房地产销售培训(工程简单概念)

1、Real estate organization 基础知识培训基础知识培训Real estate organizationu 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。我国现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）Real estate organizationu 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国

2、有土地使用权出让方式u招标方式u拍卖方式u协议方式u挂牌方式u 国有土地使用权出让年限u居住用地：70年u工业用地：50年u教育、科技、文化卫生、体育用地：50年u综合或其它用地：50年u商业、旅游、娱乐用地：40年Real estate organization类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和

3、道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地Real estate organization土地指标土地指标u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率

4、）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。Real estate organizationu 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔

5、带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 要求能够根据土地指标测算经济指标通过土地指标推测建筑形态了解目前绵阳土地拍卖价格（区域历史价格）航空限高绿地率Real estate organization按建筑结构的分类 砖混结构砖混结构 这类建筑物的竖向承重竖向承重构件采用砖墙或砖柱。 水平承重水平承重构采用钢筋混凝土凝土楼板、屋顶板。 这类建筑物的建造层数建造层数一般在6层以下，造价较

6、低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。Real estate organization 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙）、屋架 等，是由钢筋钢筋和混凝土混凝土两大材料构成。 其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖及其他砌体做成。 它的特点是结构的适应性强、抗震性能好、耐用年限较长。 主要有框架结构框架结构、框架剪力墙结构框架剪力墙结构、剪力墙结构剪力墙结构。 特点是墙体不承重。Real estate organization 钢结构钢结构 主要承重构件均是用钢材制成。 如：体育馆、影剧院、工业厂房 。Real estate org

7、anization 砖木结构砖木结构 主要承重构件是用砖、木做成。 层数较低，一般在三层以下 。Real estate organization按建筑物的耐久等级 重要及高层建筑年限为重要及高层建筑年限为100100年以上年以上 一般建筑的年限为一般建筑的年限为5010050100年年 次要建筑的年限为次要建筑的年限为25-5025-50年年 临时建筑临时建筑1515年以下年以下 砖混砖混5050年年 框架框架50-7550-75年年Real estate organization u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至

8、三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。按建筑层数分类Real estate organization u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。按建筑层数分类Real estate organizationu 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗

9、在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安

10、全等方面的因素综合考虑确定 建筑指标Real estate organization房间指标房间指标朝向：朝南房间朝向最好，冬暖夏凉。 朝北常年晒不到太阳。朝西西晒。 朝东早晨晒太阳，下午不晒。开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少

11、一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 Real estate organizationu 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上

12、下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 Real estate organization公摊系数公摊系数= =公用建筑面积公用建筑面积/ /套内建筑面积之和套内建筑面积之和 公摊率公摊率= =公用建筑面积公用建筑面积/ /建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和

13、。建筑面积包含了房屋居住的高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。公用面积公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为的电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。等所占面积的总和。开发整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

14、等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。套内建筑面积套内建筑面积= =套内使用面积套内使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台建筑面积。阳台建筑面积。Real estate organization 不计算房屋面积的范围不计算房屋面积的范围 层高小于2.2米以下的夹层 房屋之间无上盖的架空通廊、屋顶花园调高6米的错阳台 飘窗不能计算建筑面积，落地窗的高飘窗不能计算建筑面积，落地窗的高度超过度超过2.22.2米计算全面积。米计算全面积。 Real estate organization阳台面积计算R

15、eal estate organization建筑配套建筑配套门禁系统（可视对讲、指纹识别）大堂（酒店式大堂）电梯厅电梯（专用电梯、分层系统、使用寿命）窗墙比节能系统底层架空Real estate organization 均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数，增减楼层、朝向差价后

16、而得出。 价格指标Real estate organization起价起价起价也叫起步价。指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中常标元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格。在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 Real estate organization工程识图Real estate organization 工程识图工程识图Real

17、 estate organization工程识图Real estate organization工程识图Real estate organization工程识图Real estate organization电器知识强电部分强电部分相关建筑负荷标准相关建筑负荷标准 一类住宅：一类住宅：2.5kw/2.5kw/套套 二类住宅：二类住宅：2.5kw/2.5kw/套套 三类住宅：三类住宅：4.0kw/4.0kw/套套 四类住宅：四类住宅：4.0kw/4.0kw/套套Real estate organization 回路数回路数 小户型：照明、空调、普通电源、厨卫插座小户型：照明、空调、普通电源、厨卫

18、插座 四回路四回路 商商 铺：照明、空调、普通电源、店招四回路铺：照明、空调、普通电源、店招四回路电器知识Real estate organization弱电部分弱电部分有线电视电话楼宇对讲及摄像监控火灾自动报警电器知识Real estate organization建筑电气识图Real estate organization建筑给排水建筑给水系统建筑给水系统给水系统的分类给水系统的分类 按用途分为三类按用途分为三类生活给水系统生活给水系统 生活饮用水系统生活饮用水系统 直饮水系统直饮水系统 杂用水系统杂用水系统生产给水系统生产给水系统消防给水系统消防给水系统Real estate organization