《物业管理实务》案例分析1

1、芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅薂羈膂芁薂蚇羅膇薁袀膀薆薀羂肃蒂蕿肄芈莈薈螄肁芄薇袆芇腿蚆罿聿蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅蒇螈袄膁莃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螅羀芇蒀螄肃肀莆袃螂芆节葿袅聿膈蒈羇芄薆蒈螇肇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅薂羈膂芁薂蚇羅膇薁袀膀薆薀羂肃蒂蕿肄芈莈薈螄肁芄薇袆芇腿蚆罿聿蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅蒇螈袄膁蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇

2、蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节

3、薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆

4、螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃

5、蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蚁羅芄节薇羄羄蒇

6、蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁芈薄肁羀蒄蒀蚇肃芇蒆蚆芅薂螄蚆羄莅蚀蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羁莁蚇螁肃膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒅莇袄膇芇蚆袄袆蒃蚂袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿

7、芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃

8、膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇

9、荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂

10、膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂聿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螂肈薅蒄羈节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆

11、艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁

12、蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅

13、莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿

14、薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁蚁螇肄芇蚁袀芀膃蚀肂肃薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆节螂袅聿薁螁羇芄蒇螀聿肇莃蝿蝿节艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿莅蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈芈薈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁

15、羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅

16、袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿

17、肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆

18、袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅膆蚄蕿膄膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿莅蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀腿芆荿袆肅芅蒁螈羁芅薃羄袇芄蚆螇膅芃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蚁羆蒃莃袆袂肀薅虿袈聿蚇羅膇肈莇螈肃肇葿羃罿肆薂螆袅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁

19、袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅

20、蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀

21、蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莅蕿虿罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆肃肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀芈蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃袅膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃虿袇节蒆薅袆莅艿袄袅肄蒅袀袄芆莇螆袄荿薃蚂袃肈莆薈葿螈膈蒄蒈袀羁

22、莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆

23、膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃

24、蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁莅螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃蚂肂蒇蒂袄袅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀薇羃膇

25、芆薇蚂羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒇薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁节膅薁羄肄蒃蚁蚃袇荿蚀螆肃芅虿袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂芈蚅蚄膈膄羂羄膈蚀羁膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节莁蚁芀肄蝿蚁罿莀蚅蚀肂膃薁虿膄莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆蚂螆肈腿薈螅膁莅蒄螅羀膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂节蚁衿袁肅薇袈肃芁薃袇膆膄葿袆袅荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蚀羁膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节莁蚁芀肄蝿蚁罿莀蚅蚀肂膃薁虿膄莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆蚂螆肈腿薈螅膁莅蒄螅羀膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂节蚁衿袁肅薇袈肃芁薃袇膆膄葿袆袅荿

26、莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蚀羁膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节莁蚁芀肄蝿蚁罿莀蚅蚀肂膃薁虿膄莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆蚂螆肈腿薈螅膁莅蒄螅羀膈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂节蚁衿袁肅薇袈肃芁薃袇膆膄葿袆袅荿莅袅羈膂蚄袄肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蚀羁膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅蚂肈节莁蚁芀肄蝿蚁罿莀蚅蚀肂膃薁虿膄莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆蚂螆肈腿薈螅膁莅蒄螅羀膈蒀螄肃蒃莆莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁

27、膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅

28、肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿

29、芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蒇蝿袀芈蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蚁肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃薀葿羃罿蕿薂螆芈薈蚄羁芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇蚂莇芈薇袇芃芇虿螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羁芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄

30、芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈

31、膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃

32、莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿薂螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节蚆袅芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿螀袅膃莅蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羁肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄蚂蒇膂肃莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羁膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈虿肇膅芇袄羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅节薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿芈螂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈莅芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃蚂虿羅莂莁袅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羁肆莈袁袇肅蒀蚄

33、袃肄蚂蒇膂肃莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羁膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈虿肇膅芇袄羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅节薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿芈螂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈莅芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃蚂虿羅莂莁袅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羁肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄蚂蒇膂肃莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羁膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈虿肇膅芇袄羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅节薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿芈螂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈莅芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃蚂虿羅莂莁袅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羁肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄蚂蒇膂肃莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁 物业管理实务案例分析() 昌盛住宅小区的物业管理由

34、开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但鸿运物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。 问题： 昌盛小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业?为什么?参考答案： 根据物业管理条例规定：在业主与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的“物业服务合同”生效的，前期物业服务合同终止。 在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产

35、权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的管理。在业主入住后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。 (二) 某小区业主李某在楼下搭建了两个小棚，用于存放自行车。原因是小区的存车处在晚上10点就关闭了，李某晚班12点以后才下班，无法在存车处存放自行车，已经连

36、续丢了两辆自行车了。管理处发现这一情况后要求李某拆除小棚。但李某以不方便存放自行车为由拒不拆除小棚。 问题： 请问，物业服务企业管理处可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题? 参考答案： 物业服务企业可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： (1)向李某说明情况，要求李某按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应当承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 (2)如果经过认真耐心的说服教育，李某仍不同意拆除小棚，可以请业主委员会出面协调，要求李某拆除小棚。 (3)物业服务企业应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 (4)如以上措施仍不奏效，还可向李某发

