第五章房地产评估

1、第五章第五章 房地产评估房地产评估v第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 v第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用v第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用v第四节第四节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用v第五节第五节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述v一、房地产的概念及其特征一、房地产的概念及其特征v 房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其权属的统

2、称。权属的统称。v（一）土地（一）土地v土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。和滩涂。v土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。个方面。v土地及其上的定着物通常称为不动产。土地及其上的定着物通常称为不动产。v（二）土地的特性（二）土地的特性v1.1.土地的自然特性土地的自然特性v（1 1）位置的固定性）位置的固定性v（2 2）质量的差异性）质量的差异性v（3 3）不可再生性）不可再生性v（4 4）效用永续性）效用永续性v2.2.土地的经济特性土地的经济特性v（1 1）供给的稀缺性）

3、供给的稀缺性v（2 2）可垄断性）可垄断性v（3 3）土地用途的广泛性）土地用途的广泛性v（4 4）效用级差性）效用级差性v（三）土地的权利（三）土地的权利v 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。v 土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。可转让的只能是土地的使用权。v 土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使土地的使

4、用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。投资的权利。v（四）建筑物（四）建筑物v 从从建筑学建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东角度，建筑物是指人工建筑而成的东西西, ,包括房屋和构筑物两大类。包括房屋和构筑物两大类。 v 从从资产评估资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。各种权利。v（五）房地产的特性：（五）房地产的特性： (1)(1)位置固定性及区域性。位置固定性

5、及区域性。 (2)(2)长期使用性。长期使用性。 (3)(3)保值与增值趋势。保值与增值趋势。 (4)(4)投资风险性。投资风险性。 (5)(5)政策限制性。政策限制性。 v（六）房地产评估原则（六）房地产评估原则v 房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下两个原则：期原则）外还要坚持一下两个原则：v（1 1）合法性原则）合法性原则v（2 2）最有效使用原则）最有效使用原则v（七）地租与地价理论（七）地租与地价理论v（1 1）地租理论）地租理论v

6、 绝对地租绝对地租v 级差地租级差地租v 垄断地租垄断地租v 矿山地租矿山地租v 建筑地段地租建筑地段地租v（2 2）地价理论）地价理论v地价的特征：地价的特征：v 1.1.地价是地租的资本化地价是地租的资本化v 2.2.地价是权益价格地价是权益价格v 3.3.土地具有增殖性土地具有增殖性v 4.4.地价与用途相关地价与用途相关v 5.5.地价具有可比性地价具有可比性v 6.6.地价具有个别性地价具有个别性v（八）房地产评估程序（八）房地产评估程序v1.1.明确评估基本事项明确评估基本事项v（1 1）明确评估目的）明确评估目的v（2 2）了解评估对象）了解评估对象v（3 3）明确评估价值类型）

7、明确评估价值类型v（4 4）确定评估基准日）确定评估基准日v（5 5）签订评估委托协议或合同）签订评估委托协议或合同v2.2.制定工作计划制定工作计划v3.3.实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料v4.4.测算待评估资产评估价值测算待评估资产评估价值v5.5.综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果v6.6.撰写房地产评估报告撰写房地产评估报告v二、房地产价格及其影响因素二、房地产价格及其影响因素v（一）房地产种类（一）房地产种类v (1)(1)按房地产权益划分按房地产权益划分, ,房地产价格可分为房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格所有权价格、使用权价格和其它权利价格( (如

8、如抵押权、租赁权等价格抵押权、租赁权等价格) )。v (2)(2)按房地产的实物形态可划分为土地价按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。格、建筑物价格和房地价格。v (3)(3)按房地产价格表示单位可划分为总价按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。格、单位价格、楼面地价等。v（二）影响房地产价格及评估价值的因素（二）影响房地产价格及评估价值的因素v (1)(1)一般因素一般因素v 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。v 1.

