上海XX财富中心项目可行性研究报告

1、上海上海普陀区普陀区 xxxx 财富中心财富中心 可行性研究报告 目目 录录 1.项目情况.1 1.1 地理位置.1 1.2 主要经济技术指标.1 1.3 地块现状.2 1.4 周边环境.2 1.5 配套设施.3 2.区域规划情况.4 2.1 区域建设规划.4 2.2 产业发展规划.5 2.3 轨道交通规划.6 2.4 区域发展环境比较.6 2.5 区域规划总结.8 3.区域办公市场分析.8 3.1 宏观背景.8 3.2 区域办公竞品分析.9 3.3 项目办公客户定位建议.11 3.3 项目办公类型定位建议.12 3.4 项目办公开工时序建议.12 3.5 甲级办公楼租金/售价建议.13 3.

2、6 公寓式办公售价建议.15 4.区域商业市场分析.16 4.1 宏观背景.16 4.2 区域商业分布情况.16 4.4 区域商业消费者定位建议.18 4.3 项目商业业态定位建议.19 5.项目初步财务评价.21 5.1 项目评估说明.21 5.2 项目开发经营方案.21 5.3 项目总投资估算.22 5.3.1 估算参数.22 5.3.2 总投资估算.22 5.4 项目经营收入估算.23 5.4.1 估算参数.23 5.4.2 项目经营收入测算.23 5.5 项目财务评价.23 5.5.1 静态盈利能力.23 5.5.2 动态盈利能力.24 5.5.3 资金平衡分析.24 5.5.3 资金

3、平衡分析.25 5.6 项目盈亏平衡分析.26 5.7 项目评估结论.26 1.项目项目情况情况 1.11.1 地理位置地理位置 本项目地块位于普陀区中 西部，沪宁高速公路与真北路 中环线交汇处西北侧。具体四 至范围为：东起真北路中环线， 西倚子洲路，北靠铜川路，南 临曹安路和沪宁高速公路，属 于普陀区真北新兴商贸群和真 光商业中心范围。 1.21.2 主要经济技术指标主要经济技术指标 地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标 项目项目数量数量: : m m2 2备备 注注 总占地面积总占地面积 69,930 占地：104.9亩 总基地面积总基地面积 23,986 建筑密度：34.3% 地上建

4、筑面积地上建筑面积 244,775 容积率：3.5 其中：办公部分 181,266 可售(50%) 商业部分 63,489 可售(50%) 总建筑面积总建筑面积 289,775 地下建筑面积地下建筑面积 45,000 不计容积率 地下室停车库 45,000 绿化面积绿化面积 27,972 绿化率：40% 注：注：地下 45000中含停车位约 1500 个 本项目本项目 真北路 曹安路及高架下匝道 真光新村 如家及住宅区 1.31.3 地块现状地块现状 该地块目前为多家汽 车企业用地，包括大众维 修中心、上海汽车工业机 动车置换有限公司、民防 真北路停车场、普陀区机 动车驾驶员培训部、沪裕 钢材

5、仓库等（由于无地块 红线范围相关资料，项目 位置目前暂定） 。现场勘 察显示，整个地块较为方 正，临路面位于真北路高 架及曹安公路，北侧、西 侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车 驾驶员培训部） ，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。 1.41.4 周边环境周边环境 真北路真北路 子洲路子洲路 曹安公路曹安公路 金汤路金汤路 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂， 来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入 该地块的通路被阻挡，需绕行 2、3 百

6、米。 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。 1.51.5 配套设施配套设施 交通配套：交通配套：交通配套： 项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通 动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅 10 公里，且周边分布 有北安线、727、750、62、323、562、827、947 等众多公交线路，交通出行十 分便利。 商业配套：商业配套：商业配套： 项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、 百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作 为区域商业中心已经

7、初见规模。 项目环境现状总结项目环境现状总结 项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为 居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。 由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入 通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道 路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目

