新景祥南京边城白云亭项目前期策划及

1、WHO 要留下要留下 序序 这群人本是最幸福的一代这群人本是最幸福的一代 他们曾被称为他们曾被称为“小皇帝小皇帝” “小公主小公主” 而如今他们却成为了而如今他们却成为了“杯具杯具”的一代的一代 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 人也是动物人也是动物.燕子知道筑巢，老鼠知道打洞，凭什么让我们租房子住？燕子知道筑巢，老鼠知道打洞，凭什么让我们租房子住？ 寄人篱下的生活根本就不利于安心工作，今年你还住在这，锅碗瓢盆寄人篱下的生活根本就不利于安心工作，今年你还住在这，锅碗瓢盆 置办一堆，到了快续交房租的时候，告诉你房租涨一倍，或者干脆不置办一堆，到了快续交房租的时候

2、，告诉你房租涨一倍，或者干脆不 租给你了，你就得连夜背着大包小包找落脚的地方。租给你了，你就得连夜背着大包小包找落脚的地方。 我想有个家，一个不需要多大的地方我想有个家，一个不需要多大的地方.我们只想有一个家，一个稳定我们只想有一个家，一个稳定 的，可以和家人生活在一起，不用担心没有地方过夜的家。的，可以和家人生活在一起，不用担心没有地方过夜的家。 我们为什么需要有一个房子？因为家，因为生活，因为未来我们为什么需要有一个房子？因为家，因为生活，因为未来. 凭什么让我们租房子住？生活在自己的国家，每天努力工作，到头来凭什么让我们租房子住？生活在自己的国家，每天努力工作，到头来 连个睡觉的地方都挣

3、不下，而某长别墅多所，洋楼多座，凭什么？你连个睡觉的地方都挣不下，而某长别墅多所，洋楼多座，凭什么？你 挣的是我们的税费，凭什么你有房多套，我只能租房！挣的是我们的税费，凭什么你有房多套，我只能租房！ 8080后语录后语录 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 让我们来看看让我们来看看8080后的后的囧囧境境 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 上大学了上大学了：学长们免费，独我们交费。：学长们免费，独我们交费。 毕业了毕业了：学长们包分配，我们自行解决。：学长们包分配，我们自行解决。 工作了工作了：用人单位要我轻收入、重经验。：用

4、人单位要我轻收入、重经验。 结婚了结婚了：好不容易买了一套房，却收到了：好不容易买了一套房，却收到了“安徽移动欢迎您安徽移动欢迎您”。 结论：结论：8080后，杯具后，杯具 8080后的后的 囧境生活囧境生活 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 当今流行语当今流行语：卡奴、房奴、孩奴、车奴都是在说我们：卡奴、房奴、孩奴、车奴都是在说我们8080后。后。 8080后的后的 生活描述生活描述 结论：结论：8080后的生活中缺乏后的生活中缺乏“大牌大牌” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 改变！改变！改变！改变！ 我们的目标就是：要让

5、我们的目标就是：要让8080后生活时尚、品质！后生活时尚、品质！ n我不要过海萍的“蜗居”生活，我不要 买了房子然后只能顿顿煮泡面，我不要每 挤车的时间比上班的还要长 n我要可以有闲的时候看场电影，可以去 星巴克坐坐，可以去马尔代夫放松一下， 可以拥有一两个lv之类的包包，可以 n生活，只要我想，都可以尝试一下！ 原点：都市、时尚、原点：都市、时尚、just cool!just cool! 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 20102010年年7 7月月3030日日 边城房地产经过边城房地产经过1313轮轮竞价竞价 以以3.453.45亿元亿元拍得白云亭地块拍

6、得白云亭地块 楼面地价楼面地价60036003元元/ /平米平米 白云亭地块将会成为白云亭地块将会成为 献给献给80后的城市小公馆后的城市小公馆 【壹壹】 WHY大豪宅大豪宅VSVS小公馆小公馆 满城皆是满城皆是“大豪宅大豪宅” 唯我独是唯我独是“小公馆小公馆” 为什么？为什么？为什么？为什么？为什么？为什么？ 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 2010年年4月月17日国务院出台新日国务院出台新“国十条国十条”，6月月4日，严厉二套房认定标日，严厉二套房认定标 准出台，国家连续出台房产新政，准出台，国家连续出台房产新政，市场成交缩减，市场低靡市场成交缩减，市场

7、低靡 不做政策的炮灰，瞄准刚需不做政策的炮灰，瞄准刚需 理由一：政策背景理由一：政策背景 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 主城、奥体已经遍布豪宅，我们该去抢这杯羹吗？主城、奥体已经遍布豪宅，我们该去抢这杯羹吗？ 理由二：市场背景理由二：市场背景 且看江湖，哪些大佬在说话且看江湖，哪些大佬在说话 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 本案本案 中海凤凰熙岸 2.3-3万 南京国际广场 3-3.6万 天正桃源 3-3.5万 仁恒江湾城 2.3万万 融侨玫瑰纪 2.5万万 世茂外滩花园 2.3万万 皇册晶华 2万万 城开御园 3.3万

