购物中心业态规划分析.doc

1、购物中心业态规划分析在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合） 。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。类型及特点1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业

2、态。下面就对各物业特点作以下总结：（ 1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10 分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11 小时。（ 2）大型超市实际营业面积 6000 平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算

3、设在出口处统一进行。（ 3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。类基本特点型选址商圈与目标规模商品(经营)结构商品售卖服务功能管理信息顾客方式系统超市、区商业辐射半径 2营业面积在经营包装食品、自选销售，营业时间程度较高市中心、居住公里左右，6000 平方米 生鲜食品和日用出入口分12 小时以区目标顾客以以下品/ 食品超市与综设，在收上居民为主合超市商品结构银台统一不同。结算。大市、区商业辐

4、射半径 2实际营业面大众化衣、食、自选销售，设不低于程度较高型中心、城较公里以上，积 6000 平用品为主，自有出入口分营业面积超结合部、交目标顾客以方米以上品牌占相当部分， 设，在收40%的停车市通要道及大居民、流动商品在 4000 种左 银台统一场型居住区顾客为主右，实行低价、结算。批量销售百市、区级商目标顾客以营业面积综合性，门采取柜台注重服务， 程度较高货业中心、历追求时尚和6000-20000类齐全，以服饰、销售和开设餐饮、店史形成的商品位的流动平方米鞋类、箱包、化架面售相娱乐等服业集聚地顾客为主妆品、家庭用品、结合方式务项目和家用电器为主设施现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位

5、置；其承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层 4、 5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为 60-140 元左右。超市，通常放至底层以汇聚人流，并可使人流辐射至其它楼层，具有向上辐射的功效；承租面积大，通常在 5000 平方米以上，仅次于百货公司，而租金承受水平较百货更低，单位租金通常在 35-90 元左右。2、主力店当前，购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店等。特点分析 ：百货公司 ,是体类型承租水平楼层家电连锁低通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面单位租金代表商家积3000 平方米地段好的店铺单国美、

6、五星、上位租金 70 元左右 ,苏宁、铭可达、地段差的店铺单永乐位租金在 50 元左右餐饮、娱乐城最低购物中心最高1000 平方米莲香楼、星巴层或贯通商场以上克、力美健的较高楼层大型中式酒楼低商场最高楼层3000 平方米 50-70阳光百味、绿或设在商住楼以上岛阳光的裙楼部分大型家居低通常设置在较承租面积大，地段好的店铺单好百年、靓家高楼层或设在可达万余平位租金 70元左右,居商住楼的整个方米地段差的店铺单裙楼位租金在40 元左右专门店与承租面积相根据商场整体关商户组合布局而定较为灵活，80-400舒美轩、富明大的千余平高方米，小的几百平方米特点分析上述业态承租能力普遍较低，其中娱乐、美食城的

7、承租能力最低，但对人流具有很好的聚集作用，通常设置在商场的较高楼层，这样既可以满足物业面积的需求，又可以很好的将人流进行引导，提升周边商铺的价值；大型中式酒楼，所需面积较大，通常都在 3000 平方米以上，作为供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。总之，主力店的设置应坚持将承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层的布局原则，做到优势最大化，价值最大化。3、普通店通常可选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店或普通店。业种使用面积餐饮特色餐饮1000 以上咖啡厅80-200西餐

8、厅300 以上酒吧约 200服务配套行 美容美发150 以上业美体500 以上洗衣店50-100便利店150-500药店100-200技术需求其他上下水、电力、天然气、排营业时间较长，充足的烟、排风、隔油池、广告位停车位上下水、电力、广告位店铺外有环境幽雅的庭院，可将坐位散出来，增加气氛和吸引人流上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位上下水、电力24 小时营业上下水（冷、热水） 、电力营业时间到晚10 点上下水（冷、热水） 、电力营业时间到晚10 点，最好提供停车位上下水、电力、房屋进深电力小储藏室， 24 小时营业电力，与同行业相隔须超过24 小时营业300 米花店10-30

9、上下水银行500-1000电力、独立出入口、前面柜租买并举，租赁年限需台的营业面积在100 平方米10 年以上以上彩扩店60上下水、电力租买并举，租赁年限需10 年以上展厅彩扩店精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化装品等60上下水、电力100 以上电力特点分析：普店所需面积较小，小则 10 几或几十平方米，最大也就 1000 平方米左右，其租金水平在同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减。业态规划中，对承租能力高、承租面积小的应放至较低楼层，反之放至高楼层；总体承租能力强，一般放在商场较低楼层。业态的档次与风格一般附和该层主力店，与主力店共享人流。组合比例一般情况下，一个完整