9、1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素产业结构因素v 2.2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素因素v 3.3.行政因素行政因素v 土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管制制v（2 2）区域因素）区域因素v 区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设区域繁华程度、道路

10、通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及评估价值的影响最大。及评估价值的影响最大。v（3 3）个别因素）个别因素v 1.1.土地土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、素、临街宽度、临街深度、土

11、地形状、地力因素、地质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等v 2.2.建筑物建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围环境的协调等围环境的协调等第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用v一、基本思路一、基本思路v二、适用范围二、适用范围v是要有适当的房地产交易实例就可以使用。是要有适当的房地产交易实例就可以使用。v三、计算公式三、计算公式参照物交易日价格指数格指数待估地产

12、评估基准日价参照物个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况正常交易情况参照物交易价值待估房地产评估价值v四、市场售价类比法的评估步骤四、市场售价类比法的评估步骤v1 1、广泛搜集房地产交易资料、广泛搜集房地产交易资料v2 2、选择可供比较的交易实例作为参照物、选择可供比较的交易实例作为参照物v3 3、进行市场交易情况修正、进行市场交易情况修正v4 4、进行交易日期修正、进行交易日期修正v5 5、进行区域因素修正、进行区域因素修正v6 6、进行个别因素修正、进行个别因素修正- -剩余使用年限修正剩余使用年限修正v7 7、容积率的修正、容积率的修正v8 8、确定

13、待评估房地产评估价值、确定待评估房地产评估价值例：某城市土地容积率修正系数表例：某城市土地容积率修正系数表容积率容积率0.10.10.40.40.70.71.01.01.11.11.31.31.71.72.02.02.12.12.52.5修正系数修正系数0.50.50.60.60.80.81.01.01.11.11.21.21.61.61.81.81.91.92.12.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为800800元，容积率元，容积率为为2.12.1，被估宗地规划容积率为，被估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容积，则待估宗地容积率修正计算如下：率修正

14、计算如下：容积率修正后的正常价格容积率修正后的正常价格=800=8001.6/1.91.6/1.9 =673.7( =673.7(元每平方米元每平方米) )v例：有一待估宗地例：有一待估宗地g g需评估，现收集到与待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的条件类似的6 6宗地，具体情况如下表：宗地，具体情况如下表：宗地宗地成交价成交价交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率区域因素区域因素个别因素个别因素a a68068020032003+1%+1%1.31.30 0+1%+1%b b610610200320030 01.11.10 0-1%-1%c c70070020022002+5%

15、+5%1.41.40 0-2%-2%d d570570200420040 01.01.0-1%-1%-1%-1%e e75075020052005-1%-1%1.61.60 0+2%+2%f f700700200620060 01.31.3+1%+1%0 0g g200620060 01.11.10 00 0v表中成交价的单位为：元表中成交价的单位为：元/ /平方米。该城市地价指数表（见平方米。该城市地价指数表（见下表）为：下表）为：v另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在率在11.511.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每

16、增加0.10.1，宗地单位地价比容，宗地单位地价比容积率为积率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%；超过；超过1.51.5时，超出部分的容积率时，超出部分的容积率每增长每增长0.10.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加3%3%。对交。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。价的修

17、正幅度。v试根据以上条件，评估待估宗地试根据以上条件，评估待估宗地g g在在20062006年的价格。年的价格。时间时间20002000200120012002200220032003200420042005200520062006指数指数100100103103107107110110108108107107112112解析：（解析：（1 1）建立容积率地价指数表）建立容积率地价指数表v（2 2）交易时间修正）交易时间修正 a a：112/110 b112/110 b：112/110 112/110 vc c：112/107 d112/107 d：112/108 e112/108 e：112

18、/107 f112/107 f：112/112112/112v（3 3）交易情况修正）交易情况修正 a a：100/101 b100/101 b：100/100 100/100 vc c：100/105 d100/105 d：100/100 e100/100 e：100/99 f100/99 f：100/100100/100v（4 4）容积率修正）容积率修正 a a：105/115 b105/115 b：105/105 105/105 vc c：105/120 d105/120 d：105/100 e105/100 e：105/128 f105/128 f：105/115105/115v（5

19、5）区域因素修正）区域因素修正v d d：100/99 f100/99 f：100/101100/101v（6 6） 个别情况修正个别情况修正 a a：100/101 b100/101 b：100/99 100/99 vc c：100/98 d100/98 d：100/99 e100/99 e：100/102100/102容积率容积率1.01.01 11 11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.6地价指数地价指数100100105105110110115115120120125125128128112100105100100.600620()110101 115100101

20、a元/平方米112100105100100.610627()11010010510099b元/平方米112100105100100.700623()10710512010098c元/平方米112100105100100.680755()1081001009999d元/平方米112100105100100.750638()10799128100102e元/平方米112100105100100.700633()112100115101 100f元/平方米620627623638633评估结果 （）/5=628(元/米)v五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用五、路线价估价法在土地使用权评估中的应

