土地收储开发策划方案

1、土地收储开发 项目策划方案 精品文库 地收储及一级开发方案 一项目基本情况 1.1项目概述 1.1.1项目名称 1.1.2区域位置 1.1.3项目区域的自然特征 1.1.4项目交通情况 1.2项目土地利用现况 二编制依据 三项目市场分析 3.1项目土地市场分析 3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向 四项目实施进度 4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容 4.3.1 土地收储及出让流程 4.3.2 土地征地拆除方案 4.4项目开发涉及政府职能部门 4.5项目土地供应方案 4.5.1 土地供应模式 4.5.2 土地供应计划 4.5.3 土地一级

2、开发深度 五项目投资方案 5.1项目投资开发成本范围 5.1.1 土地储备运营成本 5.1.2 土地回收出让成本 5.1.3 土地整理开发成本 5.1.4其他相关成本 5.2 土地出让金估算 欢迎下载29 5.3挂牌底价估算 5.3.1底价确定程序 5.3.2底价计算方法 5.4 土地销售收入估算 541项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入 542项目部分土地进行二级开发成本及利润 5.4.3熟地地价估算 5.5项目融资方式分析 5.5.1项目开发资金使用特点 5.5.2融资模式的现状与问题 5.5.3融资方式比较及联动融资模式 六项目方案总结 一.项目基本情况 1.1项目概述 1.1.1

3、项目名称 项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县） 1.1.2区域位置 湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112 30 -113 02， 北纬28 30 -29 03 ，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为 东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖 19个乡镇，418个行政村，总面积 1581.5平方公里，人口73万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16 平方公里。城区人口 15万。 1.1.3项目区域自然特征 湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集 中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致

4、。年平均气温为17 C,日极端高气温为 40.1 C, 1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均 年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西 极端低气温为-14.7 C。全年无霜期为 223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射 总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量 量可占年平均总量的54.4%。 北风，年平均风速 3米/秒。 湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公 计有外湖 81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。 主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖 湘阴县境内河渠纵横交错， 里，内江流经长

5、度 70余公里， 主要河流有湘江、资江和白水江， 有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积 的41.56%，可利用率在 55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕 的水源。 全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原 和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平 方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积 657.06平方公里。全县地势 较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻 土和潮土；东部低山岗

6、地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高， 适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。 低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏 季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。 1.1.4项目区域交通情况 湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会 “长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自 古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭， 航通万里 长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城

7、陵矶港，是湖南省地理 条件最优越的内河港口， 长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接 建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接： 省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京 2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县 临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通 进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿 站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区, 60 1.2项目土地利用现况 （单位: 公顷） 湘阴县土地总面积: 153496.5 农用地 耕地：

8、园地： 林地： 其他农用地: 42128.94 6246.53 15468.96 25712.87 小计: 89557.30 建设用地 城乡建设用地: 交通水利用地: 其他建设用地: 10461.54 3428.67 165.33 未利用地 小计: 14055.54 水域： 滩涂沼泽： 自然保留地: 30516.13 13152.94 6215.04 小计: 49884.11 分钟可达长沙黄花国际机场； 距京广铁路复线15公里， 珠高速复线，穿城而过，有 内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、 格局基本形成。 编制依据 1.中华人民共和国土地管理法 2.城市房屋拆迁管理条例 3.湖南岳阳市土地利用总体规划

9、(2006-2020) 4. 湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 5. 湖南城县建设征地补偿安置办法 6. 湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法 7. 湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法 8. 湘阴县土地储备管理办法 9. 湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见 项目市场分析 3.1项目土地市场分析（岳阳数据） 土地成交有所增加，地价随量快速上扬 国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共 29宗，土地面积75.1万m2, 土地实 际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交 12宗，土地面积16.04万m2,成交金额2.19亿 元，综合地价水平值 1366元/m2，同比分别增长 140

10、%、45.7%、256%、150.6%。 土地成交量 从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交 水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地 热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的 活跃。 3.2项目区域房地产市场分析（岳阳市数据） 3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大 据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中 640.33 74.62 截止6 商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万

11、m2，施工面积 万m2,竣工面积81.30万m2，同比分别增长 61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193个，同比增长70.8%。 月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业 82家，今年新增注册 25家。 3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强 上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长 83.2%。其中企业自筹、 银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长 75.4%、123%、 3329起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58亿元。

12、1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办 22.4万平方米，抵押金额3.87亿元 。 15.6%。 市区共办理房地产抵押登记 其中，办理个人预购商品房抵押 理在建工程抵押50起，抵押面积 3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少 1-6月，商品房上市面积50.59万m2,同比增长48.7%;其中商品住房上市面积48.06 1.85 万 ，其 万m2,上市套数4495套，同比分别增长 80.1%、86.3%;商业营业用房上市面积为 m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为 95.97万m2 中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.

