物权法授课教材

1、授课时间； 2011年 8月 10日授课地点；黎 社区会议室授课内容；中华人民共和国物权法授 课 人；周 *物权法是规范财产关系的民事基本法律， 调整因物的归属和利用 而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权 以及对物权的保护。案情简介】年月日上午， 被告人丁某受本单位指派， 到市区 某路一室内竺某家改装家用电线。 在开凿室内穿线墙洞时， 发现墙内 有一包用塑料布包着的东西， 解开一看是根金条 （计克， 价值人民币元），遂产生占有金条的歹念。丁某乘 房主不备之机，将金条藏于一楼公用过道墙角的杂物堆里。不久，房 主向他讲明墙内藏有黄金，问他是否见着，他矢口否认见过金条。次 日

2、中午，丁某将金条秘密转移到自己家中。当日下午，公安机关传讯 了丁某，丁某如实交代了事情的经过，并将根金条交出，归还了失 主。【审理判析】区检察院以被告人丁某犯盗窃罪，向法院提起公诉。丁某辩称， 当时他误认为此物不是现住主人的， 故产生了占有歹意， 以后想归还 而来不及归还，要求从轻处罚。区法院经公开审理认为，被告人丁某 在工作中见财起意，盗窃他人财物占为已有，数额巨大，其行为已构 成盗窃罪。依法以盗窃罪判处被告人丁某有期徒刑三年。宣判后，丁 某不服，以“原判量刑畸重，要求判处缓刑”为理由，提出上诉。市 中院经二审审理后认为， 原审判决认定丁某盗窃的事实清楚， 证据确 实、充分、定罪准确，适用法

3、律和量刑适当，审判程序合法。但根据 上诉人确有悔罪表现， 适用缓刑不致再危害社会的情节， 可以宣告缓 刑。判处有期徒刑三年，缓刑四年。 【法理研究】隐藏物与无主物是不同的，隐藏物是有主物，只是暂时 不知其所有权人而已。 而所有权人不明确并不意味着他人可以任意侵 犯其所有权。 本案中房主墙内的金条显然属于人为藏匿的物品， 无论 是谁藏匿的金条， 该隐藏物都不是无主物， 其所有权人仍对其享有所 有权，所以被告以“误认为此物不是现住主人的”为由企图占有金条 显然是法律所不允许的。关于埋藏物与隐藏物的所有权归属问题，我国民法通则 79 条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物 , 归国家所有。接收单位应

4、对上缴的单位或个人，给予精神或物质奖励。”民通意见第 93 条进一步规定：“公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如 果能够证明属其所有， 而且根据现行的法律、 政策又可以归其所有的， 应当予以保护。”对民法通则及其意见规定得不够详尽的，我国 物权法第一百一十四条：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物 的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依 照其规定。”（一）登记效力的不同学说1、成立要件主义。 此种立法主义不仅赋予法定公示以社会的公信力， 而且还把登记与交付作为物权变动的要件之一。按照此种立法主义， 仅有当事人之间物权变动的意思表示， 而无法定的公示方法， 物权变 动

5、就不生效力。德国即是典型。我国物权法第六条规定：“不动 产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物 权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十四条规定：“不动 产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。” 2、对抗要件主义。此种主义只赋 予法定公示方法以社会的公信力， 不把它作为物权变动的要件。 按照 此种立法例， 当事人一形成物权变动的意思表示， 即发生物权变动的 法律效果，只是在未依法进行公示之前，不具有公信力，不能对抗善 意第三人。法国即是典型。 我国物权法第二十四条规定： “船舶、 航空器和机动车等物权的设立、变更、转

6、让和消灭，未经登记，不得 对抗善意第三人。” 3、折衷主义。折衷主义是成立要件主义与对抗 要件主义兼采的一种立法主义。 但是在兼采两种主义的同时， 往往有 所偏重，或以成立要件主义为原则对抗要件主义为例外， 或以对抗要 件主义为原则成立要件主义为例外。我国民法通则第 72 条规定： “按照合同或其它方法取得财产的，财产所有权从财产交付时起转 移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。 ”该规定原则上以交付作为物权变动的要件， 但同时也允许例外， 在物权公示方法上采取的 是以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的折衷主义。（二）不动产登记要件说与登记对抗说之异同登记要件说认为登记是 不动产物权

7、变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。德 国、瑞士以及我国台湾地区的民法均采取了此种方式。 而登记对抗说 认为，未经登记， 物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人 之间产生效力，不能对抗第三人。法国、日本民法采纳了此种观点。 这两种模式的区别主要在于： 1、登记是否为强制性的规范。按照登 记要件说， 办理登记是当事人负有的一项义务， 法律强制要求办理登 记。而在登记对抗主义模式下，当事人没有办理登记，也可以产生物 权，是否登记由当事人自愿选择，登记并不是一种强制性的要求，只 是一种倡导性的要求。2 、物权的设定特别是所有权的设定和移转是否以登记为准。 在 登记要件模式下， 物权

