精品文案-广州金地增城项目整体定位与发展战略ppt课件

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。广州金地增城工程整体广州金地增城工程整体定位与开展战略定位与开展战略 致：广州市东凌房地产开发本报告是严格保密的。我们的一切研讨都必需以现实条件为根底，我们的一切研讨都必需以现实条件为根底，以客户的目的为导向以客户的目的为导向客户的目的客户的目的创建金地在南中国地域新的品牌价值创建金地在南中国地域新的品牌价值工程开发价值最大化工程开发价值最大化实现首期开发胜利实现首期开发胜利本报告是严格保密的。思想导图思想导图问题界定和构造化分析问题界定和构造化分析制定战略开展方向制定战略开展方向案例自创和方向选择案例自创和方向选择工程定位工程定位 市场竞争分析客户定位

2、和需求分析客户定位和需求分析案例自创案例自创启动区战略启动区战略本报告是严格保密的。工程界定和问题的构造化分析工程界定和问题的构造化分析本报告是严格保密的。工程所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的工程所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的珠三角城市群中心位置，具有珠三角城市群中心位置，具有“多城辐射效应多城辐射效应u工程所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的中心地域；u工程周边围绕着珠三角中心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟分钟40分钟分钟60分钟分钟区位关系区位关系本报告是严格保密的。u广州、东莞、深圳为珠江三角洲最兴隆的城市之一，经济增长迅猛；u产业构造以第二产业

3、为主导，第三产业兴隆，高度工业化的城市。而广州、东莞、深圳及其周边地域具有良而广州、东莞、深圳及其周边地域具有良好的经济根底，潜在客户群消费才干强好的经济根底，潜在客户群消费才干强经济背景经济背景资料来源：、本报告是严格保密的。依托广州经济技术开发区和广州科学城，作为广依托广州经济技术开发区和广州科学城，作为广东省县域经济的东省县域经济的“领头羊，新塘产业根底较好领头羊，新塘产业根底较好u新塘2003年工农业总产值94亿元，总人口39万，其中外来人口17万人；u新塘镇 “中国牛仔服装名镇，牛仔、休闲服装约占全国总产量的五成多，1000多家服装中小企业；u永和经济区占地35平方公里，入住企业10

4、0多家，其中世界500强跨国企业60家；u新塘工业园占地2100亩，以洗水、漂染业为主，辅以高科技产业。广州科学城永和经永和经济区济区产业现状产业现状本报告是严格保密的。工程位于新塘镇以北，新新公路两侧，位工程位于新塘镇以北，新新公路两侧，位于广州城区东部，交通条件正趋于完善于广州城区东部，交通条件正趋于完善u新新公路新塘镇至中新镇，目前为2车道，为贯穿地块对外独一通道；u新新公路现已拓宽4车道至工程南侧1.5公里处。资料来源：广州城市建立总体战略概念规划纲要 城市里程车行时间天河40km4050分黄埔40km3040分增城30km4050分莞城45km40分新塘镇15km15分交通情况交通情

5、况本报告是严格保密的。区域属性和工程属性的界定，可以协助我区域属性和工程属性的界定，可以协助我们明确研讨方向和方法们明确研讨方向和方法属性属性诠释诠释区位属性p位于珠三角核心区位q穗深港黄金走廊q邻近广州、深圳、东莞等珠三角核心城市p区域经济基础较好q潜在客户群消费能力强p城市发展的主要方向上q位于都会区向东发展的主要方向上p区域产业支撑明显q邻近广州经济技术开发区、广州科学城、新塘工业园、新塘镇p离中心城区有一定距离q距离广州城区车程在40分钟左右，属郊区物业项目属性p郊区大规模房地产项目q占地约4,800亩，容积率0.9p交通一般、可达性较差p周边生活配套匮乏q新新公路（2车道）为对外唯一

6、通道，路况较差q距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套p较好的景观资源，但不具有唯一性q原生树木覆盖的山体q余家庄水库q荔湖高尔夫本报告是严格保密的。S S：情境：情境situationsituation工程背景现实工程、客户、市场工程背景现实工程、客户、市场工程占地为4,800亩，容积率0.9，不具有比较优势远离主城区，新新公路为对外独一通道，路况普通原生树木覆盖的山体、余家庄水库、荔湖高尔夫、皆为稀缺的自然景观，但不具有独一性距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套众多的大型产业和中小服装中小企业，大量高收入人群，潜在消费力较强所在广园东板块，品牌开发商进驻，大盘热点区域，产品线丰富，未