8、尤其是商业部分路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分 构成不利影响。构成不利影响。 2.区域规划情况区域规划情况 2.12.1 区域建设规划区域建设规划 根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设 5 大区域 真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿 综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群。 五大重点区域定位情况 商务商业娱乐 真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区 长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休

9、闲区 真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心 桃浦都市产业园物流枢纽中心 - 长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区 目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点 规划地

10、区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点 规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。 真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团

11、商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点 推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积 70.66 万， 规划建筑面积 200.36 万。 真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射 对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区 域采购中心和营销结算中心等。 金沙江路区域，重点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体” 汽车商贸集聚区； 梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商 贸展销中心、配送中心等。 在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。 2.22.2 产业发展规划产业发展规划

12、在“十一五”规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点： 提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务 企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。 重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三 角企业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区；以要素市场为主体，以电 子商务和互通联动为特色的新型要素市场集聚区；以高端物流为先导，以陆港 口岸和多式联运为特色的现代物流园区；以研发设计为重点，以产学研战略联 盟为基础的科技型产业集群。 大

13、力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱 乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿、长风大 型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光、健身娱乐、文化活动、 会务展示等功能于一体的特色休闲商业区。 配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：新建四星五星级酒店、会议中心，开发若干 假日宾馆、酒店式公寓，进一步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满 足高标准商务、旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮、购物、娱乐 等产业发展。 根据普陀区综合发展的产业

14、规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、 现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都 是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态。落

15、实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新 型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。 2.32.3 轨道交通规划轨道交通规划 根据上海轨道交通规划，项目所处真北路、曹安公路周边规划建设有轨道 交通 14 号线（原来的 m6 线，起

16、讫点为环西二大道至金桥）、15 号线（原来的 轻轨 l1 线，起讫点为上海西站-环南二大道），作为轨道交通远景规划，目前 尚未确定具体走向，预计在 2010-2020 年间全部建设完成。 在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直 接的利好。接的利好。接的利好。接的利好。由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用， 将对项目原规划写字楼部分的租金起到一定拉升作用，此外也

17、更有利于本项目 内原规划商业部分吸引更广泛的客源。 本项目本项目 规划铜川路站规划铜川路站 规划真北路站规划真北路站 2.42.4 重点规划板块发展比较重点规划板块发展比较 作为普陀未来重点发展的 4 个办公板块，真如与其它板块相比优势何在？ 长风生态商贸区 办公 120.5，商业 30 万，酒店式公寓 70 万。 优势1、普陀政府重点打造商务板块 2、具有长风公园、苏州河等自然景观资源 3、规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应 劣势1、区域办公市场完全没有基础 2、目前区域内多为老厂房，环境条件较差 3、东西走向金沙江路、光复西路道路条件较差 4、体量较大，经营初期阻力较大 真如城市副中心

18、 商业办公 52 万 优势1、上海市 4 大城市副中心之一 2、具有上海西站货运交通枢纽 劣势1、区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围 2、规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰 3、铜川路、曹杨路地面道路交通较为拥堵 （由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注） 长寿综合服务带 办公 37 万，商业 27.75 万，酒店 4.5 万 优势1、普陀商办发展最为成熟的区域 2、地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好 劣势1、未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为 4 大区最少 2、租金、售价较高，办公入门门槛相对较高 真北组团商贸群 办公 67 万，商业 51 万，公寓式酒

19、店 17 万。 优势1、地理区位条件最为优越 2、沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道；中环线为上海市内交通 动脉 3、区域经济发展较为成熟，商业、生活配套齐全 劣势1、办公组团尚未形成聚集效应 2.52.5 区域规划总结区域规划总结 真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、 长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公

20、路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外 对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。 在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风

21、、真如，其商业金融成熟 度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。 依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产 业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之

22、以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、 宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综 合商务休闲中心。合商务休闲中心。合商务休闲中心。合商务休闲中心。 3.普陀区办公市场分析普陀区办公市场分析 3.13.1 宏观背景宏观背景 普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发

23、展较为缓慢，目前写字楼供应主 要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型 物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风、 真如、真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域 的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态， 3-5 年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后今后 3-53-5 年间，普陀年间，普陀 区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。 单位： 0 50000 100000 150000 200000 250000 2006200

