将不予以退还。五 开标与评标20.开标20.1本采购代理机构将在投标人须知前附表第9项规定的时间和地点进行开标，投标人的法定代表人或其委托代理人凭身份证参加开标会。参加开标的代表应签到并接受验证。20.2开标时，由投标人或者其推选的代表或公证机关检查投标文件的密封情况，也可以由采购人或采购代理机构委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由采购代理机构工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标

23、报价、招标文件允许提供的备选投标方案和投标文件的其他主要内容。未宣读的投标报价、价格折扣和招标文件允许提供的备选投标方案等实质内容，评标时不予承认。20.3本采购代理机构将作开标记录（包含投标人名称、投标报价等）。唱标结束后,参加开标会的投标人的法定代表人或其委托代理人须在唱标记录上签字。20.4投标截止时间结束后，参加投标的供应商不足三家或开标后某分标参加投标的供应商不足三家的，招标采购单位报告（地级市）以上财政部门批准后采取其他采购方式进行采购；或者采购项目情况紧急，采购代理机构根据采购人或评标委员会的意见向政府采购监督管理部门提出申请，经同意可变更采购方式进行采购。21. 评标过程的保密

24、性21.1在宣布授予投标人合同之前，凡与审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。21.2投标人在评标过程中，如果投标人试图在投标书审查、澄清、比较及授予合同方面施加任何影响，其投标将被拒绝。22. 投标文件初审 22.1投标文件初审分为资格性检查和符合性检查。 22.1.1资格性检查。依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标供应商是否具备投标资格。 22.1.2符合性检查。依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。23.

25、 投标文件的澄清23.1评标时，对投标文件中含义不明确的、同类问题表述不一致、或有明显文字和计算错误的内容，评标委员会将以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或纠正。23.2投标人对要求澄清、说明或者补正的内容应在评标委员会规定的时间内以书面形式予以澄清，该澄清或说明或者补正应有法定代表人或其委托代理人的签名或盖公章。23.3投标人的澄清或说明函是投标文件的组成部分。23.4投标人对投标文件的澄清、说明或者补正不得超出投标文件的范围或改变投标的实质内容。24投标文件的比较与评价 24.1 比较与评价。按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行商务和技术评估，

26、综合比较与评价。24.2推荐中标候选供应商名单。中标候选供应商数量应当根据采购需要确定，并按顺序排列中标候选供应商。24.3在评标期间，出现符合专业条件的供应商或者对招标文件作出实质响应的供应商不足三家时，采购代理机构根据采购人或评标委员会的意见向政府采购管理部门提出申请，经同意可变更采购方式进行采购。24.4本采购项目是以采购预算价为最高限价，超出采购预算价且采购人不能支付的，应重新组织采购。24.5本项目政府采购预算控制上限价为：人民币165万元整。24.6本项目采用的评标方法为综合评分法。（详见第六章）25.无效投标25.1投标文件如有下列情况之一，将会在评标中按照无效投标处理：（1）

27、应交未交或不足额交纳投标保证金的；（2） 未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的；（3） 不具备招标文件中规定资格要求的；（4） 明显不符合服务标准的要求；（5） 投标文件附有招标采购单位不能接受的条件；（6） 不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的。26.评标结果26.1采购代理机构将在评标结束7个工作日内将评标结果送采购人，采购人在7个工作日内按照采购结果报告中的推荐确定排名第一的中标候选供应商为中标人。26.2采购代理机构向投标人发中标通知书并向未中标的供应商发出采购结果通知。26.3采购代理机构在向投标人发出中标通知书的同时在南宁市政府采购网、广西财政网、广西创建工程招投标

28、造价咨询有限责任公司网发布采购结果公告。26.4采购代理机构无义务向未中标的供应商解释未中标原因和退还投标文件。六 质疑与投诉27.质疑27.1 投标人认为招标文件、评标过程和中标结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知道其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购代理机构提出质疑并及时索要书面回执。27.2 采购代理机构应当依照相关规定就采购人委托授权范围内的事项在收到投标人的书面质疑后七个工作日内做出答复，但答复的内容不得涉及商业秘密。28.投诉28.1投标人必须首先经过质疑程序，在对采购代理机构的答复不满意或者采购代理机构未在规定的时间内做出答复的，可以在答复期满后十五个工作

29、日内书面向政府监督管理部门投诉。28.2政府采购监督管理部门在处理投诉事项期间，可以视具体情况书面通知采购人暂停采购活动。28.3监督管理部门：南宁市兴宁区财政局政府采购管理办公室。 29.质疑和投诉书面要求29.1质疑人或者投诉人提供的书面材料（如材料中有外文资料须同时附上中文译本）至少包括以下内容：（1）质疑人或者投诉人的单位名称或姓名、详细地址、邮政编码、联系电话等；（2）被质疑人或被投诉人的单位名称或姓名等；（3）质疑或投诉的事实及理由；（4）有关违纪违规的情况和有效的证明材料；（5）质疑人或投诉人的签章及质疑或投诉时间；（6）质疑或投诉的书面材料须提供法定代表人签字和加盖公章的原件；

