写字楼物业管理方案编写2

1、株洲双银大厦物业管理方案编写一、管理原则、思路与目标钟佳丽二、项目简介一一钟佳丽三、物业管理初步方案（机构及人员配置、岗位职责、各部 门工作内容）钟佳丽四、管理服务内容和标准一一周梦幸五、电梯故障应急预案周梦幸六、管理费用测算肖丽七、管理创新一一肖丽1 /1管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效 益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和 业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要 求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努

2、力争取业主（租户） 的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共 同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列 服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管 公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。管理思想：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理 精品。管理目标:运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信 为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管 理降低成本，

3、转变传统思想观念，全心全意为业户服务。项目介绍楼盘概况双银大厦项目定位为城市顶级5A标准商务平台，集金融、写字楼、 高档餐饮于一体。包括地下两层停车场、裙楼5层为高端金融广场和 休闲会所、塔楼21层顶级5A标准商务平台。裙楼部分延街面长62.1 米，进深36. 3米，总建筑面积大约37000平方米,临街拥有600 m2 商业广场和二层地下车库。基本信息价格：均价11000元/平方米物业类别：写字楼项目特色：投资地产装修状况：精装修产权年限：50年开发商：株洲市银基房地产有限公司楼盘地址：中心广场原老市政府地块（电信大楼旁）占地面积：3214平方米建筑面积：37106平方米容积率：9. 79绿化

4、率：6. 54%物业费：3. 00元/平方米1月楼层状况：其中商业建筑面积7327平方米，建筑层数27层，高度 98米；包括地下2层停车场、裙楼4层高端数码广场和休闲会所、 2层高端商务酒店、塔楼21层顶级写字楼交房时间：2016年6月全部交房交通状况：有1路、2路、3路、5路、6路、9路、16路、17路18路、35路、36路、42路、60路等中心广场下车项目配套：商场或超市：株百大楼、王府井、希尔顿酒店学校：树人小学，何家坳小学、株洲市景炎学校、株洲市体育路中学、 铁路一中、铁道学院、株洲广播电视大学等各类职业类学校 餐饮娱乐：肯德基、麦当劳、必胜客、金龙酒店、国宾酒店医院：株洲市妇幼保健院

5、、株洲市一医院、株洲市中医院、株洲市仁 和医院银行/银行(ATM)：工行、农行、建行总部休闲健身：沿江风光带、神龙公园、千金影院、金逸国际影院、各类 中高档次茶餐吧等其他：休闲：沿江风光带、神龙公园、千金影院、金逸国际影院、各 类中高档次茶餐吧等餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、桂林人等各 类中西餐厅均有医院：株洲市妇幼保健院、株洲市一医院、株洲市 中医院、株洲市仁和医院教育：何家坳小学、株洲市景炎学校、株 洲市体育路中学、铁路一中、铁道学院、株洲广播电视大学等各类职 业类学校项目图片:物业管理初步方案（机构及人员配置、岗位职责、各部门工 作内容）1 /1人员配置总计：50人2、人员配置说明:2.

6、 1经理室经理：全面负责管理处日常工作，与用户和有关单位进行有效沟通与协调。2. 2综合管理部 部长：负责质量检查和控制、综合调度、各部门之间的沟通 和协调，协调进行信息处理。 管理员：负责客户服务、档案管理、日常事务处理等。 会务员：负责大小会议的接待准备工作与现场服务及会后工 作。2. 3工程部 部长：全面负责工程部日常管理工作。 设备运行：负责供配电、空调、电梯等24小时运行及地下 室设备维护。 设备维修：负责公共设备实施维修养护。工程部人员配备明细表序号岗位人数岗位职责备注1主管1人全面负责双银大厦的工程管理、机电运 作、日常维修等。上班时间：08：0012：0014：0018：002

7、维修部3人全面负责服务大楼的日常维修处理及对 设备的养护工作。3运行组3人全面负责对空调系统、供配电系统、消 防系统的运行监督管理。合计7人2. 4安全管理部部长：全面负责安全管理部工作消防、安全监控：负责消防、安全监控中心24小时值班。保安员：负责日常安全保卫、车辆管理等工作。（5）环境管理部部长：全面负责双银双银服务大楼的环境部管理工作，包括 公共部位、室内的清洁卫生管理、室外绿化摆放、养护。绿化工：负责室内、外绿化管理。清洁工：负责清洁保洁工作。四、各类人员文化素质、专业素质要求类别管理人员岗位文化素质专业素质管理处 经理大专以上中级以上职称，工作责任新强，三年以上政府物业 管理工作经验

8、，熟悉IS09000质量管理等体系和物 业管理法律、法规、有较丰富的创优考评经验，具 备良好的组织、协调、沟通能力。综合管理部长大专以上二年以上物业管理工作经验，熟悉IS09000质量管 理等体系，具有一定的沟通、协调能力，能熟练使 用计算机，办事有条理，工作严谨认真。管理员中专以上一年以上物业管理工作经验，具有一定的沟通、协 调能力，能熟练使用计算机，办事有条理，有一定1 /1写作能力，工作严谨认真。工程部部长中专以上技师以上技术等级，五年以上机电设备维护和管理 工作经验，熟悉IS09000质量管理等体系，责任心 强，具较强的组织、协调和管理能力，专业理论知 识扎实，动手能力强，有丰富的本部

