北京市石景山鲁谷项目市场调研

1、石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告北京成业行谨呈2007年7月26日（内部资料谨慎保存）报告提纲刖言市场调查调研结论项目分析四、产品定位五、建筑设计附件：委托设计任务书、八前 言调研目的在参加本项目地块招投标前期，我们进行了市场调研和定位策划研究，确定了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。调研内容1、宏观市场概况2、土地市场调查3、竞争楼盘调查4、深度访谈、市场调研1、宏观市场概况2006年末北京全市常住人口 1581万，生产总值7720.3亿元，人均收入19978元。全市商品房销售面积2607.6万平方，商品房

2、销售额2159亿元。商品住宅空 置494.1万平方，减少305.6万平方。根据规划，到2020年，只有1/10的北京人还住在城里。近郊人口达到58.56%。北京市未来城市规划：两轴一两带一多中心I lLF吕平怀柔:/二Si%IA.r1 /至.厂3 J忙r%IF*O1:ps北取IILEI細： , 甲襁跻HiX 宅中央商务区从北京城市规划看石景山区未来发展石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之石景山综合服务中心,意味着最适宜生石景山区的功能定位是“一区、三中心”。石景山区委、区政府确立为首都休 闲娱乐中心区，即 CRD( Ca pi tai Recreation District 活的地方!石景

3、山片区优势地铁1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连；京西交通枢 纽优势。北京市城区绿化率最高的地区， 同时是全市唯一拥有山林的城区。 通过 首钢的搬迁，石景山区将重点发展文化娱乐产业，成为北京最适合生活的地方。首钢搬迁后西长安街延长线将被打通， 直接通到门头沟，穿过首钢的区域基本定 位为“中央办公区”，已有中央单位表示愿意搬迁。石景山房地产市场2003年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业，基本靠地铁解决交通问题。除去投资客，中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米，新盘均价突破10000元/平米。预计 2007-200

4、8年，石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。2、土地市场调查2006-2007年石景山土地出让供应情况统计成交时间地块名称土地面积建筑面积成交价楼面地价中标公司用地性质2006银河商务8462.62529136.2010500 万3603.76中铁建设商业服务4-20区一期rf4 rf元元集团业、写字楼2006金鼎商贸65355.3154834.643732.0802824.44北京实兴居住、商业4-20区用地rfrf6 万元元腾飞置业2007金顶街三211102.84272001248002921.35北京首钢居住（含基5-18区住宅及33 rfrf万元元房地产础教育）、配套项目公共设施、用

5、地绿地2007银河商务69968.38208344.952000 万2495.86大连万达公共设施5-29区二期7 rf2 rf元元集团用地（C）2007鲁谷11812.252545 rf22841 万4346.94北京金第居住用地5-29G804 号rf元元房地产、居住用地成业行即将上市地块2007衙门口地29000043 万 rf，东至西五环路、南至京原路、西至居住及配-2-2块rf含经适房101铁路线、北至锅炉厂南路套项目拟推出土地一级开发项目情况2006衙门口东不详不详不详不详北京京汉居住4-14路北侧地房地产2007南宫住宅26.45 公25.29 万不详不详北京天泰居住及配1-9小

6、区用地顷平方米兴业置业套2007北京国40公顷11.8 万不详不详不详商业2-2际雕塑rf,地上园地下2.9 万rf文化娱地下8.9乐中心万rf2007老古城39.32 万70 万 rf,不详不详不详住宅商业2-2综合改rf住宅42教育综合造万rf,商学校0.9万业26万rf2007京西商13.76 万23.1 万不详不详不详商业金融2-2务中心rf数据来源：北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心石景山区分中心石景山区土地储备项目介绍刘娘府综合改造苹果园交通枢纽西黄村垛合改造门头沟底银河商务区、衙门口住宅平舎区以上统计数据表明，这两年石景山片区的土地供应量并不大， 甚至可以说是 有点偏紧

7、。在2006年至今一年半的时间内，石景山区通过招拍挂途径上市的土 地总共不过五块，土地供应面积为366701.345平方米（约合550亩），总建筑面积872060.724平方。其中住宅性质用地的建筑面积634579.6平方，按照100 平方米/户估算，能建成的住宅不过6000多套。这与我们调研的实际情况也是相 符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发， 如远 洋山水、茂华璟都会、玉泉新城二期等。目前通过招拍挂途径即将上市和拟上市的土地项目有6块地，土地供应面积 954553.08平方米，规划建筑面积 1731900平方米，其中住宅1102900平方米, 其中包括8万平方

