海域使用权评估说明

1、七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得海域使用权证书。证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程

2、，该海域为港口工程用海。广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合珠江三角洲地区港口建设规划中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合广州港总体规划中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国海域使用管理法(3)中华人民共和国土地管理法实施条例(4) 财政部、国家海洋局关于加强

3、海域使用金征收管理的通知财综200710号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局 转发财政部 国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知 粤财综200739号(6) 国家海洋局 关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知海办管字2009262号(7) 广东省海洋与渔业局 关于缴纳海域使用金的通知 粤海渔函2009568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)海域使用权证书(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。(五) 评估原则本次评估过程中遵循的主要原则有：1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公

4、正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；2. 遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；3. 遵循科学性原则。结合本次评估的特点，同时结合各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；4. 遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2010年2月28日的现行公允价值；5. 遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；6. 遵

5、循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准；7. 遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；8. 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。(六)评估步骤1. 核查资料根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“海域使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行海域面积、海域开发、海域设施情况、海域使用权利状况等情况的核实。2. 现场勘查对照有关资料及“海域使用权清查评估明细表”对待估宗海进行查勘，与有关人员座谈，了解宗海位置、投资环境及开发程度，作了详细的现场勘察记录。3.

6、社会及市场调查就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关资料，取得海域评估的计价依据。4. 评定估算根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗海的类型、使用年限、海域大小、区位条件，对待估宗海进行综合评定估算。(七) 委估海域区域因素分析1. 地理位置鸿业石化码头坐落于广州港南沙港区小虎作业区，新沙港下游狮子洋西岸、小虎岛东侧，沙仔沥水道的南侧，处于沙仔沥水道与珠江主河道的交汇处，下游15km为虎门出海口。广州港位于东经11336，北纬2306，北距汕头276海里，南距香港70海里，西距湛江273海里。2. 气候条件委估海域所在的

7、伶仃洋海域位于北回归线以南，地处亚热带地区，气候属于亚热带海洋性季风气候，冬季受东北季风影响盛行东北风，且可受到强冷空气的影响；夏季受东南季风影响盛行东南风，偶有热带气旋登陆；冬无严寒，夏无酷暑，降水和热量都很丰沛，但季节分布不均，干湿季分明。该海域平均气温为22.9c，年平均降水量为1858.5mm，平均降水日数为125.1天，年平均雾日为5.4天，平均风速为3.9m/s，相对湿度较大。3. 地势、地貌及水文特征委估海域所在地位于南沙经济开发区小虎作业区，后方为海拔110m的小虎山，对岸为沙仔角，河面宽度约为300m。本区段在地貌上属于珠江三角洲冲积平原，地势平坦，区段内地表水系发育，河涌、

8、沟塘遍布。珠江河口的潮汐系数在0.941.77之间，为不正规半日混合潮型，属弱潮区，潮差相对较小，一般是春、秋分潮差最大，夏、冬至潮差最小，汛期又普遍小于枯水期；该海域位于珠江干流与沙仔沥出口相汇处，处于沙仔沥河段。其泥沙主要来源于上游下泻的泥沙(珠江干流与沙仔沥)和随潮流挟带的上溯泥沙，还包括少量河道内的局部搬运泥沙。主要为悬移质输沙，影响泥沙运动的主要因素为潮流，风浪、船行波及径流的影响相对较小。4. 交通情况委估海域位于广州港南沙港区小虎作业区，广州港国际海运通达80多个国家和地区的300多个港口，并与国内100多个港口通航，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州港濒临南海，毗邻香港、澳

9、门，位于珠江水系的东、西、北三江交汇点。铁路、公路、航空、水路运输发达。既是华南地区最大的国际贸易港，又是珠江三角洲水网运输中心和水陆运输枢纽。港口交通便利，铁路有京广、广九、广湛线与全国主干铁路相连，形成铁路运输网；公路与汕头、湛江、深圳等省内重要市县均有干线连通，公路网络沟通闽、赣、湘、桂等省区。广州白云国际机场已开辟国内、国际航线30条左右，来往于全国主要大中城市及香港、曼谷、马尼拉、新加坡、悉尼、墨尔本、吉隆坡等地的航班，可完成客货航空运输。广州港北距汕头276海里，南距香港70海里，西距湛江273海里。经虎门出海可达沿海各港及世界100多个国家（地区）的600多个港口。至海口、厦门、