13、29万m2，市场供应比较充足。 3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛 同比 12.28 成交 1-6月，商品房成交面积 47.03万m2,成交套数4029套，成交金额13.71亿元, 分别增长26.4%、29.3%、64.5% ;其中商品住房成交 44.57万m2, 3758套，成交金额 亿元，同比分别增长 27.4%、33.8%、70.7% ;商业营业用房成交 2.25万m2，236套, 金额1.36亿元，同比分别增长 0.68%、-21.3%、19.9%。 69.8%、 75.7%; 127.3%, 6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨

14、 71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长 成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2% ;成交金额3.75亿元，同比增长 环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。 商品住房每月成交量走势 2755 元 2869 元 / 3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨 1- 6月商品房成交均价 2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价 /m2，同比增长34%;多层成交均价 2346元/ m2，同比上涨36.4% ;高层成交均价 m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价 6044元/m2，同比上

15、涨19.1%。 6月，商品房成交均价2892元/m2,环比下降2.8%，同比增长27.1% ;其中商品住房均 价2834元/ m2，环比下降1.5%,同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。 3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理 （1） 1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为 1.076:1， 其中商品住房供销比为 1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平 衡，住房市场供需两旺。 （2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中， 占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m

16、2以上的占179套，分别占比 4%， 的占 比达 90 m2以下的 30%、66% 和 90 m2-144 m2 普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套， 2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占 87%。 1-6月不同套型供销和累计可售情况 上市套数（春j 咸交套数（奪） 月未漿计可售査数eg） 3.3 宏观政策导向 3.3.1 四月十五日国务院常务会议 （一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，

17、贷款首付款 比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平 解读: 个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的! (1)将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难 点，难点在于基准利率的 1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户 所不愿，也不能承受的。 (2)线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加 上一线城市的土地越来越稀缺， 高利率换来的是高回报的话， 还是有很多投资客敢于出手的, 但是在二三线城市则不

18、然， 最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度， 则 会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。 已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市， 会让客户对整个市场失去信心，最 后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和 07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向 其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的 产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。 个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动 机就是因为有利可图， 当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了， 投资客 也就减少了，所以国家应

19、该加大的是保障性住房, 廉租房，公益房的修建力度和面积，应该 是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多 的购房渠道，而不是只有商品房一条路。 (二) 4月17日，新国十条 从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为 线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房 价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对 房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌; 从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。 本次新政 运用“

20、政策调控” + “金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求 这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的; 政策逐条解读: 第1、2、3条一一制约房地产市场需求 (1)商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款; (2)对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住 房贷款。 (3 )地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 解读: 上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及 当这一部 投机为目的购房。目前我国房地产市场中投

21、资需求占房地产总需求的比例相当大, 分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。 从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。 基本住房需求者，由于供需 双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压， 另 方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态， 但从长期来看，由于开发商资金 链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。 第4、 在开发商拿地环节的政策， 主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题, 同时也规范了 非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营; 房地产企业拿地环节

22、的融资问题; 在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政 策，禁止商业贷款同时暂停上市; 在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过 快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查; 第5、6、7条一一调整土地供应结构 (5)房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。 (6 )房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品 住房供应。 (7)加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金 支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定 2010-2012年保障性住

23、房建设规划，并在 2010年7月底前向全社会公布。 解读: 2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一 “二元化”的 个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度, 房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需 求及投资需求市场化; ，加大保障性住房的 本次政策更加明确了地方(尤其是房价过高、上涨过快的地区) 供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价， 满足低收入人群的居住及购房 需求，解决民生问题; 四项目实施进度 4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 （1） （2） （

24、3） （4） （5） （6） （7） （8） 政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目 核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 依法无偿收回、补偿收回或置换的土地； 以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地； 未确定土地使用权人的国有土地； 实施旧城改造需要使用的国有土地； 产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地; 原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地； 为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地； 其他依法可以纳入储备的土地。 4.3项目开发实施主要内容 4.3.1 土地收储程序 （一）集体土地征收储备 （1）储备

25、程序： 并进行前期 第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底， 定界测量工作； 第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况， 向所在区局办公室提交用地预审申请及 相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审， 初审通过后，由区储备中心将相关资料提交 市局土地规划处窗口进行预审。 准备征地报批 第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料， 资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处； 第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施 征地协议的签订和补偿工作； 第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划； 第六步：征地