30、（7）如质疑或投诉委托代理人办理时，须提供质疑人的授权委托书，授权委托书须由法定代表人签名并加盖公章。如不按政府采购相关规定质疑或投诉的视为无效质疑或无效投诉，不予受理。七 签订合同30.合同授予标准30.1合同将授予被确定为实质上响应招标文件要求，具备履行合同能力，采购结果报告中推荐的排名第一的中标候选供应商为投标人。31. 买方授标时更改采购人员数量的权利31.1买方在授予合同时有权在“投标人须知前附表”第12项规定的幅度内对“服务需求一览表”中规定的人员数量和服务予以增加或减少，但不得对单价或其它的条款和条件做任何改变。32.签订合同32.1投标人应按中标通知书规定的时间、地点与采购人签

31、订合同。32.2如投标人不按中标通知书的规定签订合同，则按投标人违约处理，采购代理机构将不予以退还投标人已提交的全部投标保证金。32.3投标人因不可抗力或者自身原因不能履行采购合同的，采购人可以与排名第二的中标候选供应商签订采购合同，以此类推。33.履约保证金33.1履约保证金为中标总金额的8%，由中标人就本项目所提交的投标保证金自动转成。若有不足，则不足部分由中标人在签订合同时所约定的金额直接补缴入兴宁区财政局账户。否则，不予签订合同。33.2中标人按合同履约完毕的，履约保证金由兴宁区财政局如数退还（不计利息）。如中标人不按双方签订的合同规定履约，则对其全部履约保证金不予退还，履约保证金不足

32、以赔偿损失的，按实际损失赔偿。33.3在履约保证金退还日期之前，若中标人的开户名称、开户银行、账号有变动的，请以书面形式及时通知本中心，否则由此产生的后果由中标人自负。八 其他事项34.中标服务费收费标准34.1签订合同前，投标人向采购代理机构一次付清中标服务费，其金额按国家发展计划委员会招标代理服务收费管理暂行办法收取。（否则，采购代理机构将视之为违约，取消该中标决定并不予以退还投标人已提交的全部投标保证金。招标代理服务收费标准：中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标100以下 1.5% 1.5% 1.0%100-500 1.1% 0.8% 0.7%500-1000 0.8% 0.45%

33、0.55%1000-5000 0.5% 0.25% 0.35%5000-10000 0.25% 0.1% 0.2%10000-100000 0.05% 0.05% 0.05%1000000以上 0.01% 0.01% 0.01%注：1、按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价格，单独提供编制招标文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30%计收。2、招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某服务招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：100万元1.5%=1.5万元（500-100）万元0.8%=3.2万元（1000-500）0.45%=2.25万元（

34、5000-1000）0.25%=10万元（6000-5000）0.1%=1万元合计收费=1.5+3.2+2.25+10+1=17.95（万元）35.解释权35.1本招标文件是依据国家法律、法规以及政府采购管理有关规定和参照国际惯例编制，解释权属本采购代理机构。36.通讯地址36.1所有与本招标文件有关的函电请按下列通讯地址联系：采购代理机构：广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司地址：广西南宁市民族大道91号兴桂大厦1100号 开户名称：广西创建工程招投标造价咨询有限责任公司邮政编码：530002 电 话传 真开户名称：广西创建工程招投标

35、造价咨询有限责任公司 开户银行：交通银行南宁分行新兴支行银行账号：451060300018150140721 第二章 服务要求一览表 南宁市兴宁区政府机关综合楼物业管理项目需求和服务标准一、项目基本概况：（一）采购人：南宁市兴宁区机关事务管理局（二）物业名称：南宁市兴宁区机关厢竹大道63号办公区（三）采购内容：物业管理服务（四）物业范围：1、南宁市兴宁区机关厢竹大道63号办公区25层办公主楼及地下2层停车场一栋，建筑面积32350。2、南宁市兴宁区机关厢竹大道63号办公区6层服务中心大楼一栋，建筑面积8293。3、南宁市兴宁区机关厢竹大道63号办公区3层会议中心大楼一栋，建筑面积5326。4、

