企业价值评估：成本法

1、 3货币资金货币资金应收及预付款项应收及预付款项交易性投资交易性投资存货存货 流动资产流动资产持有至到期投资持有至到期投资长期股权投资长期股权投资投资性房地产投资性房地产固定资产固定资产生物资产生物资产递延所得税资产递延所得税资产无形资产无形资产 非流动资产非流动资产短期借款短期借款应付及预收款项应付及预收款项应交税金应交税金应付职工薪酬应付职工薪酬预计负债预计负债 流动负债流动负债长期借款长期借款长期应付款长期应付款应付债券应付债券递延所得税负债递延所得税负债 非流动负债非流动负债 负债负债净资产净资产资产资产负债与所有者权益负债与所有者权益资产负债表资产负债表 注注意意被评估资产价值被评估

2、资产价值= =重置成本重置成本* *成新率成新率=资产评估资产评估价值价值P重置成本重置成本RC实体性实体性贬值贬值Dp功能性功能性贬值贬值Df经济性经济性贬值贬值De 1 1）基于资产的企业价值评估方法的优点）基于资产的企业价值评估方法的优点 （1 1）有利于确定企业各项资产、负债的价值）有利于确定企业各项资产、负债的价值 （2 2）有利于企业进行并购交易的谈判）有利于企业进行并购交易的谈判 （3 3）有利于企业价值评估报告的使用者理解）有利于企业价值评估报告的使用者理解报告内容报告内容 （4 4）有利于提高企业价值评估的质量）有利于提高企业价值评估的质量 2 2）基于资产的企业价值评估方法

3、的缺点）基于资产的企业价值评估方法的缺点 得到评估得到评估结果结果8汇总计算评汇总计算评估值估值7调整财务报调整财务报表表5现场调查现场调查4资产基础法评估程序资产基础法评估程序6计算单项资计算单项资产价值产价值方法适方法适用性判用性判断断2明确目明确目的、对的、对象、价象、价值类型值类型1搜集资料搜集资料3 评估目的评估目的通过对通过对A A公司的股东全部权益价公司的股东全部权益价值进行评估，为增资扩股提供值进行评估，为增资扩股提供价值参考依据价值参考依据评估范围评估范围A A公司的整体资产公司的整体资产评估对象评估对象A A公司的股东全部权益价值公司的股东全部权益价值 价值类型价值类型市场

4、价值市场价值评估方法评估方法成本法（资产基础法）成本法（资产基础法） 序号序号费用名称费用名称计价基础计价基础费率费率依据依据1 1建设单位管理费建设单位管理费购置价及其他费用购置价及其他费用0.80%0.80%财建财建20023942002394号号2 2可行性研究费可行性研究费购置价及其他费用购置价及其他费用0.60%0.60%QBJS10-2005QBJS10-20053 3勘察设计费勘察设计费购置价及其他费用购置价及其他费用2.39%2.39%QBJS10-2005QBJS10-20054 4工程监理费工程监理费购置价及其他费用购置价及其他费用1.20%1.20%建设部价费字建设部价费

5、字20014792001479号号5 5环境评价环境评价购置价及其他费用购置价及其他费用0.07%0.07%计价格（计价格（20022002）125125号号6 6试运转费试运转费购置价及其他费用购置价及其他费用1.20%1.20%QBJS10-2005QBJS10-20057 7前期费用率合计前期费用率合计6.26%6.26% 序号序号评估计算程序评估计算程序计算公式计算公式计算值计算值文件依据文件依据1设备购置价设备购置价1850000.002设备运杂费设备运杂费已包含在已包含在1中中3设备安装费设备安装费（含基础费）（含基础费）312.0%370004小计小计41+2+318870005

6、前期及其他费用前期及其他费用118126.20 5.1建设单位管理费费建设单位管理费费5.140.8%15096.00 财建财建2002394号号5.2可行性研究费可行性研究费5.240.6%11322.00 QBJS10-20055.3勘察设计费勘察设计费5.342.39%45099.30 QBJS10-20055.4工程建设监理费工程建设监理费5.441.2%22644.00 建设部价费字建设部价费字2001479号号5.5环境评价费环境评价费5.540.07%1320.90 计价格（计价格（2002）125号号5.6试运转费试运转费5.641.2%22644.00 QBJS10-2005