26、程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开 发和配套建设。 （2 ）提交资料 1. 建设用地预审意见； 2. 区、县国土资源部门请示文件； 3. 建设用地审查登记表； 4. 现场踏勘登记表； 5. 建设用地项目呈报材料“一书三方案”； 6. 土地权属证明； 7. 权属汇总表； 8. 听证材料； 9. 征收（用）土地告知书； 10. 征收（用）土地确认书； 11征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明; 12. 拟占用土地1： 1万分幅土地利用现状图； 13. 土地利用总体规划图（乡级）； 14. 建设用地勘测定界技术报告； 15. 可行性研究报告批复文件或立项批准文

27、件； 16. 城市建设规划部门的规定定点文件； 17. 规划许可证； 18. 社保方案意见。 （二）国有土地收购储备 （1）办理程序： 土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底, 查清地块的权属和土地利用 第一步： 现状； 土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途； 土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办 第二步： 第三步： 公会批准； 经局长办公会批准后， 储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和 第四步： 土地移交时间； 第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续; 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。 （2）提交资料

28、： 1. 土地使用权收购申请书； 2. 被收购土地单位营业执照复印件； 3. 被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件； 4. 被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议； 5. 国有土地使用权证书原件及复印件； 6. 其他文件资料。 （三）储备地的出让方式及办理程序 （1） 土地使用权招标程序 第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料 移交局地产市场服务中心； 第二步： 界址； 第三步： 第四步： 服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和 拟定土地招标出让 向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划； 服务中心在委托评

29、估机构对拟出让地块进行评估的基础上, 方案，报局长办公会议会审； 第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标 准备工作； 第六步：利用社会媒体发布招标公告； 第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况； 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请； 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招 标成交确认书； 第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。 （2）土地使用权拍卖程序 第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关 资料移交局地产市场服务中心； 第二步：服务中

30、心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址； 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划； 拟定土地招标拍卖 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上， 方案，报局长办公会议会审； 利用社会媒体发布拍卖公告； 召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况； 接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场; 按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人； 第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作； 第六步： 第七步： 第八步： 第九步： 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书； 第十一步：服务中心将拍卖资料移

31、交局土地利用处办理审批手续。 （3）联合拍卖房地产程序 第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件， 地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订联合拍卖协议； 第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上， 局长办公会议会审； 第三步： 拍卖会； 第四步： 第五步： 完成拍卖资料的审核和房 拟定拍卖方案，报 拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告, 拍卖成交后，共同与竞得人签订成交确认书 服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。 组织 （4）土地使用权挂牌程序 第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料 移交局地产

32、市场服务中心； 第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请 单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件； 第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划； 拟定土地招标出让 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上， 方案，报局长办公会议会审； 在社会媒体上发布 第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件， 挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书； 第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。 432项目征地拆除方案 （一）征地补偿内容及标准依据湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法

33、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向 所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以 乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。 征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给 被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。 （二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合 （1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：

34、 1. 房屋拆迁补偿费：按照岳政发200916号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋 装饰装修及设施补偿费； 2. 购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿； 2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆 独生子女证增加1个人的安置补助费。 （三）装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费; （四）失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按 迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的 居民户、外迁户不享受此项补助。 以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置 （2）面积兑换安置标准 拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的， 房面积，根据所兑换面积

35、，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安 置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发200916号规定标准实 行货币收购，不再增加其它补偿和补助。 （3 ）优购标准 1. 被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区 （点）进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平 方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计 面积原则上偏差不超过 5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求， 科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划； 2.

36、 安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户 外，以毛坯房对外优购； 3. 安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房 或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行 调整； 4. 安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产 权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更； 5. 安置居民区（点）住房之外的其它构（建）筑设施属投资人所有； 6. 房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理； 7. 安置房小区（点）物业管理费用和公共维修基金，由安置对象（业主）承担。 4

37、.4项目开发涉及政府职能部门 在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府 部门。 （一）国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、 标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容 以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征 地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 （二）发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。 （三）规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 （四）建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对

38、一级开发企业提 出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。 4.5项目土地供应方案 4.5.1 土地供应模式 通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。 根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征 地、拆迁、规划、大市政等各项工作后， 根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定 本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工 4.5.2 土地供应计划 本项目拟出让用地面积为 4000亩。 的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划， 作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。 4.5.3 土地一级开发深度 本项目完成土地一

39、级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线 外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。 五项目投资方案（虚构数据） 5.1项目投资开发成本范围及估算 （一）征用土地费用：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦 费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。 （二）收购或收回土地费用：土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业 职工安置费、土地测量评估费、中介费。 （三） 开发整理土地费用：土地测量评估费、 房屋拆迁费、土地前期开发费 （不含市政大配套费 用）、土地整理费、中介费。 （四）处置土地发生

40、的费用：招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手 续费、广告、中介费等。 （五）银行贷款利息：在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。 （六）经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。 本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设 8299.1 万元, 600元/平方米。具体投 237亩）约为35万元/亩，折合到建筑面积约为 施建设费等，经计算为 7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元/亩；折合到 建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发 收益、税金等，合人民币 1146.7万元。