8、万 都市羲和 3.5万万 整体市场整体市场南京主城已经被高端公寓所占据，缺乏真正的贴近刚需的项南京主城已经被高端公寓所占据，缺乏真正的贴近刚需的项 目目 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 l随着销售的加速，资金回笼加快，规模房企掀起了新一轮的土地储备扩张，以华润、保利为代表的央企族进 驻南京，地王纪录被不断刷新，各区域楼面地价均创新高； l本案正值主城供应放量的时期，且将面对众多主城品牌、规模兼备的高端项目，需要应避开竞争的锋芒，以 差异化突出自身的性价比优势。 整体市场整体市场主城高端住宅物业将进入白热化竞争主城高端住宅物业将进入白热化竞争 土地编号土地编号

9、地块位置地块位置区属区属 出让出让 面积面积(m2) 容积率容积率()成交时间成交时间 楼面地价楼面地价 （元（元/M2） 摘牌单位摘牌单位 NO.2010G20下关区白云亭路以南下关15123.83.82010.7.306003南京边城房地产 NO.2010G18栖霞区北苑西路栖霞53489.92.22010.6.16628中电熊猫置业 NO.2010G13 东至凯旋路；西至规划绿地； 北至仙林大道 栖霞97396.21.22010.5.76032朗诗集团 NO.2010G08江宁开发区内环路以南江宁22327.522010.4.136449银城地产 NO.2009G75雨花台风景区内西南侧

10、雨花49219.21.12010.01.0815977 长发都市 NO.2009G67马群中山门大街以北栖霞66570.5 01地块1.7 02地块2.4 2009年12月17日10780 招商局地产 NO.2009G51苍山路以西地块建邺41295.52.32009年10月20日8212 金基通产 NO.2009G46所街7号地块建邺81703.73.42009年9月25日7992 华润地产 NO.2009G34 金沙江东街以南，庐山路以东 地块 建邺95804.62.22009年9月8日7553 保利房地产 NO.2009G45所街一、二、三组地块建邺20166.522009年9月25日7

11、488 金基通产 NO.2009G30江东北路88号地块下关9275.71.62009年8月11日7142 苏宁环球 NO.2009G20兴隆大街以南（河西中部49号）建邺35764.82.12009年7月17日7003 天正集团 NO.2009G52马群大庄6号地块栖霞214443.71.22009年10月20日6956 保利房地产 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 世茂滨江新城世茂滨江新城 锋尚国际公寓锋尚国际公寓 天正桃源府天正桃源府 n下关区已经形成滨江、迈 皋桥、尧化门三大区域板块； n滨江板块正在成为高端住 宅聚集区 区域市场区域市场依托长江、小桃

12、园，本区域正在成为高端居住区依托长江、小桃园，本区域正在成为高端居住区 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 项目项目总建（总建（） 容积容积 率率 已售已售 （） 待售（待售（） 均价（均价（元/平 米） 主力产品主力产品备注备注 润开华 府 33397.322.4799825399 19000 三房二厅两卫121.82- 126.27 下半年推出80-120 平方米房源 世茂外 滩新城 15000002.893850001110000 23000173-186 3房2厅2卫， 44.5% 预计未来开盘2011- 01 推出450套左右 价格未定 天正桃 源 3

13、50001.4890002600026000 328-5454房2厅4卫 、 15.9% 255-516跃层 、15.9% 未来一个月将推出 02栋，价格未定 大发凯 宏隽府 37778.91.3935000 2770 19000 82-1102房2厅，39.69% 110-1433房2厅， 47.47% / 阅江广 场 24000 2.8 20000 4000 15000 精装修小户型 37.91-83.96 / 璞邸19348.9 2.0019348.9 未知 78的两房、约108和 123的三房 133平方米，172多平方米， 200多平方米的跃层 预计8月下旬开盘 价格预计2万以上/

14、平方米 区域市场区域市场本项目周边未来住宅建面总计供应量约本项目周边未来住宅建面总计供应量约119万万，而其中世贸，而其中世贸 外滩新城就有外滩新城就有111万，其余则都是小体量项目为主，且在售项目都以大户万，其余则都是小体量项目为主，且在售项目都以大户 型为主要供应产品型为主要供应产品 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 土地编号土地编号项目名称项目名称土地属性土地属性土地现状土地现状 容积率容积率 ()() 总建面总建面 ( (万万) ) 成交价格成交价格 ( (万元万元) ) 楼面地价楼面地价 ( (元元/ /) ) 受让方受让方 NO.2007G39 汇

15、杰长江国 际 二类居住施工阶段2.830.97135500 4375（毛 地） 交通置业 NO.2007G04 下关区黄家 圩411号 地块 住宅；办公； 商业 全部开工1.443.9184004723.39上海华欧房产 NO.2007G14 建宁路市场 地块 办公；商业 未开工 土地 平整 3.79.5295003105.26南京玉朗地产 NO.2009G31 紫金新河二 村162项目 二类居住用 地 未开发1.31.45100006891.58南京紫金 NO.2007G116 复地新都国 际 住宅；商业 未开工 土地 平整 1.69301750005825.22复地集团 NO.2010G2

