房地产营改增方案研讨(X科内部)

1、房地产业房地产业营改增营改增税务税务研讨研讨2015年年1月月22日日房地产行业营改增背景介绍3营改增的关键问题6目录目录房地产房地产行业营改增背景介绍行业营改增背景介绍增值税试点改革时间表增值税试点改革时间表u财税2013106号文件出台，铁路运输和邮政业于2014年1月1日纳入营业税改征增值税试点u电信业于2014年6月1日纳入营改增范围u上海营改增试点启动 u研究北京营改增试点范围u营改增试点范围扩大至其他8个省市u财税201337号文出台，自2013年8月1日起,将交通运输业（铁路运输除外）和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开u财政部正就金融业、建筑金融业、建筑安装业、房地产业和

2、生活安装业、房地产业和生活性服务业性服务业营改增事项进行相关调研工作。199320082011201220132015 +2014u预计2014年10月会有初步的营改增扩围调研结论.u预计房地产业、建筑安装业房地产业、建筑安装业将于2015年第一季度入围营改增，生活性服务业生活性服务业于第二季度入围营改增。u预计金融业金融业营改增政策于2015年底颁布，并于2016年初正式实施。20122012年年1 1月至月至5 5月月20122012年年7 7月至月至8 8月月20132013年年5 5月月20132013年年1212月月20142014年年20152015年年第4页下一轮营改增扩围行业下

3、一轮营改增扩围行业建筑安装业生活性服务业房地产业金融保险业即将入围营改增的行业即将入围营改增的行业包括：包括：2015年第一季度2015年第二季度2015年第二季度2015年年底或2016年年初不动产和建筑安装业营改增规定出台生活性服务业营改增规定出台不动产和建筑安装业营改增启动金融保险业营改增启动生活性服务业营改增启动金融保险业营改增政策出台相差几个月根据我们的理解和预估，营改增的扩围时间表大致根据我们的理解和预估，营改增的扩围时间表大致如下如下：以上行业的税收结构（例如税源、课税基础和计税依据）和税收征管复杂而又敏感，其增值税税制设计及相关政策/法规的制定工作是国际上公认的重点（或难点）我

4、们建议我们建议从事相关行业的企业预留充足的时间，准确分配资源，为营改增做好准备。第5页营改增营改增的关键问题的关键问题拿拿 地地 融融资资设设 计计 开发开发建设建设销售销售/ / 出租出租房地产营改增各个环节的考量房地产营改增各个环节的考量房地产信托城市基础设施配套费旧城拆迁、征地补偿成本金融行业如何营改增？利息征收增值税？土地出让金及附属条件成本建筑图纸审核服务增值税率6%/11%设计相关服务增值税率6%/11%？建筑业同时营改增？增值税抵扣链条断裂？施工单位转嫁成本商业地产长租项目大量进项留抵占用资金流商业地产VS住宅地产预售安排的影响第7页房地产业房地产业“营改增营改增”从从财务到经营

5、的影响财务到经营的影响1.因为房地产业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？2.因为建筑业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？3.因为流转税税率提升引发采购的现金流压力有多大？4.其他税种未能配合营改增，会否导致重复征税？财务财务1.如何保证在营改增实行之后（2015年）马上及时、准确地申报增值税？2.如何保证非税务领域专业人士的前端业务人员和后端支持人员能够迅速适应增值税发票管理？3.如何识别和管控不合规风险？4.税局关系维护5.一般纳税人申请税务合规税务合规1.如何改造会计系统来适应营改增？收入确认费用确认增值税账务进项转出合规与风险管理视同销售处理过渡期营业税/增值税申报会计会计1.与

6、客户和供应商的合同能否进行修订以反映营改增的影响？是否已经充分了解不予修订带来的影响？2.如何保证相关人员，尤其是非税务领域专业人士，能够迅速掌握增值税知识并具备增值税风险管理意识？3.如何保证有针对性地对系统（包括面对客户的介面）进行增值税改造？经营经营土地增值土地增值税处理税处理 预售引起预售引起进项积压进项积压资金积压资金积压风险风险红字发票红字发票开具开具业务系统价业务系统价税分离改造税分离改造任务繁重任务繁重客户梳理客户梳理工作量大工作量大租金收益租金收益拆迁补偿拆迁补偿处理处理佣金费用等支佣金费用等支出无法取得发出无法取得发票票地价的处地价的处理理进项转出进项转出计算复杂计算复杂供