7、来市场竞争猛烈1、郊区大盘开发2、可达性较差3、稀缺的但不具独一性的景观资源4、生活配套匮乏5、产业支撑明显6、竞争热点区域本报告是严格保密的。CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 complicationcomplication R1 R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突R1R1R2R2传统大盘开发模式，从属区域价值体系突破区域价值体系，建立品牌价值产品陷入同质化竞争产品实现差异化客户群单一，销售压力较大细分客户市场，找准目标客户，实现首期成功本报告是严格保密的。工程开展战略工程开展战略Q1: 走什么样的开展方向，才干实现金地在华南地域新的品牌价值？本报告是严格保密的。市场环

8、境分析市场环境分析在现有的市场上，我们寻觅郊区大盘的胜利要素，及我们能够的开展方向是什么？本报告是严格保密的。市场分析小结：市场分析小结：房地产开发程度整体较高，郊区大盘主要以优越的自然环境、高质量产品、高程度园林景观设计和低价钱(低本钱为主要中心竞争力，本身具有较好的配套及效力郊区大盘主要集中在东南板块上，由于在城市开展的主要方向上，交通情况较好传统的观光旅游向商务旅游、休闲旅游转化，由此也带动了广州休闲地产的兴起，开场出现了旅游概念的开发方式 胜利的郊区大盘通常有强势的地缘产业背景支持消费者的地缘特征明显，通常为半小时车程范围内强势营销是广州大盘的显著特征之一本报告是严格保密的。现有郊区大

9、盘开展阶段方式研讨现有郊区大盘开展阶段方式研讨经过工程开展阶段方式研讨，寻觅市场上郊区大盘开展阶段和价值化的比较，从而探求我们可否向更高的层面开展本报告是严格保密的。区域周边典型胜利大盘开展阶段定位区域周边典型胜利大盘开展阶段定位提交产品产品与配套提交效力物质精神层次低差别点高无关的顾客需求有关的我们能够选择的开展方向凤凰城新康花园、新世界花园紫云山庄翡翠绿洲雅居乐南湖半岛花园南海万科四季花城我们发现：区域周边楼盘大多处于从提交产品到提交效力，从物质层面到精神层面的过渡阶段中以体验为主导的展现全新生活理念的Resort开展方向能否是我们的最正确选择？本报告是严格保密的。工程定位工程定位Q2:如

10、何打造本工程产品的差别化中心竞争力，实现工程价值最大化？本报告是严格保密的。工程周边市场竞争分析工程周边市场竞争分析从市场中找出差别化竞争点本报告是严格保密的。市场研讨阐明，客户地缘性特征明显，我市场研讨阐明，客户地缘性特征明显，我们重点关注周边大盘的区域竞争们重点关注周边大盘的区域竞争紫云山庄，占地1100亩，分三期开发，二期曾经进入尾盘凤凰城，占地9000多亩，现已开发5000余亩。 新世界花园，占地450亩，在售第七期新康花园，占地500亩，分七期开发，目前第七期翡翠绿洲占地8000多亩，现已开发2800亩本报告是严格保密的。胜利案例启示胜利案例启示p打造有吸引力的体验设备剧院、五星级酒

11、店；p平面规划与交通规划，努力于景观价值最大化；p公共配套效力区：广场、旅馆、学校和特征商业集中布置在社区中心；p网球场、泳池和公园等体验点增值设备分散排布，价值均好。本报告是严格保密的。q平面规划与交通规划，努力于景观价值最大化；q集中各类游憩设备和居住空间，对山体、湖泊及海岸资源进展维护性开发；q公共效力配套区如广场、酒店、学校和集中商业等集中布置在社区中心；qResort组团分分布置，各自都有商务、饮食、休闲效力设备；q体验设备在社区内分散排布，价值均好；qResort体验点与居住社区间隔不远，相互交融。案例自创：案例自创：ResortResort体验点与功能规划体验点与功能规划q“高质

12、素、低密度进展社区建立，并营造沙滩、海滨散步道、山体公园等大量开放的公共休闲空间；q建立有吸引力的体验设备游艇码头、高尔夫球会、沙滩、郊野公园、酒店、剧院、网球场等，提供参与性的体验活动；q举行多元化的社区文化活动。Resort体验点Resort功能规划本报告是严格保密的。工程定位工程定位Q3:我们的目的客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？本报告是严格保密的。客户定位和需求分析客户定位和需求分析我们所定位的Resort体验社区，满足了哪一类客户的需求？本工程的目的客户在哪里？满足工程客户的产品组合如何？本报告是严格保密的。客户定位和需求分析客户定位和需求分析1、我们的、我们的Res

