房地产法_01_04绪论与房地产开发法律制度

1、 房地产法法律实质上既是物质的又是意识形态的这一事实是与以下事实相联系的：法律既是从整个社会的结构和习惯自上而下发展而来，又是从社会中的统治阶级们的政策和价值中自上而下移动。 【美】伯尔曼法律与革命课程介绍一、课程特点1、实践性强2、综合性强3、变化快二、学习房地产法的方法三、学习房地产法的作用例：深圳华侨城房屋转让纠纷房地产法基本内容1、土地管理法规及政策2、规划设计与工程建设管理法规及政策3、房地产开发经营管理法规及政策4、城市房屋拆迁法规及政策5、房地产交易法规及政策6、房地产权属登记法规及政策7、房地产中介服务管理法规及政策8、物业管理法规及政策9、房地产税收法规及政策10、住房公积金

2、法规及政策房地产法规参考网址 1、中国房地产部住宅与房地产信息网、中国房地产部住宅与房地产信息网2、中国工程房地产信息网、中国工程房地产信息网 3、建筑与房地产法律网、建筑与房地产法律网4、中国民商法网、中国民商法网 5、中国房地产招标网、中国房地产招标网 6、天下房地产法网、天下房地产法网7、 建筑房地产律师网建筑房地产律师网房地产法参考书目1、房地产法、房地产法/符启林著符启林著/法律出版社法律出版社2、房地产法教程、房地产法教程/温世扬，宁立志主编温世扬，宁立志主编/武汉武汉大学出版社大学出版社3、以案说法、以案说法房地产法篇房地产法篇/林嘉主编林嘉主编/人民大学人民大学出版社出版社4、

3、房地产法、房地产法/黄河编著黄河编著/中国政法大学出版社中国政法大学出版社5、房地产法、房地产法/李延荣，周珂著李延荣，周珂著/人民大学出版人民大学出版社社6、物权法研究/王利明著著/人民大学出版社人民大学出版社7、物权法、物权法/崔建远著著/人民大学出版社人民大学出版社8、我国保障性住房运作机制及其政策研究、我国保障性住房运作机制及其政策研究/马智利等著著/重庆大学出版社重庆大学出版社9、房地产估价师指定教材、房地产估价师指定教材10、房地产经纪人指定教材、房地产经纪人指定教材第一章房地产法规概论 第一节房地产、房地产市场和房地产业 第二节房地产法的概念、体系和基本原则 第三节房地产法律关系

4、 教学目的：了解房地产法规的概念、基本原则、理解房地产法的调整对象、掌握房地产法律体系构成、房地产法律关系的构成要素及房地产法律事实 教学难点、重点：房地产法律体系构成、房地产法律关系第一节房地产、房地产市场和房地产业一、房地产的概念1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 地产：对特定地块的排他支配权利房产：对房屋的所有权或其他权益2、不动产与房地产的区别二、房地产市场二、房地产市场房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。 如:按房地产流通顺序分为房地产流通顺序分为 1、一级市场2、二级市场3、三级市场三、房地产业三

5、、房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 。具体包括：1、国有土地使用权的出让2、房地产的开发与再开发3、房地产经营4、房地产中介服务：房地产咨询中介、房地产评估中介、房地产代理中介5、物业管理第二节房地产法的概念和体系 一、房地产法的概念一、房地产法的概念狭义的房地产法：1994年颁布，1995年1月1日起实施的城市房地产管理法广义的房地产法：房地产法是调整与房地产相关社会关系的法律规范的总称。 1、房地产法调整特定的社会关系 （调整对象）包括房地产产权、开发、经营、交易、服务、管理等社会关系。2、房地产法是

6、一系列法律法规构成的统一、整体。二、房地产法规体系1、宪法2、法律问：物权法与城市房地产管理法哪个优先？为什么？3、行政法规物业管理条例、住房公积金管理条例等4、部门规章5、地方性法规和规章 6、司法解释如最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释 如对近亲属优先购买房屋的解释。对双倍返还购房款的解释三、我国住房政策沿革第一阶段第一阶段：1949-1979年，福利性分房制度1、确定土地公有制。1954年宪法：“任何组织或个人

7、不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”2、实施城市房产公有制。1955年关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见3、降低公房租金，1963年每平方米0.1元4、1978年提出自筹资金建职工房和1979年提出“土地使用费”概念第二阶段：1980年-1993年，住房商品化1、1980年至1986年，尝试公房买卖2、1988年宪法修正案,国有土地使用权可以依法转让3、1988年开始进行租金改革和制度设计，国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案提出8条改革措施第三阶段：1994-2002年，构建完善住房市场1、深化城市住房制度改革，建立公积金1994：关于深化城镇住房制

