XX城市工业园开发有限公司企业战略规划项目报告

1、上上海海宝宝山山城城市市工工业业园园开开发发有有限限公公司司 企企业业战战略略规规划划项项目目 报报 告告 安安达达信信公公司司 二二 OOO 年年三三月月十十四四日日 目目 录录 序序 言言 .4 项项目目背背景景和和目目标标.4 项项目目工工作作范范围围和和工工作作方方法法.5 报报告告正正文文 .6 1上上海海市市引引资资状状况况.6 1.1外资 .6 1.2内资 .13 2上上海海市市工工业业园园区区状状况况.14 2.1概况 .14 2.2周边代表 .16 2.3问题和挑战.25 2.4发展趋势 .28 3工工业业园园区区企企业业决决策策行行为为.29 3.1投资决策标准 .ERRO

2、R! BOOKMARK NOT DEFINED. 3.2投资决策流程（新进入、增资）.32 4宝宝山山园园区区优优劣劣势势分分析析.40 4.1地理环境（可以用地图，标出距离）.ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 4.2周边产业环境（INDUSTRY VALUE CHAIN） .42 4.3周边人文科研情况.ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 4.4基础设施（劣势）.ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 4.5内部管理 .46 5宝宝山山园园区区战战略略定定位位.53 5.1使命 .53 5.2目标 .54 6战战略略解解决决方方

3、案案.55 6.1目标客户 .55 6.2招商手段.ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 6.3园区形象.ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 6.4招商和市场推广.76 6.5售后服务 .79 6.6内部管理 .94 6.7基础设施 .96 6.8政府支持 .97 6.9融资渠道 .98 7战战略略实实施施时时间间表表.102 7.1财务测算FINANCIAL FORCAST.104 8战战略略实实施施监监控控与与更更新新程程序序.108 序序 言言 项项目目背背景景和和目目标标 上海宝山城市工业园区（“宝山园区 ” ）是经上海市人民政府批准成立的市级

4、工 业区。经过数年的开发，宝山园区的首期开发地块已建立比较完备的基础设施，并 有多家中外企业落户该园区。 有鉴于目前中国境内的投资处于停滞不前的状态，同时在上海及周边地区存在众多 的定位相似、并均以提供良好的基础设施、服务以及优惠政策为承诺的经济开发区， 招商引资的竞争日趋激烈，宝山园区的领导层认识到单纯靠提供良好的基础设施、 服务以及优惠政策已难以吸引投资者。宝山园区必须依托园区邻近港口、上海大学、 宝钢以及其他企业的自然地理和人文优势，明确自己独特的市场定位，并根据目标 投资者群体建立自身独特的竞争优势，通过为园区内企业创造更好的经营环境和条 件来吸引更多的投资者进入园区，从事生产和经营活

5、动。 有鉴于此，宝山园区的经营实体上海宝山城市工业园区开发有限公司（“园 区开发公司 ” ）聘请安达信咨询公司协助其确定未来的总体发展方向与策略并拟定 完善园区管理的方案，为园区未来的发展奠定一定的基础和保证。本项目主要是为 了实现以下具体目标： 协助宝山园区确定业务发展战略方向和市场定位，并明确主要的目标招商引资 客户群体； 针对主要的目标招商引资客户群体，协助宝山园区拟定相应的招商引资和园区 内部管理的策略，并确定战略实施行动方案与时间表。 项项目目工工作作范范围围和和工工作作方方法法 本项目的工作着重于在分析园区外部经营环境及内部状况的前提下和管理层进行未 来业务发展战略方向的研讨，并协

6、助确立未来的业务发展战略实施方案。其主要工 作方法如下： 1.访谈园区开发公司高层管理人员，了解园区总体开发与招商引资的目标和战 略及对未来招商引资工作的期望 2.收集上海市内或周边地区主要的三至四个经济开发区以及宝山园区周边地区 有关经济发展与产业分布、人文地理状况以及基础设施状况等背景资料 3.对有关的政府官员、部分经济开发区与宝山园区管理层和区内三、四个主要 企业、宝山园区周边企业及大学和科研机构进行访谈，了解上海市产业发展 指导政策；各开发区的市场定位、主要客户分布及管理与服务状况；区内企 业对于开发区经营管理与开发的期望；宝山园区周边地区产业群体分布和未 来发展趋势以及人才、科技等资

7、源分布状况；宝山园区的内部经营管理流程 等方面的内容 4.对宝山园区内部及周边地区产业进行产业价值链及企业内部价值链分析 5.综合分析开发区的招商引资竞争状况以及宝山园区的优势和劣势，并确定宝 山园区招商的成功因素与必备能力 6.拟定战略实施方案和完善园区现有管理机制的初步建议，与园区领导层研讨 并确定完善初步建议 7.建议战略实施的监控程序与更新程序 园园区区战战略略解解决决方方案案 确确立立目目标标客客户户 随着园区的发展成熟，工业园区日益认识到园区的发展根本不是靠土地批租的收益， 而应该靠落户园区的财税收益，因此园区在招商引资，选择目标客户群时，应该着 眼于高增长、经济效益好、纳税能力较

8、强的行业与企业。同时，考虑到客商在选择 园区，投资决策时的各种影响因素，园区招商引资时，应该注重利用园区已有的行 业，大力吸引即有企业的上下游行业，充分发挥优势，减小招商引资的难度。 注重企业经济效益，内外并举 在以上的招商引资原则指导下，园区应该将外资企业看成是招商引资的重点： 外资企业一般经济效益良好，是开发区税收来源的主要贡献者，为开发 区的持续良性发展提供雄厚的资金。 根据 1998 年对 1997 年业绩年检，上海外资企业不仅销售业绩骄人， 而且大多取得了良好的经济效益，全市销售收入超过2.5 亿人民币 的 108 户大型生产性企业有92 户盈利，占85；盈利额达102 亿人民币，占