24、5 普普陀陀区区写写字字楼楼成成交交供供应应比比 成交面积供应面积 普陀区 2006 年共计新增办公楼 7.23 万，环比下跌 63.58%。全年成交办 公楼 16.15 万，环比下跌 21.07%。由于写字楼供应结构问题，06 年区域写字 楼成交均价 11293 元/，环比下跌 11.85%。 普陀区新增企业个数 新增企业类型2004 年新增企业数2005 年新增企业数2006 年新增企业数 私营企业户106919192237 内资企业户273230193 “三资”企业家464352 从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有一 定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的

25、写字楼未来供应量也十分可观。 真北、真如、长风共计规划有近真北、真如、长风共计规划有近 300300 万万左右的办公项目，且有国浩、旭辉、左右的办公项目，且有国浩、旭辉、 长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求 容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。 3.23.2 区域办公竞品分析区域办公竞品分析 项目名称项目名称开发面积开发面积功能定位功能定位规划规划 百联中环 购物广场 43 万 商业 25 万 酒店 7 万 办公 10 万

26、 大型百货购物中心 家居卖场 餐饮休闲广场 五星级酒店 公寓式办公楼 绿洲湖畔商务港 30 万 办公 8.8 万 酒店公寓 5.6 万 商业 2.85 万 住宅 7.5 万 国际化高标准写字楼 环型商业休闲街 酒店与酒店式公寓 高层经典住宅 创邑金沙谷2.3 万 创意办公 时尚美食街 创意产品专卖店 旭辉世纪广场 11 万 商业办公 6 万 公寓式酒店 5 万 创展 “loft” soho 公寓式办公 5a 甲级写字楼 北岸长风 29 万 一期 2.6 万办公 写字楼 购物中心 休闲娱乐 五星级酒店 酒店式公寓 受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行 政区之一，目前市

27、场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。 特征特征 1 1：均为大型商办综合项目：均为大型商办综合项目 如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园 区外，其余项目均为 10 万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较 为类似，包含有甲级写字楼、酒店式公寓、五星级酒店、创业办公等。 该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到本项目办公面积也达到 18 万万， 建筑单类型物业风险较大，因此建议采取建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。混合物业形态。 特征特征 2 2：写字楼类型雷同，竞争压力大：写字楼类型雷同，竞争压力大 区域内写字楼均以甲级或准甲

28、级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的 竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业， 也是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于某些项目地理位置缺 陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较 好，但目前市场供应过大。 3.33.3 项目办公客户项目办公客户方向方向 据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达 1.03 美 元/平方米/天，同比上涨了 11.96%，创下了上海自 1999 年以来的新高。 而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不 断增强，传统 cbd 外围的准 cbd 区域逐渐成为投资商和

29、大型企业共 同关注的热点。 据统计数据显示，普陀区 07 年一季度引进内资企业 887 户，注册资金 17.28 亿元。其中服务业 375 户、物流业 37 户，注册资金 1000 万元以 上的企业 20 户，其中 5000 万元以上的 4 户，引进企业规模和质量在 不断提高。 上海陆上货运交易中心 4 月 26 日在西北物流园区内正式开工建设，其 将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市 终端网络，服务于长三角和全国。 综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线、沪宁高速公路的地理优势，以 市区传统 cbd 区域外迁的大中型企业、外省市（主要为长三角）大中型服务业 企业和物流企

30、业为主要客户目标。 另外，据调查，长寿路、中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主， 其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等 多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北 路作为物贸一条街，更是聚集了大量的贸易类公司。 所属区域物业名称入驻企业特点入驻率 联合大厦各地办事处、纺织公司95% 物贸大厦金属贸易、期货公司100% 新建业中心电脑、电器、家具贸易等小型企业60% 万千大厦贸易、进出口公司90% 中星经贸大厦贸易、科技、电子等私营小公司85% 中期大厦贸易、进出口、医药科技、成套设备85% 华源世界广场华源药房、华源集团内部各部门