21、用v（一）路线价估价法的基本思路及运用范围（一）路线价估价法的基本思路及运用范围 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地的城镇土地, ,设定标准深度设定标准深度, ,求取在该深度上数宗地求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上块的平均单价并附设于该特定街道上, ,此单价称为此单价称为路线价路线价, ,然后据此路线价然后据此路线价, ,再配合深度指数表再配合深度指数表, ,用数用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。种估价方法。v适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，

22、特别适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围内对大量土地进行评估的场合。围内对大量土地进行评估的场合。v（二）理论依据（二）理论依据v 替代原则替代原则v（三）路线价估价法的基本数学表达式为：（三）路线价估价法的基本数学表达式为：v宗地价格宗地价格= =路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积 v采用此方法估价时采用此方法估价时, ,如果街道两边的土地另有特如果街道两边的土地另有特殊条件存在殊条件存在, ,如街角地、两面临街地、不规则形地如街角地、两面临街地、不规则形地等等, ,则还要进行因素的加

23、减修正则还要进行因素的加减修正, ,数学表达式为：数学表达式为：v宗地价格宗地价格= =路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积修正修正额额v（四）路线价估价法的估价步骤（四）路线价估价法的估价步骤v (1)(1)划分路线价区段划分路线价区段v (2)(2)设定标准深度设定标准深度v (3)(3)确定路线价确定路线价v (4)(4)制定深度指数表和其他修正率表制定深度指数表和其他修正率表v (5)(5)计算各地块的价格计算各地块的价格v（五）深度指数表（五）深度指数表v（三）路线价估价法举例（三）路线价估价法举例v例：某路线价区段例：某路线价区段, ,标准深度为标准深度为1818米米, ,

24、路线价为路线价为10001000元元/ /平方米平方米, ,待估临街各宗地块情况见图待估临街各宗地块情况见图, ,临街深临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6 6米米, ,计算各宗计算各宗地的评估价值。地的评估价值。v临街深度质数表临街深度质数表深度深度4 4以下以下4-84-88-128-1212-1612-1616-1816-181818以上以上指数指数1301301251251201201101101001004040表表 待估各宗地块情况表待估各宗地块情况表a ab bc cd de e10001000元元( (路线价路线价) )注：超过标准深度注

25、：超过标准深度1818米以后的地块为里地。米以后的地块为里地。v(1)(1)宗地宗地a a为临街地为临街地, ,临街深度为临街深度为17.517.5米米, ,查临街深度查临街深度指数表得其深度指数为指数表得其深度指数为100,100,则宗地的价格为：则宗地的价格为：v 100010001 1(17.5(17.56)=105000(6)=105000(元元) )v(2)(2)宗地宗地b b为临街地为临街地, ,临街深度为临街深度为13.513.5米米, ,查临街深度查临街深度指数表得其深度指数为指数表得其深度指数为110,110,则宗地的价格为：则宗地的价格为：v 100010001.101.1

26、0(13.5(13.56)=89100(6)=89100(元元) )v(3)(3)宗地宗地c c为临街地为临街地, ,临街深度为临街深度为3 3米米, ,查临街深度指查临街深度指数表得其深度指数为数表得其深度指数为130,130,则宗地的价格为：则宗地的价格为： 100010001.301.30(3(36)=23400(6)=23400(元元) )v(4)(4)宗地宗地d d为临街地为临街地, ,临街深度为临街深度为7 7米米, ,查临街深度指查临街深度指数表得其深度指数为数表得其深度指数为125,125,则宗地的价格为：则宗地的价格为： 100010001.251.25(7(76)=5250

27、0(6)=52500(元元) ) (5) (5)宗地宗地e e为临街地为临街地, ,临街深度为临街深度为1111米米, ,查临街深度指查临街深度指数表得其深度指数为数表得其深度指数为120,120,则宗地的价格为：则宗地的价格为： 100010001.201.20(11(116)=79200(6)=79200(元元) )第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用v一、基本思路一、基本思路v 评估值评估值p=p=v二、适用范围二、适用范围v具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓、住宅等场、写字楼、饭店、公寓、

