298.F房地产开发企业固定资产的税务筹划 外文翻译

1、科技学院学生毕业设计（论文）外 文 译 文院（系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 学 号 译 文 要 求1. 外文翻译必须使用签字笔，手工工整书写，或用a4纸打印。2. 所选的原文不少于2万字印刷字符，其内容必须与课题或专业方向紧密相关，注明详细出处。3. 外文翻译书文本后附原文（或复印件）。译 文 评 阅评阅要求：应根据学校“译文要求”，对学生译文的准确性、翻译数量以及译文的文字表述情况等作具体的评价。指导教师评语： 指导教师（签字） 年 月 日译自：*浅析房地产开发企业的税收筹划摘要：企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利

2、于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。1导论税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。税收筹划在相当大程度上是使用了会计政策选择的好处。我国的税法和会计法规指明企业可以在法律法规的允许范围内选择自己的

3、会计政策, 给企业提供了合理避税的空间, 着重从会计政策角度分析房地产企业税收筹划的主要方式。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应

4、当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。税收筹划由3个操作层次组成：初级税收筹划：避免企业超额税负。中级税收筹划：优化企业税务策略。高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。2经验事实一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的

5、财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。1选择合适的建房方式大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。(2)合作建房方式。根据营业税问题解答(一)的

6、通知的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。2开发多处房地产房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以

7、分析比较。例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600400=150，应该缴纳土地增值税600x50-40015=240(万元)，营业税及其附加10005.5=55万元；第二处房地产增值率为5001000=50，应缴纳土地增值税500x30=150(万元)；营业税及其附加15005.5=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-4001000-24055150

8、83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为11001400=78.5。应该缴纳土地增值税11004014005=370万元，营业税及其附加25005.5=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为25001100370137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5571.45=321.05万元。二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20的情况下

9、可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20，从而享受免税待遇。例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200800=25。该房地产公司需要缴纳土地增值税20030=60(万元)，营业税10005=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加5010=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额

10、为200万元，增值率为2001000=20，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税12005=60万元；城市维护建设税和教育费附加6010=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为12001000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。2相关借款利息的筹划实务由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地

11、产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，

12、利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。3销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。1针对纳税主体的新设分立这也

13、就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97，免征土地增值税，净赚233.04万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元

14、的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.9720，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：15005.5=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.6720，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金14005.5=77(万元)，获利润1500(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5232.75=22.75(万元)。2减少账面收入或递延纳税时间(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单

15、位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。 纳税筹划的基本原则是纳

16、税人在合法的前提下，选择税负较轻的纳税方案，以减少现金流出，增加可支配资金，实现自身利益最大化的一种经济活动。企业在固定资产的日常维护、处置、折旧提取的过程中，也应考虑其对纳税的影响。我国税法和会计政策等有关法律和法规指明, 企业可以在法律法规的允许范围内选择自己的会计政策, 这就给企业提供了合理避税的空间,不同会计政策的选择会给企业造成不同的税负,因此企业应对会计政策仔细选择。房地产企业涉及到多个纳税环节, 和其他企业相比税负较重, 就运用会计政策对房地产企业进行税收筹划做出分析, 主要包括以下几点。1 利用坏账准备进行税务筹划企业时常会有坏帐发生, 房地产企业更是如此。发生的坏账取得税务机

17、关认可后, 可作为坏账损失冲减应纳税所得额, 节约所得税的上缴。但需注意的是, 不是所有坏账都可作为坏账损失处理。因此, 避税者必须清楚在什么条件下的坏账可以列为坏账损失。此外, 企业已列为坏账损失的应收款项, 在以后年度全部或者部分收回的, 应计入收回年度的应纳税所得额。2 利用折旧、折耗和摊销的会计处理方法进行税收筹划固定资产折旧、无形资产和递延资产摊销是交纳所得税前准予扣除的项目, 在收入既定的情况下, 折旧和摊销额越大, 应纳税所得额就越少。会计上可用的折旧方法很多, 加速折旧就是一种比较有效的合理避税方法。另外, 企业财务制度虽然对固定资产折旧年限、无形资产和递延资产的摊销期限做出了

18、分类规定, 但也有一定的弹性, 对没有明确规定折旧或摊销年限的资产可尽量选择较短的年限。缩短折旧年限有利于加速成本收回,可以使后期成本费用提前, 从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的情况下, 所得税递延交纳, 相当于向国家取得了一笔无息贷款。3 利用销售定价进行税务筹划有关规定表明, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额的200%时, 免征土地增值税; 增值额超过扣除项目金额的200%的, 应就其全部增值额按规定纳税。纳税人应设法享受免税的税收优惠。现假定, 某房地产开发的商品房销售价格为a, 营业税税率为5%, 城市维护建设税税率为7%,教育费附加为3%, 除销售税金及

19、附加外的扣除项目金额为b, 则全部扣除项目金额为: b+5%a( 1+7%+3%) =b+5.5%a要享受免税的税收优惠, 增值率必须小于20%, 得出: a-( b+5.5%a) / ( b+5.5%a) 20%解以上不等式可知, a6.42408qd, - 28.35%x, 即x0.0897b。这就是说, 如果想通过提高售价取得更大的收益, 就必须使价格超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的13745 倍( 即12848+0.0897) 。从上面分析可知, 纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是, 当除销售税金及附加后的扣除项目金额为b 时, 将售价定为12848b 是该纳税人可以