31、70% 中山北路 振源大厦服饰、塑胶、电子、精细化工等企业85% 恒达广场房产开发、数码科技、投资、机械98% 沙田大厦房产、投资、贸易、家具95% 世纪商务广场律师行、投资公司、银行、机械设备业95% 长寿路 中环商务大厦中环集团、广告、装潢公司100% 本项目在产品上较这些老式办公楼具有一定优势，部分成长阶段的中小企 业随着公司的发展，将会产生出置业或是改善办公环境的需求，加上普陀区每 年有近 2000 家新开私营企业，因此本项目应以普陀区内有改善型需求的中小企 业和新开私营企业为次要客户目标。 3.33.3 项目办公类型定位建议项目办公类型定位建议 根据客户目标定位，建议将本项目办公部分

32、拆封为两部分： 高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级） 中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼 建议面积配比为： 甲级办公楼：甲级办公楼：甲级办公楼：甲级办公楼：101010 万万万万（双塔）（双塔）（双塔）（双

33、塔） 公寓式办公：公寓式办公：公寓式办公：公寓式办公：4 4 4 万万万万（2 2 2 栋）栋）栋）栋） 本项目办公部分剩余 4 万，结合周边项目情况，以及本项目商务休闲的 定位目标，建议引进 1 幢星级酒店，与甲级办公、公寓式办公、商业购物共同 组成集商务、居住、休闲为一体的高档综合商务休闲中心。 不过由于本项目体量较大，周边商务环境尚未成熟，酒店经营所需时间较 长，建议先启动办公楼部分，待商务环境成熟，外省市商务人流增多后，再行 启动酒店项目。 3.43.4 项目办公开工时序建议项目办公开工时序建议 目前项目周边已开盘项目有 4 个，办公总体量达 35 万，后续规划量更是 达到 300 万

34、，因此建议本项目办公部分首先启动上市，尽早抢占市场。 另真如地区长江实业地块预计于 08 年中旬启动，项目总建面 72 万平方米 （14.4 万平方米住宅） ，为真如城市副中心的启动项目，定位为面向长三角的生 活服务中心，其开发时序与本项目十分接近，但预估其将首先开发住宅项目， 考虑到长江实业的品牌效应，因此本项目应在其先上市，避开直接竞争，随着 长江实业地块的成熟，也将给本案带来一定的辐射利好效应。 3.53.5 甲级办公楼租金甲级办公楼租金/ /售价建议售价建议 对于本项目销售/租赁价格的评估，我们主要通过竞争个案比较定价的方法， 依据以目前市场上类比楼盘的售价水准，并结合本项目各项因素比

35、较考虑，并 对项目价格进行修正，最终对本项目未来销售/租赁价格进行综合评估。 项目名称项目名称级别级别地址地址租金租金( (元元/日日) )出租率出租率 绿洲中环中心甲金沙江路、真北路 创邑金沙谷 金沙江路、真北路 2.5 新长征商务大厦甲梅川路、真北路 2-2.985% 旭辉世纪广场 丹巴路、云岭东路 北岸长风甲大渡河路、光复西路 $0.6550% 绿地和创甲曹杨路、近中山北路 $0.45 售为主 振源大厦乙中山北路、镇坪路 390% 中期大厦乙中山北路、江宁路 2.492% 中星经贸大厦乙中山北路、镇坪路 2.390% 富丽大厦乙江宁路 1286 号 2.590% 联合大厦乙中山北路、武宁

36、路 2.695% 华源世界广场乙中山北路、光新路 2.590% 本项目租金建议所取比较个案主要为真北路沿线新建办公楼、长风生态商 务区新建办公楼、中山北路沿线乙级办公楼。 目前真北路沿线办公楼区域项目多数为在建，因此高档甲级办公楼租 金情况为空白状态，根据周边已建成办公楼租金情况，区域平均租金 价格在 2.5 元/日左右。 中山北路沿线是普陀区成熟的办公楼聚集区域之一，但是目前在租项 目多数为乙级办公楼，由于入住率较高，租金水平有所上涨，平均租 金在 2.5-3 元/日左右。 长风生态商务区作为普陀区新兴的商务区，目前刚刚启动建设，首个 项目北岸长风租金价格达到 0.65 美元/日，虽然长风生