16、0本项目 商住混合用 地 未开发3.85.74345006003南京边城 注：表中所列为下关区潜在供应项目，淡蓝色底色的为本项目周边项目注：表中所列为下关区潜在供应项目，淡蓝色底色的为本项目周边项目 区域市场区域市场本项目周边潜在项目拿地成本均较高，可以预计未来都将走豪本项目周边潜在项目拿地成本均较高，可以预计未来都将走豪 宅路线宅路线 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 豪宅是占据优越资源的房子，豪宅是占据优越资源的房子， 南京则是个不缺资源的城市南京则是个不缺资源的城市 我们有这样的资源吗？我们有这样的资源吗？ 群雄逐鹿，想分一杯羹，难群雄逐鹿，想分一杯羹，

17、难 理由二：市场背景理由二：市场背景 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脱颖而出吗？我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脱颖而出吗？ 理由三：项目背景理由三：项目背景 自我审视，看我有何法宝自我审视，看我有何法宝 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 传统居住区，交通便捷、商业配套齐全传统居住区，交通便捷、商业配套齐全 宗地宗地 郑郑 和和 中中 路路 高高 架架 白云亭副食品中心白云亭副食品中心 联华超市联华超市 青莲酒家青莲酒家 黄家云诊所黄家云诊所 快捷酒店快捷酒店 成熟成熟 社区社区 加分项加分

18、项 “” 白云亭宾馆白云亭宾馆 农业银行农业银行 距离大型超市直线距离距离大型超市直线距离 在在1.5-21.5-2公里之间公里之间 将会改造为公安将会改造为公安 局并整体出新局并整体出新 白云亭集团将统一白云亭集团将统一 拆迁至江宁拆迁至江宁 地块周边有一些沿街底商， 业态以餐饮、小百货、社 区服务店为主，租金为3-4 元/平方/天 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 l长江成为南京城市发展新的主轴之一；城 市不再是背江发展，而是面江发展； l南京从“秦淮河时代”走向“长江时代”， 实行“跨江发展”，下关由主城区的边缘 转变为大南京的中心区域之一 区域政府政策

19、的倾斜、良好的投资环境等规划利区域政府政策的倾斜、良好的投资环境等规划利 好促进了下关向大南京中心区域的转变好促进了下关向大南京中心区域的转变 n区政府开发的决心及整合社会一切相关资源； n省市区政府对区域定位的支持及政策的倾斜； n 市区政府基础建设的投资及土地资源的整合； n良好的投资环境，优惠的投资政策，进行市场 性招商。 下关区规划利好： 规划规划 利好利好 加分项加分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 区域高档社区云集，区域高端住区氛围浓厚区域高档社区云集，区域高端住区氛围浓厚 世茂滨江新城锋尚国际公寓 l本区域在售的高端本区域在售的高端 项

20、目众多，主要依托项目众多，主要依托 长江、小桃园等自然、长江、小桃园等自然、 公园、生态景观资源。公园、生态景观资源。 天正桃源府 汇杰长江国际 整体整体 氛围氛围 加分项加分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 l区域形象破旧凌乱，老城改造 正在启动，短期内彻底改善可能 较小 区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内区区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内区 域形象落后域形象落后 区域区域 抗性抗性 减分项减分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 l项目北侧和东侧有高压 线贯穿，影响项目居住舒 适度，给地块

21、的整体规划 带来难度。 地块内部高压线贯穿给地块整体规划带来难度地块内部高压线贯穿给地块整体规划带来难度 先天先天 硬伤硬伤 减分项减分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 项目西侧高架给项目带来一定的噪音的不利影响项目西侧高架给项目带来一定的噪音的不利影响 环境环境 不佳不佳 减分项减分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 主要建筑经济技术指标主要建筑经济技术指标 用地面积15240平米 建筑面积57470.44平米 容积率3.8 建筑高度100米 绿地率30% 建筑密度35% 建筑性质住宅混合用地 楼面地价60

22、03元/平米 出让年限住宅70年，商业40年 l 净占地面积约1.524万，占地规 模较小。 l 总体较为规整，内部地形平坦。 l 基地内部土地已拆迁完毕，为净 地。 小占地、高容积率项目，规划产品可选择性小小占地、高容积率项目，规划产品可选择性小 指标指标 受限受限 减分项减分项 “” 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 加分项加分项“”减分项减分项“” 本案本案 区位抗性区位抗性 区域形象落后 先天硬伤先天硬伤 地块北侧和东侧的高压线 环境不佳环境不佳 地块西侧的高架噪音 指标受限指标受限 小占地，高容积率 项目属性项目属性南京主城核心区域、配套优越、无绝对