20、享受免税优惠的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益, 如果售价低于该价位, 虽也能享受免税, 却只能获取较低的收益, 如欲提高售价, 则必须使价格高于1.3745b,否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。当税率将从30%跃升到40%时, 也可依此类推, 从而得出每一档税率起征点的最佳价格的确定标准。4 利用收入的确认进行税务筹划随着消费者对房屋的个性化要求的提高, 房地产企业从原来的毛坯房向装饰房发展, 且装修标准逐年提高, 装修费用在房款中层的比重也逐年提高, 这样房地产企业的售房收入就由房价款和装修款两部分组成。按照我国税法规定, 企业销售商品房按销售金额

21、的5%交纳营业税, 提供装修服务的按装修合同金额的3%交纳营业税, 城建税及教育税附加均按营业税的11%交纳, 另外还要土地增值税和契税, 如果将商品房装修价包含在整个售价款中, 房地产企业将会交纳更多营业税和土地增值税。另外由于房地产单位价值比较高,购买方很难一次拿出大额款项购买, 因而可以采用分期付款的方式确认收入, 而不按照售价总额确认收入, 这样就可以相应的分次结转成本, 起到节税的效果。5 利用职工工资的会计处理进行税收筹划计算应纳税所得额时扣除职工工资的办法有两种: 一是计税工资办法, 发放工资总额在计税标准以内的, 据实扣除; 超过标准的部分不得扣除。另一种是工资总额与经济效益挂

22、钩的办法, 职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度以内的, 在计算应纳税所得额时准予扣除。在两种办法可供选择的情况下, 位于内地或效益不佳的企业可采用第一种方法, 位于沿海或效益较好的企业可采用第二种方法, 尽可能把职工工资控制在应纳税所得额可扣除的范围内。另外合理的费用的转化也可以进行税务筹划, 比如对持股员工发放的红利可以以年终奖金形式发放, 借以增加费用;销售人员的工资、奖金合理转化为营业费用, 通过包子形式进行薪酬激励, 可以合理节税。6 利用投资进行税收筹划对长期投资的会计处理方法有成本法和权益法, 这两种方法的选择可以给税收筹划造成一定的空间。因为成本法在其投资收益已实现但未分

23、回投资之前, 投资企业的“投资收益”账户并不反映其已实现的投资收益, 而权益法无论投资收益是否分回, 均在投资企业的“投资收益”账户反映。这样, 采用成本法的企业就可以将应由被投资企业支付的投资收益长期滞留在被投资企业账上作为资本积累, 也可挪作他用, 来长期避免部分投资收益应补缴的企业所得税。因而在长期投资和短期投资的认定标准上可借鉴这一点。在不违反国家有关规定的前提下, 尽量的应用成本法或尽量把一项投资认定为短期投资将有利于减少纳税成本。7 充分利用纳税所得额前的税务调整进行税收筹划虽然纳税所得额的调整是要通过税务局检验的, 但若有些方法可使工资、招待费、广告费等不超标, 这些办法就是合理

24、避税措施, 而合法与不合法的界限则要求使用者根据具体情况做出必要的职业判断。另外, 若有些项目达不到标准时, 其他超标部分可以相关调剂, 使总体不超标。当然这需要一些很好的度的把握。作为房地产企业各年度广告费用支出是一笔庞大的费用, 广告费用的支出和销售业绩有密切的联系, 每一年度的支出在销售收入的2%。限额内可以据实扣除, 如果广告费用由总公司统一筹划、同意支付, 很可能出现总公司广告费用超出比例的情况而不能在税前扣除, 而其他关联公司的广告费用还达不到这个比例, 这时可以实现广告费用向关联气运的合理划转。3理论工作当存在两个或两个以上的纳税方案时，企业应通过设计和运筹，实现最小、合理的纳税

25、。虽然纳税所得额的调整是要通过税务局检验的, 但若有些方法可使工资、招待费、广告费等不超标, 这些办法就是合理避税措施, 而合法与不合法的界限则要求使用者根据具体情况做出必要的职业判断。另外, 若有些项目达不到标准时, 其他超标部分可以相关调剂, 使总体不超标。当然这需要一些很好的度的把握，同时也要遵循税务筹划的基本原则：（一）考虑经济环境配套性当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，真正决定企业是否符合一定优惠政策的所规定标准的，往往不是税务

26、部门，企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得减免税的资格。税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。（二）遵循成本效益的原则任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择。不能简单的认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。（三）正确理解税法和会计制度分离原则由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有

27、所差别，在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性。1目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。2基本前提不同。会计核算的基本前提包括：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。会计核算对象的确定、会计方法的选择、会计数据的搜集等都以会计核算的基本前提为依据。由于会计制度与税法的目的不同，而使得

28、二者的基本前提不尽相同。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。纳税主体，是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。会计分期，由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异时间性差异和永久性差异。3遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同，导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则，但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等

29、，在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑。2006 年财政部颁布了新的企业会计准则，其中38 项具体准则都有了不同程度的变化，对会计科目和主要账务处理均做出了新的规定。中国税制改革也进入到了全面实施的阶段,国家在2006 年个人所得税改革、消费税改革的基础上，2007 年年又稳步推进增值税转型、企业所得税“两法合并”、个人所得税制、资源税计税方法、土地使用税标准的提高、税收优惠政策的调整及国际反避税政策的出台等一系列新的重大改革。特别是内外资企业所得税合并，它的改革进程影响到每一个企业。如何把握新的税制改革形势，掌握最新政策，规避税制改革给企业带来的影响，抓住契机推动企业的经济增长，在顺利地做好新旧准则(制度)的衔接和新准则的执行工作