37、出律师函，指出违反合同的后果，说明物业服务企业即将采取法律手段，保证合同的履行。(5)在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业服务企业可以准备好充足的证据，向法院起诉。(三) 2010年8月，张某通过笔试、面试等多次筛选，被选为某物业服务企业的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。刚刚入职，接到领导安排的第一个工作是：书面提交一份材料，说明公共安全防范管理服务注意事项?如何安排安全防范的检查工作? 参考答案： 1治安防范的注意事项包括： (1)遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。 (2)遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫

38、、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。 (3)管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 (4)辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。 (5)管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。 2安全防范工作检查安排日检、周检、月检、督查。 (1)日检 安防队伍各班班组长依据检查标准每天对本班各

39、岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象、安全隐患等，对存在问题应及时指出并作相应处理。 (2)周检 安防主管及项目领导根据检查标准每周进行全面的检查，内容除日检内容之外，还包括各类安防设备设施的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录、安全隐患分析等，并填写周检记录表。 (3)月检 由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。 (4)督查 由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行处罚教育。(四) 2010年2月张女士购买了阳光小

40、区一套两室一厅的住宅，但是，刚刚办理完入住，公司临时安排其出国，截止到2011年2月才回国，在此期间张女士一直没有居住。最近物业服务企业多次发出通知，催她补交1年的物业管理费。张女士以未居住为由拒交。 问题： 张女士的理由成立吗?为什么? 参考答案：张女士的理由不成立。张女士已经办理了入住手续，不管房子是否有人居住(或居住频率如何)，都应支付物业管理费。日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理

41、人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。(五) 珠江物业服务企业承接了乐家城的物业管理工作，该小区为郊区新建的住宅小区，附属配套设施缺乏。该小区的中老年人占有一定比例。为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主生活需要，请你为该小区出谋划策。 问题： 1请为该企业设计四种合适的综合经营服务项目。 2说明珠江物业服务企业的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容? 参考答案： 1适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。2综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：现有综合经营服务场所分析；综合经营服务场所再开发

42、的原则与目标；综合经营服务场所再开发的可行性分析；综合经营服务场所再开发内容与方式的规划；综合经营服务场所再开发具体方案的设计；综合经营服务场所再开发的投资估算；综合经营服务场所再开发的环境影响评价；综合经营服务场所再开发效益。(六) 高德公司(负责管理太阳小区的物业管理工作)为了弥补经营的亏损，多次擅自提高太阳小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，高德公司采购了一批新的ic卡水、电表，要求小区业主每户出资800元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是高德公司对拒不交钱换表的业主停水停电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。 问题：高德公司的做法有

43、什么不对之处?为什么? 参考答案： 高德公司存在以下不对之处： 1擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门收取的费用，物业服务企业只是代收，不能擅自提价； 2向业主收取800元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业服务企业要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用； 3对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有对用户进行停水、停电的处理权。4对业主给予罚款处理的做法不对。根据我国行政处罚法的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。(七) 乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。

44、这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的实行封闭式管理的某花园，也未能幸免。管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是承做特定生意的个别住户刻意所为。 问题：你是该小区的物业管理处负责人，请根据此情况制订管理办法。 参考答案： 1疏导管理：在小区每个入口处设置一广告橱窗，为有向住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏，进而实现对其有序管理。 2说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告商的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出

45、其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事。3对屡教不改的强制管理：对不听劝诫继续乱派发广告的，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在小区内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。(八) 某高层住宅楼管理处接到报告，小区内5号楼内某电梯突然故障，停在20层与21层之间，电梯轿厢内7个人，其中有1名老人、1名小孩、5名青年男女。该小区监控室内有闭路电视。 问题：遇到此种突发情况，管理处应该如何处理? 参考答案： 1首先，通过对讲机，详细询问被困者有关情况并及时安排人员到电梯门外保持联系。 2立即通知电梯维修单位派人解救被困者及维修电梯，在打电话时必须询问对方姓名并告知有人被困

46、。 3多加询问、特别留意其中的1名儿童、1名老人的情况，并立即通知医护部门、消防部门等。4被困者救出后，需询问被困者：(1)是否有不适，是否需要帮助。(2)询问被困者的姓名、地址、联系电话及到本物业项目原因。(3)如被困者不合作或自行离去，则记录备案。(4)必须记录从开始至结束的时间、详细情况及维修人员、消防员、警员、救护人员等到达和离去的时间，消防车、警车及救护车牌号码等。(九) 近日，天气多变，多风多雨多雷震天气，气象台刚刚又发布黄色预警通知，近几天内本市将有大风或暴雨。作为住宅小区的物业管理处将如何妥当安排相关工作? 参考答案： 1检查应急备用工具，确定其性能良好，检查急救箱，确定各种药