10、的购物中心少不了超市、百货、专业店等各种业态，大大小小几百甚至上千家商家。如何对业态商家的处理，如每个业态分配到的面积是多少，楼层怎么安排都十分讲究。当前国内外对业态的组合一般采用4： 3：3 比例，即购物百货类占40%，餐饮占 30%，娱乐休闲占30%。但这也并非一成不变，例如华南MALL采用的是购物：参饮：休闲娱乐：酒店 =1.6 ：1： 1： 1。根本原因还是依据项目自身条件和开发商资金承受能力决定。抛开后者不谈，就业态自身特点而言：一方面，百货为主的主力店能够很好的吸引客流，带动项目的整体运营，提高项目的知名度，同时也是整个项目利润的赚取的主要场所；而普店，作为主力店以外的辅助功效，对

11、项目整体影响相对较小，利润收入较低；另一方面，主力店投资较大，投资回收期长（租期要求一般需要十年、甚至二十年），项目租金便宜，且免租期较长，不能较快的回收投资，风险较大；而普店的投入小，资金回收期短，租金也相对较高，风险较小。购物中心业态组合优缺点图行业优点缺点其他问题银行硬件设施要求简单吸引人流能力较弱；必须在首层，有独立出入口租金承受能力强；营业时间固定、对增强商业氛围推动较小租赁年限长，较稳定；形象好，信誉佳餐饮吸引人流，营造商业氛围；租赁年限长，较稳定；租赁面积大，对不规则的格局有些餐饮也可接受服装硬件设施要求简单；租金承受能力强；形象好药店硬件设施要求简单；租赁年限长，较稳定；在居民

12、区极为受欢迎超市聚敛人流，增强商业氛围；租赁面积大；租赁年限长，较稳定硬件设施要求复杂；租金将对物业进行改造，并投承受能力弱；入大量设备和装修费用。但如由于经营效果不佳而有可能对项目其他部分撤租，将有可能涉及设备（尤其是住宅）的住户构和装修费用的“顶手费”成干扰问题的解决所需商业项目应具备一定需开发商严格掌握项目档规模，服装行业是“扎堆”次、消费者档次的定位。的行业，单独一家服装店最好将同一档次、同价位无法生存；租赁年限短，的服装店铺规划在一起不够稳定租金承受能力不强政府规定 300 米范围内不可以同时存在两家药店对租赁范围的格局要求较一般情况下超市要求物业高，主要体现在层高、柱提供卸货区、货

13、梯等，开距、单层面积、进深等方发商应注意在设计时尽量面；将超市的货车入口、卸货区、货梯单独预留出来，租金承受能力差；并严格限定卸货时间免租装修期长；展厅形象好。可提升整个物业的档次；租金承受能力强；租赁面积大形象差对租赁范围内的格局要求目前市场上多为汽车、家较高，主要体现在层高、具厨具展厅，汽车展厅已柱距、展示面、通透、玻不只满足于展示功能，还璃等方面应兼具销售、维修和售后服务的功能，因此对物业有更高的要求。而家具和厨具展厅则有“扎堆”经营的特点，开发商可划分整层面积招租此类物业综上所述，购物中心规划过程中，主力店的布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内

14、业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。楼层分布上，最上层一般适合安排饮餐，如果没有条件则安排超市，超市安排在次最上层或是地下层，因为超市的租赁不高，百货安排在二层四层，专业卖场如家电或是 IT 连锁安排在三层或是四层，每层可以安排服务性的机构（如美容、咖啡店等） ，以及其他的品牌专卖店。案例展示天河城广场成功的业态组合规划天河城广场基本资料建筑面积16 万平方米营业面积10 万平方米总投资12 亿

15、元开业时间1996.2.9档次定位中高档最高租金2300 元 / 平方米天最低租金800 元 / 平方米均价1500河经营方式只租不售楼层状况1栋10层，地上 7层，地下 3层城广投资商天贸集团物业地址广州天河场是目前广东省营业面积最大的集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的现代大型购物中心。该项目总投资12 亿元，建筑面积 16 万平方米，营业面积10 万平方米，地上7 层，地下 3 层，北面露天广场面积3000 多平方米。日均人流量超过10 万，最高达60 万，是华南商圈的代表之作。天河城广场的开发成功，除了该项目的正确选址外。其成功的经营业态组合也是促使其成功经营的关键因素。天河城广场项目定位表项目定位大型综合购物中心功能定位集购物、饮食、娱乐、休闲于一体档次定位中高档消费群定位都市白领经营方式定位只租不售楼层功能定位负二楼、三楼停车场、停车位上千个负一楼大型超市（ JUSCO）首层各类专卖店、连锁店二、三层天贸南大百货四层家庭用品、家私广场五层文化娱乐天地六层康体运动区、饮食天地七层名牌特价区一方面，天河城选择了两家各具特色的百货公司吉之岛和天贸南大两家大百货公司作为主力店，形象形成错位，良性竞争，从而带动了商场购物氛围。另一方面，天河广