2019年5月珠海商业物业调研报告-25文档资料

1、* 股份招商拓展部2013.05E-Mail: sachielcelia126珠海项目拓展第一阶段 珠海市商业物业调研报告12区域商43.写字楼租1.宏观经济94.商铺租金165.结-22数目录据分析业概述金售价分析售价分析囹120062011甲UJ内甩尸越ma熹増也連空亿朮宏观经济数据分析珠海市2012年末GDP总值为1503.81亿元，同比增长7.0%珠海市GDP在金融危机后保持稳定回升的增 长态势 GDP总量绝对值达到新高度珠海市消费增速逐步加快，物价涨幅回落。2012年， 珠海市完成社会消费品零售总额 635.20亿兀，同比增长12.7%，各季度走势逐步企稳向好,其中，批发业零售额94

2、.40亿元，增长15.0%，零售业零售额464.76亿元，增长12.9%年受国际环境影响变动较大外，基本保持在3%勺通胀可控水平内，整体物价保持稳定区域商业概述商圈名称商圈级别档次10002010 年2006 年 2007 年 2008 年 200t 珠海市商业营业用房施工面积 （万-匸$499i79M50.0%2b.0%flBl!0%us 弊0.0%商品零售物价指数同 CPI变动趋势一致 2011年珠海市城镇居民人均可支配收入28731元，比上年增长14.8%;扣除物价因素，实际增长11.6%。人均可支配收入的变化与人均消费性支出的变化基本一致，但收入增长幅度明显大于消费增长幅度，消费没有完

3、全释放 珠海近年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持 15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近 20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛珠海市商业区域主要分布在六大商业板块中，包括拱北板块、吉大板块、老香洲板块、新香洲板块、前山板块和南屏板块拱北商圈市级商圈中档大众化、低中档偏吉大商圈市级商圈中高档、高档老香洲商区域级商圈中档大众化圈新香洲商区域级商圈中档大众化、中低档圈前山商圈区域级商圈中档大众化新兴区域级商南屏商圈圈数据来源：珠海现场实地调研商业以临街形态商业和小体量商业物业（多为4层

4、以下商场）为主，商业物业单体面积大多在 5000002以下。商业物业体量旺角百货约 30000 m2通大百货约 14000 m2百分百购物约 6000 m2中心扬名广场约 24000 m2国贸购物城约 30000 m2约 35000 m2珠海百货第 11 页数据来源：第一太平戴维斯免税商场约 45000 m2各个商圈经营业态侧重点有所不同，品牌主要以国丹田城市广内二、三线品牌为主,经营档约 16000 m2商圈名称业态分布主要客户群体拱北商圈休闲娱乐、餐饮澳门客、游客、珠海配套本地客-吉大商圈大型综合购物休本地中咼端消费群体闲老香洲商百货、临街商业本地工新消费群体圈新香洲商百货、临街商业新香洲

5、区域住宅消费圈群体前山商圈百货、商业街本地区域内居民次较低金宝路商业广场约 30000 m2南屏商圈购物中心、商业街数据来源：珠海现场实地调研以珠海目前最高端的免税商场为例，所引入品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌业态品牌化妆品BURBERRYANNA SUI BOSS 美宝莲、欧莱雅、 maxfactor、B&F钟表浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT citizen金饰珠宝六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋NINE WEST STELLA LUNA le saunda、joy&peace、staccato淑女装D&G EP JOYA、berni ni、SAM MY

6、 Marisfrolg 、zucaro少女装Five Plus、欧时力、Miss sixty 、M0&COJNBY Teenie Weenie、Prich、only、vero moda运动休闲服饰Levi s、NIKE、adidas、con verse、puma kappa、Fila、umbo 李宁、安踏、曼奴内衣黛安芬、爱慕、VALISERE男装Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等商业发展的外向度不高纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高商家外资品牌国内品牌本土品

7、牌百货无茂业百货珠海百货、百分百购物中超市豕乐福、吉之岛华润万家、新一心、米兰百货、迎宾百货壹加壹超市佳数据来源:珠海现场实地调研业态功能性单一所有商业形态均以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能的数量和比例严重偏低，且种类单一，现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，难以满足各类型消费者的一站式消费需求根据相关监测数据，珠海市几大主要商业物业相关业态分布比例如下表商业物业业态组合各业态比例:; 数据来源：第一太 百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+国际商业大厦零售：90%餐饮：2%休闲娱乐：8%平戴维斯休闲娱乐+书城三、写字楼租 品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐免税商场零售：81%餐饮：4%休闲娱乐：