23、优越资源、且南京主城核心区域、配套优越、无绝对优越资源、且 有先天硬伤的小占地、高容积率项目有先天硬伤的小占地、高容积率项目 区位优势区位优势 主城地段、交通便利、配套优越 规划利好规划利好 区域规划起点高 整体氛围整体氛围 高端住区氛围 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 作为豪宅作为豪宅我不够，没有豪客们要的资源我不够，没有豪客们要的资源 作为公寓作为公寓我傲视群雄，虽有些许弊端，但瑕不掩瑜我傲视群雄，虽有些许弊端，但瑕不掩瑜 理由三：项目背景理由三：项目背景 以己之长攻彼之短，资金的快速回现才是硬道理以己之长攻彼之短，资金的快速回现才是硬道理 策风行策风行

24、 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 大豪宅大豪宅VSVS小公馆小公馆 小公馆是我们不二的选择小公馆是我们不二的选择 小公馆小公馆8080后后 遇见遇见 白云亭项目白云亭项目 WHAT 【贰贰】 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 我们的出发点我们的出发点 Start 80后想什么后想什么 80后要什么后要什么 80后喜欢什么后喜欢什么 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 客群描述客群描述 想要留在主城，但被房价压得直不起腰的想要留在主城，但被房价压得直不起腰的80后后 毕业时毕业时 对未来充满对未来充满 憧憬憧

25、憬 工作时工作时 全力以赴，全力以赴， 为未来拼搏为未来拼搏 买房时买房时 充满无奈与充满无奈与 沮丧沮丧 他们他们 有自己的圈子有自己的圈子 有自己的生活有自己的生活 有自己的梦想有自己的梦想 他们他们 尚处于为生活拼搏的阶段尚处于为生活拼搏的阶段 每天在忙碌中度过每天在忙碌中度过 难得的闲暇也希望有格调的度过难得的闲暇也希望有格调的度过 然而他们然而他们 在高涨的房价中，无数次沮丧在高涨的房价中，无数次沮丧 他们为了能留在主城还在努力挣扎他们为了能留在主城还在努力挣扎 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 我们的首置、功能性首改客户我们的首置、功能性首改客户城

26、市的明天城市的明天 u他们与年轻渐行渐远，但有一 定经济实力！思想前卫，接受力 强，对新鲜事物天生拥有强烈的 敏锐感，渴望独立，更渴望拥有 自己小小的世界； u他们希望与城市毫无距离，能 在都市和家中自有转换； u房子不一定要大，但一定要有 温馨，够特别；追求品位同时， 更能有自己独立的精神世界； u他们接受的是比较多元化的思 想观念，在日常生活、休闲娱乐 等方面更加新潮，他们非常在意 生活的品质，更让自己享受到好 的生活； 客群特征客群特征 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 Our Our CustomersCustomers 他们懂得他们懂得 生活是一种享

27、受生活是一种享受 城市是一种收藏城市是一种收藏 家庭是一种财富家庭是一种财富 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 你要什么，我给什么你要什么，我给什么 这里给您留在主城的可能这里给您留在主城的可能 市场定位市场定位 不仅仅给你幸福，还会给你更多不仅仅给你幸福，还会给你更多 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 豪宅区的城市小公馆豪宅区的城市小公馆 市场机会市场机会 豪宅云集，刚需被忽视 n 豪宅云集； n 区域发展引来契机； n 功能性+低总价。 目标客群目标客群 经济型，首置为主，年 轻群体： n 区域内单身、即将结婚、 两口之家

28、、小三口之家； n 区域外单身、即将结婚、 两口之家。 企业目标企业目标 亲民之旅，立势之作 n从城郊到主城 n从度假物业到主流物业 外部环境导向外部环境导向内部因素导向内部因素导向 基地资源基地资源 先天资源条件处于劣势： n 临近高架； n 高压线影响； n 高容积率； n 小占地； n 指标受限； n 交通良好。 重新定义评价标准重新定义评价标准 塑造新的价值体系塑造新的价值体系 住宅定位住宅定位 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 Mini Mall 具备Shopping MallShopping Mall的一切功能，但均按比例缩小 体验式的、情景化的、

29、特色的 关键词内涵出发点 体验式的 不仅仅满足于购物，更注重于体验购物的感受，享受 到购物所带来的愉悦心情 借鉴shopping mall的做法 情景化的 购物场所与景观的融合，加入大量的共享空间，使购 物的过程成为一种享受 特色化的 商品、服务具有特色，使购物、餐饮和娱乐都成为一 种目的性的消费行为 Mini Mall规模小，商品品类较少， 因此商业吸附力不强，需要通过 特色化经营加以弥补。 商业商业 定位定位 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 产品定位产品定位 与豪宅相邻，独享应有尽有的小我空间与豪宅相邻，独享应有尽有的小我空间 隔壁的邻居隔壁的邻居 是豪