41、总投资为直接投资与间接投资之和，为 折合到建设用地（ 资估算详见下表： 序号 项目 （一）前期费用 测绘费 办理规划手续费 钉桩钉线费 地质灾害评估 委托可研费 出让评估费 金额（万元） 121.9 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7环评费 6.3 5.5 12.6 20 20 15 20 备注 1.1至1.8项之和 以建设用地面积为基数, 以规划建筑面积为基数, 以建设用地面积为基数, 根据市场行情， 根据市场行情， 根据市场行情， 根据国家计委、 按 按 按 0.4元/平方米计算 0.4元/平方米计算 0.8兀/平方米计算 暂定为 20万元 结合收费标准， 暂定为 20万元 结

42、合收费标准，暂定为15万元 国家环境保护总局关于规范环境 影响咨询收费有关问题的通知，取20万元 1.8挂牌交易费 22.5 1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%0 （二）征地拆除费用 2.1征地补偿费 2.2地上物拆除补偿费 2.3防洪费 3969.9 3300 270 399.9 2.1至2.3项之和 11万元/亩（包含土地补偿费及人员安置补助费） 以现状地上楼栋为基数，按每栋 征收防洪工程建设维护管理费暂行规定 30万计算 20元/平方米 （三）市政工程费用 2720.0 （四）不可预见费 340.6 按照前三项和的5% （五）项目直接投资 7152.4 前四项之和 （六） 建设期利息

43、 131.3 5%银行贷款 （七） 收益 582.7 项目直接投资的8% （八） 税金 432.7 5.5%营业税 合计8299.1项目直接投资+利息+收益+税金 5.2 土地出让金估算 项目规划总用地面积 199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面 积128369平方米，商业建筑面积 5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该 项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地 价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元/平 住宅用途出让金总价 商业用途出让金总价 综合用途出让金总价

44、 方米、商业用途出让金单价 210元/平方米、综合楼面出让金单价 150元/平方米进行估算， 出让金计算过程如下： =拟建的住宅建筑面积X楼面单价=128369 X 120=1540.4 （万元） =拟建的商业建筑面积 x楼面单价=5044 X 210=105.9 （万元） =教育配套建筑面积X楼面单价=5000 X 150=75.0 （万元） 项目总出让金为以上三项之和，即 1721.3 万元。 5.3挂牌底价估算 5.3.1挂牌底价确定程序 对出让地块的出让底价进行 （一）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格， 评估并出具评估报告。 （二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结

45、果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、 挂牌出让底价初步建议。 （三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部 门审议。 特殊情况与市发展和 （四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价， 改革委员会共同报市政府批准。 5.3.2底价计算方法 挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成 本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目 挂牌底价估算为10020.4万元。 5.4 土地销售收入估算 主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考

46、 察本项目在市场上的经济实现能力。 5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析， 考虑区域市场价格水平和市场发展趋势， 确定在本项目建成后, 住宅及商业可以达到的销售均价分别为 2700元/平方米、3000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下： 销售总收入=住宅建筑面积X销售均价 =128369 X 2700+5044 X 3000=36172.8 （万元） 5.4.2项目二级开发成本及开发商利润 项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、 开发商利润，具体估算过程如下： （一）建安综合成本 根据现

47、行建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位 等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。 （二）销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费 用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。 （三）二级开发的开发商利润 本项目物业类型为居住、 商业，二级开发的开发期为 2年，根据项目实际情况和房地产 开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算, 如下所示： 二级开发的开发商利润 =15254.8 X 20%=3051.0 （万元） 5.4.3熟地地价估算 熟地地价=（项

48、目二级开发的销售收入-项目二级开发成本一开发商利润一销售税费） -（1 +利率）2-1 +利润率+ I =（36172.8 一 16215.9 一 3051.0 一 2712.9）- （1+6.3% ） 2-1+20%+1=10671.7 （万元） 5.5项目融资方式分析 5.5.1项目开发资金使用特点 （一）资金投入与回收的集中性 （城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备 （二）资金使用对象的广泛性与差异性 和开发） （三）资金回收周期与周转速度的不确定性 受土地市场和房地产市场中供求关系的影响 iliiLh 整理储备 5.5.2融资模式的现状与问题 （一）土地储备机构的两种基本组织形式

49、： 政府全额拨款的事业单位 政府投资组建并授权经营的土地开发企业 （二）土地储备机构的两种基本融资方式 通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开 发企业申请贷款 具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式 （三）融资渠道 用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需 的主要资金。 尝试了信托融资和股权融资等方式： 信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破； 证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。 （四）土地储备贷款政策 商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款； 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70% ； 贷款期限最长不得超过 2年。 （五）目前土地储备和