7、应商梳供应商梳理工作量理工作量大大未实施完未实施完合同过渡合同过渡问题问题采购采购/ /报销报销系统的进系统的进项税改造项税改造业务系统与业务系统与金税系统对金税系统对接成本高接成本高上下游行上下游行业营改增业营改增进程进程进项税票取进项税票取得得建筑业取建筑业取票困难票困难第8页过渡期的发票管理问题过渡期的发票管理问题向向个人出售住宅：定金如何开具发票？退房情况下发票处理？更名情况下发票处理？个人出售住宅：定金如何开具发票？退房情况下发票处理？更名情况下发票处理？物业出租：押金的发票开具？退还押金时的发票处理？物业出租：押金的发票开具？退还押金时的发票处理？营改增之前服务已提供，未开票，未收

8、款营改增后收款，开票？应交增值税还是营业税?开具何种发票?如何申请退税?情况1情况2营改增之前尚未完成服务的提供，未开票，已收款营改增后完成服务的提供，开票？情况3营改增之前服务已提供，收款，且缴纳了营业税营改增后开票？情况4营改增前营改增前营改增后营改增后营改增之前尚未完成服务的提供，未开票，未收款营改增后完成服务的提供，收款并开票？.情况N房地产营改增对发票管理的挑战房地产营改增对发票管理的挑战过渡期的发票管理问题过渡期的发票管理问题第9页增值税关键增值税关键问题问题商业性商业性地产（购物中心和办公楼）地产（购物中心和办公楼）对于同时运营酒店、购物中心、出售住宅，并提供物业管理服务的项目公

9、司：如何划分应税范围/收入类型，并确定适用税率？ 如果各项业务适用不同的增值税计算方法，如何进行进项税管理？1. 1. 多种增值税率多种增值税率如果下游客户是一般性企业，他们是否可以进行进项税抵扣？如果可以，是否存在议价空间？上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？3. 3. 税负转嫁的不确定性税负转嫁的不确定性房地产项目的生命周期相对较长，前期建设成本较高，因而会产生大量的进项税额。自持物业投资回收期相对较长，可能导致大量进项税额长期留抵。6. 6. 进项税额抵扣进项税额抵扣5.5.土地使用权进项抵扣土地使用权进项抵扣从间接税角度看，供应商选择标准是什么？如何确保获取增值税专用

10、发票，并在有效期限内认证？ 运用信息技术管理供应商7. 7. 供应商管理与发票管理供应商管理与发票管理土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。 相关进项税额是否可以抵扣？如果可以，以什么方式抵扣？企业并购中获取的土地使用权相关的进项如何抵扣？房地产作为业务转让的一部分：企业发生并购/重组时，房地产的转让是否属于应税行为？房地产企业发生股权转让时，是否“看穿”作为房地产的转让征收增值税？2. 2. 应税范围应税范围为了更好的进行客户管理与发票开具，相关的流程与系统应如何进行改造？如何开具增值税专用发票、增值税普通发票与红字发票?8.8.客户

11、管理与发票开具客户管理与发票开具如何对营改增前所建地产的租金征税？如果与新建地产的租金适用同样的税率，则营改增前所建地产因无进项可抵而处于竞争劣势地位？营改增前所建地产是否可以虚拟抵扣？如果可以，如何进行虚拟抵扣？4. 4. 过渡问题过渡问题第10页增值税关键增值税关键问题问题出售出售住宅住宅5. 5. 预售问题预售问题如果下游客户是个人消费者，是否有可能通过提高价格以转嫁税负？上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？出售营改增前所建的地产应如何缴税？如果与新建地产适用相同税率，则营改增前所建地产因无进项可抵而处于竞争劣势地位？是否可以进行虚拟抵扣？营改增前预售的地产，营改增之后