9、全市盈利总额的36.2%。 外资企业一般管理科学，技术先进，成为开发区内展示的较好样板，有 利于推动园内其他国有、民营企业的管理水平的提高。因此，外资客户 的增多有益于提高开发区的整体层次，吸引更多的客商落户园区。 从日前召开的上海市经贸工作会议上获悉，今年上海招商引资仍将以欧 美发达国家为重点，扩大与跨国公司的联系、合作，招商的重点领域是 支柱产业、高新技术产业，同时加大对台湾、香港地区信息产业、服务 业项目的招商力度。并将探索外资参与国有企业资产重组、技术改造的 新途径、新方式；推出一批国有企业与跨国公司合资、合作。因此，从 宏观环境来看，外资引进的力度将进一步加大，外资客户群也会相应扩

10、大。 另一方面，由于外资企业客户群是诸多工业园区竞争的重点，园区亦应该另辟奚径， 考虑将经济效益好，发展潜力大的内资企业。在与中国 100 大企业老总的交 流中发现，他们开始更多的注重企业商业化的操作成本，而且为了成本的降低而入 住工业园区是相当可能的。所以在招商引资的对象方面，不仅局限于外商，还可以 兼顾成功的国内大中型企业以及民营科技企业。 工业布局的调整使得市区内的国有大中型企业逐步向郊县的工业园区迁 移，将为园区提供一批潜在的客户群。但应该注意的是，由于国有大中 型企业的经济效益普遍存在问题，因此具体吸引客商时，应该注意甄别 筛选，本着挑选经济效益良好的国有大中型客商落户的原则招商引资

11、。 民营科技企业是近年来兴起的开展技术创新、从事科技成果转化的社会 经济组织。在运行机制、融资方式、所有制结构等方面，民营科技企业 不同于国有企业。目前，作为培育和发展中国高新技术产业重要基地的 个国家级科技园区，多数都是在民营科技企业发展的基础上建立起 来的。可以看到，民营科技企业是不容忽视的投资群体。 注重产业链效应，发展重点产业 宝山城市工业园区作为宝山区政府大力支持的“19”工业园区的唯一一个直 接管理的工业园区，区政府对园区寄予厚望，其对宝山城市园区的指导性定位是发 展经济效益好，生产附加值高，技术密集型的高新技术产业。同时，根据对园区周 围产业情况的考察，我们认为宝山城市工业园区在

12、招商引资时，应该有针对性地进 行甄别筛选，利用自身的特点以及周边环境的有利因素，发展重点产业群；同时， 考虑产业的上下游关系，在引资时有效引导，形成产业链，带动一批相关产业的发 展。 根据园区内现有企业和园区未来的发展目标，应该制定相应的产业链政 策，欢迎具有较强关联度和后道延伸特性的企业落户园区，“形成 一个链 ” ，即在原有的基础上，致力于形成各产业之间的相互联动，链 式推进 。 在招商引资过程中，应综合考虑自身的产业优势，确立重点引资的产业 群，例如： 新材料工业：重点发展汽车用新材料、信息产业用新材料、 建筑业用新材料、环保节能用新材料 机电行业 信息产业 钢铁延伸加工业 精细化工业

13、食品行业 整整体体解解决决方方案案 短期解决方案 塑塑造造园园区区形形象象，扩扩大大园园区区知知名名度度 塑造园区形象，扩大园区知名度是园区提高改进的第一个关键步骤。 塑造园区形象的工作是沟通园区理念和文化的工具，通过形象定位得当，标 识设计精湛，理念涵盖准确的设计，形成具有园区职能特征和鲜明特点的视 觉形象、行为规范和经营理念，对内灌输于广大员工，形成统一的园区精神； 对外运用多渠道全方位的宣传手段沟通于社会各界，让公众知晓园区，了解 园区，进而认同园区，有效的扩大园区的知名度。 园区形象定位 园区形象应该包括园区的介绍、主商标、产业导向、服务宗旨等主要内 容。通过对自身情况的分析及与同类园

14、区的比较，确定园区形象的正确 定位，这是塑造园区形象的核心。 用专业化的园区形象识别系统成功树立园区形象 园区的形象应该具有鲜明的特点易于为人识别，这种识别系统大致通过 以下的内容与特征体现： 内容特征 介绍以得体的文字或图形的形式突出园区的特点，强调园区的优势 短期解决 方案 中期解决 方案 长期解决方 案 12 年 610 年 35 年 塑造园区形象，扩大园区知名 度 开辟多种渠道，全面开展招商 工作 调整内部组织结构，提高管理 水平 加强基础设施及配套设施建设 完善客户服务 完善园区基本服务 提供物流共享服务 提供财务管理共享服 务 提供人力资源共享服 务 利用电子商务提供网上采购 服务

15、 探索争取风险投资融资手段 内容特征 商标符号以设计简洁，形象鲜明的图形符号给人以深刻的印象 状态将商标符号赋予一定的动态或静态图象，并确定其不同的使用场合（？何意） 色彩从色彩学的角度确立商标的主色、衬托色、深浅、23 套色系搭配及其相应的使用 场合 字体确定与园区商标搭配的文字及其他的园区文档所用的文字的大小、字体及相应使用场合 宣传文字以规范的书写风格、文体制作适当的宣传语句，并注意多语言文字使用规范、非罗马字 符使用规范、译文规范、字译规范 网页浏览导向标顺序、排列、大小、颜色、字体 标题框清楚地标示园区各项服务工作在不同页面中的主次地位 照片用于各种场合的照片或特殊制作的图片、指定图