8、度改革的决定1996：关于加强住房公积金管理的意见2、1998年，提出建立和完善以经适房为主的多层次住房供应体系3、1999年，提出廉租住房保障政策第四阶段：2003年-现在1、土地公开出让制度2、稳定住房价格，调整住房供应结构，2005年3月关于切实稳定住房价格的通知（旧国八条），2005年4月加强房地产市场引导和调控的八条措施，2006年关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见3、制定具体的经适房和廉租房管理办法4、规范土地储备，实施节约集约用地5、加快住房供应，稳定房价，全面调控国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知一、进一步落实地方政府责任一、进一步落实地方政府责任 二、加

9、大保障性安居工程建设二、加大保障性安居工程建设三、调整完善相关税收政策，加强税收征管三、调整完善相关税收政策，加强税收征管不满五年，全额征税不满五年，全额征税四、强化差别化住房信贷政策四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于,贷款利率不低于基准利率的倍。贷款利率不低于基准利率的倍。 五、严格住房用地供应管理五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求六、合理引导住房需求 ：限购：限购四、房地产法作用1、促进房地产业健康发展2、规范房地产市场3、保障房地产权利人的合法权益113”特大火灾安全事故、责任事故犯罪案一、没有

10、地质勘探就设计图纸一、没有地质勘探就设计图纸二、设计、施工采用两套图纸二、设计、施工采用两套图纸三、大厦建成后没有验收三、大厦建成后没有验收四、质量隐患难抗外部诱因四、质量隐患难抗外部诱因 李某、魏某作为房地产及施工单位的直接李某、魏某作为房地产及施工单位的直接责任人，朱责任人，朱 、肖、肖 作为设计单位的直接责任作为设计单位的直接责任人，其行为构成了重大安全事故罪。沈某人，其行为构成了重大安全事故罪。沈某身为物业公司的负责人，其行为构成重大身为物业公司的负责人，其行为构成重大责任事故罪。责任事故罪。五、当前房地产立法存在问题1、行政管理色彩过浓2、行政管理权力对民事权利过多干预3、多层次、多

11、部门立法第三节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念 理解法律关系的意义如：合作开发合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，为房屋买卖合同。 如约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，为借款合同。 如约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，为房屋租赁合同。 另外雇用关系与承揽关系的差别 二、房地产法律关系的分类1、房地产行政法律关系：（1）土地利用规划和房屋建设规划关系（2）土地使用和房地产开发建设审批关系（3）土地征用关系（4）房地产市场主体管理关系（5）房地产市场秩序管理关系2、房地产民事法律关系（1）拆迁补偿关系（

12、2）委托设计、工程发包等关系（3）房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承、赠与关系（4）房地产相邻关系（5）房地产维修和物业管理关系。三、房地产法律关系的构成要素1.房地产法律关系主体房地产法律关系主体(1)各级政府与国家机关 国家权力机关、行政机关。如住房保障与城乡建设部：拟订住房和城乡房地产政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅房地产和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。 (2)社会组织 房地产开发公司,银行,勘察设计单位,施工企业、城市综合开发公司. (3)公民个人. 2、房地产法律关系客体 （1）财（2）物:空间是物吗？（3）行为（4）非物质财富. 如某广告公司的房

13、地产策划文案、某楼盘的名称3.房地产法律关系的内容(1)房地产权利 见书P21物权与债权之分、绝对权与相对权、请求权与形成权、主权利与从权利(2)房地产义务. 没有无义务的权利，也没有无权利的义务。 -马克思四、房地产法律关系的产生、变更、消灭（1）法律事件如雪灾、地震（2）法律行为 请问：同学们对房地产法课程的学习有何要求和建议？第四章房地产开发法律制度第一节房地产企业设立与资质等级管理第二节房地产开发流程及相关法律规范 没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国。房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生

14、活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国！第一节房地产企业设立与资质等级管理一、企业设立的条件 见书P113企业是以营利为目的的经济组织讨论：房地产企业是否应流着道德血液？企业的分类：有限责任公司、股份有限公司二、资质等级及经营范围 见书P118一级资质、二级资质、三级资质第二节房地产开发流程及相关法律规范 一、投资决策阶段 二、前期工作阶段 三、建设阶段 四、租售阶段一、投资决策阶段1、可研的内容2、可研的作用3、可研的依据4、可研的审批二、前期工作阶段1、勘察与设计（1）规划许可（2）人防设施审查（3）消防审查（4）市政公用设施安全审查（5