36、绿地面积12285、总场地面积64.11亩二、管理服务人员最低配置及要求：1、行政、会务服务、设备养护、保洁、绿化养护人员： 46人（设备、绿化养护人员需有上岗证）2、保安人员： 46人（35岁以下、形象好）3、要求以上从业人员不少92名，员工工资应优于南宁市最低工资标准。物业公司必需按国家规定为每位从业人员缴纳各种必缴的社会保险。同时应保障从业人员每年应享有的福利及国家法定节假日规定的加班费。三、物业管理服务内容：（一）保卫保安对物业服务范围内的设备、物品负有防盗、防窃、进行保护的责任。负责监控室管理，确保监控室24小时值班，并按采购人的规定对监控数据进行管理，保证监控数据时间上的连续性。物

37、业服务范围内的门卫、安全管理；物业服务范围内所有车辆行使和停放秩序的管理服务；在紧急情况下组织人员疏散；安全标识布置。物业服务范围内的公共安全防范与秩序维护。大型会议、重大集会和举办各种活动及法定节假日期间加强巡逻防范，保证物业区域的安全和稳定，防止意外事件发生。（二）会务服务1、日常管理：内容：会议室保持常用常新、保证随需随用。2、定期消杀：定期的消毒杀菌，确保会议室卫生状况达到良好状态。3、按要求配合做好各类会议的会前准备、会中服务、会后处理工作。（三）设施设备的养护和管理：包括：上下水道、落水管、照明、消防系统、供配电系统、二次加压供水系统、中央空调、电梯、房屋及设施、设备等的维修养护。

38、1、中央空调保养管理内容包括：建立管理档案。按中央空调维修保养管理要求制定保养方案和计划并对中央空调进行维护保养、负责日常的巡检及记录，发现问题须负责与维修厂家联系并协助维修。2、电梯维护保养内容包括：建立管理档案，按电梯维修保养管理要求制定保养方案和计划并对电梯进行维护保养、负责日常的清洁、除油，负责日常的巡检及记录，发现问题须负责与维修厂家联系并协助维修。3、消防系统设施维护内容包括：建立管理档案，按消防系统设施维修保养管理要求制定保养方案和计划并对消防系统设施进行保养，负责日常的清洁，负责巡检及记录。4、负责上下水道、落水管、照明、消防系统、供配电系统、二次加压供水系统的维护维修，负责房

39、屋及设施、设备维护维修。（四）保洁服务1、保洁（即日常维保服务）：内容：物业服务范围所有室内及公共区域、设备、设施、物品的保洁。2、定期保洁工作：定期的保洁服务：定期清洁正门面玻璃墙，保证玻璃无明显污迹。3、配合各类卫生检查工作，按要求做好保洁工作。4、垃圾收集并清运至指定地点。（五）绿化服务物业服务范围公共区域内树木、草坪、花坛及绿化小品的日常养护和补缺（补缺植物由采购人购买）及主要领导办公室、会议厅（室）和有关活动场所的摆花工作等。执行物业服务范围公共区域内绿化规划，受甲方委托执行物业范围公共区域内绿化管理规定。四、物业管理服务标准（一）交通秩序：1、车辆进出、停放有序；2、道路通畅，无堵

40、塞现象。工作内容定岗监控交通疏导巡视检查事故处理人员素质工作要求24小时14小时一遍/小时事故发生后5分钟到达掌握法律法规常识，交通指挥、疏导技能，各类事件处理程序。工作标准及时发现异常情况车辆停放整齐有序及时处理各种突发情况保护现场，制止纠纷，疏导交通，妥善处理或及时报案文明用语，微笑服务。（二）安全保卫：24小时值班巡逻，进出大门设立门岗，监控外来人员和进出车辆，纠正违章行为，公共秩序良好。建立安全应急预案，及时处理突发事件，确保公共安全。无重大治安案件、刑事案件和火灾发生。工作时间工作区域范 围主要工作内容日间领班主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；协助主管处理突发事

41、件。主入口主入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作，对上访人员做好正确引导工作。次入口次入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作，对上访人员做好正确引导工作。楼内巡逻负责综合楼内主要领导办公区域安全防范。监控中心负责安防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患。地面巡逻负责地面停车场车辆停放的引导、巡视、检查，配合其他保安岗的工作。停车场入口负责西裙楼门岗安全防范，维持行政审批办证大厅人员、物品进出秩序管理工作。停车场出口负责东裙楼门岗安全防范，维持接待区、展示区人员、物品进出秩序管理工作。大堂负责综合楼内的前后区域安全防范。地下停车场巡逻负责地下停车场车辆

42、停放的引导、巡视、检查，配合地下停车场入口保安岗的工作。地下停车场摩托车、自行车出入口负责地下停车场摩托车、自行车车辆出入引导及管理，维持车辆进出秩序，引导车辆分类停放。夜间领班主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；处理本班突发事件。主入口主入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作。监控中心负责安防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患。楼内巡逻负责综合楼区域夜间安全防范停车场出入口负责地面停车场车辆停放的引导、巡视、检查，配合其他保安岗的工作。地下停车场出入口负责地下停车场车辆出入引导及管理，维持车辆进出秩序，引导车辆分类停放。综合巡逻负责巡逻公共区