13、ort体验，满足了哪一类客户的需求？体验，满足了哪一类客户的需求？2、本工程的目的客户在哪里？、本工程的目的客户在哪里？3、满足于工程客户的产品组合是怎样的？、满足于工程客户的产品组合是怎样的？本报告是严格保密的。我们的目的客户在哪里？我们的目的客户在哪里？1、我们的、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？体验，满足了哪一类客户的需求？2、本工程的目的客户在哪里？、本工程的目的客户在哪里？3、满足于工程客户的产品组合是怎样的？、满足于工程客户的产品组合是怎样的？本报告是严格保密的。经过对消费者的深度访谈，我们发掘和总结了高端消费者经过对消费者的深度访谈，我们发掘和总结了高端消费者置业

14、中的中心需求，并找出了高端客户的三个需求点置业中的中心需求，并找出了高端客户的三个需求点高端客户的消费习惯高端客户的消费习惯方便感和便利身份感和归属感注重财富积累和资产增值投资和消费上的精细和理性对新事物和新生活方式的接受和等待在置业中的中心需求元素在置业中的中心需求元素p对稀缺资源的占有p物业所表达的身份感和归属感p高档的物业配套p更大的户型和多的车位p安静、整洁的小区环境p较低的买入价钱和增值潜力p杰出的物业质量和持有价值p优美的自然环境和景观p精神的愉悦、闲适和放松p创新性的产品类型和所彰显的生活方式平安、安康、环境温馨、高层次生活居所物超所值的投资产品全新的休闲空间和生活理念本报告是严

15、格保密的。半小时车程内的广州经济技术开发区、黄埔区的中高层管半小时车程内的广州经济技术开发区、黄埔区的中高层管理人员、高知白领是我们的中心目的消费者理人员、高知白领是我们的中心目的消费者本案分钟车程分钟车程15分钟车程分钟车程广州经济技术开发区高科技企业如南方高科，外企如宝洁公司，广本，黄埔区港务局，高层管理人员，部门经理，处长，3045岁，市区拥有至少一处房产，拥有私家车或可用公家配车，年收入2050万，3口之家为主，目前分散在市区居住，方便生活、子女教育、人际和任务，喜欢现代的东西，对新颖事物接受才干强，追求自我价值和档次的实现。本报告是严格保密的。新塘、增城及周边市镇的本地人、中小企业主

16、、生意人同样向新塘、增城及周边市镇的本地人、中小企业主、生意人同样向往更高的生活品味，也是我们的重要客户往更高的生活品味，也是我们的重要客户本案新塘镇荔城石滩镇15分钟车程45分钟车程新塘、增城及周边市镇本地人、中小企业主、生意人和台湾老板，多从事与服装、鞋类、电子相关产业，经常出国旅游，见多识广，对新颖事物接受才干强，可以被引导。我们的目的客户是广州高新技术开发区、黄埔大型企业中高层管理人员，然而并不排斥新塘、增城及东莞本地人及其中小企业、私企业老板及台湾老板的需求30分钟车程本报告是严格保密的。客户定位客户定位来源：广州经济技术开发区广州科学城、黄埔身份：大型企业中高层管理人员及白领目的：

17、居住为主，度假、投资、储值年龄：30-45岁收入：家庭年收入2050万元以上目的客户重要客户偶得客户来源：新塘、增城、东莞本地人及中小企业主，生意人及台湾老板目的：居住为主、度假、储值、暂时住所年龄：30-50岁目的客户广州其他地域、深圳、香港根据消费者调查和与广州及周边地域房地产专业人员进展访谈，同时研讨凤凰城、翡翠绿洲等类似案例客户构成，分析得出工程目的客户构成：本报告是严格保密的。满足工程客户的产品组合是怎样的？满足工程客户的产品组合是怎样的？1、我们的、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？体验，满足了哪一类客户的需求？2、本工程的目的客户在哪里？、本工程的目的客户在哪里？3