28、住宅等11niiiriv三、基本步骤三、基本步骤v（1 1）收集相关房地产收入和费用资料；）收集相关房地产收入和费用资料；v（2 2）预测房地产正常收入；）预测房地产正常收入；v（3 3）估算房地产正常费用；）估算房地产正常费用；v（4 4）预测房地产正常收益；）预测房地产正常收益；v（5 5）估测并选择适当的折现率或资本化率；）估测并选择适当的折现率或资本化率；v（6 6）选用适当的具体评估技术和方法估测房）选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值。地产评估价值。v四、纯收益四、纯收益v（一）纯收益的涵义（一）纯收益的涵义v未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。未来的、客观的纯收益，一

29、般以年为单位。v纯收益纯收益= =总收入总收入总费用总费用v（二）客观总收入（最佳使用状态）（二）客观总收入（最佳使用状态）v 注意：一是要以类似房地产的收入作比较；注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是必须二是要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。考虑房地产收入的风险性和可实现性。v（三）客观总费用（三）客观总费用 剔除不正常的费用支出剔除不正常的费用支出v五、折现率或资本化率五、折现率或资本化率v（一）折现率或资本化率的本质（一）折现率或资本化率的本质v（二）折现率或资本化率的种类（二）折现率或资本化率的种类v1.1.土地折现

30、率或资本化率土地折现率或资本化率v2.2.建筑物折现率或资本化率建筑物折现率或资本化率v3.3.房地产综合折现率或资本化率房地产综合折现率或资本化率 注意：注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。风险是否一样。v综合资本化率、综合资本化率、 建筑物资本化率和土地资本建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：化率的关系为：v公式中：公式中：r r为综合资本化率为综合资本化率v 为土地资本化率为土地资本化率v 为建筑物资本化率为建筑物资本化率v x x为土地价格占房地产价值的

31、比例为土地价格占房地产价值的比例v y y为建筑物价格占房地产价值的比例为建筑物价格占房地产价值的比例v l l为土地价值为土地价值v b b为建筑物价值为建筑物价值1r2r12rlr brlb12r xr y或21rlbr brlv（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法v（1）市场租价比法）市场租价比法v 评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之易价格等资料，运用参照物实际

32、租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方法要求市场发育比较充分、交易实例比较多。法要求市场发育比较充分、交易实例比较多。v例：在房地产市场上收集到例：在房地产市场上收集到5 5个与待评估房地产类个与待评估房地产类似的交易实例。似的交易实例。v对以上对以上5 5个可比实例的资本化率进行简单算术平均个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率：就可以得

33、到资本化率：vr=r=（10%+12%+11%+11.5%+10.6%10%+12%+11%+11.5%+10.6%）5=11.02%5=11.02%可比实例可比实例租金租金价格价格资本化率资本化率1 11001001000100010102 21801801500150012123 3999990090011114 42992992600260011.511.55 5169.6169.61600160010.610.6v（2 2）安全利率加上风险调整值法）安全利率加上风险调整值法v（3 3）各种投资收益率排序插入法）各种投资收益率排序插入法v（4 4）资金成本加权平均法）资金成本加权平均法v

34、将房地产投资中的借入资金成本与自有资金成本，按其将房地产投资中的借入资金成本与自有资金成本，按其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算折现在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算折现率或资本化率的一种方法。率或资本化率的一种方法。v公式中：公式中：r r为综合折现率为综合折现率v g g为借入资金占房地产投资（价值）的比重；为借入资金占房地产投资（价值）的比重；v 为借入资金成本（收益率）为借入资金成本（收益率）v 为自有资金成本（收益率）为自有资金成本（收益率）1gerg rgrgrerv六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则）六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则）v（1 1）评

35、估房地合一的房地产价值）评估房地合一的房地产价值v房地产价值房地产价值= =房地产净收益房地产净收益 综合资本化率综合资本化率v式中：式中：v房地产净收益房地产净收益= =房地产总收益房地产总收益- -房地产总费用房地产总费用v房地产总费用房地产总费用= =管理费管理费+ +维修费维修费+ +保险费保险费+ +税金税金+ + v 空房损失费空房损失费v（2 2）单独评估土地的价值（空地出租）单独评估土地的价值（空地出租）v 1.1.土地价值土地价值= =房地产价值房地产价值- -建筑物现值建筑物现值v建筑物现值建筑物现值= =建筑物重置成本建筑物重置成本- -年贬值额年贬值额v 已使用年限已使