43、域。（三）会务服务按要求配合做好各类会议的会前准备、会中服务、会后处置工作。1、会议室保持常用常新、保证随需随用。2、定期的消毒杀菌，确保会议室卫生状况达到良好状态。3、会议室内的绿色植物生长状态良好、保持常绿常新。（四）设施设备的养护和管理：1、中央空调维护保养管理要求：1）检查性维护保养：基于设备运行情况和客户需求，按设备维护要求有计划地进行各类常规检查；就主机及辅助设备运行存在的问题提供专业意见和改善方案。2）预防性维护保养：包括检查性维护保养提供的内容；按照厂家的推荐进行必要的预防性保养；预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷冻机油、油滤芯、干燥过滤器等；最全面彻底的保养方案，包括

44、全部常规检查、增值服务和紧急故障处理的服务；3）制定中央空调维修保养计划：中央空调维修保养计划在制定过程中，应考虑到中央空调使用的频率，中央空调的运行状况，有无故障隐患，合理维修保养的时间（避开节假日、特殊活动日等）。维修保养计划的内容主要包括：维修养护项目的内容、具体实施维修养护的时间、预计的费用以及所需备品、备件计划等。4）空调设备设施的维修保养：空调设备设施的维修保养主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的维修保养，其具体的维修保养内容如下：冷水机组冷凝器、蒸发器，每半年进行一次清洁养护，压缩机及制冷空调每年进行一次检测、保养。冷却塔每半

45、年对冷却塔进行一次清洁保养，先检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5M，否则应干燥处理电机线圈，干燥后仍达不到应拆修电机线圈；检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否振动；制塔壁有无阻滞现象，若有则应加注润滑油或更换同型号规格轴承；检查皮带是否开裂或磨损严重，视情况进行更换，检查皮带转动时松紧状况（每半月检查一次）并进行调整；检查布水器布水是否均匀，否则应清洁管道及喷嘴，清洗冷却塔（包括填料、集水槽）清洁风扇、风叶；检查补水浮球阀动作是否可靠，否则应修复；然后紧固所有紧固件，清洁整个冷却塔外表，检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。风机盘管每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一

46、次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活，如果转动中有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。对于带动风机的电机，用500V摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应作干燥处理或整修更换，检查电容是否变形，如是则更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。水管道每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损，如是则应重新做保温层，尤其是检查管路中阀件部位，保温层做不到位或破坏，应重点检

47、查，及时整修。阀类、仪表、检测器件每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。检查是否泄漏，阀门的开闭是否灵活，若开闭困难则应加注润滑油，若阀门破裂，则应更换同规格阀门，法兰阀应检查法兰连接处是否渗漏，如是应更换密封胶垫；对于电磁调节阀，压差调节阀，其中干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠，如有问题应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀，对阀杆部位加注润滑油，压填料处泄漏则应加压调料。对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常。送回风系统及组合式空调机

48、对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管和组合式空调机内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油，检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态，若不正常，进行调整，若开闭不灵活应更换。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好，空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象，若有要及时整修。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。若有则应寻找原因加以处理。对于喷淋段应定期清洗喷水室的喷嘴、喷水管以防产生水垢，喷水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以减少锈蚀。定期检查池底中的自动补水装置，如阀针是否灵活，浮球是否好用等。清洗回水过滤网和进水过滤器。2、电梯维护保养电梯维修保

49、养要求：1） 电梯维护保养电梯维护保养作业中，现场作业人员不得少于两人。作业中应落实现场安全防护措施，保证施工安全。电梯维护保养单位应当按项目和内容进行相应的维护保养工作，并做好书面记录，记录内容至少应包括以下内容：使用单位名称；使用地点；制造单位名称；设备注册代码；改造（大修）单位名称；维护保养单位名称；电梯型号、额定载重量、额定速度等技术参数；维护保养项目；维护保养日期；备配件更换记录；维护保养人员签字；使用单位签字。在维护保养时发现电梯存在安全隐患且超出维护保养内容时，应及时书面告知电梯使用单位，提出消除隐患建议。电梯维护保养作业中，各控制回路原则上不允许短接，但由于作业需要必须进行短接时，应使用专用短接线；短接操作应符合企业标准的要求，在该作业结束后应立即复原。所使用的短接线应如数拆除清点，并由相关人员确认。在接到故障通知后，应立即赶赴现场，进行处理。当发生电梯困人情况时，维护保养作业人员抵达的时间最长不应超过15分钟。配合电梯检验机构对所维护保养的电梯进行定期检验。2）电梯维护保养要求垂直电梯垂直电梯半月维护保养要求见表