15、）河道管理方案设计审查（6）文物保护事项审查（7）防震、防雷等审查市政府、市规划局和市防汛办共同分担1亿多元损失 三、建设阶段（一）发包承包1、发包承包的内容（1）可研（2）勘察设计（3）材料与设备采购（4）施工（5）监理（6）项目管理 2、发包承包的分类平行发包模式 业 主 咨 询 设 计 勘 察 监 理 承 包 商 1 承 包 商 2 供 应 商 发包行为规范1、应发包给合格的承包人例：某公司将办公楼的修建工程承包给王某（无建筑资质），王某在主体工程竣工后又将装饰工程交给李某组织施工。李某组织胡某等人进行施工。胡某在施工过程中不慎从楼上摔下达七级伤残，问：此案中有哪些法律关系？发包人、王某

16、此案中有哪些法律关系？发包人、王某李某是否应承担责任？李某是否应承担责任？最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十一条： 雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。任。2、禁止肢解发包 （1）概念指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。” （2）法律后果建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工

17、程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目,并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。” 肢解发包案例某房地产公司与某施工企业签订总包合同，施工内容包括：桩基、围护等土建和室内电话排管、排线等安装工程，但又在合同中约定，大部分安装工程和一部分土建工程可以指定分包，分包违约，总包违约，总包可收2%的配合费，后房地产公司将24项工程另行发包：“铝合金门窗、铸铁栏杆、防水卷材、保温工程、防火防盗门、消防室内立管、大理石、伸缩缝不锈钢板、屋顶水箱、污水处理池、底层公用部位地砖、下水道、绿化、配电箱、小区道路。 如何理解应当由一个承包商完成的建设工程1、理解项目的构成（由大到小）：

18、 单项工程、 单位工程 、分部工程、 分项工程。 2、了解各地的不同规定上海：设计业务最小的发包单位为单项工程、施工业务最小的发包单位为单位工程单项工程由单位工程组成，是具有独立的设计文件，在竣工后可以独立发挥效益或生产能力的独立工程。如：一个仓库、一幢住宅。单位工程是不能独立发挥生产能力的，但有独立的施工组织设计和图纸的工程。如：土建工程、安装工程。 分部工程：按工程的种类或主要部位将单位工程划分为分部工程。如：基础工程、主体工程、电气工程、通风工程等 分项工程：按不同的施工方法、构造及规格将分部工程划分为分项工程。如土方工程、钢筋工程、给水工程中的铸铁管、钢管、阀门等安装。 福建规定：“下

19、列房屋建筑分部分项或专业工程可以单独发包：(一) 单项施工预算造价大于200万元或1 4层(42米)以上高层建筑的桩基工程；(二)单项施工预算造价大于200万元或者不与主体结构工程统一设计、施工的装修工程；(三)建筑高度24米及以上且建筑面积2万平方米及以上建筑的消防工程；(四) 冷冻机组制冷量30万大卡及以上的中央空调系统；(五)建筑智能化工程、电梯工程；(六) 工程项目前期三通一平工程。”（二）招标发包1、房地产企业强制招标的范围2、招标的分类：公开招标与邀请招标有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境

20、限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。经过招投标的合同能否变更？ 2002年5月，某建筑公司通过工程招投标，和某开发商签订承建住宅楼施工合同，合同总价7000余万元，竣工日期为2003年7月30日，合同经招标投标办审查备案。 2003年2月，双方又签订了补充协议，约定竣工工期提前至2003年5月30日，后工程于2003年6月22日通过竣工验收。2005年3月，该建筑公司提起诉讼，要求支付剩余工程款项，开发商反诉称本案工程逾期竣工，建筑公司应承担逾期竣工违约责任并支付违约金

21、180余万元。 开发商：合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同，补充协议是双方真实意思表示，应按照变更后工期条款确定双方的权利和义务，故建筑公司应承担逾期竣工违约责任。 建筑公司：补充协议中工期变更条款是原合同实质性内容的变更，其违背了招标投标法关于招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的强制性规定，应属无效。 （三）施工报建1、安全报建登记2、质量监督报批3、开工条件审查施工许可证发放条件（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸

22、及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实；工期在一年之内的，资金到位率不低于工期在一年之内的，资金到位率不低于50%，两年，两年以上的，不低于以上的，不低于30%或者当年工程投资额的或者当年工程投资额的50%； （8）法律、行政法规规定的其他条件。（四）竣工验收竣工验收条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。竣工验收备案：建设单位应当自竣工验收合格之日起日内

23、，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。被拆除的保障房最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（1）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。思考：1.优先受偿权是否及于土地使用权

24、？2.是否及于装修工程？3.勘察设计人是否是这里的承包人？4.能否约定“承包人承诺放弃行使优先受偿权”？ 5.建筑工程价款是否包括垫资款？6.什么是 “不宜折价、拍卖”的建设工程？延迟竣工 案 某合同约定开工日期为98年6月18，竣工日期B栋为 99年5月31 ，C1、C2栋 为99年2月15日。 如按期完工，一次性奖励35万元。如不能按期完工，因施工方原因，按35万元处以罚款。延误工程1个月后，每天按合同价款千分之一罚款；2001年10月双方决算，确认工程总价款为6225万元。业主支付50208806.78元，尚欠12041193.22元。业主：承包方逾期 竣工， 应支付违约金5280万元，

25、并赔偿因此带来的一切经济损失。承包商：业主未依约支付工程款，多次进行设计变更导致工程延期，工期应顺延。 争议焦点： 竣工日期。 业主：合同约定C1、C2栋竣工日期为1999年2月15日，而实际竣工日期为2000年1月8日，延误工期327天。 合同约定B栋竣工日期为1999年5月31日，实际竣工日期为2001年9月，延误工期85l天。 业主对B栋竣工时间的证据1、 B栋竣工验收报告：证明武建三公司于2001年8月20日申请B栋工程竣工验收，2、竣工报告：证明B栋工程消防系统的实际竣工日为2001年8月28日。3、 B栋施工质量监理评估报告：“本工程施工时间为1998年3月2001年10月”，证明

26、B栋于2001年10月施工完毕。4、 B栋竣工验收备案申请报告：写明“本工程施工时间为1998年3月至2001年9月”。证明业主于2001年9月8日就B栋工程向 市质监站 申请验收备案。 5、B栋竣工验收会议纪要：证明验收监督单位、建设单位、勘测设计单位、施工及监理单位于2001年10月23日共同竣工验收，其中施工企业 在介绍情况时明确说明该工程竣工时间是2001年9月。各单位参加人员均在签到表上签字。6、房屋建筑工程竣工验收备案表： 竣工验收日期一项写有2001年9月。承包商于2001年10月18日签署的意见是“符合竣工验收条件，申请验收备案”。勘察设计、施工、监理、建设等单位均签字、盖章。

27、7、竣工验收整改情况反馈：证明承包商于2001年10月26日向有关单位提出报告，就B栋工程竣工验收之后，其完成的7项整改内容进行了说明。8、工程保修书：首页上写明“交工日期2001年10月1日”， 竣工日期写明2001年9月。9、市建筑优质工程申报单：证明承包商为B栋工程申报优质工程，在该表中写有“本工程2001.9竣工并通过验收。”。承包商证据 1、单位工程竣工验收单：(市墙体材料改革办公室等五个单位盖章)上“竣工时间项 是2000年10月，但下面五栏有四个单位签字时间是在2001年8月1日，仅一个单位签字时间是在2001年10月16日。 2、B栋竣工验收报告中有“竣工日期推迟至2000年1

28、0月，现已基本具备整体竣工验收条件，特报请贵站办理验收备案手续”的字样。但落款时间是2001年8月20日。 3B栋施工质量监理评估报告第一部分写明“本工程施工时间为1998年3月一2001年10月”。另写明“装饰工程施工日期为1999年8月25日至2000年10月15日”。 4B栋幕墙工程竣工验收报告：写明是2000年10月竣工。最终法院认定竣工时间是2001年9月30日常见工程延期抗辩理由发包人未能按依约经提供图纸及开工条件；发包人未能按约支付工程预付款、进度款；工程师依约提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；设计变更和工程量增加；一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；不可抗力；专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。 本案中是否存在合法的抗辩理由？1. B栋基坑事故(1)土方开挖时间较早；(2)土方开挖方式不当；(3)水泥土桩施工未达到设计要求；(4)53号、78号桩的接桩深挖和塔吊工作的干扰加剧了东边转角部位局部坡段的变形；(5)自然灾害的影响；(6