物业岗位训练体系资料：常用维修方法（业务系统支持工具）

1、常用维修方法一顶棚抹灰层（饰面）脱落 1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：n 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。n 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。n 用喷水器具充分喷水湿润2-3次。n 均匀地刷一道素水泥浆。n 用1：3水泥砂浆打底抹平。n 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。n 清理垃圾，恢复场地整洁。2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：n 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保

2、护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶n 棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。n 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。n 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。n 均匀地刷一道素水泥浆。n 用1：3水泥砂浆打底抹平。n 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。n 清理垃圾，恢复场地整洁。二 楼板裂缝先进行全面仔细地查看。1如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。2如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：n 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，

3、直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。n 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。n 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。n 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。n 修复饰面（按用户原标准）。n 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。n 维修完毕后，清理现场。三景观小品雕塑的修复n .如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面n 保持造型完整,如发现有局部损坏，应及时通知

4、业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。n 保证安全，对容易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。四小区道路(人行道和车道)1修补损坏的砼路面：n 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。n 用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。n 将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。n 湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实

5、，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。n 填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在3CM)。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):n 凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。n 待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：25水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。n 必须留

6、缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。n 对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3防水剂)，然后再坐砌块材。五 路灯：1 灯不亮：n 当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。n 当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。n 当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。n 当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端

7、，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。n 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。n 维修须知：上述维修这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。六 管道：1雨水管道堵塞排水不畅：n 应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物使之通畅；n 如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置

8、平稳；n 如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度n 和接口防漏，以及管道的平稳。n 如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，最后修复地坪。七 化粪池：n 池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。n 如井盖缺损：应及时更换同型号及规格的井盖，避免造成人身安全事故。n 如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。八 隔油池：n 如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。n 如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并

9、最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。九 沟、渠、池、井盖缺损，无法修复：应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。十 电缆沟：n 沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。n 沟内积水过多，影响电的正常供应：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。n 电缆线路出现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。十一 水渠：n 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格

10、和同一种材料，把损坏的盖板换掉。n 渠壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。n 如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应及时清除杂物。n 水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。十二 儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架等)n 秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能

11、友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。n 钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全n 使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。n 跷跷板

12、：如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。n 沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙35CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥砂浆补上缺口。n 攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。十三 屋面漏水(雨水渗漏)：