16、片社 插图广泛地被用于时间紧迫、费用有限的文字材料、包装、电子邮件、广告、讲演资料之上 以多样的手段，利用有效的载体提高园区知名度 园区内部包装 园区应从内部管理的硬件与软件两方面着手，注重细节，规范统一， 井井有条，努力提高管理水平，树立专业的招商形象。 类型要素包装要点 硬件办公环境 环境整洁，装修风格高雅，格调清新，符合国际潮流； 设有中英文指路标牌，方便外来客商； 设有中英文欢迎辞，让外来客商感受到宾至如归的感觉 办公用品 规范对内对外的文档格式、文档装订的方式； 规范员工名片设计； 规范园区信封、信纸、传真纸设计 软件人员形象从着装、礼仪、谈吐等方面作出规范，要求员工树立专业服务形象

17、 人员素质加强对员工的素质培训，如外语、法律、招商谈判技巧等方面进行专业指导， 强化专业服务观念，提高专业服务水平训可以有效地提高职员的素质 园区对外宣传 园区可以利用自身的资源，或请专业的设计制作部门，制作一定的宣传用品，在不 同的场合分别运用，或以某一项为主，多项为辅，进行对外宣传。 形式制作要点用途 正式宣传手册制作精美，内容丰富。用得体的文 字，运用多种图表照片等列明园区 的基本概况，突出主要优势，公开 主要用于重要的招商活动时配合招商部门在与客 商作面对面的正规介绍时使用。或者在日常宣传 时派送给潜在客户，咨询机构、商会及其他中介 形式制作要点用途 优惠政策及手续流程等主要信息。机构

18、，政府机构如外经委等相关单位。 一次性宣传品制作可以相对简单，但是内容精当， 主题鲜明 主要用于园区招商会、宣传会等大型的活动时散 发给广大参加者时运用。这一成本较低的方式可 以有效扩大知晓人群 专业研讨著作制作精美，突出学术性特点。收录 园区介绍、园区客户的反馈、与园 区发展有关的专业研讨文章等内容 主要用于针对专门行业、学术机构、政府机构等 的招商研讨会 VCD 或录像带运用多媒体动画加解说的形式将园 区的主要情况拍摄成VCD 或录 像带。 主要可以用于派送给未到现场的客商，辅助手册 等文字形式的传统宣传手段给这些客商以身临其 境的感受。苏州新加坡工业园和莘庄工业园便 是这一方面的成功典范

19、。 园区宣传礼品 制作标有标志或园区发展理念 的礼品和宣传衣衫 与手册等主要宣传品一同使用，加强宣传效果 利用广告，扩大知名度 充分利用各种媒体形式如：电视、广播、报纸、灯箱、广告牌 等进行广告宣传，以言简意赅的方式介绍园区基本情况及其发 展理念、 宗旨、主要服务等主要内容；还可提供招聘信息、商 务指南、网页信息等。这种方式可以有效扩大园区的知晓度。 例如：可在机场、车站、码头、高速公路等地设立招商引资、 招贤纳士的广告牌；与航空公司合作，在影响力颇大的航空杂 志上刊登招商的宣传资料等等。 制作园区网页，跨越时间空间进行宣传 针对目前网络日趋深入人心，园区可以充分利用这种先进的方 式，着手建立

20、本园区的网页，运用风格个性设计形式，详细介 绍园区内部管理、园区投资环境、招商服务等主要信息，还可 提供商务指南等信息。同时利用网络的及特点，加强园区与各 界的交流，及时了解外界对园区的反馈，这样可以让园区的形 象辐射面不受地域、时间的限制，更加有效地扩大园区的知晓 度。国内外有相当的园区已经采用了这种方式，成功地进行了 自我形象宣传。 成功网页设计及运用要素如下： 设计要素运用方式 顶级域名 连接财经网站 连接政府机构网站 设立网上信箱 园区宣传报告会 除了以上的各种扩大园区知名度的方式，定期举办园区宣传报告会，重点针对对招商 工作中产生影响的各类中介机构或者客商本身进行宣传，也是有效扩大园

21、区影响力， 促进招商引资的有效方式。 其一，邀请外国驻华领事馆、商会、咨询机构等各种中介机构，以及外资委、外经 委等政府机构参与，散发园区宣传资料，观摩园区介绍片，或者邀请园区内的成功 企业现身说法，介绍园区投资环境，扩大园区的影响力，搜集相关的招商信息，同 时促进与这些相关单位的交流合作。 其二，邀请各目标客户的行业协会，以及科研机构、专家学者等参与，进行行业发 展研讨，散发园区介绍著作，一方面可以扩大园区知名度，另一方面可以获得更多 的招商信息以及行业发展信息。 开开辟辟多多种种渠渠道道，全全面面展展开开招招商商工工作作 在园区的工作中，招商引资是重要的环节。如何利用先进的管理方式，规范

22、招商管理，提高招商工作效率，利用多种方式，通过多种渠道，全面展开招商工作， 为园区的招商引资注入良性循环的机制。 建立招商项目数据库 由于招商部门日常接触的各类客商很多，如果没有有效的管理方式，势必会杂乱无 章，坐失良机。要想在招商工作中取得较好的成果，培训招商人员、运用先进的项 目管理方法是十分必要的。首先，将目标客户的信息整理录入电脑，建立招商项目 数据库；将客商按照地区、重要性、紧急性分类，由不同的招商员负责一定的项目， 进行定期拜访、追踪；项目成功之后，将各次谈判的相关信息保留在项目数据库中， 以备查找及后续工作参考；即使项目暂时失败，也可以将项目相关情况记录在案， 用以日后分析原因，

23、或者继续和客商保持联系，争取日后的招商的机会。项目数据 库除了可以作为招商引资活动的原始记录，还可以从中看出招商人员的业绩即招商 的成功率以及相应花费的成本，成为对招商员的业绩评估考核有力依据。因此，建 立招商项目数据库十分必要。 多渠道，多角度扩展招商 “以外引外 ” 对于外资客商而言，由于区内客户对开发区的评价或口埤比招 商中心的宣传介绍更客观更有说服力。因此，园区招商时要多 加利用这一招商渠道，让已经进区的外商企业发挥“活广告 效应 ”，吸引更多的客商落户园区，形成“滚雪球 “的良好 效果。另一方面，园区要主动挖掘更多的招商机会，吸引已落 户企业的上下游企业、配套行业落户园区。 招商会

