房地产基础知识2015

1、PPT模板下载： 房地产基础知识什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房产+地产=房地产 房地产业：从事房地产经营管理服务性企业总称房地产业主要内容：1、 土地的开发和再开发；2、 房屋的开发和建设；3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等

2、)。 一级市场： 也叫土地市场，土地使用权出让的市场；由国家垄断的市场 二级市场： 土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。也包括了二级土地市场。 三级市场： 指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。 房地产三级市场 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。两书是住宅质

3、量保证书和住宅使用说明书。 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。城市房屋有的中华人民共和国国有土地使用证和中华人民共和国房屋所有权证。 五证两书两证土地出让销售领销售许可证开盘强销尾盘清盘流程图开发交付二手房交易土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。用地性质及年限：根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

4、居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年仓储用地50年综合或者其他用地50年土地村级留用地：一般村用地开发项目用地年一般村用地开发项目用地年限多为限多为4050年，年，因此常以因此常以“长租代售长租代售”的方的方式进行出售。式进行出售。生地 指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。毛地 指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地 净地 指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 熟地 指经过国土部门出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。如某城市国土局发布土地招标通知，多家开发企业去投标

5、，其中一家开发企业中标后，对该土地进行建设投入，该地块就称为熟地。这类土地主要指完成七通一平。土地容积率总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑 面积之总和。土地面积：亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。容积率=地上总建筑面积占地面积 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于

6、回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。容积率的意义 现在词义中通为独立的庄园式居所 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。住宅类型联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。联排别墅示意图联排别墅发源于英国，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。住宅类型多层住宅一般来说7层以下且不高于24米的为多层

7、。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。叠拼别墅（叠加式别墅）: 一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。住宅类型 层数为8层-11层的住宅，平面布局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。 不把7层算在里面，是因为6+1的跃层住宅可以不设电梯（在建筑学上，是没有小高层这一说法的，小高层的叫法来自于消防。)住宅类型7层及檐高20米以上的住宅 国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部住宅类型 建筑高度大于等于1OOm住宅类型 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制

8、性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为 0.20.5,联排别墅为 0.40.7,6层以下多层住宅为 0.81.2,并根据不同城市的特点有所差别。11层小高层住宅为 1.52.0,18层高层住宅为 1.82.5,19层以上住宅为 2.44.5,并根据不同城市的特点有所差别。容积率的秘密绿地率：管得严，标准高在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿化覆盖率：管得松，绿得广在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以

9、计入，所以覆盖率有时能做到60% 以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。绿地率与绿化率的区别小测试：这算绿化率还是绿地率？绿化覆盖率这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。而绿地率要算覆土3米以上的绿地，因此空中花园是不算绿地率的。 每平方米建筑面积承担的土地成本，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 基价是土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。楼面地价1、某地块，出让面积124235.1平方米，二类居住用

10、地，容积率1.7，挂牌价格84500万元，成交价格116000万元，请计算，该地块溢价率多少？楼面价多少？大概可以做成什么类型的产品？ 有奖问答有奖问答（溢价率：37.3%）（楼面价：5492.4元元/平米平米）（产品类型：小高层住宅小高层住宅） 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（平面楼层层高：根据住宅设计规范，层高2.2米以上都符合要求，别墅有的在2.4米，多层通常为2.8米，高层在3米以上。 ） 净高 指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离 层高=净高+楼板厚度 层高和净高 指建

11、筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 就是一套房子，或者一间居室，东西墙之间的宽度 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间 住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米 进深、面宽、开间 一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上 . 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强

12、，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。 平层和错层 受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼

13、梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式和跃层骑楼是一种商住建筑，骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态。它的沿街部分二层以上出挑至街道红线处，用立柱支撑，形成内部的人行道，立面形态上建筑骑跨人行道，因而取名骑楼。一般指在一个多层、高层、超建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体 骑楼和裙楼 两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。 楼高：楼间距=1：1.2比值计算。 设计门窗的大小和建筑的结

14、构,使建筑物内部得到适宜的光线 按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准楼间距与采光 有奖问答有奖问答 请说出这个户型的面宽、进深和开间的大小 面宽：10.2米进深：12.9米开间：3.4米/4米/2.8米亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。=套内建筑面积 +公摊面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ：以水平投影面积按以下规定计算： a.为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 建筑面积得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建