8、15%金售价分析+健身中心+美容美体美发百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲零售：90%餐饮：4%市合计娱乐：6%扬名广场明珠商业广场概况娱乐配套2005唇售:200%年餐饮和休闲娱乐20082年2009年 2010年单位：万平方米百货+超市+主题卖场施工面积7.821.936.776.3240.3343.78珠海写字楼市场呈明显两竣工面积6.151.513.692.551.430.7极化趋势，一方面以老旧商住两用的写字楼为主，另一方面销售面积1.540.821.853.120.594.6空置面积6.526.565.694.134.51/是新增的高端商务专业写字楼。受到珠江三角洲地区改销售金额50

9、7625181008122560316536576革发展规划纲要（2008-2012数据来源：珠海市统计信息年）、横琴总体发展规划以及港珠澳大桥的幵工等利好消息，珠海市年写字楼施工量有个大幅度的提升，截止2010年统计数据总施工量达到 40.33万仃，相当于过去6年的施工量总和，2012年启动写字楼施工面积已上升至 55万仃以上分布区域写字楼名称吉大片区高端：光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心珠海写字楼主要集中在吉大片区，拱北和香洲片区作为传拱北片区统的商贸区和行政区，也集中了老香洲片区深圳发展银行大厦、国信大厦、安广世纪大厦一些幵发时间较早的写字楼项新香洲片区国际科技大厦、首府一号、报

10、业大厦、恒和中心、泉福商业大厦、洪目，前山片区写字楼项目较少。基中水假日高端写字楼集中在吉大片区的景山路两侧拱北和老香洲片区早期写字楼数量较多新香洲片区是规划中未来的行政中心写字楼名称租金售价面积实用率深圳发展银行大50元/m2-中低端：中电大厦、东亚大厦、物资大厦、商业银行大厦 中建商业银行、中珠大厦、名门大厦、中海富华里商业中心第9页厦泉福商业大厦-16500 元 / m65%-75%之 间2安广世纪大厦-17500 元 / m75%左 右2森于国际-11300 元 / m2珠都国际广场28-35 元/m2 -约80%租金售价分析老香洲片区作为早期行政中心，也集中了少量的写字楼，主要 为政

11、府机关、事业单位所建写字楼，如深圳发展银行大厦、 国信大厦整体租金平均在 40元/m2左右，租金以5%到10%左 右幅度递增数据来源：珠海现场实地调研片区内新幵盘的写字楼售价在1.13万/m2到1.75万/m2之间，与其它片区内新盘价格水平相当新香洲-前山片区写字楼名称租金售价面积实用率国际科技大厦80兀/m2 片区内现阶段写字楼数量少，老旧商住两用写字楼月租森于国际-12500 元/m2 -金在25兀/m2左右心海州（在建） 在建写字楼数量多，未来写字楼市场潜力大，且新建写首府一号（在建） 字楼均为高端写字楼报业大厦（在建） 恒和中心（在建） 数据来源：珠海现场实地调研鸿基中水假日（在 拱北

12、片区建）作为商贸区，拱北集中了一些幵发时间较早的写字楼项目写字楼名称租金售价面积实用率片区内写字楼租金水平整体保持稳定，租金差异小中珠大厦50 元 /m23.1 万 /m2-爱特商业大厦40 元 /m20.98 万/m2-数据来源：珠海现场实地调研西南大厦53.68 元/ m 2 售价在不冋的写字楼保持了不冋的价位，评估主要名门大厦50 元 / m 21.2 万/m2-第 27 页原因在于地段和写字楼本身的折旧有关吉大片区吉大片区写字楼数量较多，且后期幵发均走高写字楼名称租金售价面积实用率档路线，如光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心等新幵写字楼租售价格尚不明确，早期幵发写字楼售价差别较大

13、数据来源：珠海现场实地调研小&年内珠海市区内将供应数十个纯写字楼项目共计约55万多平方米规模l从供应区域看,钰海环球金融中心2万-3万/m2光大信息大厦60 元 /m2131.5 万 /m270%-80%平安大厦40 元 /m2粤财大厦东亚大厦物资大厦商业银行大厦0.85-1 万 /m250%-70%以吉大和新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域从档次上看，高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m2，中档写字楼月租金约为 45-50

14、元/m2，低档写字楼月租金为35-45元/m2从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m2到3万/m2之间，其中多数写字楼售价在1-2万/m2区间内四、商铺租金售价分析老香洲片区物业类别物业名称租金售价面积实用率商场阳明广场1层4.9 万/ m 2102 m 255%扬名广场1层118 元 /m23.15 万/ m226.98 m 255%南厦广场2楼112 元 / m 231 m260%金宝路商场4楼40-60 元/ m 2片区商业集中地商铺租临街商铺丹田城市广场临-3.8 万/ m280 m290%Z上金保持在112元/ m2以上，说街明老香洲商业区保持定的生银华路