9、门管理经验。安全管理部长高中以上退伍军人或警察院校毕业，身高175cM以上，军事 素质过硬，二年以上物业管理工作经验，具有严明 的组织纪律观念和一定的组织协调能力。环境管理部长高中以上两年以上物业管理经验，责任心强，具较强的组织、协调和管理能力，有丰富的环境管理经验。类别岗位文化素质专业素质管理人员会务人员中专以上女，年龄21岁以下，身高163cM以上，形象 端庄大方，综合素质佳，待人接物热情礼貌， 工作认真细腻，普通话、粤语流利。综合维修工高中（中专）以上持专业上岗证（电工证等），有房屋、公共 设施及机电设备维护、维修经验和能力，动 手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。消防、安全监高中以上持电

10、工证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定计算机知识，有消防监控设施设备的控员检测、维护、维修经验和能力、动手能力强， 业务素质高，能吃苦耐劳。运行员高中以上持电工操作证，有一定的设备、设施维护和运行经验，组织纪律观念强，肯吃苦耐劳。保安员初中以上退伍军人或保安专业学校毕业,男身高173CM 以上，女身后j 162cM以上，品貌端正，身体 健康，品行良好，工作认真负责，肯吃苦耐 劳。绿化工初中以上一年以上绿化维护、养护工作经验，动手能力强，业务熟悉，身体健康，肯吃苦耐劳。清洁工初中以上一年以上清洁服务工作经验，动手能力强，业务熟悉，身体健康，肯吃苦耐劳。管理服务内容和标准一、室内装修环境的管理标

11、准1、写字楼外围：地面无杂物、无积水、无乱堆乱放物品、无乱贴画。2、大堂休息区：无灰尘，无污渍，烟灰盅内烟头存放量不得超过3个； 通风口、照明灯具、天花、饰物：洁净、无污渍、无尘；垃圾桶：垃 圾不能超过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味；玻璃门：无手 印和灰尘、保持光亮、干净；墙面、台面、沙发、不锈钢器具：保持 光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味；玻璃窑墙（2米以下清1 /1洁）：每天清洁一次、洁净、无污渍。3、消防楼梯：地面梯级：洁净，无污渍、水渍、灰尘；楼梯扶手： 无脏污；铁栏油漆：完好无脱皮；楼间天花：无灰尘、无蜘蛛网；地 脚线：干净，无灰尘；墙面：无尘、无污渍；门窗：洁净光亮、无

12、污 渍、无尘；消防设施：洁净、无污渍、无尘；楼道：无堆放杂物、无 灰尘、无污渍、无异味。4、办公室：天花、灯饰、风口：洁净、无污渍、无尘；墙面、室内 摆设：洁净、无污渍、无尘；办公台、椅、文件柜：无灰尘、光洁明 亮。皮座椅：无灰尘、无污渍、完好无损，每月打蜡保养一次。灯、 开关、办公弱电设备：洁净、无污渍、无尘；电话清洁：洁净、无污 渍、无尘，；垃圾桶、烟盅：随叫随到，垃圾不超过一半，无污渍、 无异味；门窗：洁净、无污渍、无尘； 绿色植物：洁净、无污渍、 无尘，每3天更换清水一次。二、出入管理的标准1、非本写字楼办公人员进入写字楼，接待员应热情询问其被访单位 或人员，经与被访人员（或后勤接待员

13、）联系确认无误后，做好来访 登记工作。2、引领来访客人乘坐电梯上办公区域，电话通知后勤接待员做好接 待。3、如上能领导或其他各界社会人士，在无业主的陪同，接待员应及 时将情况报告被访单位联系人，待确认后做好来访出入登记，引领来 访人员乘坐电梯，并电话通知后勤接待员做好接待准备。4、如需从写字楼搬离物品时，需出示有效的放行条，接待员严格执 行查验、登记制度。5、制止无人员进入办公楼。如属施工人员进入写字楼，需配戴出入 许可证，凭证出入。6、禁止任何人携带易燃易爆物品进出写字楼。三、报刊、信件派送工作标准1、收到信件立即核对，看姓名是否相吻合。2、收到报刊，立即核对种类、份数是否相吻合。3、按办公

14、区域整理报刊、信件，分发到相应的办公区域。4、若是挂号信、包裹单，必须做好签收登记。5、如有急件，可先打电话通知业主，并将急件送上办公室，请客户 做签收登记。四、安全服务标准1、保安员值班时应严格遵守保安员行为规范，着装整齐、精神饱满、 文明值勤，礼貌待人。2、值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗， 应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开。3、严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项 工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断 处理，并及时报告物业管理人员。4、每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况, 不得延时接班。5、本班