24、举办招商会是一种园区常用的招商方式，但是如何将招商会的效果发挥 到最大是值得注意的问题。招商会可以是全面的招商会，也可以是适时 适地针对目标客户群，目标行业，目标国家、地区等等的招商会，招商 会上应该通过有条理的组织方式，选择合适的地点，准备充分的宣传资 料，运用先进的展示手段，介绍方式等，创造轻松愉快的招商会气氛， 捕捉合适的商机，争取达到最好的招商效果。 通过中介机构介绍，发掘招商机会 通过对很多的客商投资流程及心理的分析，我们发现许多外资客商尤其 是欧美客商，倾向通过中介机构进行考察园区，信赖专业的咨询公司的 意见与分析，因此，园区招商时，应该加强与中介机构之间的合作与交 流，保持良好的

25、长期合作关系，获取及时有用的招商信息。 针对重点客商进行招商 在获取比较确切的招商信息之后，丰富招商人员的知识结构，树立专业 的招商形象，注重与客户的情感交流，定期拜访潜在客户及即有客户， 加强信息沟通 海外招商 在海外派驻专人，联系对外招商业务和当地客户，举办招商会，邀请目 标国已经在中国成功合作企业代表对在中国成功项目进行介绍，并请当 地媒体进行专门报道，并在会后进行跟踪采访，推动对外宣传气势。 调调整整内内部部组组织织结结构构，提提高高管管理理水水平平 组织结构 建立信息咨询中心，提供经贸、税收等方面的信息，特别是跨国公司的 有关信息 建立高新技术创业服务中心 建立人才中心，可起到窗口作

26、用（人才中心对区内企业的运行机制和人 才需求进行全面模底调查，做到心中有数，有的放矢）、储备作用 （人才中心根据模底情况引进各种人才，将求职者分门别类，建立人才 资源库，为企业选拔人才做好准备）、桥梁作用（人才中心将用工企 业的用工情况分类登记，供求职者择业时参考，使求职者慕名而来，满 意而归）、孵化作用（人才中心通过举办各种类型的人才培训班，强化 求职者择业观念，提高求职者就业技能，满足企业选拔合格人才的需要， 使求职者最终就业或再就业） 建立客户服务中心，及时改进客户服务 内部管理流程 内部控制 人力管理 首先要培养、引进人才，提高人员素质。 其次要建立一种亲商意识，不断增强与外商的感情，

27、使之相互了解相互 信任。 再次内部培训可以有效地提高职员的素质，帮助职员了解工作中应该、 不应该对外传递的信息，以及如何有效地传递这些信息。 加加强强基基础础设设施施及及配配套套设设施施建建设设 加大投入，加快进程实现“七通一平 ” ，为招商引资创造有利的外部环境 道路是 “门面 ” ：道路是贯穿整个园区的脉络，是投资客商进入园区 所感受的第一印象 水、电是基础： 吸取国外先进园区，走在其他园区的前面，加快光纤、网络等设施的兴建， 为园区创造更加良好的投资环境 设立国内外资银行、仓储货运中心、快递中心、邮局等，使日常付费、交税、 报关、运输、仓储、港务、保险等事务简化。 通过招商引资的力度加大

28、，可在园区附近的祁连镇完善医院、商场商贸、餐 饮、娱乐等设施，特别是可为园区内企业职工建“员工宿舍 ”用以出 租，还可办一些质优价廉的快餐解决园区内企业员工的伙食。 完善园区功能，应着力发展第三产业。要努力改善外商居住、生活条件，办 好娱乐业、休闲业、旅游业、餐饮业以及符合国际标准的教育卫生等社会事 业。 完完善善客客户户服服务务 一个企业选择投资地时，优良的投资环境无疑是非常的重要，其中不仅包括基础设 施，还包括管理模式，公用工程，各项增值服务等。对于一个全年连续生产的企业 来说，园区所能提供的公用工程也成为他们必不可少的原料之一。作为园区来说， 应当能够提供符合双方协议的数量和质量的服务。

29、 服务，这一做为开发区发展的软件资源，将会随着招商的推进而日益显示出 其重要性。可以说，今后各开发区的竞争已不再是基建设施或硬件资源的竞 争，而是服务类别、服务质量、办事效率等方面的竞争。因为对无论哪一个 开发区来说，当其土地批租到一定程度时区内企业所最关心的已是开发区是 否能够给予满意的后续服务。开发区只有靠提高自身的服务质量，才能留住 区内现有客户，通过他 们， “以外引外 ” ，吸引更多的外商。 客户服务的重要性 服务就是竞争力。西方经济学家在哈佛商业回顾 中曾有如下的阐述： “每 5 年企业要损失50的客户，而70的流失客户是因为服务水平的 欠缺。开拓新客户的成本是老客户的5 倍，减少

30、 5的客户流失率会给 企业带来大幅利益。 ” 美国普渡大学（ Purdue）大学的 JonAnton 博士曾做出过如下的调查报告： 情况两次购买的可能性 好产品，平均水平的服务76 较弱产品，平均水平的服务32 较弱产品，非常满意的服务89 由此可见，服务已成为市场竞争的最重要因素，没有好的服务，企业无法留 住老客户，更不可能去赢得新客户。 完善服务理念 对于服务的认识可以归纳为三个阶段。其一，服务是经营理念。其二，服 务是投资环境。其三，服务也是生产力。随着我国社会主义市场经济的确 立和科学技术的发展，从根本上改变了生产力结构，科学技术是生产力， 服务也是生产力。 服务也是生产力是指将服务的