8、米的经济适用房，大致能建设10000套左右的住宅。目前这些 住宅用地大都处于一级开发阶段，即使上市预售大多也在奥运会以后了。而2010 年以前，石景山区还将推出京西商务中心、京燕商务区、八宝山综合居住区、古 城综合居住区、刘娘府综合居住区等十几块地，土地总放量将在400万平方米左 右。相信在奥运会后随着苹果园等地区的改造拆迁建设，政府会有更多的地块在 石景山地区推出，以改变目前供求不平衡的状况。供应的偏紧导致短期内房价的逆政策上扬，也造就了二手中介市场的活跃。如位于石景山区边缘的华富丽苑，去年上半年的销售价格不过 5000-6000元，目前小区一手房已售罄，网上二手房的价格被炒到7000-10

9、000元；远洋山水从最初的5000多元一路上涨到如今的14000元；玉泉新城一期房源售罄；茂华璟都 会中小户型带精装修均价12000元仍然供不应求等。结论石景山区被定位为未来的首都休闲娱乐中心（ CRD。苹果园地区也被定位 为将来的京西交通枢纽，包括首钢搬迁遗留下来的大片土地，可以说石景山区 在中长期充满着发展的机遇。短期内（2006-2008 ）与市场需求相比，石景山地区的土地住宅供应量并不大，甚至可以说是明显偏紧。这与奥运会前北京市政 府控制建设规模、压缩土地供应的总体政策有关。但减少土地供应和新盘上市 必然导致房价和地价的坚挺上扬，而奥运会后出现的放量供应又有可能导致市 场的竞争更加激烈

10、，因此政策变化导致的区域市场波动风险必须引起我们的密 切关注。3、竞争楼盘调查因石景山目前在售项目不是很多，纯小户型的项目更是少之又少，因此一共 调研了四个楼盘，包括远洋山水、茂华璟都会、华富丽苑、地铁古城家园，其 中远洋山水和茂华璟都会两个楼盘较有代表性。1）远洋山水楼盘基础资料楼盘名称远洋山水28#楼售楼电话68666866所属片区石景山-玉泉路片区建筑类型板楼、塔楼地理位置石景山区玉泉路地铁口南侧400米发展商中远房地产开发有限公司占地面积204公顷，建设用地50万平方米建筑设计建筑面积130万平方米环境设计总户数6481套（28#楼小户型1100套）交楼标准毛坯面积区间50-77平方米

11、一居、97-117平方米二居物业管理远洋基业物业管理有限公司容积率3物业费1.9元实用率76%-78%工程进度未交付绿化率32.50%竣工时间车位数交房时间2008年底前配套购物：华普超市医疗：解放军陆军总医院、武警总医院教育：景山学校、幼儿园其他：首都雕塑公园、地铁一号线户型种类一居二居面积区间50-7797-117价格区间10000-120009000-10500数量600余套500余套占比55%45%销售情况75%60%销售和营销情况均价10500产品定位价格区间9000-12000，底商3万元/平米客户定位主要来源：周边 80%海淀区付款方式按揭、一次性从事职业：白领、知识分子销售时间

12、正式开盘一个月左右购买目的：自住80%投资20%销售进度28号楼1000余套小户型总体销售 2/3左右街区描述街区功能：居住区物业类型大型综合居住区街区居民：高级白领知识分子提供 配 套健身会所有人流组织有无人车分流超市学校有电梯数一居3梯12-14户，二居2梯4户送餐服务无营销手法“远洋会”会员制营销较有特 色，业主会员可享受百安居、 海尔等商家消费优惠，同时根 据付款比例享有不同优惠。编 写了“西区故事”文化画册代客出租无房间打扫无酒店式服务无售楼处样板房装修风格较为温馨，提其它样板房概述供鞋套，有保安站岗。1、一居比二居畅销。2、景山学校吸引了很多业主,1、使用加拿大进口塑钢窗，可以上下