7、6资金成本资金成本6（4+5）*6.75%*1.5/2101510.00 合理工期合理工期 1.5年年贷款年利率贷款年利率(%)6.75%7重置全价重置全价74+5+62106636.20 取整取整2107000元元 l 成新率的计算成新率的计算 现场勘察成新率现场勘察成新率 l 评估值的计算评估值的计算综合成新率综合成新率 建筑工程造价计算表建筑工程造价计算表 单位：人民币万元单位：人民币万元 安装工程造价计算表安装工程造价计算表 单位：人民币元单位：人民币元 l 成新率成新率 勘察成新率计算表勘察成新率计算表 评估值重置全价评估值重置全价综合成新率综合成新率 295455002954550

8、097%97% 2865910028659100（元）（元）- -综合成新率综合成新率 96%96%40%+97%40%+97%60%= 97%60%= 97% 待估宗地所在区域土地取得费及相关税费表待估宗地所在区域土地取得费及相关税费表序号序号款项款项税费（元税费（元/ /亩）亩）依据依据1 1土地补偿费土地补偿费1800018000中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第第4848条和条和中华人民共和国土地中华人民共和国土地管理法实施条例管理法实施条例第第2525条规定、条规定、省实施省实施 办法办法第三十四条的规定，征用耕地的补偿费用为该耕地被征用前第三十四条的规定，征用耕地的

9、补偿费用为该耕地被征用前3 3年平年平均年产值的均年产值的1010倍。倍。 2 2劳动力安置费劳动力安置费2450024500省实施省实施 办法办法规定，征用耕地的安置补助费，规定，征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农用地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地数量征用的农用地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地数量计算。计算。 3 3青苗补偿费青苗补偿费18001800根据根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法及及省实施省实施 办法办法规定，结合规定，结合市统计调查资料

10、及市统计调查资料及市国土局提供的该市国土局提供的该地区征地的实际情况确定地区征地的实际情况确定 4 4地面附着物补偿地面附着物补偿费费8000 8000 根据根据市人民政府市人民政府200120011 1号文及号文及市国土资市国土资200220024949号文件标准，号文件标准， 市统计调查资料及市统计调查资料及市国土局提供的该地市国土局提供的该地区征地的实际情况确定区征地的实际情况确定5 5耕地开垦费耕地开垦费90009000根据根据省实施省实施 办法办法和和省耕地开垦费、省耕地开垦费、土地闲置征收和使用管理暂行办法土地闲置征收和使用管理暂行办法规定确定规定确定 6 6耕地占用税耕地占用税3

11、0003000根据根据省人民政府文件省人民政府文件耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例实施办法规定实施办法规定确定确定 7 7征地土地管理费征地土地管理费12261226根据根据省国土管理局、省物价局的有关文件规定确定省国土管理局、省物价局的有关文件规定确定 合计合计6552665526 l 土地开发费土地开发费l 利息利息 l 利润利润 l 无限使用年期宗地价无限使用年期宗地价 l区域因素与个别因素修正系数区域因素与个别因素修正系数 项目项目账面价值账面价值评估价值评估价值增减值增减值增值率增值率%ABC=B-AD=C/A*1001流动资产流动资产83487.9583605.15117.20

12、0.142非流动资产非流动资产3其中：固定资产其中：固定资产122509.98131455.288945.307.30 4 在建工程在建工程6695.516695.510.000.005无形资产无形资产9549.5618763.059213.4996.486资产合计资产合计222243.00240518.9918275.998.227流动负债流动负债102632.42102632.420.000.008非流动负债非流动负债66148.0066148.000.000.009负债合计负债合计168780.42168780.420.000.0010净资产净资产53462.5871738.5618275.9934.18 第三部分第三部分 热点问题探讨热点问题探讨 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第三部分第三部分 热点问题探讨热点问题探讨库存商品评估时是否应该加计适当的利润（续）库存商品评估时是否应该加计适当的利润（续） 中 国 资 产 评 估 协 会C