31、内容、手段、效果等等渗透到被服务的对象 （主要指企业）的生产过程之中，使之降低成本，提高劳动生产率，从而 使服务转化为现实的直接生产力，推动生产力量的扩张。 园园区区专专业业服服务务的的基基本本定定位位 随着我国市场经济的发展和改革开放的深入，中国市场已经进入了品牌竞 争阶段。品牌是一种资本，是建立在企业和用户之间的庞大资本，这种资 本是企业的无形资产，具有巨大的经济价值。 把服务作为一个品牌推出，体现了我们对服务的深入理解和对自身职能定 位的再度剖析。 服服务务是是园园区区的的功功能能载载体体，是是园园区区的的特特殊殊产产品品，是是园园区区的的 核核心心工工作作。 把服务作为品牌，具有较强的

32、理论依据和实践基础。 我们提出的 “园区专业服务形象”的基本定位是： 以宝山城市工业园区的区域形象为载体 以园区的公用、公益性服务职能为核心 根植于园区，服务于园区 实现园区区域特征和总公司职能的有机融合 推推出出 “园园区区专专业业服服务务形形象象 ”的的目目的的 进一步丰富园区的整体内涵，创造开发区独特的服务优势，提高投资环 境竞争力 塑造园区的品牌形象，树立企业精神 营造品牌文化，增强企业的凝聚力、感召力、形象力和文化力，推动开 发区经济的可持续发展，实现园区总公司企业生命的永续 开拓服务领域，完善服务体系 常规服务 基于园区的政企合一的性质，园区内应设立如下相关部门，提供以下常规的服务

33、类 型，主要解决企业设立过程中以及运营过程中遇及的各种手续问题：主要包括： “一条龙 ”服务 “一站式 ”收费 承诺服务时间，保证服务质量 管委会主动为客商解决手续办理过程中的各种问题，协调客商与政府职 能部门之间的关系 主要职能部门及其提供的服务 职能部门服务 国税局 办理税务登记证、代售报税申报表、一般纳税人认定、税 务政策咨询、领取税务登记证、检查、发售发票、内资企 业报税、外资企业报税 管委会财务中心行政收费 地税局税收咨询、内资纳税申报、外资纳税申报、办理发票、税 务登记 建发局 (规划局 房管局 土地局 ) 规划建设管理、土地、房地产管理 科技局 (质量技术监督局 )办理法人代码

34、财政局 (国资局 )社控审批、企业财务管理、国有资产管理 城发局城市管理 职能部门服务 自来水公司自来水收费、供水业务 总公司燃气公司燃气业务、 燃气收费 电力公司供电收费、供电业务 建设部土地业务、能源申请 市政公司市政业务、市政收费 公用事业部受理用户投诉、服务中心管理 热电公司供热业务、供热收费 公交公司公交业务、公交收费 绿化公司绿化业务、绿化收费 计统局 (物价局 )计划 、物价、统计 贸发局 (经贸处 外事办 )出国审批、来华邀请、 出国护照签证 、 外国人居留 证签证、贸易管理 经发局 (工商局 )工商咨询 常规服务是园区在与企业打交道过程中最初提供的服务，但由于大多数企业非常需

35、 要园区在运作过程中给予这方面的需求，因此，可以说这类服务是园区提供服务中 的基础部分，也是首先应该做到的。并且应该切实提高办事效率。 政策法规发布服务 作为政企合一的管理机构，管委会具有及时获悉国家有关投资政策法规等信息的优 势，而企业也有此需求。园区密切注意有关的政策、法规等的变动，随时为区内企 业提供有关信息，客户会因此对开发区工作的高效率表示认同。因此，园区应该以 较好的形式向区内 的企业及时发布最新的政策法规信息。 例如，苏州新加坡工业园会定期出一份季刊，随时刊登工业园内最新的政策法规、 招商信息等，以便区内客户可以最快速度了解到工业园的发展现状；上海松江经济 技术开发区、苏州新区定

36、期颁布一份区内最新的服务指南，以便区内客户可以更好 地了解管委会的工作或 或更 好地利用这些服务。 经济咨询服务 外商设立企业时，通常对于中国的各种经济政策，运作模式不大了解，因此，园区 需要主动了解企业进行经济咨询，出谋划策，为企业提供最优方案，降低企业的运 作综合成本。例如，松江工业园区主动为巴特勒公司提供增资方案咨询，从企业自 身的利益出发，为企业选择了最 优的增资方案，为企业有效降低投资成本，使 客户十分满意。 人力资源服务 人力资源是客户选择开发区的一个重要标准。如何才能招聘到合格的员工投 资者面临的重要问题之一。通过对其他园区的访谈了解，招聘和培训这两项 服务涉及的人力、财力、物力

37、的投入都不大，但带来的影响却不小。因此， 园区可以进行以下的服务： 人事关系及档案调转办理 为解决花费企业巨大时间、精力的人事档案工作，园区可以开展受委托 为上海市员工、上海园区其他企事业单位、社会招工、各种院校的毕业 生等办理人事关系及档案调转的服务 外省市人才引进 为解决园区企业在引进异地专业人才办理调沪手续中遇到的实际困难， 园区可以考虑为园区三资企业提供外省藉人才调沪全套服务。提供服务 可有：协助进沪人员调档，并填写各种表格；代理企业向园区人事局申 报；代理企业向上海市有关部门申报；代理企业已批准进沪人员换取向 外省市的调函和户口准迁证；代理企业为调入人员办理工作关系入沪、 入区和户口

38、、粮油关系入沪、入区全套手续； 接受区内客户的委托，帮助企业招聘合适的人才 高质量的人才是保障企业营运的重要因素，但受到地域、人员流动快等 各方面的限制，招聘员工占用企业人事部门主要精力，因此，园区可以 为企业进行集中招聘，为企业吸收人才开辟新的途径。 保险咨询、缴费代理及各种手续办理 代理保险、缴费代理等日常工作专业性要求高，政策变化快，牵扯企业 较多精力。园区应本着为企业节省耗费在保险业务办理上的大量时间和 精力，以解决企业实际困难为服务目的，最大程度地满足企业和员工双 方面的需求，使之更好的投身于园区的建设。例如：为内外资企事业单 位代理保险投缴；保险费用理赔；保险政策咨询 其他增值服务

