市场比较法应用练习题

1、市场比较法应用练习题、选择题替代原理1、市场法的理论依据是 A、适合原理C 、最高最正确使用原那么、均衡原理、评估价格、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对 价格本2、比准价格是一种A、公平市价 、市场价格、可比实例、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于A 调整。身是否正常的修正 .A、交易实例C 、 估价对象、区位状况、年限状况A、权益状况C、实物状况正系数为 D。A、B、C、5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，那么交易情况修 6、某可比实例的成交价格为 2400元/m2,建筑面积100m,首期 付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元， 1 年后支付 4 万元

2、。 年利率为 10%,那么该可比实例的实际价格为 B 元 /m2。A、B 、C、D 、7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098,那么其依据为 D 。A、 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2B、 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2C、 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为8、以下 C 情况会导致房地产价格偏高。A 、卖方不了解行情B 、政府协议出让9、可比实例是相邻房地产的合并交易， 那么以此为据求算出来的比 准价格往往比实际正常价格

3、 A A 、高 B 、低 C 、相等 D 、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通 常比较高，其原因主要在于 D A 、繁华程度高B、集聚规模大C 、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以B 为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价 格。A 、标准宗地B、待估宗地C 、类似宗地D、比较宗地12、假设选择的比较交易案例成交地价为 580元/平方米， 对应土地 使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地复原 率取 7%，那么待估宗地经过年期修正后的价格为D 元/ 平方米。A、B 、D、C、以下为

4、多项选择13、在市场比较法中进行因素修正时，以下说法正确的有 BC A 、宗地的面积与土地利用效果无关B 、宗地的形状影响其利用效果C 、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D 、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于 其他区域的地块价格。14、区位状况比较修正的内容包括ABE 修正。A、 繁 华 程 度B、 临 街 状况C 、容积率D 、使用年限E 、周围环境15、运 用市 场 法估 价， 选 取的 可 比实例应 符 合下 列条 件ABD。A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近相同或类似。A、用途B、所处区域C、使用年限D 、建筑结构17

5、、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实 例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。 经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为元 /m2。A、3214B、3347C、3367D 3458、计算题1、为评估某房地产价格，选取 A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格元/平方米380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+%0房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1

6、%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。 2002年6月1日至2003年3月1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨 以3月1日为基准，以后每月递减 1%试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。解：可比实例交易情况修正系数:A: 100/100-2=100/98B:100/100+=100/C:100/100+0=100/100比准价格A 3800 100 (1981.5%)593100100103100 10010099=元 /m2比准价格100B 4100101.5931001001009810010

7、21003758.15元/2 m比准价格 10093100100100C 39501009799991023788.24元/ m 2比准价格(3809.773758.153788.24)33785.39元/ m2所以房地产2003 年 10 月 1日的正常价格3785.39元 /m22、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格元 / m2 500052004900成交日期2002 年 1 月 31日2002 年 3 月 31日2002年7月31日交易情况+ 2%-2%-3%房地产状

8、况-1%+ 3%+ 1%上表交易情况中，正负值表示可比实例价格高低于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正负值表示可比实例的相应因素优劣于估价对象的幅度。从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格根本 不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价如需计算平均值，采用简单算术 平均法。解：比准价格 A=5000X 100/102 x 1+1% 八4 X 100/99=元 /m2 比准价格 B=5200X 100/98 X 1+1% 八4 X 100/103=元 /m2比准价格 C=4900X 100/97 x 1+1% 八3 X 10

9、0/10 仁元 /m 待估价格=+ /3=元/m2所以该写字楼2002年10月31日的正常单价 元/m23、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价 人员在附近地区调查选取了A、B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：1可比实例的成交价格与成交日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格兀/平方米600058006120成交日期2002年4月1日2002年2月1日2002年5月1日2交易情况分析判断可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+ 3%-1%+ 2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示 可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其

10、正 常价格的幅度。3调查获知该类写字楼的价格，2001年11月1日到2002 年6月1日平均每月比上月上涨, 2002年6月1日至2002年 10月1日平均每月比上月上涨。(4)房地产状况分析判断可比实例A可比实例B可比实例C因素1+ 2%+ 4%0因素2-3%-1%+ 5 %因素3+ 6%+ 2%-3 %房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的倍，房地产状况各因素的正 值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于 估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)解：比准价格A6000/*100/*102+*97+*106)*(1+%)2*(1+%)4=6322 元比