8、是否发生了移转只有一个标准， 就是看是否办 理了登记。 出卖人将房子交付给了买受人， 尽管买受人已实际占有了 房子并且支付了价款， 但是在没有办理变更登记之前， 仍然由出卖人 享有物权，买受人并没有取得任何物权；而在登记对抗模式下，没有 办理登记，买受人仍然可以取得物权。3 、能否受到物权的保护或者能否行使物权请求权。 在登记要 件模式下，没有办理变更登记，买受人就不能主张物权请求权，如果 出卖人要收回房屋， 买受人不能以物权请求权要求保护。 同一套房屋 在一物数卖的情况下，前手买受人已经交付了房款且实际占有了房 屋，而后手买受人没有占有房屋，但是只要已经办理了登记，则前手 买受人就无法以先占

9、有对抗。 在登记对抗模式下， 由于数个人当事人 都享有物权，所以都可以根据物权来获得法律保护， 但是有一个例外， 那就是买受人享有的物权不能对抗善意第三人。在一物数卖的情况 下，如果出卖人将房子交付给了第一个买受人， 后手在知道前面的买 受人已经交付房款，占有房屋的情况下，还继续购买，就算办理了登 记手续，亦并非善意第三人了。（三）不动产物权变动以登记为具有公信力的公示形式， 不动产物权 的取得、消灭和变更，非经登记，不产生法律上的效力。物权登记机 关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力。市联谊旅社不服市政府颁发房屋所有权证案 2 【案 情简介】年联谊旅社（原南

10、城旅馆商店）将江阳区正兴隆街 原号房出租给孙某居住， 年、年遭受两次风灾， 该房吹坏后由孙某将其修复。此后孙某一直未向联谊旅社交纳房租。 年月市房地产监理所代表市政府， 根据孙某的申请， 对 正兴隆街原号房向孙某颁发了房屋所有权证。 同年月区房地 产普查换证办公室代表区政府， 根据联谊旅社的申请， 也对原号 房向联谊旅社颁发了房屋所有权证。 尔后该证又经过了市房地产监理 所验证，在所有权证上加盖了该所的产权验证专用章。 因市房地产监 理所的行为，造成了同一房屋出现了不是共同所有关系的两个不同的 所有权主体。 年旧城改造时， 孙某和联谊旅社均与开发建 筑单位联系拆迁返还房屋事宜， 双方为原号房的

11、所有权和房屋所 有权证发生争议。 联谊旅社对孙某所持有的原号房的所有权证向 市房地产监理所提出异议，请求解决未果。年月日， 被上诉人市政府将作为原号房的补偿返还房屋即正兴隆街 楼号房和单元号房向孙某颁发了房屋所有权证。 联谊旅社得知 后，对该颁证行为不服， 请求负责办证的部门市房地产监理所予以解 决。该所答应尽快给予解决，但始终未作出处理结果。联谊旅社提起 行政诉讼。请求撤销该房屋所有权证。 【审理判析】区法院经审理认为：被告在颁发给第三人房屋产权证时，应 对该房屋进行权属审核。 该房属拆迁安置房， 拆迁时原告就在主张权 利，对第三人的房产证提出异议。 原告与第三人为原号房屋所有 权产生的纠纷

12、尚未解决，却为第三人颁发了审定书，受理其申请，在 权属审核时并未查清第三人到底是否真正享有所有权， 原告的房产证 是否有效，其主张是否应当支持，便根据其提交的几样证件，被告就 将补偿返还的两处房屋向第三人颁发了房屋所有权证， 该行为不符合 国务院城市私有房屋管理条例 第七条第二款“证件不全或房屋所 有权不清楚的，暂缓登记， 待条件成熟后办理”和建设部城市房屋 权属登记管理办法第二十七条的规定。被告称原房已不存在，现房是新建的，颁发的是新房的产权证，其颁 证行为是合法的理由不能成立。 据此，被告的该具体行政行为不具备 合法要件，不具有合法性，应依法予以撤销。根据最高人民法院关 于执行中华人民共和

13、国行政诉讼法若干问题的解释第四十二条规定，本案原告应从知道或应当知道被告颁发给第三人产权证之日起 年内提起诉讼，因此， 第三人提出，本案已超过诉讼时效的理由 不能成立。判决撤销市政府颁发给第三人孙某的房屋所有权证。原审第三人孙某不服一审判决，向市中级法院提起上诉，市 中级法院经审理认为： 一审判决认定事实清楚， 适用法律、法规正确， 审判程序合法，驳回上诉，维持原判。【法理研究】根据国务院城市私有房屋管理条例和建设部城市房屋权属登记 管理办法等规定，国家对城市房屋进行管理，实行房屋所有权登记 颁证制度。 其目的是为了保护房屋所有人的合法权益不受侵犯。 城市 私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，