10、上海、青岛、大连等港有定期客货班轮，内河可至珠江水系的东江、西江、北江各港。海域东侧为珠江主航道，可以直接出海以及连接水网发达的珠江河网地区，水路交通比较方便；陆路上距离黄阁镇市区约5.5公里，有小虎大桥与岛外连接。(八) 评估方法根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知财综200710号及广东省财政厅、广东省海洋与渔业局 转发财政部 国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知粤财综200739号的规定，海域使用金统一按照用海类型、海域等别以及相应的海域使用金征收标准计算征收。其中，对填海造地、非透水构筑物、跨海桥梁和海底隧道等项目用海实行一次性计征海域使用金，对其他项目用海按照

11、使用年限逐年计征海域使用金。经过评估人员的实地勘察和认真分析，考虑到待估宗海所在区域处于财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知财综200710号所规定的用海范围内，故可按该文件规定的海域使用金征收方法来对委估海域进行评估。由于该海域使用金为法定最高年限的使用价格，委估海域已使用0.37年，剩余使用年限为49.63年，故应对该价值进行年期修正，进而求取待估宗海在估价期日的价格。(九)评估计算过程1. 价格定义本次海域价格评估结果为待估宗海在评估基准日2010年2月28日，评估海域使用年限设定为海域使用权剩余使用年限49.63年，海域开发程度为海域红线内8万吨级船舶畅通条件下的海域使用

12、权价格。2. 评估计算和参数确定(1) 海域等别根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知财综200710号规定，广东省广州市南沙区海域等别为一等用海。(2) 海域使用金征收标准（财综200710号）单位：万元/公顷海域等别用海类型一等二等三等四等五等六等征收方式填海造地用海建设填海造地用海180135105754530一次性征收农业填海造地用海具体征收标准暂由各省（自治区、直辖市）制定废弃物处置填海造地用海195150120906037.50构筑物用海非透水构筑物用海15012090604530跨海桥梁、海底隧道等用海11.25透水构筑物用海32.552.101.651.200.

13、75按年度征收围海用海港池、蓄水等用海0.750.600.450.300.210.15盐业用海具体征收标准暂由各省（自治区、直辖市）制定围海养殖用海具体征收标准暂由各省（自治区、直辖市）制定开放式用海开放式养殖用海具体征收标准暂由各省（自治区、直辖市）制定浴场用海0.450.360.300.210.150.06游乐场用海2.251.651.200.810.510.30专用航道、锚地等用海0.210.180.120.090.060.03其它用海人工岛式油气开采用海9平台式油气开采用海4.50海底电缆管道用海0.45海砂等矿产开采用海4.50取、排水口用海0.45污水达标排放用海0.90(3) 委

14、估海域用海方式根据企业提供的海域使用权证书，委估海域用海方式如下表：用海方式面积(公顷)等别海域使用金征收标准(万元/公顷)征收方式非透水构筑物5.47一等150一次性征收透水构筑物1.83一等3按年度征收港池4.1一等0.75按年度征收合计11.4(4) 计算过程a. 委估宗海法定最高法定使用年限价格a. 非透水构筑物=面积单位价格=5.47公顷150万元/公顷=820.5 万元b. 透水构筑物=面积单位价格最高法定使用年限=1.83公顷3万元/公顷50=274.5 万元c. 港池=面积单位价格最高法定使用年限=4.1公顷0.75万元/公顷50=153.75 万元d. 法定最高使用年限价格=820.5+274.5+153.75=1248.75 万元b. 年期修正系数年期修正系数参考土地评估中基准地价系数修正法所使用的年期修正指数公式：式中：k使用年期修正系数r还原率按6计(参考周边土地还原率)n最高法定使用年期50年m估价对象法定使用年期该海域最高法定使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。至评估基准日2010年2月28日已使用了0.37年，剩余土地使用年限为49.63年，故该宗地