15、与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一 班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题进，双方应当面 说明。6、接班人未到，交班人不得离岗。7、株洲双银大厦物业管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于3 次，检查内容包括保安员是否坚守岗位，保安员值班是否符合规范要 求，责任区域是否存在异常情况。电梯损坏应急预案一、预案目的，为了达到以下目的：1、将人身和财产损失降到最低；2、以最快速度恢复运行；3、总结故障原因、避免电梯因类似原因重复出现故障。二、启动条件： 任何员工得到电梯故障消息后，必须在3分钟内告 知本部门主管，由该部门主管2分钟内通知其他两部门主管，该预案 自动启动。三、任

16、务分工：工作项目二作内容牵头部门配合部门任务。抢救被困人员维修部安防部任务二调查损坏原因安防部维修、客服部任务三维修故障电梯维修部客服、安防部四、操作细节:（一）任务一：1、维修主管得到电梯故障报告后，放下手中的工作5分钟内赶到现 场，同时联系安防部主管和本部门必要人员赶到现场。2、有关人员到现场后，本着“先救人、再排故障”的原则，由维修 部电梯操作员（或主管）严格按照安全操作规程统一指挥、操作（其 他到场人员配合），安全迅速救出被困人员。3、被困人员救出后，给予必要的安抚和解释工作。（二）任务二：1、完成任务一后，以安防部主管为主（维修部现场人员配合），调 查此次电梯故障原因，保护现场证据，

17、追查责任人（必要时可以请有 关部门配合）。2、此故障如无造成损失需要给予责任人批评教育，造成损失的追究 其赔偿责任。3、处理完毕后，将事情处理经过经过以书而形式总结、汇报、存档。 （三）任务三：1、任务二完成后，维修部主管视故障轻重情况，判断自修或保修给 电梯维保单位；2、如维保单位到场维修，无论任何时间点维修主管均要安排人员现 场配合，直到故障电梯恢复运行。五、相关说明：电梯故障在物业设备运行中是常见的设备故障，并且如果处理不 当会造成重大人身和财产损失。因此有关部门和责任人务必严格按照1 /1预案要求，积极落实，如因个别人或部门有意懈怠造成更大损失的, 必将严肃处理玩忽职守者。管理费用测算

18、：物业管理费用（月）支出测算序号项目测算依据金额（元）备注1工资99800见附件12工装费1129. 1见附件23福利基金3555.8见附件34办公日常费用1150见附件45设备维护费22915见附件56清洁绿化费2583见附件67安防费用131918.9786见附件78公司利润按1至7项之和的12%计15830. 39政府税金按1至9项之和的6%计7915. 1附件1人员工资序号职务人数（人）工资（元/人月）额（元/人月）1管理处经理1350035002主管43000120003管理员2250050004会计3220066005维护人员3200060006保安班长3230069007保安20

19、2000400008清洁工11180019800合”99800附件2服装费序号职务人数项目金额（元/套）合计年（元/年）1管理层10冬装3003000250夏装100100083.32保安23冬装1503450287.5夏装1002300191. 7军大衣100元4套100083.33维护、 保洁14冬装各200元/套2800233. 3夏装合计1129. 1附件3福利费用编号项目人数单价金额（元/）1节日/福利费4750195.82社保/公积金103363360合计3555. 8附件4办公日常费用序号名称单位数量单价（元）金额（元/月）备注1电话费管理层55005002交通费3固定资 产折旧

20、 费约 30000 元30000/5/12 个月=500元包括通讯 设备、办公 设备、工程 维修设备 和其他设 备，折旧年 限一般为5 年4低值易 耗办公 用品费约150元合计1150 元附件5公共设施、设备维养费序号名称单位数量单价（元）金额（元/ 月）备注1房屋维 护、共用设 施设备、场 地等维护、 雨污管养护平米37106 平 米0. 05 元/平方米.月1855. 32标志牌、宣 传栏、围栏、 灯具等维护3电梯年检费 用部5600 元/ 部.年250元4高压设备年 检部2部变压 器10000 元/ 部833元5电梯维护费部55000 元/ 年.部2083 元/6公共设施日 常运行费月3

21、7106 平 米/I元/月按二分之 一空置房18553根据大厦 配套设施 估算7二次供水检 测2次一年合计22915附件6清洁绿化费用序号项目单位数量单价金额1垃圾清运费6002除四害消杀费月100一年四个消 杀期3保洁工具损耗月1504清洁用品消耗平方米4005大堂石材保养年83一年两次合计2583附件7安防费用序号名称单位数量单价（元）金额（元）备注1对讲机损耗部8500166以2年为 折旧年限2充电器、电 池消耗部880320以半年为 折旧年限3安防系统运 行维护300监控系统合计786管理创新：1 .管理体制创新：管理层与操作层分离 1 /1改变目前通行的“大而全”物业管理体制，实现管理层和操作层分离, 可以通过业务外包，由专业公司来实现。而管理层将主要精力放在物 业监理和资产管理上，发挥更大的管理和服务潜能。2 .设备管理创新：节能环保、自动化对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用 寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新 需求，要求物业服务企业不断采用新技术。3 .安全防范创新：引进新技术，多防结合应尽可能采用技防手段，如监控、红外线布防、公安联网报警