14、建设单位应当给予房屋所有人 合理的补偿。所有权登记申请人需要依照法律规定提交有关证件，如购买的房屋， 须提交原房屋所有权证、 买卖合同和契证； 受赔的房屋须提交原房屋 所有权证、赠与书和契证； 获准拆迁的房屋，须提交原房屋所有权证 和批准拆除证件等。 经房屋管理部门审查核实后， 方能取得房屋所有 权证。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办 理。本案原号房屋所有权人是一个主体， 不存在原告与第三人的共有 关系。被告在年对同一房屋分别向原告和第三人颁发了两个 不同主体的房屋所有权证 （原告在江阳区取得的房屋所有权证须被告 的房管部门验证认可盖章，属被告行为），原告与第三人为此已发

15、生 房屋所有权纠纷， 被告对其错误行为未予纠正， 对开发建设单位拿出 的作为拆迁原号房的补偿返还的两处房屋， 原告与第三人均主张 权利而发生的纠纷尚未得到解决的情况下。 被告又将作为补偿返还的 两处房屋向第三人颁发了房屋所有权证，其颁证行为的事实依据不 清，证据不足， 不符合法律规定的颁证条件。其颁证行为是不具有合 法性的。第三人主张原号是其购买的， 没有提供相应的证据。 既是原 号房屋所有权的最终处理结果归第三人所有， 也不能以此为由来证明 被告的颁证行为是合法的。因此，第三人的上诉理由不能成立，一审 判决撤销被告的颁证行为，二审维持一审判决，驳回第三人的上诉， 是正确的。四、登记机关的审查

16、义务及其责（一）登记机关的审查义务 登记机关在登记过程中应当承担形式审查义务还是实质审查义务， 在 实践中一直存在争议。1、形式审查的概念。是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行 形式上的审查。 如果确定这些申请登记的材料符合形式要件， 就应当 认为是合格的，并予以登记。2、实质审查的概念。是指登记机关不仅对当事人提交的申请材料进 行形式上的审查， 而且应当负责审查申请材料内容的真伪， 甚至在特 殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。3、赞成登记机关进行实质审查的理由。（1）信赖利益的客观要求。登记赋予当事人以极强的信赖利益，如果登记机关不进行实质审查， 登记内容将会产生很多的错误， 而这

17、对于登记的公信力将产生极大的 威胁。（2）前置程序的欠缺。我国在登记中没有实行前置程序，这不同于 国外。在德国， 登记之前公证员要对合同的真实性、当事人的身份以 及有关的准备材料等进行实质性的审查， 由于公证员已经进行了实质 审查，因此登记机关不需要进行实质审查，仅进行形式审查。而在我 国，没有公证机关前置的实质审查程序， 如果仅要求登记机关进行形 式审查的话， 将难以很好地防止登记的错误发生， 尽管实质审查与形 式审查相比更为优越，更能保障登记的公信力，但我国物权法并 没有采纳实质审查的意见，究其原因，主要是因为：在我国，登记机 关主要是行政机关， 如果实行实质审查， 一旦没有尽到审查义务造

18、成 登记错误，引起权利人的损失，登记机关就要承担相应的赔偿责任， 但在我国，作为登记机关的行政机关实际上又无法承担此种赔偿责 任。物权法第 12 条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一） 查验申请人提交的必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三） 如实、及时地登记有关事项； （四） 法律、行政法规规定的其他职责。 登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的， 申请人以 及其他有义务协助的人应当协助。”由此可以看出物权法采取的既不是完全的实质审查，也不是完全 的形式审查，而是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。李某要求撤销房产管理局颁发的房产证案 3【案情简介】 1999

19、 年底 , 李某与创天公司约定：李某从创天公司处购 买位于市国贸商城中商业用房 2033、202A号两间, 建筑面积分别为 24332 平方米和 59913 平方米；房屋实际面积与暂测面积的差别 不超过暂测面积的 5时, 房价款保持不变。之后, 双方履行了约定， 创天公司向市房产局申请房屋权属登记。 2000年 3月市房产局向创 天公司颁发了李某的房屋所有权证 , 确认李某对从创天公司处购得的 国贸商城 2033、202A号商品房具有所有权。 2000年 6、7月创天公 司将该房屋所有权证发至李某手中。 2002年 5月李某以国贸商城测 绘结果与实际不符 ,市房产局未履行法定义务为由向区法院起