39、 增值服务是指能让客户感到非但“物有所值 ” ，而且 “超值 ”的有效手 段。比如那些按客户要求灵活掌握提供的设施、服务等。增值服务能使客户 有倍受重视的感觉。掌握客户心理，提供必要的增值服务一定会有效地得到 客户的信赖 例如，更直观、更简明的投资指南、招商手册；除中、英文 介绍外是否考虑用其他国际上较通用的语言（如法语）以便 于来自非英语国家的投资商阅读。 客户贷款担保服务 根据客户的要求改建标准厂房 主动为客户节省营运成本 电子商务 中期解决方案中期解决方案 企企业业营营运运中中应应该该将将主主要要的的精精力力放放在在生生产产经经营营活活动动上上，但但事事 实实上上，大大多多数数企企业业需

40、需要要考考虑虑包包括括物物流流、餐餐饮饮、租租用用班班车车等等 问问题题。成成功功园园区区的的例例证证告告诉诉我我们们，园园区区只只有有主主动动为为客客户户提提 供供降降低低成成本本的的服服务务，才才有有机机会会争争取取企企业业的的信信任任，提提高高客客户户 的的满满意意程程度度，为为今今后后园园区区争争取取更更多多的的客客户户 从从企企业业营营运运的的流流程程来来看看，园园区区可可以以采采取取以以下下的的方方式式为为企企业业 提提供供服服务务： 在园区内参股开办物流、餐饮、租车等服务公司，为企业提供价格优惠、 方便快捷的服务 作为园区内企业的代言人，与此类服务公司谈判，确定合理优惠的服务 价

41、格，确实为企业降低成本 （例证，节省成本的程度） 对企业员工进行定期、或是不定期的职业、技能、政策法规培训，必须 系统化并 加强宣传力度。 园区可以利用自身对政策法规了解的优势，集中园内企业，定期或者不定期 开展培训。内容可以包括： 语言培训 职业培训 技能培训 政策法规培训 礼仪培训 保障服务质量 质量是产品的基础，质量不过关的产品无法具有参与市场竞争的资格,更无法 实现品牌运营。 为了完善对企业服务，园区可以在组织上、制度上、监督机制上、体制上进行多方 位的努力，形成有效的保障体系。 在组织上，应成立“在建项目协调小组” 、 “企业运营服务领导小组” 等机构 在制度上，应设立管委会“主任接

42、待日 ” 、 “现场办公 ” 、企业座谈会 “、 ”区通情报 “等一系列制度； 在监督机制上，应设立“开发区投诉中心 ” 、 “调查特派员 ”制度等 各种监督保障机制； 在体制上，应提出“小政府，大社会 ” 、 “小政府，大服务 ” 、 “依法 治区 ”等管理原则、管理模式。 长期解决方案长期解决方案 构构建建园园区区服服务务品品牌牌，更更重重要要的的是是保保持持品品牌牌的的生生命命力力。这这不不 仅仅取取决决于于品品牌牌自自身身的的知知名名度度和和影影响响力力，更更主主要要还还依依赖赖园园区区 技技术术开开发发和和技技术术创创新新能能力力。加加大大科科技技投投入入，提提高高科科技技含含量量

43、正正是是我我们们降降低低成成本本、提提高高劳劳动动生生产产率率的的重重要要途途径径。同同时时， 园园区区的的管管理理者者要要从从方方便便客客商商的的角角度度，不不断断改改进进我我们们的的设设施施 和和工工作作流流程程，吸吸收收和和引引进进先先进进工工艺艺和和设设备备，通通过过设设施施的的改改 善善达达到到提提高高效效率率、方方便便客客商商的的目目的的。加加大大科科技技投投入入，开开展展 科科技技攻攻关关、技技术术创创新新等等工工作作是是提提高高“园园区区服服务务品品牌牌 ” 含含金金量量，实实现现园园区区可可持持续续发发展展的的关关键键。 随着知识经济时代的到来，信息在市场竞争中占据了越来越重

44、要的地位，服 务是在迅速捕获信息的基础上的快速反应，因此好的服务离不开信息技术IT 做支撑。如今， Internet 迅猛发展，人类通过网络展开了激烈的竞争，企 业利用网络宣传商品、服务“上帝 ” ，从而赢得更多的商机；政府通过网 络宣导政务、服务税源，吸引更多的“上帝 ” 。现代服务已不满足于网 络这一单一的媒体，IT 技术支撑下的客户服务中心 （ConsumerServiceCenter）通过计算机与通讯接口（CTI） ，将电话、 传真、电子邮件、网络有机集成在一起，使服务达到更加完美的境地。 用信息技术提升我们的服务，创造园区的新优势 展望未来，在21 世纪更激烈的竞争优势摆在我们面前：

45、开发区曾经拥有 的政策、体制优势逐渐淡化；区位优势日益模糊；管理优势趋于弱化。投资 者可选择的对象不断增多，区域间的竞争愈演愈烈。从国内外成功案例的经 验中，我们得到了深刻的启迪：21 世世纪纪的的竞竞争争是是服服务务水水平平的的竞竞争争，用用信信 息息技技术术提提升升我我们们的的服服务务是是宝宝山山城城市市工工业业园园区区提提高高竞竞争争能能力力的的一一张张王王牌牌，是是一一 块块尚尚待待开开发发的的处处女女地地。 在各区高度重视基础建设的情况下，基础设施内容已从“三通一平 ” 发展到 “九通一平 ” ，基础设施质量逐渐提高，价格逐渐降低。如今，基 础设施建设已经成为国内区域竞争中的一种常规