13、打开;不少人为了子女教育而买房;2、起居室落地飘窗,使用了名牌全钢暖气片;3、纯投资客户比例不大，不少客户为了养老和保值而购安装有多用于高档写字楼和公建的新风买;换气扇，保持空气清新;4、客户中事业机构和科研院产品创新层高2.8米，室内可以自由分隔;所购买占较大比例，如307医专用会所，有游泳馆、健身中心等;院、武警医院、中直机关、中通过中水系统节水，环保同时降低业主生科院研究生院、新华社、中铁等。活成本。8、两户之间设计有一采光井，改善通风采光5、主要业主为高级白领和知识分子，二居业主30岁以上为主区位图jcnJu1,i-ris-效果图J7会K者璟2楼盘基础资料楼盘名称茂华璟都会售楼电话68

14、862888、 68865666所属片区石景山-八角片区建筑类型板楼，多层，小高层地理位置阜石路和杨庄东路交叉口东南角发展商茂华控股集团有限公司占地面积占地面积18万平米建筑设计北京中天兀工程设计建筑面积总建筑面积25万平米环境设计贝尔咼林总户数璟公馆29栋377户，璟公阁9栋546户交楼标准精装修面积区间60-280 rf物业管理容积率1.3-2.2（根据不同组团）物业费2.56-2.96 元实用率工程进度未交付绿化率30%竣工时间2008年下半年车位数交房时间2008年下半年入住配套购物：沃尔玛、东方家园、物美、苏宁医疗：北京大学首钢医院、301医院、石景山医院教 育：实验幼儿园、石景山实

15、验小学、北工大附中其他：石景山游乐园、八角雕塑公园户型种类一居二居三居四居五居面积区间60 rf80-110 rf130 rf160-240 rf280 rf价格区间1200012000120001300013000数量60套220套不详不详不详占比11%42%销售情况100%60%销售和营销情况均价12000产品定位价格区间12000-13000客户定位主要来源：较杂，周边占 80%付款方式按揭、一次性从事职业：公务员、学校销售时间购买目的：大部分自住销售进度璟公阁一期400套目前排号有500人左右，一居60套售罄，二居220套大部分预定，三居和四居五居未动。二期还有30套小户型街区描述街区

16、功能：综合性质，有公寓、住宅、酒店、办公、商业等物业类型综合，有公寓、住宅、酒店、办公、商业等街区居民：周边为主，较杂提供 配 套健身会所有人流组织有无人车分流超市学校有电梯数一居1梯3户，大户型1梯1 户送餐服务无营销手法以装饰艺术风格（ART DECO为卖点；代客出租无房间打扫无酒店式服务无售楼处样板房概述样板房装修较豪华其它产品特点1、赠送豪华精装修，科勒名牌洁具；2、璟公馆为中央空调；璟公阁为暖气+分体式 空调，24小时热水；大户型多层带电梯；1、彩铝窗，可以上下打开通风换气；2、送凸窗设计；5、贝尔高林景观设计，外围底层商业街；6、规划有三栋公寓式酒店，目前无信息；备注一居比较畅销。

17、客户来源比较杂，周边为主， 政府、学校客户来源占较大比 例，还有部分拆迁业主、少部 分外地业主等。区位图鸟瞰图A弊r6.* X 、 -3）华富丽苑位于玉泉路地铁口南1500米，实际上属于丰台区，757户，一居57平米户型占到总套数的2/3售罄。2006年上半年均价左右，是主力户型，另有部分两房二房。目前已6000元，目前已经被炒到10000左右。客户群体主要是年轻人置业，也有部分少量投资客户。4）地铁古城家园位于古城东路，是地铁公司开发，四栋塔楼。一期大户型，二期300余户,主要是80-90平米二居，正在洽谈团购，具体意向单位不详。目前尚未正式发售，价格8500元/平米左右，带简单装修，价格相