18、、满足于工程客户的产品组合是怎样的？、满足于工程客户的产品组合是怎样的？本报告是严格保密的。产品努力于满足中高端客户的置业需求产品努力于满足中高端客户的置业需求占绝大多数新塘普通生意人及开发区的白领新塘、增城及东莞小型私企老板、经济开发区企业的中高层，高薪白领新塘、增城及东莞中型企业主及台湾老板，经济开发区企业的高层管理人员资料来源：市场根底资料分析本报告是严格保密的。规划功能规划规划功能规划本报告是严格保密的。结合工程地块的实体特征，初步划定内部结合工程地块的实体特征，初步划定内部的规划边境，进展地块资源分块分析的规划边境，进展地块资源分块分析BACC本报告是严格保密的。地块地块A A资源分

19、析资源分析地块名称现状分析邻里区位项目核心区，可建立与其他地块关联昭示与进入临新新公路，昭示性强、进入性好景观资源87.1m鹤子山主峰1.2km高尔夫景观1.5km水岸线地块尺度占53.3公顷，可建设32.5公顷，改造后可建设6.4公顷大小适度、形状规整、较高的可建设比例外部影响临新新公路，外部环境差临新新公路有鹤子山遮挡，噪音污染小本报告是严格保密的。结合工程地块的实体特征，划定内部的规结合工程地块的实体特征，划定内部的规划边境，进展资源分级划边境，进展资源分级u一级价值区可以开展别墅、联排产品、洋房产品；u二级价值区可以开展别墅、联排、洋房、多层产品；u三级价值区可以开展洋房、多层产品。B

20、ACC三级价值区一级价值区二级价值区本报告是严格保密的。启动战略研讨启动战略研讨本报告是严格保密的。启动区的目的和必需处理的三件事启动区的目的和必需处理的三件事突破构成日常居所笼统，脱离当地楼盘所构成的固有价值体系充分整合工程资源，构建Resort社区生活场景构成口碑效应，奠定促成购买的根底1、充分展现Resort社区元素，奠定高尚社区笼统2、提供Resort社区生活体验场景3、构成口碑，树立良好的品牌笼统n吸引目的客户，产生示范效应n实现首期资金回流本报告是严格保密的。空间行为实际模型分析之空间行为实际模型分析之阶段性客户与物业价值增值体系象限图阶段性客户与物业价值增值体系象限图u行为决议空

21、间u空间影响行为u 空间行为实际LOWHIGH空间行为拟合度空间行为拟合度MATCH竞竞争争价价值值的的添添加加度度HIGH阶段客户阶段客户第一阶段第二阶段第三阶段VAULEu建立品牌u价值最大化u首期胜利启动本报告是严格保密的。分阶段客户群，由内敛至辐射分阶段客户群，由内敛至辐射广州经济开发区黄埔的高知白领，不排斥新塘、增城、东莞本地人，生意人，和具有任务缘的外地人我们的第一阶段客户我们的第一阶段客户经济开发区企业的高管，新塘、增城及东莞中小企业主；驻地台商我们的第二阶段客户我们的第二阶段客户扩展客户层面，大广州东部地域，东莞西北部的泛客户我们的第三阶段客户我们的第三阶段客户本报告是严格保密

22、的。A A地块地块RESORTRESORT体验价值点体验价值点 开发与运营建议开发与运营建议自创胜利Resort社区案例阅历，对本案我们提出可讨论的运营方式本报告是严格保密的。ResortResort体验价值点的质量及不同设备结合，对现有资源充分整体验价值点的质量及不同设备结合，对现有资源充分整合，添加房产的价值度和吸引力是开发空间的原那么合，添加房产的价值度和吸引力是开发空间的原那么 对地块的整体设计方案和开发重点应尽量维护自然景致，尽能够集中游憩设备和居住空间，使大部分基地依然坚持原生形状 充分利用工程现有资源，将景观及文娱工程资源有机结合，构成三个较为明显部分游憩休闲“水主题公园式组团，商业地带，社区组团 动静分区，具有较高资源价值的湖边区域1设定为动态游憩休闲地带，享用自然，配合高素质的水上酒店与水上文娱休闲设备；昭示性强、进入性好的区域2设置为配套商业地带；相对安静和具有优良山体资源的区域3设置为社区组团 动区和静区为各类型游客提供平衡效力132本报告是严格保密的。区别与普通的传统大盘单纯开发方式，多种渡让或长期运区别与普通的传统大盘单纯开发方式，多种渡让或长期运营方式追务虚现土地价值和品牌价值的长期最大化营方式追务虚现土地价值和品牌价值的长期最大化 开发初级阶段及早建立暂时俱乐部，以树立在目的客户群、休闲