46、武器，其优势在逐步缩小， 甚至出现了弱化的迹象。相比之下，服务将会在未来的区域竞争中占有越来 越重要的地位。 用用 IT 提提升升我我们们的的服服务务可可以以使使一一个个区区域域形形成成“潜潜在在投投资资 新新投投资资 追追加加投投资资 ”的的良良性性招招商商机机制制。 具体手段园区客户服务中心（CSC） 用信息技术提升我们的服务，利用我们现有的通讯、计算机网络优势，建立 一个政府与企业、纳税人之间信息沟通的双向信息平台园园区区客客户户 服服务务中中心心（ CSC） ，这是我们迎接新世纪挑战的当务之急。 建建立立 CSC 的的优优势势： CSC 的的建建立立为为政政府府和和企企业业、投投资资者

47、者的的信信息息沟沟通通提提供供了了双双向向的的信信息息平平台台。 它的建立，使用户反映的信息可以迅速。完整的传递给所属部门及相关 领导；同时，开发区的有关政策、法规、办事程序、招商信息、人才信 息等宣传信息也可以迅速、全面的传递到企业、个人，有效的提高了信 息的真实度，避免了信息在传播过程中的走形、反馈信息失真等情况。 CSC 的的建建立立，使使得得信信息息的的沟沟通通方方式式多多样样化化。该信息平台可集电话、 传真、 E-mail、Web 等多种传递方式为一体，在投诉热线、主任信箱、 大项目协调、企业协调、总公司用户服务中心等现有沟通方式的基础上， 通过交互式的语音应答系统（IVR）等技术手

48、段，向社会提供24 小时自动信息服务，使政府与企业、投资者间的双向信息沟通更加便利、 高效，免受时差、地域的限制。 CSC 的的建建立立，使使开开发发区区政政府府在在服服务务的的过过程程中中形形成成并并不不断断地地完完善善政政府府信信息息 数数据据库库。 利用计算机网络共享信息资源，为领导的正确决策提供可靠的 依据，同时也使我们的招商引资工作更有针对性，提高招商效率。 CSC 的的建建立立，可可以以使使政政府府的的服服务务更更加加标标准准化化、规规范范化化。服务人员可 以根据指导界面回答用户提出的各种问题，为用户提供服务。如遇困难， 可以通过网络请求上级的帮助，为用户提供一站式、一条龙的全方位

49、服 务，迅速、彻底的为企业排忧解难，让企业满意在园区。 CSC 的的建建立立，可可以以使使政政府府的的管管理理更更加加科科学学化化。通过数字录音数字系 统能够，高层、上一级管理人员可以方便的查询以往每个服务的全过程， 使得服务档案数据化。通过实时监控系统，管理人员可以随时了解每个 服务人员的工作情况，以便随时指导，有效的管理。另外，系统还能以 每年、每月、每日为期限将项目进程、服务人员的工作绩效以统计报表 的形式输出，从而使政府的管理更加科学化。不断提高政府机关的工作 效率，增加政府工作的透明度。 CSC 的的建建立立，可可以以使使政政府府的的服服务务变变被被动动为为主主动动。系系统统可可以以

50、按按程程序序设设定定， 定定期期的的征征求求企企业业、投投资资者者对对政政府府工工作作的的意意见见及及建建议议，从从而而进进一一步步改改善善政政 府府的的服服务务。 CSC 的的建建立立，可可以以使使政政府府为为企企业业提提供供最最亲亲切切的的、最最有有效效率率的的个个性性化化服服务务。 利用 CTI 技术， CSC 可以快速的识别用户身份，并将用户的信息提前 显示在服务人员的计算机屏幕上。这样，服务人员可以在为企业提供服 务之前了解到有关的用户信息以及政府为企业提供的服务情况，从而为 提供最亲切的、最高效率的个性化服务。企业可以从我们的服务中感受 到开发区政府对每一个企业、每一位投资者的关心

51、和支持，从而提高企 业的忠诚度，形成“潜潜在在投投资资 新新投投资资 追追加加投投资资 ”的良性招商 机制。 成成功功案案例例： 青岛海尔集团目前在国内共建立了29 个 CSC，支持其 2000 余种产 品的服务和销售，并采用IT 技术改造了它在北京、上海、青岛的 CSC，使海尔的服务更加完美。几年来的实践证明：海尔集团正是以其 一流的服务创立了海尔的服务名牌，迅速占领了市场，并赢得了 “五星钻石奖 ” 。 综上所述，建立园区客户服务中心（CSC） ，用 IT 提升我们的服务 是开发区创造新优势，提高自身竞争力的当务之急。然而要实现对企业、 对纳税人高水平的服务，仅仅依靠CSC 这个双向信息平

52、台是不够的， 还需要政府机关制定一系列的管理体制来规范服务进程，使每一项服务 做到有法可依。在对每一位公务人员进行服务技能培训的同时，还要着 力建立一支专业化的、快速反应的服务队伍 目前客户服务中心（CSC）在政府机关中大规模应用，在国内尚无先 例。开发区若能大胆创新，将会开创政府机关主动周到服务的先河，创 造 21 世纪园区新优势，使招商引资和服务工作实现新突破，同时使政 府机关的管理工作再上新水平。 基基础础设设施施 以以及及配配套套设设施施建建设设 基基础础设设施施建建设设（参参照照其其他他园园区区的的情情况况） 政政府府支支持持 事实证明，政府支持在园区的发展中占有不容忽视的作用。 资

53、金支持 在园区开发的初期阶段，政府资金上的支持可以帮助企业解决启动资金 的问题； 政府可帮助企业开拓融资渠道，如，贷款等方式 政策支持 松江工业区企业在开办及运营过程中，在各方面得到了松江区各相关部门的支持， 大大方便企业的运作。松江区政府有一句名言：工业区企业的事情都是大事；充分 体现了政府在政策上的支持。政府 可以从以下方面提供支持： 提倡建立 “园区联席会议制度” ，即由市委或政府的主要领导牵头， 有关职能部门联席参加，定期或不定期地具体研究，协商有关园区的工 作事项。 利用政府的力量介绍项目到工业园区落户 融融资资渠渠道道 银行贷款 从银行批准贷款授信所需要调查审核的条件来看，参见附录