18、当有竞争力。5）玉泉新城位于玉泉路西，一期已售罄，二期有部分小户型，目前价格未定。6）雍景天成一期已售罄，二期有部分小户型，目前价格未定。4、深度访谈深访对象为项目所在地附近二手中介的两位店主， 分别是链家地产依翠园店 的店长刘宝喜、我爱我家鲁谷店的店长张艳芳。 访谈地点为对方店内。主要问题 如下:访问对象刘宝喜问题回答问题一本地购房主要群体是哪些人？比较杂，周边客户为主，占到80%什么人都有。也有区外客户购房，但比较少。问题二片区内二手市场有什么特点？购买比较多，租赁的也不少。现在是淡季，客户 不多。问题三二手市场畅销户型有哪些？周边需求一般是 40-50平米的一居、70-80平米 的二居比

19、较好销， 总价100万以内。因为如果超 过100万，客户就可以到四环边上置业了。问题四购房客户主要关心哪些问题？关心价格比较多，其次是环境。问题五您认为片区市场购买潜力有多大？总的来说还可以， 需求比较旺盛，但是现在是淡 季，成交相对较少，客户上门也少。访问对象一一张艳芳问题回答问题一本地购房主要群体是本地为主，成份比较杂，国企职工、知识分子、哪些人？年轻人、一般居民都有。问题二片区内二手市场有什么特点？购买二手房的比较多，租赁不是特别多，一般过 年前后是旺季，7、8月份是淡季，生意不好做， 有时候一天没有客户上门。问题三1二手市场畅销户型有哪些？40平米一居、80-90平米二居比较受欢迎。总

20、价要求100万以内，最好是 80万以内。问题四购房客户主要关心哪些问题？关心价格和户型面积比较多一点，特别是总价。问题五您认为片区市场购买潜力有多大？总的来说中介市场还是比较活跃，本地总价太高的房屋不好卖，高端客户一般到市内购房，二居 比较好卖。小户型需求旺盛。二、调研结论根据调研情况，可以得出市场上现有小户型产品的特点:项目特点建筑在建筑特点方面，石景山现有小户型以板楼或塔板结合为主，纯粹塔楼特点很少，主要是为了提高居住舒适度，提升品质户型在户型配比方面，石景山现有的小户型多数以二居为主力户型，一居为配比辅。二居和一居比例在2: 1-3:1之间。主力主力户型面积现有一居在50-70平米左右，

21、多数接近或超过60平米。户型二居在80-110平米之间。按总价计算，一居总价在60万以上，二居总面积价在100万兀左右。价格在价格方面，一手新房小户型均价达到了10000兀以上。新技术各楼盘都应用了一定的新技术、新材料，包括新风换气扇、上开窗、全新材料钢暖气片、中水技术、24小时热水等。增加项目卖点，提升项目品质。产品在产品创新方面，石景山各楼盘做得比较一般，除了落地飘窗、送凸窗创新外,没有更多的亮点。景观在景观环境方面，现有主流小户型产品多借助大社区的优势，有较好的环境景观环境。精装修样板房在精装修方面，茂华璟都会米用了较好的精装修，不带家具家电，较受 市场欢迎。茂华璟都会和远洋山水都提供了

22、现场精装修样板房展示。垂直交通在垂直交通方面，远洋山水是一居3梯12-14户，这方面做得比较差，茂华璟都会是一居1梯3户，相对比较人性化。客户来源主要是周边自住和首次置业的年轻人，以企业白领和知识分子、公务员 为主，纯投资客户比较少。一方面受国家政策的限制，部分客户转为长 期投资，另一方面受股市的影响和冲击也比较大，分流了投资客户。配套服务借助大社区的环境，一般都有会所，游泳池、健身中心等，对自住客户 特别是年轻人较有诱惑力，但增值服务比较欠缺。酒店式服务没有提出酒店式服务的概念，单纯的居住型小户型公寓。社区文化依靠大社区，没有形成独特的小户型文化，开发商也没有着力去培育。营销创新由于小户型比

23、较畅销，因此各开发商在营销创新方面做得比较少，除了 远洋山水的远洋卡和远洋会是一个亮点，但这也是远洋集团的整体客户关系战略，与小户型与否没有直接的关系。从目前来看，以一居二居为主的小户型产品在石景山片区较为稀缺，而市场 需求又相当旺盛，导致一居二居的小户型在市场上极为抢手， 基本上处于供不应 求的状态，推动了房价的一再上扬。同时，石景山片区的小户型在总价上受到一 定限制，总价超过100万的房屋在市场上销售面临一定阻力。 最后，现有的小户型在产品创新和营销创新方面较为乏力，和东部以及海淀区的小户型产品还有较 大差距，在楼盘的品质上还有较大提升的空间。通过以上市场调研情况分析，可以得出以下结论:结