30、客，住是豪客，住 大房子大社大房子大社 区区 我们给您的是我们给您的是 应有尽有的小我空间应有尽有的小我空间 而且而且 还有您所需的朋友、时还有您所需的朋友、时 尚、潮流、前沿尚、潮流、前沿 这样的房子这样的房子 主城比比皆是主城比比皆是 但是给少数人的但是给少数人的 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 用足容积率，两栋居用足容积率，两栋居 家小公馆（南面家小公馆（南面2424层层 和北面和北面3131层高层），层高层）， 加之沿街底商，造就加之沿街底商，造就 城市时尚生活氛围城市时尚生活氛围 建筑规划建筑规划 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房

31、地产资源免费论坛 该户型标准层面积该户型标准层面积850左右，可根据需要扩大面宽左右，可根据需要扩大面宽 四室两厅一卫（四室两厅一卫（9696）两室两厅一卫（两室两厅一卫（7575）一室两厅一卫（一室两厅一卫（6464） 四室两厅一卫（四室两厅一卫（9696）两室两厅一卫（两室两厅一卫（7575）四室两厅一卫（四室两厅一卫（9696） 四室两厅一卫（四室两厅一卫（9696） 两室两厅一卫（两室两厅一卫（7575） 两室两厅两卫（两室两厅两卫（9595） 北楼户型提示北楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 3+13+1室两厅一厨一卫（室两厅一厨一卫（96

32、96） n超7米大开间客厅、餐厅； n全明居住空间； n百变空间，两房到四房自由变换； n二人世界可拥有超舒适的卧室与 独立的书房； n三口之家不仅可以拥有主卧、儿 童房，还有独立书房； n三代同堂可以将阳台封闭，形成 各自独立空间。 北楼户型提示北楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 两室两厅一厨一卫（两室两厅一厨一卫（7575） n敞亮客厅，超大开间，营造大三 房的居住体验； n双卧朝南，尽享阳光； n生活、工作双阳台，居住兼享受； n朝南大阳台，空间功能百变，可 打造成茶室、书房、婴儿房等。 北楼户型提示北楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产

33、资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 一室两厅一厨一卫（一室两厅一厨一卫（6464） n6米大开间客厅、餐厅， 尺度开阔； n南北通透，全明厨卫； n工作阳台，可摆放洗衣机 等； n朝南2.3米大进深景观阳台， 百变空间自由打造； n一房变两房，自由变换。 北楼户型提示北楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 两室两厅一厨一卫（两室两厅一厨一卫（9595） n开阔的空间尺度，两房朝南， 更接近阳光美景； n南北通透，全明厨卫； n两房变三房，阔绰空间，互 不干扰。 北楼户型提示北楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费

34、论坛 南楼户型提示南楼户型提示 紧凑型两房三房，两梯七户，开间紧凑型两房三房，两梯七户，开间39.35米，进深米，进深20.25米，米， 南楼建议设置两个单元该户型（每单元户型数可根据地形南楼建议设置两个单元该户型（每单元户型数可根据地形 尺寸做增减）尺寸做增减） 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 2.7X 3.2 （8.64） 4.3X 4.5 （19.35） 3X 2.7 （8.1） 3.6 X 3.3 （12.96） 备注：黄色部分为赠送面积 n空间实用紧凑，非同 凡响 n父母第一次来小住， 顿然发觉小空间的大智 慧 n过道设计储存空间， 小空间大利用

35、n客厅宽面开窗，第一 缕晨曦照进，南北交融 的清风就开始清新呼吸 7474平米三房两厅一卫平米三房两厅一卫 南楼户型提示南楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 3.6 X 3.3 （12.96） 3X 2.7 （8.1） 3.3X 4.5 （14.85） （5.6） 备注：黄色部分为赠送面积 n主卧南向飘窗，百变室内空 间，一样面积更多使用 n客厅更宽敞，美味更独特 n过道设计成储存空间，小空 间大利用 n朋友第一次来家里做客，约 4.5米大开间客厅有了用武之 地 6464平米两房两厅一卫平米两房两厅一卫 南楼户型提示南楼户型提示 策风行策风行 中国首

36、家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 3.6X 3.3 （11.88） 3.95 （18.96） 3.6X2.1 （6.66） 4.35 3X 2.9 （8.7） 3.3X 2.7 （8.91） 6.65 备注：黄色部分为赠送面积 n功能齐全，南北通透 n除了休息，卧室总能给 你无限想象，主卧带书房、 独卫，没有什么不可以 n父母第一次来小住，小 面积活出大空间 n双卫设计，主卫干湿分 离，使用便捷 n双卧朝南，人人都在晨 光抚摸下梦醒 104104平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫 南楼户型提示南楼户型提示 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 住宅户型

37、配比住宅户型配比 n 物业类型：物业类型：高层高层 n 主力户型：主力户型：小两房、小三房、小两房、小三房、3+13+1房房 n 公寓面积：公寓面积：约约5.35.3万平米万平米 户型户型面积（）面积（）比例比例 1 1房房55-6555-655%5%5%5% 2 2房房60-8060-8036%36%36%36% 3 3房房 70-8070-8015%15% 40%40%90-9590-9510%10% 95-10595-10515%15% 3+13+1房房95-10095-10019%19%19%19% 合计合计/ /100%100%100%100% 楼栋楼栋户型户型面积（）面积（）比例比