12、如何缴税？在项目开发完成前进行预售是房地产行业的惯例。预售收入是否征收增值税？这可能导致进项税和销项税错配。7. 7. 土地增值税与增值税土地增值税与增值税现行土地增值税实施细则并不包括与增值税有关的任何规定。所以增值税销项税额可能被计入土地增值税的应税收入中？这意味着土地增值税的税负大增。6. 6. 供应商与发票管理供应商与发票管理对于同时运营酒店、购物中心、出售住宅，并提供物业管理服务的项目公司：如何划分应税范围/收入类型，并确定适用税率？ 如果各项业务适用不同的增值税计算方法，如何进行进项税管理？1. 1. 多种增值税率多种增值税率从间接税角度看，供应商选择标准是什么？如何确保获取增值税

13、专用发票，并在有效期限内认证？ 运用信息技术管理供应商8.8.土地使用权进项抵扣土地使用权进项抵扣土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。 相关进项税额是否可以抵扣？如果可以，以什么方式？企业并购中获取的土地使用权相关的进项如何抵扣？房地产作为业务转让的一部分：企业发生并购/重组时，房地产的转让是否属于应税行为？房地产企业发生股权转让时，是否“看穿”作为房地产的转让征收增值税？2. 2. 应税范围应税范围3. 3. 税负转嫁的不确定性税负转嫁的不确定性4. 4. 过渡问题过渡问题第11页增值税关键增值税关键问题问题服务型服务型公寓与物业管

14、理公寓与物业管理服务型公寓按照酒店业还是不动产出租征税？（两者可能适用不同的征收方法）物业管理归属于房地产行业还是生活服务业？ 是否适用3%简易征收办法？1. 1. 可能的增值税率可能的增值税率自持物业实现投资回报时间相对较长，可能导致大量进项税额长期留抵。如项目公司提供多种服务（如包含了酒店、购物中心、物业管理服务及地产销售等的综合商业体），且不同服务适用不同的增值税计算方法，应如何管理进项税？7. 7. 进项税额抵扣进项税额抵扣房地产作为业务转让的一部分：企业发生并购/重组时，房地产的转让是否属于应税行为？房地产企业发生股权转让时，是否“看穿”作为房地产的转让征收增值税？2. 2. 应税范

15、围应税范围如果下游客户是一般性企业，他们是否可以进行进项税抵扣？如果可以，是否存在议价空间？上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？3. 3. 税负转嫁的不确定性税负转嫁的不确定性如何对营改增前所建地产所产生的收入征税？如果与新建地产的租金适用同样的税率，则营改增前所建地产因无进项可抵而处于竞争劣势地位营改增前所建地产是否可以虚拟抵扣？如果可以，如何进行虚拟抵扣？4. 4. 过渡问题过渡问题5.5.土地使用权进项抵扣土地使用权进项抵扣土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。 相关进项税额是否可以抵扣？如果可以，以什么方式？企

16、业并购中获取的土地使用权相关的进项如何抵扣？6. 6. 供应商与发票管理供应商与发票管理从间接税角度看，供应商选择标准是什么？如何确保获取增值税专用发票，并在有效期限内认证？ 运用信息技术管理供应商为了更好的进行客户管理与发票开具，相关的流程与系统应进行什么样的改造？如何安排增值税专用发票、增值税普通发票与红字发票的开具?8.8.客户管理客户管理 与发票开具与发票开具第12页房地产营改增重房地产营改增重难点难点过渡期过渡期工程建设预售销售收入取得工程款支付工程建设预售销售收入取得工程款支付例子1例子2例子3工程建设预售销售收入取得工程款支付三种情形产生不同的问题，例如：1.工程款是否需要按11

17、%缴纳增值税？2.销售收入是否需要按11%缴纳增值税？3.预售安排产生进项没法抵扣销项的问题应如何解决？营业税营业税增值税增值税第13页房地产营改增重房地产营改增重难点难点物业物业出售出售工程建设预售销售收入取得工程款支付销项税 - 进项税1. 税率11%对利润的影响2. 预售安排产生进项没法抵扣销项的问题应如何解决？3. 定金是否需要缴纳增值税？只得进项税第14页房地产营改增重房地产营改增重难点难点物业物业出租出租营改增后购入物业出租营改增前购入物业出租改革后税率上升，无进项可抵现金流入慢，进项短期难消耗租金水准？应交长期为负？计算抵扣？简易征收？进项转出情形增加税负？发票的领购、开具、认证？一般纳税人的申请？押金的增值税处理？过渡期优惠？如何保证业务人员有效协商租金？如何保证采购人员有效降低采购价？营业