36、用年限v年贬值额年贬值额= =（建筑物重置价（建筑物重置价- -残值）残值）/ /耐用年限耐用年限v = =【建筑物重置价建筑物重置价建筑物重置价建筑物重置价- -残残值（值（1-1-残值率）残值率）】 / /耐用年限耐用年限v 2.2.土地价值土地价值= =（房地产纯收益（房地产纯收益- -建筑物纯收建筑物纯收益）益） 土地资本化率土地资本化率v建筑物纯收益建筑物纯收益= =建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率v（3 3）由房地产收益评估建筑物价值）由房地产收益评估建筑物价值v 1.1.建筑物价值建筑物价值= =房地产价值房地产价值- -土地价值土地价值v 2.2.建筑物价值建筑

37、物价值= =（房地产纯收益（房地产纯收益- -土地纯收土地纯收益）益） 建筑物资本化率建筑物资本化率v注意：注意：房地产纯收益房地产纯收益= =房地产总收益房地产总收益- -房地产房地产总费用总费用v 房地产总费用并不包括房地产折旧费，房地产总费用并不包括房地产折旧费，以上所列公式均假设土地使用年限为无限年以上所列公式均假设土地使用年限为无限年期期v例：有一宗土地，出让年期为例：有一宗土地，出让年期为5050年，资本化率为年，资本化率为10%10%，预计未来前预计未来前5 5年的纯收益分别为年的纯收益分别为1515万元、万元、1616万元、万元、1818万元、万元、1515万元、万元、2020

38、万元，第万元，第6 6年开始纯收益大约可以年开始纯收益大约可以稳定在稳定在2525万元左右，评估该宗土地的收益价格。万元左右，评估该宗土地的收益价格。v v =216.1=216.1（万元）（万元）234515161815201 10%1 10%1 10%1 10%1 10%p 550 525111 10%10%1 10%v例：有一宗房地产，例：有一宗房地产，20102010年的纯收益为年的纯收益为5050万万元，资本化率为元，资本化率为5%5%，若，若（1 1）未来各年的纯收）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加益将在上一年的基础上增加1 1万元；（万元；（2 2）未）未来各年的纯收益将在

39、上一年的基础上增长来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%1%。分别评估两种情况下分别评估两种情况下20102010年初的房地产收益年初的房地产收益价格。价格。v（1 1）v（2 2）250114005%5%p （万元）5012505% 1%p （万元）v例：某宗土地从例：某宗土地从20032003年年1 1月月1 1日至日至20082008年年1 1月月1 1日的日的5 5年中，每年中，每年的纯收益为年的纯收益为1010万元，预计从万元，预计从20082008年年1 1月月1 1日起，纯收益逐年日起，纯收益逐年递增递增0.10.1万元，资本化率为万元，资本化率为10%10%，评估该宗土地在，

40、评估该宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的价格。日的价格。v该宗土地在该宗土地在20082008年年1 1月月1 1日的价格：日的价格：v该宗土地在该宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的价格：日的价格：200822ab100.1110rr10%10%p（万元）200355101110137.91 68.30106.2110%1 10%1 10%p（万元）v例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用4 4年，土地面积年，土地面积500500平方米，房屋建筑面积平方米，房屋建筑面积15001500平方平方米，月租金实收米，月租金实收

41、4 4万元，另据调查，当地同类办公万元，另据调查，当地同类办公楼出租租金一般为每月楼出租租金一般为每月4.54.5万元。土地尚可使用万元。土地尚可使用4848年，建筑物尚可使用年，建筑物尚可使用5252年，假设建筑物的还原利率年，假设建筑物的还原利率为为10%10%，土地的还原利率为，土地的还原利率为8%8%，房产税为租金收入，房产税为租金收入的的12%12%，土地使用税每年每平方米，土地使用税每年每平方米2 2元，管理费以年元，管理费以年租金的租金的3%3%计，修缮费以房屋重置价的计，修缮费以房屋重置价的1.5%1.5%计，房租计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物重置价损失准备费按

42、半月租金计，保险费按建筑物重置价0.3%0.3%计，建筑物重置价格为计，建筑物重置价格为120120万元。要求评估该万元。要求评估该房屋基地房屋基地4848年期价格。年期价格。v1 1、求取总收入（租金收入）、求取总收入（租金收入）v年租金收入年租金收入540000540000元（元（45000450001212）v2 2、求取总费用、求取总费用v（1 1）房租损失准备费）房租损失准备费2250022500元；元；v（2 2）房产税为）房产税为6480064800元；元；v（3 3）土地使用费）土地使用费10001000元；元；v（4 4）管理费）管理费1620016200元；元；v（5 5）