38、例 北楼北楼 （1 1单元单元3131 层）层） 1 1房房55-6555-655%5% 2 2房房65-8065-8014%14% 3 3房房90-9590-9510%10% 3+13+1房房95-10095-10019%19% 南楼南楼 （2 2单元单元2424 层）层） 2 2房房60-7060-7022%22% 3 3房房70-8070-8015%15% 3 3房房95-10595-10515%15% 合计合计/ /100%100% 分楼栋户配比分楼栋户配比 本项目整体户配比本项目整体户配比 备注：此配比可根据具体规划进行适当调整备注：此配比可根据具体规划进行适当调整 策风行策风行 中

39、国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 4.2米 12米 商铺划分：商铺划分：平层单铺面积平层单铺面积50-100平米，层高平米，层高1层层 4.8米，米，2层层3.6米米 p为保证中高档商业的经营面积，同时降低投资门槛，便于后期销售， 单层商业铺面面积控制在50-100之间； p采用框架结构易于分割、组合，便于大单购买； p通常商业经营面积的面宽进深比以不小于1：2为宜 p出于街区商业经营规律考虑，商铺不宜超过2层； p层高挑高，可利用面积赠送增加附加值，层高1层4.8米，2层3.6米。 -1F 1F4.8米层高 2F3.6米层高 1F 2F -1F为停车场 以街铺形式出现，尽量

40、扩大沿街面，约以街铺形式出现，尽量扩大沿街面，约0.4万平米万平米 商业形式商业形式 周边项目商业以销售为主，价格周边项目商业以销售为主，价格3.5-93.5-9万万/ /平方米平方米 . 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 产品魅力化产品魅力化 不但有房子不但有房子 还有生活还有生活 品质感、时尚感、便捷感品质感、时尚感、便捷感 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 建筑风格建筑风格8080后没钱，但不代表不追求品质后没钱，但不代表不追求品质“我需要华丽的外衣我需要华丽的外衣” 建议参考建议参考ART DECO ART DECO

41、风格，时髦而挺拔的建筑风格，蕴含着厚实沉风格，时髦而挺拔的建筑风格，蕴含着厚实沉 稳的特征。给予年轻人时尚生活的同时，并附有厚实沉稳的特质稳的特征。给予年轻人时尚生活的同时，并附有厚实沉稳的特质 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 景观规划景观规划别小看别小看8080后，后，“我没住过豪宅，我看过啊我没住过豪宅，我看过啊”，大面，大面 积集中景观塑造震撼视野积集中景观塑造震撼视野 中心景观与中心景观与东侧大面积绿化形成集中景观东侧大面积绿化形成集中景观 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 景观小品景观小品没有没有9090后的个性，

42、但有后的个性，但有8080后的回忆后的回忆 各种风格的雕塑、小品作为点缀各种风格的雕塑、小品作为点缀 让人们放松的享受青春、让人们放松的享受青春、 享受生活享受生活 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 建材运用建材运用这个世界的噪音太多，这个世界的噪音太多，8080后回到家不想再听汽车声后回到家不想再听汽车声 利用高品质隔音建材（如利用高品质隔音建材（如“三层三层LOW-ELOW-E玻璃玻璃+ +惰性气体惰性气体”） LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐 射率从0.84降低到0.04至0.12，可 通过可见光而阻挡远红外线(人体 所感受的热即是远红外线) 起到了 更

43、好的隔音与隔热的作用。独特的 镀膜层隔绝紫外线辐射 LOW-E镀银膜（内充氩 气）低辐射保温玻璃， 双向阻热 窗框与窗洞之间采 用保温板（美国欧 文斯克宁）做隔热 处理 世界顶级德国 SCHCO （旭 格）断热铝合 金窗框结构。 双面胶条咬口， 窗框内、外铝 皮之间有硬尼 龙断热层 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 安防强调社区的多重保全服务安防强调社区的多重保全服务 n社区保安社区保安2424小时监控小时监控 n楼宇红外线及电子监控楼宇红外线及电子监控 n彩色可视对讲系统彩色可视对讲系统 n煤气泄漏报警系统煤气泄漏报警系统 n住户紧急报警系统住户紧急报警系统

44、 n停车监控和管制系统停车监控和管制系统 n消防安全系统消防安全系统 电话、电视以及宽频网络系统电话、电视以及宽频网络系统 n数字电视系统数字电视系统 n社区广播及背景音乐系统等社区广播及背景音乐系统等 科技科技8080后绝对是这个世界走在科技最前沿的人，住的地方能没有后绝对是这个世界走在科技最前沿的人，住的地方能没有 科技吗？科技吗？ 建筑内部设置完善的安防及智能化系统建筑内部设置完善的安防及智能化系统 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 科技科技这是个网络充斥的时代，这是个网络充斥的时代，8080后是第一代网聊、网恋的人，后是第一代网聊、网恋的人， 网络必须