24、论一预测石景山片区的房价还有一定的上涨空间，但这个空间受到四环附近房 价的制约。由于市场需求旺盛，而石景山片区目前供应的楼盘明显偏少， 推动了 房价的不断上扬。如远洋山水、华富丽苑等项目，开盘以来价格几乎翻了一倍。照目前的土地供应形势和新盘上市趋势，石景山片区的房价还有一定的上涨空间，但这个空间受到周边客户购买能力的制约，即总价不能超过100万。结论二一居比二居好卖，100平米以下的二居比100平米以上的二居好卖。市场区 域内供应的主要产品是以大户型为主， 小户型较为稀缺，因此出现了小户型热销 的局面。而面积大、总价咼，三居（120 rf）以上的大户型销售速度较为缓慢。结论三现有小户型产品在设

25、计上有继续优化提升的空间 。在现有小户型项目中，目 前市场需求的主力户型面积一般一居在 40-50平米，二居在70-80平米，但市场 现在供应的小户型面积一居多在 50平米以上，总价超过60万，二居多在80平 米以上，总价接近100万。如一居面积控制在40平米左右，总价不超过50 万, 二居面积控制在70平米左右，总价不超过85万，平均总价比现有小户型低10 万元，更符合市场的实际需求，预计将更受市场欢迎。结论四超小户型（零居）由于居住舒适度不高，应该适当控制。 在小户型购房群体 中，多数是首次置业，以自住为主。炒房或一户持有两套以上住宅的很少，与东 部的置业人群构成了明显差别。置业的目的多数

26、是为了成家、结婚等，在购房时看重是否能满足日常生活的需要。投资客户所占比例小，一般不超过20%投资 也多数是出于养老、出租、保值等为目的长线投资，纯粹投资炒房的很少。因此 30平米以下适合用来出租的超小户型（零居）由于居住舒适度不高，应该适当 控制。结论五适合年轻人居住的、较有特点的纯小户型项目目前还是市场空白。市场区 域内对小户型的需求比较旺盛，但石景山片区目前较缺少纯小户型产品， 即使有 小户型也是大型项目的一部分做成小户型出售。结论六片区内未来将出现一大批对酒店式公寓或小户型公寓有需求的高端置业人群，但从目前的开发进度来看，这些商业区和商务区要2-3年后才能形成成熟 有效的购房氛围。由于

27、石景山传统上是工业区，高端群体多数到主城内购房，区内的购买能力较弱，多数需求限制在在总价100万以内（60平方米的小户型单 价不能超过15000元/平方，90平方的小户型单价不能超过11000元/平方）。但 随着首钢的迁出、新商业区和商务区的崛起，为高端置业提供了机会。随着六个 综合商务区银河商务区、苹果园交通枢纽商务区、时代购物花园商务区、北京国 际雕塑园地下商务区、京燕商务区及京西商务中心等上百万平方米高档商务办公 区的崛起，预计未来将出现一大批对酒店式公寓或小户型公寓有需求的高端置业 人群，但从目前的开发进度来看，这些商业区和商务区要2-3年后才能形成成熟 有效的购房氛围。三、项目分析1

28、、地块分析?地块位置:?石景山区鲁谷新区半月公园两侧?技术经济指标:? 土地性质:居住用地?地块面积:11758.3平方米?建筑面积:52545平方米?容积率：5.02?成交价格：22841万元?建设用地面积：10458.3平方? 平均地价：1289万元/亩?楼面地价：4346.94元/平万米宗地地块图北京市疑划妻员会靓划B见韦瞄團* tr-T - -匕和:磐善.1 用习.THI J心 n I ihl垒即卜弗 嵐榦、环：ft拿r芒”眷-3./-H /-上卜 P卜吓- .：；.* .?FFSH用地总血积mia枳征逍谿帀地附規 昶笑曲W 住宅建鼬枳 繭惋鼬枳 地卜址當面枳恂米平讹平胖1（4丽山门0