43、修缮费）修缮费1800018000元；元；v（6 6）保险费）保险费36003600元；元；v（7 7）总费用）总费用126100126100元。元。v3 3、计算总收益、计算总收益v540000-126100=413900540000-126100=413900（元）（元）v4 4、求取土地纯收益。、求取土地纯收益。v（1 1）房屋纯收益：）房屋纯收益：v12000001200000(1-4/(48+4)(1-4/(48+4)10%=111428.57110%=111428.571（元）（元）v（2 2）土地纯收益）土地纯收益v总收益总收益- -房屋收益房屋收益=413900- 111428

44、.571=413900- 111428.571v =302471.43 =302471.43（元）（元）v5 5、求取土地使用权价格、求取土地使用权价格v（1 1）土地总价）土地总价=302471.43=302471.43（p/a,8%,48p/a,8%,48） =3686854.51(=3686854.51(元元) ) （2 2）土地单价）土地单价=3686854.51=3686854.51500=7373.71500=7373.71（元）（元）第四节第四节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用v一、基本思路一、基本思路v二、适用范围二、适用范围v（1 1）待开发土地的估价。

45、）待开发土地的估价。v（2 2）将生地开发成熟地的土地估价）将生地开发成熟地的土地估价v（3 3）待拆迁改造的再开发土地的估价，此时）待拆迁改造的再开发土地的估价，此时的建筑费还应包括拆迁费用。的建筑费还应包括拆迁费用。v三、计算公式三、计算公式v基本公式基本公式：v土地价值土地价值= =房地产价值房地产价值- -开发建设费开发建设费- -投资利息投资利息- -正常正常利润利润- -其他税费其他税费v常用计算公式：常用计算公式：v地价地价= =楼价楼价- -建筑费建筑费- -专业费用专业费用- -利息利息- -利润利润- -税费税费v上式中：上式中：v利息利息= =（地价（地价+ +建筑费建筑

46、费+ +专业费用）专业费用）利息率利息率v利润利润= =（地价（地价+ +建筑费建筑费+ +专业费用）专业费用）利润率利润率v税费税费= =土地开发产品的租售费用土地开发产品的租售费用+ +开发建设过程中及开发建设过程中及完成后应缴的各种税费完成后应缴的各种税费v四、剩余法的估价步骤四、剩余法的估价步骤v 1.1.调查待评估土地的基本情况调查待评估土地的基本情况v 2.2.选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式v 3.3.估计建设期估计建设期v 4.4.预测土地开发完成后的楼价（出售和出租）预测土地开发完成后的楼价（出售和出租）v 例例：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发：根据当前房

47、地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米方米300300元，该房地产的还原利率为元，该房地产的还原利率为8%8%，总建筑面，总建筑面积积50005000平方米，出租率为平方米，出租率为80%80%，则所开发房地产的，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期 ）v 30030012125000500080%80%8%=180008%=18000（万元）（万元）v v 5. 5.估测各项成本费用估测各项成本费用v （1 1）估算开发建筑成本费用）估算开发建筑成本费

48、用v （2 2）估算专业费用，一般根据建筑费的一定比）估算专业费用，一般根据建筑费的一定比率估算率估算v （3 3）估算开发建筑工期，估算预付资本利息、）估算开发建筑工期，估算预付资本利息、利润。预付资本包括地价、开发建造费、专业费和利润。预付资本包括地价、开发建造费、专业费和不可预见费不可预见费v （4 4）估算税金、营业税、印花税、契税）估算税金、营业税、印花税、契税v （5 5）估算开发完成后的房地产租售费用）估算开发完成后的房地产租售费用v 6.6.计算并确定地价计算并确定地价v例：例：有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待开发建筑用地，土地的待开发建筑用地，土地面积为面积为200020

49、00平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为2.52.5，拟开发建，拟开发建设写字楼，建设工期为设写字楼，建设工期为2 2年，建筑费为年，建筑费为30003000元元/ /平方平方米，专业费为建筑费的米，专业费为建筑费的10%10%，建筑费和专业费在建，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为90009000元元/ /平方米，销售费用为售楼收入的平方米，销售费用为售楼收入的2.5%2.5%，税金为，税金为售楼收入的售楼收入的6.5%6.5%，银行年贷