45、无处不在网络必须无处不在 青年社区，无线网络覆盖青年社区，无线网络覆盖 整个社区无线网络覆盖，在青年社区任整个社区无线网络覆盖，在青年社区任 何一个角落都可以实现无线上网，社区何一个角落都可以实现无线上网，社区 科技含量提升。科技含量提升。 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 社区配套社区配套8080后宁愿把睡觉的时间用来玩，但却不愿意埋头于家务，后宁愿把睡觉的时间用来玩，但却不愿意埋头于家务， 家门口一定要能解决日常生活所需家门口一定要能解决日常生活所需 休闲商业步行街休闲商业步行街 社区超市社区超市 餐饮、美食餐饮、美食 咖啡吧、茶吧咖啡吧、茶吧 黑莓书店黑

46、莓书店 造型、发艺造型、发艺 HOW 【叁叁】 最远的距离不是海角或天边，而是你在我身边，而你却不最远的距离不是海角或天边，而是你在我身边，而你却不 知道我爱你知道我爱你 在茫茫人海里，让你看到灯火阑珊处的我在茫茫人海里，让你看到灯火阑珊处的我 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 1 1、找准项目目标客群是项目销售的关键及必备条件。、找准项目目标客群是项目销售的关键及必备条件。 2 2、尽可能缩短销售周期，现金为王。、尽可能缩短销售周期，现金为王。 3 3、采用、采用渠道营销为主渠道营销为主的策

47、略，进行的策略，进行针对性的推广。针对性的推广。 4 4、控制价格合理梯度，掌握价格话语权，快打快销。、控制价格合理梯度，掌握价格话语权，快打快销。 营销战略原则营销战略原则 都市战略都市战略 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 媒体投放原则：媒体投放原则： 大众媒体主打形象大众媒体主打形象 小众通路为主小众通路为主 媒体策略媒体策略 都市战略都市战略 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 区域媒体区域媒体 户外大牌：户外大牌：建议在渡江广场、 盐仓桥广场、三叉河桥处选 择一块户外进行发布。 工地围墙：工地围墙：建议使用户外大 牌+

48、大字效果，制作费用约 200元/平米，本建议使用 300*5的规格，整体制作费 用约为30万。 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 一切从客群一切从客群8080后出发，看看如何进行针对性推广后出发，看看如何进行针对性推广 他们生活的这个城市里，生 活配套基本全部依赖于超市， 他们平时接触最多的煤体是 网络，南京西祠、365、新浪 是他们经常上的网站，故超超 市巡展、网络论坛市巡展、网络论坛炒做可考 虑使用。 通路媒体通路媒体 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 一切从客群一切从客群8080后出发，看看如何进行针对性推广后出发，看看

49、如何进行针对性推广 他们刚从大学毕业不久，手 机使用的套餐普遍还是保留 了动感地带，他们上下班的 交通工具也是以公交车、地 铁为主，故对动感地带的短动感地带的短 信群发、地铁轿厢、地铁巡信群发、地铁轿厢、地铁巡 展东方卫报的夹报展东方卫报的夹报都可考虑 使用。 他们年轻、时尚，爱看新出 的大片、新城市广场、万达 广场都是他们爱去 SHOPPING的地方，故对发 行的电影片头广告、新城市电影片头广告、新城市 广场、万达广场的定向推广、广场、万达广场的定向推广、 都可以考虑使用。 通路媒体通路媒体 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 策风行策风行 中国首家房地产资源

50、免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 公寓竞争导向型价格评估表公寓竞争导向型价格评估表 根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案公寓目前推算均价为根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案公寓目前推算均价为1829018290元元/ / 判别标准权重 润开华府世茂外滩新城大发凯宏隽府 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数程度系数 地理区位20%0.90.1810.20.90.18 地块自身条件20%10.20.50.10.90.18 交通15%0.90.1351.10.1650.90.135 配套15%0.90.1351.10.1650.90.135 人文资源5%10.0510

51、.04510.05 景观资源5%10.050.60.030.90.045 容积率10%0.90.090.90.090.80.08 建筑规模10%1.10.110.50.051.10.11 总计100%0.950.8450.915 折扣价格预估价格190001805018050230001943519435190001738517385 销售价格预判销售价格预判竞争导向型预期销售均竞争导向型预期销售均 价推导价推导 价格策略价格策略 住宅定价住宅定价 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 地块价值地块价值产品价值产品价值企划价值企划价值 地块价值是核心价值 和基准价