29、05时255-y-2nV編号ii-n1=112X262=板楼羽NX歸3=履囱oeox斶1-皈整MX?5=fe楼曲住宅b.6 绿化净板楼+板式塔楼设计，西侧板楼旋转16度倾角，不仅减少日照间距，增加住宅面积，且增加采光度，联体及独立的商业互补设计，东侧整体塔楼设计。现方案三建筑而积详表（方案3）褊号项n数斎单何数gI平jj米11 了命.31板椒1：似26U1R02丫访米10巧& 32*檢楼540 X州半方米now3代征imWfM机半方米13D0黠K楼期0X26254fl01M米池溺商业4；半咪fi7450700榄楼吓半方米1175平方米1閱5平方采1TO0平方*6-绿化率平方米特色的弧形板楼设计

30、，旋转16度倾角，不仅减少日照间距，增加住宅面积,且增加采光度，东西两地块户型及采光的均好性，商业位置排布的合理。3、风格意向设计要点风格鲜明,和谐统一建筑属性的多重性导致住宅设计的舒适化寻找亮点语言（标志语汇，重点部位,反常处理）风格取向温馨现代,前卫现代,新古典,地域特色风格示意I：！ F I3牝弋.*t-x 弋*ML . ：? ri i w J Ll f I s i t叫L tSr - I 2二 L.:r .-产if 吐1 Er .i；.* %优美的社区环境及与环境相衬映的楼宇设计，相得益彰。s虫JI .- Wfl.H富有诗意的立面，温馨而简洁。基 J . .ft尊TR.nK” Prt

31、ai5I，洞etvB却Jgf面wHiaod1-B笛Iff 1“竺I 巨 I , 7-ar-o- T* i* f. 4 V * J *- X I一梯四户，两居+居半（可变化空间）I G：!a 又 fU-jHcjasKkH.-ii!*!:N.：C一梯四户，全两居设计iiz0主翳n.if 笛 IB;盯巴-r譲）jIti.Ci-80一梯四户，中间单元100平米3居+50平米零居H起居主起居室起邕一梯六户，开间约38,进深约33,标准层约1000平米44ft 9a4i9D i t?l=B?3a*g刁1:r91附件：委托设计任务书北京市石景山区鲁谷 G804#地块项目总体规划设计任务书一、项目概况1、项目

32、名称北京石景山区鲁谷G804#地块项目2、项目位置及周边环境本项目位于北京市石景山区鲁谷新区半月公园东西两侧，总用地面积11758.30平方米，其中可建设用地10458.3平米。鲁谷2号路从门前经过, 附近有六合园等住宅小区。区域地理优越、交通方便。与地铁 1号线、城市五环 路相距均为1公里，距西长安街延长线石景山路 500米，仅需20分钟即可到达 北京市中心城区。城市地铁、四环线、五环线、未来的城西交通枢纽（苹果园交通枢纽）分布 在项目的周围，周边生活氛围成熟，是住宅开发的理想用地。3、项目规划指标编号项目指标备注单位数量1规划总用地平方米11758.3含道路代征用地13002建筑控制规模平

33、方米70545地上 52545 ， 地下18000住宅平方米50700配套底商平方米1845地下建筑面积平方米18000地下1层车库平方米12000地下1-2层设备及物业用房平方米6000地下1-2层3居住总户数户600按平均80平米/户计算4居住总人数人1500按户均2.5人计算5建筑限高米806容积率5.027绿化率%30%8地下机动车车位辆3000.5辆/户，40平米/辆，9非机动车位辆6001辆/户，地下4、项目定位项目开发主题：成熟白领的品质生活家园规划设计要点：时尚大气的立面、精致的户型平面、适宜的配套、优雅的环境，社区空间和室内空间的充分利用。方案设计主题：生活、品质、舒适、宜居。设计条件1、设计范围及桩位见地形图及钉桩成果通知单。国家现行城市居住区规划设计规范及住宅建筑设计规范等（最新版）。项目投标书要点及前期定位研究报告 本委托设计任务书三、规划设计要求设计范围：规划总平面中所有建筑物、构筑物及配套设施。规划尺寸：确定楼座外形尺寸、间距，确定道路走向、位置，确定景观绿化技术要求：达到居住区详细规划设计深度要求，提供规划布局、景观园林、 单体平面、全部户型方案、立面示意、结构选型、保温作法、新技术新