物业设备设施巡查要点及重点[共15页]

1、 物业设备设施巡查要点随着社会的发展,物业设备设施复杂程度越来越大。同时也要求设备管理人员掌握更多的知识和技能才能管理好物业的设备设施。现在把设备设施巡查要点做一个总结。为确保设备的性能良好, 正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到 三严 四会。设备达到三干净 四不漏五良好。三严：1、 严格管理好设备及安全保护装置,确保设备完好无损,效用正常。线缆布置整齐,接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全,标志清晰醒目。2、 严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作,遵守交接班制度及值班制度,认真做好当班记录,严格检查设备运行情况。认真做好节能措施,节省能耗和物耗。3、 严格执行设备维修保养制度

2、。认真编制设备维修保养计划,制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会：1、 会使用本专业设备,熟悉设备原理、结构、性能,能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。2、 会保养。掌握保养的程序要求,保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常,内部效用良好。3、 会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。4、 会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因,掌握故障排除方法,能准确及时地修复。三干净：设备干净、机房干净、作业场所干净。1 四不漏：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备

3、房处为重点,主要有1 变压器房 2 高低压配电房 3 发电机房 4 电梯机房 5 生活水泵房 6 消防水泵房 7 空调主机房 8 空调风机房 9 消防气体间。变压器房巡查要点房间巡查要点：1、 室内温度不超过 35 度,墙上内配挂温湿度计,房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。2、 室内湿度在室温 30 度以上时不得超过 85%,否则需要除湿处理。3、 室内墙面、地面干净整洁。4、 进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。5、 室内空气清新定期送排风。6、 门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、 室内有符合要求的灭火器和应急灯

4、,消防对讲电话是否通话正常。8、 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。9、 上墙制度、文件齐全。变压器机附属设备巡查要点：10、 变压器密闭外罩良好,附属设施齐全,不自带外罩的变压器隔离护栏完好。11、 变压器震动和电磁噪声在允许范围内,没有异音。12、 变压器温度在规定允许范围内,超过 90 度要密切关注并采取降温措施。2 13、 变压器的二次侧电压在 400 伏以内但不能低于 380 伏. 二次侧电流在额定电流以内。14、 变压器各部位外观应没有变色焦糊状。15、 变压器没有绝缘糊焦味。16、 每年年度保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固,外部要清洁。高低压配电房巡查

5、要点房间巡查要点： 1、室内温度不超过 30 度,墙上内配挂温湿度计,房间较小室内不能通过风机降低温度的需要装设空调。 2、室内湿度在室温接近 30 度时不得超过 85%,否则需要除湿处理。 3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。5、保持室内空气清新定期送排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、室内有符合要求的灭火器和应急灯,消防对讲电话是否通话正常。 8 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、上墙制度、文件齐全 10 墙上要有准确清晰的配电系统图。高低压配电柜巡查

6、要点： 1、电配柜的电压在 400 伏以内但不能低于 380 伏. 电源进线电流在额定电流以内。 2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。 3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。 5、配电柜没有异常声响 6、检查高压配电柜旁直流屏,看显示参数是否正常。 7、查看低压电容柜是否正常,无功补偿功率因数不低于 0.95 并且运行在自动状态。 8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头,温度不能超过 60 度,否则需要采取措施改进。 9 每年年度保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固,外部要清洁。上墙文件：设备房管理作业指导书 、低压配电系统操作及保养作业指导书必须指

7、3 定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图,各开关应注明线路去向,并与系统图对应；各配电柜内应当有二次线路图。保养记录：设备保养计划 、变压器保养记录表 、设备（设施）维修记录表 、低压配电系统运行记录表 、低压配电柜保养记录表其它： 温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。发电机房巡查要点房间巡查要点： 1、室内温度不超过 35 度,墙上内配挂温湿度计,房间温度过高时通过风机降低温度。 2、室内湿度在室温接近 30 度时不得超过 85%,否则需要除湿处理。3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足

8、巡查和维修需要。5、室内每周要有不少于半小时的送排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、室内有符合要求的灭火器和应急灯,如配有气体灭火系统需检查是否正常,消防对讲电话是否通话正常。8 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、上墙制度、文件齐全。发电机及附属设备巡查要点： 1、检查油箱、油路有没有漏油。 2、检查蓄电池液位是否正常,电池电压是否在正常范围内（ 27 伏左右）。3、检查润滑油油位看是否缺油,通过颜色初步判断机油老化程度。4、检查柴油箱油位,油位要保持在中高位,能满足发电机带负荷运行八小时。5、检查冷却水箱是否缺水,水量过低需要补充蒸馏水加适量的防锈

9、剂。检查有没有每月试机运行,时间在 10-15 分钟,运行参数是否正常,联动的送排风设备能正常工作 7、发电机控制开关是否在自动状态。 8、检查配电开关和电缆及接线端子是否正常。6、通过保养记录4 生活水泵房（配电控制室）巡查要点房间巡查要点： 1、室内温度不超过 35 度,墙上内配挂温湿度计,温度高时可以开风机通风降温。 2、室内湿度在室温高于 30 度时不得超过 85%,否则需要除湿处理。3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。 5、保持室内空气清新定期送排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡

10、鼠板。 7、室内有符合要求的灭火器和应急灯, 消防对讲电话是否通话正常。 8 设备巡查记录本、 外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、上墙制度、文件齐全 10、墙上要有准确清晰的供水系统图。水池、水泵等设备设施巡查要点： 1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。 2、水池顶清洁无杂物,水池箱盖要加锁。 3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。 4、水池液位管要有标高,水管内装无毒色球便于观察水位。 5、水池、水泵、阀门及管道要有标识,设备要有设备卡。6、检查水泵和阀门是否漏水。 7 水泵及配套电机震动和运行声音正常。 8 设备运行参数在正常范围内。9、设

11、备、设施外观正常、干净。 10、控制柜门内有控制系统图。 11、电机、控制柜内没有异味。 12、检查集水坑排水泵设备是否正常。 13、控制柜内元器件没有变色现象。 14、柜内及外引线路接头没有松动现象。上墙文件：设备房管理作业指导书 、给排水系统操作及保养作业指导书 、悬挂管网走向图、指定责任人保养记录：设备保养计划、控制柜保养记录表 、水箱（池）清洗加药记录表、给排水系统设施月检表 、设备（设施）维修记录表 、水箱（池）清洗消毒计划表 、水泵运行记录表 、水泵月保养记录表其它： 温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。5 消防水泵房（配电控制室）巡查要点房间巡查要点：

12、1、室内温度不超过 35 度,墙上内配挂温湿度计,温度高时可以开风机通风降温。 2、室内湿度在室温高于 30 度时不得超过 85%,否则需要除湿处理。3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。 5、室内每周要有不少于半小时的送排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、室内有符合要求的灭火器和应急灯,消防对讲电话是否通话正常。 8 设备巡查记录本、 外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、上墙制度、文件齐全 10、墙上要有准确清晰的消防供水系统图。水池、水泵及管道阀门巡查要点： 1、水池一年

13、要清洗二次并取得水务局相关检测合格。2、水池顶清洁无杂物,水池箱盖要加锁。 3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。 4、水池液位管要有标高,水管内装无毒色球便于观察水位。 5、水池、水泵、阀门及管道要有标识,设备要有设备卡。6、水泵和阀门是否漏水。 7 水泵及配套电机震动和运行声音正常。 8 设备运行参数在正常范围内。9、设备、设施外观正常、干净。 10、控制柜门内有控制系统图。 1 1、电机、控制柜内没有异味。 12、检查集水坑排水泵设备是否正常。 1 3、控制柜内元器件没有变色现象。14、柜内及外引线路接头没有松动现象。中控室（含消防控制室） ：上墙文件：设备房

14、管理作业指导书 、监控中心管理作业指导书 、安防系统运行和维护保养作业指导书 、突发事件处理作业指导书 、灭火应急管理作业指导书 、监控点分布图、指定责任人6 保养记录：设备保养计划、设备（设施）维修记录表 、闭路监控系统月保养记录表、消防检查和保养记录表其它：温度计、消防设施电梯机房巡查要点房间巡查要点： 1、室内温度不超过 35 度,墙上配挂温湿度计,房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。 2、室内湿度在室温 30 度以上时不得超过 85%,否则需要除湿处理。 3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方安装三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭,打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和

15、维修需要。5、室内空气清新定期排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、救援工具齐全,有操作说明 。8、 室内有符合要求的灭火器和应急灯,消防对讲电话和电梯对讲电话是否通话正常。 9、设备巡查记录本、 外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 10、上墙制度、文件齐全电梯曳引机及附属设施巡查要点： 1、检查电梯曳引机、 减速器、 限速器、 控制柜、电源柜是否有灰尘,是否有异音。 2、检查电梯曳引机、控制柜是否有糊焦味。 3、检查减速器油位是否正常。 4、钢丝绳平层标识是否清晰。 5、检查电梯钢丝绳、曳引轮磨损是否超过标准。 6、润滑部位是否缺油。 7、电梯轿厢选层按钮显示效用是否正常

16、。8、电梯门机系统安全触板、光幕效用有效,开关门速度无异常。 9、电梯轿厢照明灯、应急照明灯对讲电话、视频监控是否正常。 1 0、电梯轿厢的导靴磨损有无异常。 11、层门三角锁灵活可靠、安全标识清晰。 12、井道行程开关、平层开关、减速开关、限位开关、极限开关工作正常。 13、井道照明是否正常。 14、底坑缓冲器开关、油位是否正常。底坑安全开关、急停开关效用正常。 15、补偿链离底坑距离符合标准,对重框架与缓冲器距离符合标准。7 上墙文件：设备房管理作业指导书 、电梯维护保养作业指导书 、指定责任人保养记录：设备保养计划 、设备（设施）维修记录表 、电梯周检表、电梯季检表其它： 温度计、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线、在电梯