37、态商务区 定位较高，但以上价格已接近虹桥甲级办公楼租金（约 0.75 美元/ 日） ，有虚报租金嫌疑。 普陀环线内甲级办公楼代表绿地和创大厦，目前租金 0.45 美元/日， 市场需求良好。 考虑到以下因素： 本项目定位为区域内标志性办公楼，其产品、规划均在区域内有较大 优势，可在目前区域平均租金水平上有所提升。 中环线、沪宁高速的双重交通优势，加上未来轨道交通 13、14 号线的 利好。 以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为 10%10%10%10%计算计算计算计算 2 2 2 2 年后

38、本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为 3.5-3.83.5-3.83.5-3.83.5-3.8 元元元元/日日日日 由于甲级办公楼如以租赁为主，则将会长期占用大量资金，因此以租金反 推及参考区域在售办公楼。 级别级别项目名称项目名称地理位置地理位置 成交均价成交均价 （元（元/m2） 绿地和创大厦曹杨路 450 号17000-20000 甲级 元茂金豪大厦西康路 1018 号16000 浦发广场中山北路 1721 号10000 上海新体育广场华池路 58 号10000乙级 绿洲中环中心金沙江路真北路13000 以未

39、来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为 10%10%10%10%计算计算计算计算 2 2 2 2 年后本项目甲级办公楼开盘售价为年后本项目甲级办公楼开盘售价为年后本项目甲级办公楼开盘售价为年后本项目甲级办公楼开盘售价为 15000-1700015000-1700015000-1700015000-17000 元元元元/ 3.63.6 公寓式办公售价建议公寓式办公售价建议 本项目周边公寓式办公产品较少，目前在售个案主要为绿洲中环中心，售 价在 13000 元/，考虑到本项目公寓式办公商住两用的特

40、性，特将周边公寓产 品列为比较对象。 项目名称项目名称所属板块所属板块距本案距本案价格价格现状现状 祥和名邸长征近 10000 在售 海上名庭真如近 9700 在售 绿洲中环中心长征近 11000 售完 金沙雅苑长征远 9000 在售 象源丽都长征远 9500 在售 星河世纪城真如远 8500 在售 从上表可以看出，目前本项目周边公寓价格集中在 9000-10000 元/。 参考距离最近的 2 个项目祥和名邸和海上名庭以及绿洲中环中心产权 式办公 13000 元/的售价，利用本项目酒店式公寓单套面积偏小有利于控制总 价和商住两用的优势得出 以未来上海住宅售价平均年增长幅度为以未来上海住宅售价平

41、均年增长幅度为以未来上海住宅售价平均年增长幅度为以未来上海住宅售价平均年增长幅度为 5-10%5-10%5-10%5-10% 2 2 2 2 年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为 15000150001500015000 元元元元/ 注 1：真北地区办公市场刚刚启动，办公氛围尚不浓郁，而周边竞品较本 项目先期上市，因此为吸引市区 cbd 溢出客户，与周边竞品竞争，易采用具有 较强吸引力的营销模式进行销售。 注 2：为方便计算，后期财务测算中酒店以 18000 元/为预估售价。 4.区域商业市场分析区域商业市场分

42、析 4.14.1 宏观背景宏观背景 普陀区商业布局较为分散，整体档次有待提高。由于区内存在大量的快速 干道，区域内的商业网点布局随意性、无序性较为突出，营业网点较为分散， 商业规模较小，经营层次较低，致使该区域整体商业竞争能力弱，与城市商业 发展不协调。 为此普陀区在规划中提出结合现代服务业集聚区建设，实施错位竞争和商 务商业、文化休闲、旅游宾馆、快速交通联动发展的策略，高起点规划建设区 域性的商业中心。推进专业特色街区建设，集聚知名专业店、专卖店。形成以 大众型商业为主体、以区域性商业中心为标志、以特色商业为补充的商业体系， 保持区域商业的持续健康发展。 4.24.2 区域商业分布情况区域商