54、二银行贷款授信 条件 ，上海宝山城市工业园区有限公司有以下的劣势： 1.园区公司成立年数不长，与银行尚无长期合作关系 2.目前宝山园区在九大园区（同行业）中竞争优势不在前列，入园企业较 少 3.宝山园区日后的发展资金需求非常大，但是可能无法立即见效 4.园区公司的人员素质水平不高 5.所有权和经营权合一，政企不分 6.目前流动资金状况尚处于紧张状态，园区尚处于亏本销售阶段，盈利还 较为遥远 因此，近年内向银行贷款，银行对园区公司不会很高，而且一旦借款，园区 尚处于亏本销售阶段，还款的压力十分巨大。 开发区上市 财政支援应利用更有效更符合市场经济发展的手段，苏州新区利用发行股票来筹集 资金既增强

55、了开发区的资金实力，并在无形中提高了 开发区的声誉。目前我 国开发区类上市企业共有家，包括了开发区的各种类型，计有外高桥保税区、 陆家嘴金融贸易区、浦东金桥出口加工区、以及琼金盘、粤宏远工业区，其余均为 高新技术开发区和经济技术开发区。 从目前国家的对外开放政策看，各类开发区均加强了高新技术引入和转化的功能定 位，因此无论是何种类型的开发区上市公司都无法忽略高科技这一发展主题，也决 定了此类公司兼具房地产和高科技股的特征。 由开发公司派生出股份公司是为了适应开发区发展对资金的需求，将开发区的部分 资产上市的一种尝试，主要由开发公司以土地及附属经营权作价入股发起设立。基 于这种天然的血缘关系，上

56、市公司延续了控股股东的部分园区开发和建设职能，形 成初期以土地开发批租和基础设施建设为主的业务结构。但另一方面，股份公司并 不等同于开发公司，除依赖土地资源外，更为重要的功能是担当控股股东发展高科 技产业的载体，并依靠资本市场迅速发展。 开发区上市公司的优势在于：（）土地开发业务的垄断性：股份公司成立时，开 发公司往往承诺在园区建设和土地批租方面给予优先权，或所承担的土地开发和基 础设施属市政建设，由开发公司或管委会收购，保证其主营利润的稳定；（）选 择高科技项目的优先权：开发区享有特殊优惠政策，在吸引国内外高新技术落户方 面具有优势，也是我国高新技术产业相对集中的地带。政府为了支持开发区建设

57、， 往往会给予开发区参与经营高新技术项目的优先权，同时开发区引入的风险投资机 制为其参股产业化的高新技术研发项目提供了条件。 基于以上优势，开发区概念不断受到追捧。 然而，由于我国开发区体制本身存在需克服的问题，开发区上市公司也不可避免存 在先天的某些缺陷。分析此类上市公司的业务结构、利润来源，我们可以发现以下 现象和问题： 一、大多数公司上市初期有着较好的盈利水平，除年上市的东湖高新、津 滨发展当年的每股税后低于元外，此前上市的其它公司平均在元以上， 大大高于上市公司的平均水平。然而经过几年的发展，较早上市的公司业绩基本连 年下滑，如粤宏远年上市，当年度每股收益元、年为 元；陆家嘴年上市，年

58、每股收益元， 年高达元，年仅为元；浦东金桥年上市， 当年每股收益元，年元。受业绩下滑的影响，整个 板块在证券市场不断扩容的情况下已失去往日的优势，风采不再。 二、大多数公司从其主营业务收入和利润的构成看，实际是具有高科技概念的园区 开发公司，主营业务仍以园区土地开发、基础设施建设为主，高科技项目投入大、 回报低，目前对利润的贡献基本可以忽略不计。以此类公司中的绩优股苏州高新分 析，年度土地开发和房地产的收入占到主营业务收入的，贡献利润 占利润总额的比重近，可以说土地开发和基建投入的增长支撑了企业的高速 成长，与真正的高科技企业靠提高产品的市场竞争能力、扩大市场份额的增长方式 有着本质区别。 三

59、、股份公司过于依赖与开发公司之间的关联交易，业务的市场化程度低。如上所 述，股份公司脱胎于开发公司，无论在业务上或管理体制上都与开发公司有着密切 关联，其直接后果是只要上市前股份公司和开发公司之间有协议，股份公司都能以 约定价格出售基建项目，基本上不存在市场竞争问题，目前开发区类上市公司中保 持较好业绩的基本都是这种情况。短期看，开发公司的包销行为确实能制造出理想 的财务数据，在证券市场上为开发区筹集大量资金，然而这种无私支持无益于培养 股份公司的市场适应力和盈利能力，一旦土地的垄断经营局面不再，则股份公司持 续发展的能力和后劲即受到严峻挑战。 四、开发区上市公司虽然在高科技项目的选择上具有优势，但缺乏必要的技术力量 和人才储备，导致要么只能相对控股，要么绝对控股的高科技企业多处于从研发到 产品经营的初期阶段，回报周期长，投资风险大，无法替代土地开发和基建业务成 为上市公司稳定的利润来源。 因此，早期上市的公司普遍摆脱不了由大规模园区开发和基建投入高收益、高成 长步加大科技投入、园区开发退居次要地位业绩滑坡的发展轨迹，其中所涉及 的深层次问题是，开发区上市公司如何从园区开发型企业向高科技投资企业转型， 实现园区内的产业升级，这将是此类上市公司保持持续发展必须突破的瓶颈。从 年中期业绩看，这一转型已直接关系到不少企业的生存和发展。 家