20、诉 , 要 求撤销市房产局所颁发的房屋所有权证。【审理判析】区法院经审理查明：被告在审核、确定房屋面积及颁 发房屋所有权证的具体行政行为时明知产权人与房地产开发商创天 公司对房屋面积存在争议， 却将不具有房产测绘资格的实测单位所做 的测量报告作为记载房屋建筑面积的依据， 径行向房地产开发商创天 公司颁发原告的房屋所有权证， 其行为违反了法定程序， 依法应予撤 销。市房产局不服一审判决 , 遂向市中级法院提出上诉。二审法院经 审理后认为一审判决撤销市房产管理局为李某颁发的房屋产权证的 实体判决正确，程序合法，应予维持。【法理研究】 本案是一起典型的由于登记机关过错造成登记错误而损害当事人利 益的

21、案件。市房产局登记错误的原因是没有严格按照行政程序对申报 登记的材料进行审查， 将不具有房产测绘资格的实测单位所做的测量 报告作为了记载房屋建筑面积的依据， 径行向所有权人颁发了房屋所 有权证。造成了原告的损失，损害了权利人的利益。实践中，为避免 登记机关登记错误的发生，我国物权法第 12 条明确规定了登记机关的具体审查义务和审查权力： 首先，查阅申请人提交的必要材料。 查验是检查验收的意思， 不是指查验无误， 不要求登记者做出准确无 误的判断。但有一些材料， 比如说房产证，其真伪是要求查验无误的。 因为房产证是由登记机关发出的， 审查房产证的真伪对于登记机关而 言并没有什么困难。但是， 究竟

22、查验真实性到何种程度，确实是需要 进一步研究的问题。其次，就有关登记事项询问申请人。所谓询问， 是指就与登记事项有关的事项， 向申请人提问。 只要是与登记事项有 关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问。询问既是一种权力， 也是一种义务。其三，如实、及时地登记。登记机关应当及时准确地进行登记。如实 是指正确性，及时是指迅速性。其四，法律法规规定的其他职责。该款为兜底条款，写的很原则，将 来还需要相应的法律法规予以细化。最后，登记机关认为需要进行查看的， 其他相关人员有义务进行协助。 即将是否进行现场查看的权利交由登记机关， 由其决定是否行使。 但 我们认为这也是赋予了登记机关以一种义务， 即在

23、确实有必要进行现 场查看时，登记机关应当进行现场查看。另外，虽然本案中原告没有要求登记机关进行行政赔偿， 但物权法 对登记机关的责任承担也做出了明确的规定，这是我们不应忽视 的。（二）登记错误的法律责任物权法第 21 条专门规定了登记错误的法律责任，其一共包括两 款：1、申请人提供虚假材料造成损害的民事责任；2、登记错误造成损害时登记机关要承担相应的责任。对此，我们要注意以下几点：（1）登记机关原则上应负过错责任。并非只要登记有误，登 记机关都要承担责任。 所以在发生登记错误的情况下， 应当区分不同 的情况：如果是登记申请人自己弄虚作假而登记机关已经尽到了自己 的职责后仍造成登记错误的， 登记

24、机关不承担责任， 而应由弄虚作假 的申请人自己承担责任； 如果是因为登记机关自己的过错造成的登记 错误，则应与登记机关的具体职责联系起来看， 即如果登记机关已经 尽到了物权法第 12 条规定的职责，那么其就不需要承担任何的 责任。（2）如何理解登记错误。所谓登记错误是登记机关未尽到审查职责 而造成的登记内容错误， 如工作人员严重失职， 或者与一方利害关系 人相勾结等造成的登记内容错误。（3）登记机关的责任究竟是补充责任还是单独责任？补充责任是指 先由造成登记错误的人承担责任， 再由登记机关承担责任。 而单独责 任是指由登记机构负全部责任。 应当认为登记机关承担的不是补充责 任而是单独责任，因为

25、对受害人而言，没有一个先后顺序的要求，其 可以直接起诉登记机关。（4）登记机关承担的责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任？应当 认为登记机关承担的既不是完全的民事赔偿责任， 也不是完全的国家 赔偿责任。 因为目前的登记机关虽然是事业单位， 但是人员基本上还 是公务员编制，依靠财政拨款，如果实行完全的民事赔偿责任的话， 其无法承担； 但如果实行完全的国家赔偿责任的话， 受害人可以得到 的补救又是非常有限的。 因此只能采取模糊做法， 由法官在实践中进 行裁量。但是应当认为可以通过设立赔偿基金的方式， 实现从有限制 赔偿逐步向民事赔偿的过渡。（5）登记机关承担责任之后的追偿权。登记机关在承担相应 的赔偿责任后，依法可以向造成错误的人员进行追偿。2、预告登记。（1）预告登记的概念。预告登记是指， 为保全债权的实现、 保全物