43、业分布情况 迪卡侬迪卡侬 百联购物中心百联购物中心 百安居百安居 苏宁电器苏宁电器 澳特莱澳特莱 农工商超市农工商超市 国美电器国美电器 麦德龙麦德龙 乐购乐购 红星美凯龙红星美凯龙 富龙建材市场富龙建材市场 家电卖场家电卖场 大型超市大型超市 购物中心购物中心 建材市场建材市场 本项目本项目 梅川路步行街梅川路步行街 项目所处真北地区是目前普陀区现有两大成熟商圈之一（另为长寿路商圈） ，商业发展较为成熟，沿真北路拥有众多大型商场，其主要分为大型购物中心、 大卖场、建材超市、家电卖场。 各类行业总体量表 行业体量典型商户 建材卖场 12 红星美凯龙、百安居 家居超市 8 月星家居 餐饮休闲 7

44、.5 梅川路步行街 大型超市 6.3 农工商、麦德隆 百货商场 5.5 东方商厦 品牌直销店 1.3 奥特莱 家电卖场 0.5 苏宁、国美 体育用品超市 0.31 迪卡侬 特征特征 1 1：超市大卖场扎堆现象：超市大卖场扎堆现象 真北地区 5 公里范围内，就集中了乐购、麦德龙、农工商、世纪联华（百 联中环中心内）4 家大型超市、卖场，分布非常密集，一般而言由于居民对于 卖场价格敏感度较高，超市大卖场的扎堆易产生恶性竞争现象。 虽然由于真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且 不错，但考虑到区域中卖场需求已经本饱和，且普陀区政府不鼓励发展大卖场， 加之本项目定位于区级商务休闲中心

45、，以涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为主， 卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。 特征特征 2 2：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群 与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美、苏宁、百安居、红星美凯龙、 富龙建材市场、月星家具（百联中环中心内）近 18 万的家电、家居、建材专 业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政 府规划所契合，市场前景看好。 不过由于大型建材市场多以独立仓储式卖场为主，如百安居、红星美凯龙， 在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本 项目商务区定位不符，也不建议在本项目

46、中引进。家居市场定位相对较高，如 引进则如何导入客源是其最大的问题。 特征特征 3 3：区域内高端百货商场较少：区域内高端百货商场较少 作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村、真如西村、长征新 村、梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看， 该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近 5.5 万百货商场， 并不能满足区域内巨大的购物需求。 因此在“真北组团商贸群”的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意 向，加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休 闲购物功能。 特征特征 4 4：区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺：区域内中高端餐饮娱乐

47、较为稀缺 目前真北地区商业形态多以百货、超市、餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在 梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街、百联餐饮 街定位属于中低端，如肯德基、必胜客、避风塘、味千拉面、新亚大包、沧浪 亭、丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心、真北组团 商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。 休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如 世纪环球影城、天行健健身房、加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进 spa、美容、健身、酒吧、ktv 等多种休闲娱乐设施。 4.44.4 区域商业消费者定位建议区域商业消费者定位建议 真北地区作为普陀大型居住聚齐

48、区之一，拥有梅川路餐饮步行街、铜川路 水产一条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。 真北地区北靠桃浦工业园区、西接曹安专业市场，区域个体工商户、私营 业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。 因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需 求为主。 4.34.3 项目商业业态定位建议项目商业业态定位建议 本项目拥有超过 6 万的商业面积，且以餐饮、娱乐功能为主，为区别于 百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用“street mall”形式打造。 street mall 即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或一个大建筑 物中，由许多商店和餐馆组