52、值，决定了 项目的基准价格。 产品品质是价值突破 的关键，高品质的产 品能够实现溢价。 优秀的行销企划包装 能够进一步提升项目 售价。 基准售价基准售价溢价溢价3%3%左右左右溢价溢价3%3%左右左右 综合考虑溢价及上市时点，建议本项目住宅物业启动价格为：综合考虑溢价及上市时点，建议本项目住宅物业启动价格为：2037020370元元/ / 上市时点上市时点 根据江北一系列利好和 国家调控对房地产发展 的影响，以及市场本身 的正常增幅，估计溢价 溢价溢价5%5%左右左右 在基准售价基础上，综合考虑本项目住宅价格在基准售价基础上，综合考虑本项目住宅价格 定位定位 价格策略价格策略 住宅定价住宅定价

53、 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 商业竞争导向型价格评估表商业竞争导向型价格评估表 根据市场竞争比较法则：本案商业目前推算根据市场竞争比较法则：本案商业目前推算 均价为均价为4495044950元元/ / 判别标准权重 世茂外滩国际桃清苑 拟合 比较 拟合 比较 程度系数程度系数 对外辐射 度 20%1.10.220.60.12 人流聚集 度 20%1.20.240.50.1 进入及 昭示性 20%1.20.240.50.1 地理区位15%1.10.1650.60.09 交通15%1.10.1650.60.09 配套10%10.10.60.06 总计100%

54、1.130.56 折扣价格 预估价 格 3500 0 3955039550898805033050330 目前下关商铺租金价格平均为目前下关商铺租金价格平均为3434 元元/ /平米平米天，按照天，按照6%6%的回报率计的回报率计 算，售价为算，售价为2125221252元元/ / 项目项目 租金价格（元租金价格（元/ / 天天平米）平米） 租赁情况租赁情况 白云亭农贸市 场周边商铺 3-4出租率90%以上 收益法价格评估表收益法价格评估表 综合考虑：本案商业目前推算均价为综合考虑：本案商业目前推算均价为 3310133101元元/ / 判别标准权重本项目 市场竞争 法 70%44950224

55、75 市场收益 法 30%2125210626 总计33101 价格策略价格策略 商业定价商业定价 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 地块价值地块价值产品价值产品价值企划价值企划价值 地块价值是核心价值 和基准价值，决定了 项目的基准价格。 产品品质是价值突破 的关键，高品质的产 品能够实现溢价。 优秀的行销企划包装 能够进一步提升项目 售价。 基准售价基准售价溢价溢价3%3%左右左右溢价溢价3%3%左右左右 综合考虑溢价及上市时点，建议本项目商业物业启动价格为：综合考虑溢价及上市时点，建议本项目商业物业启动价格为：3617036170元元/ / 上市时点上市

56、时点 根据江北一系列利好和 国家调控对房地产发展 的影响，以及市场本身 的正常增幅，估计溢价 溢价溢价3%3%左右左右 在基准售价基础上，综合考虑本项目商业价格在基准售价基础上，综合考虑本项目商业价格 定位定位 价格策略价格策略 商业定价商业定价 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 形象导入期形象导入期产品导入期产品导入期开盘实销期开盘实销期推广爆破期推广爆破期 9 91010111112121 12 23 34 4 现场售楼处现场售楼处 开业开业 9 91010111112121 12 23 34 4 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源

57、免费论坛 比例，比例，1 1：8 8 比例，比例，1 1：1.51.5 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 8080分大赛分大赛 彩妆沙龙彩妆沙龙 驴友聚乐部驴友聚乐部 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 开盘实销期开盘实销期 首次开盘首次开盘 （2011.42011.4） 畜水畜水 二次开盘二次开盘 （2011.92011.9）

58、 尾盘尾盘总计总计 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 根据住宅总建筑面积约为53000， 项目总销金额约为10.6亿. 企划费用提取总销0.8%比例， 一期总体企划费用为848848万万。 建议使用划分比例为6：4， 即首次开盘前使用508万，开盘后使用340万。 营销费用表营销费用表 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 形式形式预算（万）预算（万） 1 1、媒介推广、媒介推广 互联网（互联网（house365house365，西祠，搜房网），西祠，搜房网） 7070 围墙广告围墙广告4040 户外大牌户外大牌 120120 咖

59、啡馆、健身房、茶社包装咖啡馆、健身房、茶社包装1010 短信短信 4040 超市巡展超市巡展2020 万达广场、新城市广场巡展万达广场、新城市广场巡展2525 DMDM夹报夹报6060 电影片头广告电影片头广告5050 写字楼电梯框架写字楼电梯框架4040 报广报广8080 总计总计455455 营销费用表营销费用表 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 2 2、推广活动费、推广活动费 总计总计7070 销售活动费用（直投、派单） 10 阶段活动费用(主题活动、推介会) 60 3.3.销售资料及礼品销售资料及礼品 总计总计6565 楼书、折页等 40 VI制作20 模型 15 4.4.促销费用促销费用 总计总计1010 促销礼品费用 10 5.5.现场包装费用现场包装费用 总计总计6060 看房车 15 道旗费用 10 商业标识 10 售楼处标识 10 现场导释义 10 绿植鲜花费用5 6 6、不可预计费用、不可预计费用不可预计费用5050 约计830