50、款利率为，银行年贷款利率为6%6%，按复利计，按复利计息，开发商要求的投资利润率为息，开发商要求的投资利润率为10%10%。估算该宗土。估算该宗土地目前的价值（单位地价和楼面地价）。地目前的价值（单位地价和楼面地价）。v1 1、计算开发完成后的房地产销售收入（楼价）、计算开发完成后的房地产销售收入（楼价）v 房地产销售收入房地产销售收入=2000=20002.52.59000=45009000=4500（万元）（万元）v2 2、计算建筑费和专业费、计算建筑费和专业费v 建筑费建筑费=3000=3000200020002.5=15002.5=1500（万元）（万元）v 专业费专业费= =建筑费建

51、筑费10%=150010%=150010%=15010%=150（万元）（万元）v3 3、计算销售费用和销售税费、计算销售费用和销售税费v 销售费用销售费用=4500=45002.5%=112.52.5%=112.5（万元）（万元）v 销售税费销售税费=4500=45006.5%=292.56.5%=292.5（万元）（万元）v4 4、计算利润、计算利润v 利润利润= =（地价（地价+ +建筑费建筑费+ +专业费）专业费）10%10%v = =（地价（地价+1650+1650）10%10%v5 5、计算利息、计算利息v利息利息= =地价地价(1+6%)2-1+(1500+150)(1+6%)2

52、-1+(1500+150)v (1+6%)1(1+6%)111v =0.1236 =0.1236地价地价+99+99v6 6、求取地价、求取地价v 地价地价=4500=450015001500150150112.5112.5292.5292.50.10.1地价地价1651650.12360.1236地价地价9999v 地价地价=1782.45=1782.45（万元）（万元）v7 7、单位地价、单位地价= 1782.45/2000=8912(= 1782.45/2000=8912(元元/ /平方米平方米) )v 楼面地价楼面地价=8912/2.5=3565 (=8912/2.5=3565 (元元

53、/ /平方米平方米) )第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用v一、基本思路一、基本思路v二、适用范围二、适用范围v房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难以利用收益法和市场法进行估价的情况。以利用收益法和市场法进行估价的情况。v使用范围受到一定的限制使用范围受到一定的限制v三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤v成本法的基本数学表达式：成本法的基本数学表达式：v土地价值土地价值= =土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +利息利息+ +v 利润利润+ +税费税费+ +土地增值收益土地增值收益v（一）

54、计算土地取得费用（一）计算土地取得费用v1.国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。费及安置补助费等。v2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。拆迁补偿费用。v（二）计算土地开发费（二）计算土地开发费 用用p91v基础设施配套费基础设施配套费v公共事业建设配套费公共事业建设配套费v小区开发配套费小区开发配套费v三通一平：通水、通电、通路、平整地面三通一平：通水、通电、通路、平整地面v七通一

55、平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、v 通热、通路、平整地面通热、通路、平整地面v（三）计算投资利息（三）计算投资利息v全部资金的利息，全部投资包括土地取得费全部资金的利息，全部投资包括土地取得费和土地开发费和土地开发费v注意：计息期。土地取得费：整个开发期和注意：计息期。土地取得费：整个开发期和销售期；土地开发费：开发期的一半销售期；土地开发费：开发期的一半v（四）计算投资利润和税费（四）计算投资利润和税费v利润率计算的基数可以是土地取得费和土地利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。利润开发费，也可以是开发后土地

56、的地价。利润率按行业平均投资利润率水平计算。率按行业平均投资利润率水平计算。v（五）确定土地增值收益（五）确定土地增值收益v 土地增值收益是土地开发改变用途后超过土地土地增值收益是土地开发改变用途后超过土地成本价格的增值额，由政府收取。成本价格的增值额，由政府收取。v 土地增值收益土地增值收益= =土地成本价值土地成本价值土地增值收益率土地增值收益率v 土地成本价值土地成本价值= =土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +利息利息+ +利润。利润。v 土地增值收益率一般用与待评估土地相类似的土地增值收益率一般用与待评估土地相类似的成交土地价格与成本价格进行比较后确定，一般为成交土地价格与成本价格进行比较后确定，一般