49、成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休 闲购物、都市娱乐等功能于一身的个性化休闲娱乐中心，street mall 更能体 现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。 商业建筑形态商业建筑形态 建议建成 23 层的商业群落，整个商业部分或连接、或分割，形成动线明 确、处处有景的旅游消费休闲场所。23 层的建筑高度有利于保证人流的密度， 也利于商铺的出售与经营。 商业业态配比商业业态配比 建议 street mall 经营业态以餐饮、娱乐、购物为主，混合艺术、文化、 旅游、康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下： 餐饮：娱乐：购物：其他餐饮：娱乐：购物：其他餐饮：娱乐：购物

50、：其他餐饮：娱乐：购物：其他4 4 4 4：3 3 3 3：2 2 2 2：1 1 1 1 业态业态规模规模说明说明 中餐中小型 西餐中小型 餐饮餐饮 酒吧中小型 周边缺乏此类高档定位的餐饮 场所，有知名品牌的支撑，可 以提高整个商业的档次和知名 度 disco中型 ktv中型娱乐娱乐 其他小型 集中性高品味娱乐场所在区域 内尚未形成规模效应 购物购物特色店中小型 特色商店可以填补区域市场空 白，吸引中该段客户 其他其他 美容、 健身会 中小型 为周边酒店、办公及公寓住客 提供高尚配套 所 商业建筑面积商业建筑面积 根据经验，street mall 商业建筑面积建议为 2.5 万 商业剩余面积

51、约 4 万，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百 货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大， 建议带区域市场成熟后再行启动入市。 5.项目初步财务评价项目初步财务评价 5.15.1 项目评估说明项目评估说明 本项目是一个大型的商业、办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段， 后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位 还没有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考 虑商业部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。 本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的房地产开发项目经济评 价方法。 项目自有资金按总投资的 35%以上估

52、算，其他筹措资金来自于银行借款。 项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率 6.12%，并考虑到本项目自身的一些因素取 7%为本项目的年贷款利率。 本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开 发本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为 10%。 5.25.2 项目开发经营方案项目开发经营方案 本项目拟定整体开发周期为 5 年，开发产品包括 10 万平方米的甲级办公楼， 4 万平方米的公寓式办公，4.13 万平方米的产权式酒店。 项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成 2 期计算。 第 1 期为前期阶段。 第 2 期开工，第 4 期部分结构

53、封顶，第 7 期竣工。 第 4 期开盘销售，其中甲级办公楼销售期为 3.5 年，公寓式办公销售 期为 1.5 年，产权式酒店销售期为 2.5 年。 5.35.3 项目总投资估算项目总投资估算 5.3.1 估算参数 土地费用：本项目除商业部分的土地成本按 30000 万元估算 建安工程费：估算本项目的甲级写字楼建安工程造价为 5500 元/， 公寓式办公建安工程造价为 4200 元/，产权式酒店建安工程造价为 5000 元/。 前期费用：估算该费用按建安工程费的 4%计提。 基础设施费：估算该费用按建安工程费的 6%计提。 管理费用：该费用按项目销售收入的 2%计提。 销售费用：该费用按项目销售

54、收入的 3%计提。 财务费用：按 7%的贷款利率计算。 不可预见费：该费用按建安工程费的 5%计提。 5.3.2 总投资估算 项目总投资为 153567.50153567.50 万元。各项开发成本构成详见下表： 序号项目单位数量 1建筑安装工程费用92433.00 1.1甲级办公楼万元55000.00 1.2公寓式办公万元16800.00 1.3产权式酒店万元20633.00 2土地费用万元30000.00 3前期费用万元3697.32 4基础设施万元5545.98 5公共配套设施万元 6开发期税费万元 7其他工程费用万元 8间接开发费万元 9管理费用万元6487.82 10销售费用万元9731.73 11不可预见费万元4621.65 12财务费用万元1050.00 13合计万元153567.50 5.45.4 项目经营收入估算项目经营收入估算 5.4.1 估算参数 甲级办公楼 3.5 年内售完，预计首年平均售价为 16000 元/平方米，年 增幅度 10%。 公寓式办公 1.5 年内售完，预计平均售价为 15000 元/平方米。 产权式酒店 2.5 年内售完，预计平均售价为