15、临街2 万/ m241 m280%-90%命力，凸显老香洲商圈的商业山场路-银华路临2.5 万/ m 280 m290%Z上地位街片区内可出售的商业物翠香路3-4 万 / m 2业数量少香洲总站运通路4.79 万/ m2101 m2片区临街商铺售价区间在2临街商铺数据来源：珠海现场实地人民路临街商铺164 元 / m25.74 万/ m273.12 m2万/ m2到5.74万/ m2之间（仅香洲车站临街120 元 / m25.68 万/ m2调研95 m2反应此次调研走访的范围内的柠溪临街商铺3.9 万/m289 m2近 180%情况），片区内主干道包括凤凰银华路临街2.6 万/m2396 m

16、2约90%南路、紫荆路等主干道临街商银华路临街4.6 万/m2141 m2约85%业售价在10万/m2以上同一街道不同位置商铺售价相差较大，与商铺面积、朝向等相关，而与商铺面积实用率无法新香洲片区新香洲片区处于待幵发物业类别物业名称租金售价面积实用率中片区，商业氛围有待成熟，商场旺角百货临街4.5 万/ m 2近90%89 m2商业集中在敬业路旺角百货和旺角百货内侧3.15 万/ m2约75%临街商铺65 元/ m 226.98 m 2华润万家，以及围绕其周边的兴华路临街1.95 万/ m290%Z上65 m2裙楼商铺香华路临街55 元 /m 22.6 万/ m2101 m280%-90%数据

17、来源：珠海现场实地调研商铺售价相对老香洲片区较低，旺角百货内商铺售价在3.15-4.5万/ m2之间，价格与商铺朝向相关租金价格在55-65元/m2之间，整体水平较低片区内可租售的商铺数量均较少拱北片区租商场名称面积 实用率租金 租金递增 售价物业费主力面积经营楼层期口岸购物广场12 万 m250%400-1200一层：2.7万300-400迎宾百货广场m250%二层：150-2001.8万一层：扣点米兰百货广场m2-二层：-5%-8%只租不售65元两/m215-20m2年三层每两年递4.515元15-20m2-两层增10%万/m2二层：5%左右两层1.8万元层：1万元珠光国际商业8万m2广场

18、1.4万莲花步行街m2华融时代广场5万m250%一层：400元只租不售包含在两其他楼层都在装修5%-8%租金里20m2年一层4.5万300-1500 元5%左右20m2-338m-20万一层：两年递增只租35元两负一层至650%300-400 元15-55m210%不售/m2年层二层：200三层：120四层：80-10015元两米兰古玩城 4000 m2 50%120元 每年5%-10-20m2负一层/m2年数据来源：珠海现场实地调研拱北片区商业氛围成熟，商业集中高片区内有珠海为数不多的大体量商业，包括口岸购物广场（12万m2、珠光国际商业广场（8万m2商业物业经营楼层普遍在三层及以下，主力面

19、积商铺在15 m2到20 m2之间商业物业首层租金普遍在 300-400元/m2左右，除口岸购物广场外，片区内不同位置物业首层租金基本保持一致商业物业平均二层租金约为一层的50%到60%三层租金约为一层的 30%-40%商铺可售较少，临街商铺售价平均在4.5万/m2左右吉大片区物业名称业态分布面积 实用率 租金 租金递增比 售价 物业费 租期 经营楼 主要品牌例层免税商场百货4.5万/抽成一年签无递/1年6层国际二线品牌和m2国内一二线品牌珠海百货百货3.5万/定额/5层国际二三线品牌和m2国内一二三线品牌国贸购物广百货3万m2/抽成一年签无递/1年4层国内一二三线品牌场潮响购物城服装，餐饮，

20、0.8万60-70%20%提 成一年签无递/30元/1年1层国内一二线品牌零售m2m2九百地下商服装0.2万60-70%100 元一年签无递/包在租1年地下1层国内品牌城m2/m2金内万科禧悦汇服装，食品，3万m250%-70%550-10005%-8%6-128.8 元/3年4层国际二线品牌和综合元/m2万/m2m2国内一二线品牌据来源：珠海现场实地调研 吉大片区商业业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺片区内楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方大型商业和临街商业出售物业较少， 仅有商业步行街模式的万科禧悦汇正在出售中， 按照位置和朝向的不同， 售价在 6-12万/m2之间租金

21、主要以抽成为主，万科禧悦汇的首层租金定价为550-1000元/m2之间。较低端的九百地下商城，租金在100元/m2左右主要品牌以 国际一二线品牌和国内普通品牌 为主，品牌整体处于低端水平五、 结论从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m2，中档写字楼月租金约为 45-50元/m2,低档写字楼月租金为35-45元/m2，面积实用率在60%-75沱间从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m2到3万/m2之间，其中多数写字楼售价在1-2万/m2区间内 从供应区域看，3年内将以吉大和新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸将成为写字楼尤其是 高档写字楼的聚集