47、物齐备。 2将应急时使用的电话号码表张贴在宣传公告栏上。 3提醒业主搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及各类杂物。 4紧闭电机房、垃圾房等公共设施设备房门窗，还必须做好防水措施，加固树木，将盆栽花卉移至安全位置。 5留意播放的有关大风或暴雨的进展消息，及时将最新信息通知业主。 6如大风或暴雨昼夜不停，需要安排管理人员值班，接听电话和处理事情。7物业人员应做好自身的安全。(十) 某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主赵某到物业服务企业购买天然气。因赵某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业

48、主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。 问题： 1物业服务企业的做法是否妥当?为什么? 2物业服务企业应该如何妥善解决上述问题? 参考答案： 1物业服务企业的做法是不妥当的。 (1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。 (2)物业服务企业拒绝向业主赵某出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。 (3)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。 2物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题： (1)

49、根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售燃气。 (2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。 (3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院起诉。(十一) 某日，世纪城的业主王某发现自家屋顶开

50、始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到可能是楼上漏水了。王某立刻上楼找孙某家说明该情况，可敲了半天门没人开，邻居说孙某出差了，要过段时间才回来。于是，王某向小区物业管理处反映情况。但管理处却称：住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，王某只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业服务企业进入了孙某家，解决了漏水的问题。事后，王某责怪物业服务企业处理不及时，造成她家受到财产损失，孙某则埋怨物业服务企业未经他的许可擅自进入他的房屋。1在上述案例中，你认为物业服务企业的“夹缝”状况是如何造成的? 2由于强行进入孙某家，给其造成的损失谁承担? 3物业服务企业应如何处理

51、这种状况? 参考答案： 1在一般情况下，物业服务企业确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业服务企业可以实施紧急避险行为。本案中，孙某家的漏水事实已经存在，也造成了王某家的财产损失，为了避免王某家损失的进一步扩大，物业服务企业可以采取撬门或其他方法进入孙某家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业服务企业应及时与孙某取得联系，告知情况。物业服务企业在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。 2根据民法通则等的相关规定，如果楼上漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则王某作为

52、紧急避险行为的受益人，应当对孙某的损失适当赔偿。3在善后处理上物业服务企业应当注意的是：(1)应当尽可能及时地把实际情况通知孙某；(2)最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入孙某家并通过图片资料加以记录；(3)进入孙某家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。(十二) 在公共走道摆放物品既不符合消防法规，有碍火灾时的疏散、灭火，也不符合管理规约的规定；既影响楼内走道的观瞻，还易造成邻里不和。阳光住宅小区有几户住户，经常把鞋柜、鞋架摆到自家门外的公共走道上。 问题：作为管理处的负责人，你认为应该如何解决这种现象? 参考答案： 1首先应该召开业主委员会，让大家共同参与解决此事。

53、2在征得业主委员会的支持后，计划分三步进行： 贴出公告，告知业主：在公共走道摆放物品既不符合消防法规，有碍火灾时的疏散、灭火，也不符合管理规约的规定；同时影响楼内走道的美观，希望业主主动将鞋柜、鞋架搬进室内。 管理处派工作人员到业主家登门拜访，解释在公用走道摆放物品的不好影响。多次拜访无用的情况下，向违章户发书面通知，晓之以理，并明确改正期限，超过期限，仍不整改，管理处将以遗弃物处理。(十三)刘某2006年1月在城市花园小区购买了一套高档住房，但一直没有居住。2010年5月某日，刘某接到物业服务企业关于房屋漏水的通知，经查看，是所购买房屋卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下住户赵大妈家的部分财物

54、因浸泡受损，楼下赵大妈提出赔偿要求。刘某认为，自己并未入住，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。 物业服务企业认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。 问题： 1刘某长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下赵大妈造成的损失应该由谁来承担? 2在紧急情况下，物业服务企业可否进入本案刘某家进行必需的维修? 3在对于上述紧急情况的发生，物业服务企业应该如何做才能避免与业主之间产生纠纷? 参考答案： 1根据规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。 本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主刘

55、某房屋内，虽然不是刘某人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有。在没有备案也没有人反应的情况下，物业服务企业不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。 但根据实际情况，也并不排除物业服务企业承担责任的可能性。若在本案例中，物业服务企业在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业服务企业存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。 2物业服务企业无法联系到业主刘某，而楼下赵大妈家的损失又在不断扩大的情形下 (属于紧急避险)，应该在有见证人的情况下先进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上

56、业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由受益人承担。 紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业服务企业可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：楼下业主损失不断扩大。业主无法及时赶到或无法联系到业主。进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业服务企业进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。3为了避免在紧急情况下，物业服务企业因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，物业服务企

57、业与业主最好在物业管理服务合同中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。(十四) 某住宅小区刚刚建成不久，由于施工方问题，电力设施需要进行整改。因此，需要停电一日，作为物业管理员的您将如何进行处理? 参考答案： 1当接到停电通知后，应立即写出停电启示告知全体业主。 2准备照明工具，保安人员与物管员逐层检查备用照明配备情况，保证停电后照明系统正常使用。 3工程部门负责后备电源启动的具体操作工作。4保安人员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件的发生。同时加强出入物业管理区域人员的登记工作。(十五) 近年来，健身活动在全国掀起热潮，某物业服务企业管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们学十八法，练太极拳，跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐音量大。健身队每天