房地产投资分析

1、房地产投资分析第一章 绪论一、房地产1、法律辞海定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不 可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。2、金融辞海定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体； 价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。3、房地产定义： 指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。 房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物） 、附着物权益：所有权、处分4、房地产特性： 1、不可移动（位置固定性）2、非同质性3、相互影响性4、保值增值性5、消费、投资双重属性6、数量有限性7、长期使用性8、难以变现性二、房地

2、产投资1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业 的行为。2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加 开发或经营房地产事业的行为。3、房地产投资收益类型： 1、现金 2、避税收入 3、无形的收益4、主体：企业为主投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介） 双重含义：一、资金；二、行为5、作用：1）对经济发展有巨大的推动作用宏观2）对相关产业具有推动作用中观3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费微观三、房地产投资的特征：1、对地段选择特别重要2、资金量巨大3、投资回收期长4、受政策影响性强5、房地产投

3、资具有专业管理的依赖性6、适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增 添设施、完善功能、多种用途四、房地产投资类型（形式）1、按投资对象分为： （ 1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取 土地收益（2）房地产开发投资（增量投资） ：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取收、 益（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用， 经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益（4）房地产证券投资 （间接投资） ：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到 房地产证券当中，间接地获取房地产收益（5）房地产中

4、介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中 介机构的投资（6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。2、按投资的物业类型分为： （1）居住物业投资：公共住房、商品房（2）商业物业投资：商铺、写字楼（经营型、具有收益性）（3）工业物业投资：仓储、工厂（4）酒店与休闲娱乐设施投资：会议、旅游、商务、休闲、酒 店、主题公园、度假村（5）特殊物业投资：需要政府特殊许可才能进行的投资，加油 站、机场 房地产投资利弊：利： （ 1）回报率高 （2）高抗通胀能力 （3）易于融资 （4）可以避税 所得税金额 =收入总额 -工商统一税 -（经营成本 +折旧 +推销成本 +

5、贷款利息） （5）潜在增值 （ 6）可获得多重收益 弊：（1）资金量巨大 （2）回收期长 （3）技巧性强 （4）合作性太强 （5）变现性差 （ 6） 固定性 六、房地产投资资金来源（1）自有资金（2）银行资金（贷款）银行或非银行（信托、资金、保险公司、投资公司、担保）的金融机构（3）集资：房地产投资主体通过吸收社会闲散资金，如债、股票（4）利用外资 （ 5）财政拨款（ 6）预售：未建成前预先销售（7）承包商带资承包垫付工程款，获得项目承包权房地产投资形成条件： （ 1）投资主体具有投资房地产的愿望（ 2）投资主体具有足够的可以投放的资金（3）投资者找到投资机会 （4）满意的投资回报 房地产投资

6、原则： （ 1）满足市场需求的原则（针对开发主体）（2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究）（3）注重投资规模程度的原则（4）背靠大树好乘凉的原则（合作） （ 5）风险收益适当原则（ “一三”法则） （ 6）优化投资结构原则（投资回收期长）20%-30% 后备资金（见效快、周期短、易变现）（7）积极稳妥的投资原则（量财力而行）（8）利用财务杠杆的原则（以小搏大）（9）发挥特色的原则（10）战略比战术重要原则（回收期长、不特定性） 房地产投资与投机：投机属于投资范畴，是投资的一种特殊行为 房地产投机：是在法律允许范围内， 由于市场不健全，政府调控不灵， 而对社会整体产生负效果的房地产投资行

7、为区别与联系： 1、转手倒卖行为发生频率不同2、期望的利润不同（投机期望获得高于正常利润的利润）3、风险区别 4、持有时间 5、心理6、职责权利、合同规范都需投入一定量的资本，研究市场，获取利润房地产投资分析研究对象、范围、方法 对象：研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法 内容（范围） ：1、房地产投资的运动过程、规律（资金运动）2、房地产投资市场分析3、房地产投资经济效益分析4、投资项目的可行性分析5、房地产投资决策6、投资风险分析（系统风险、系统外风险） 方法：定性分析：头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法定量分析：期望值、直观比较法静态分析：简单 动态分析：复杂 意义（作用）：1、研究

8、房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导，促进房地产行业健康 发展2、将房地产投资决策纳入科学轨道3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益，使房地产能长期发挥其效用4、房地产投资分析有助于协同建设第二章 房地产投资风险与防护一、风险人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果， 与预定目标发生多种负偏离的综合 风险R=F（P,C） P:不利事件发生概率C:出现不利事件产生后果风险特征：客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性（同一时间，不同决 策者，产生不同风险；同一风险，决策者采取措施不同，风险结果不同） 风险效应:内在机制、引发某种行为产生，或具有某种行为的趋势诱惑效

9、应: 由于风险利益的存在，作为外部刺激， 使得人们具有某种动机， 从而做出奉献选 择并导致风险行为的产生诱惑效应大小与风险利益有关，风险代价有关约束效应: 当人们受到外界某种危险信号刺激时， 做出回避风险选择， 做出回避行为 （威慑、 阻碍抑制）平衡效应:诱惑效应与约束效应相互平衡的结果房地产投资风险:1、自然风险:由于自然因素带的不确定性，如地震，洪水2、社会风险:由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险（暴动、骗、盗窃）3、市场风险:由于房地产市场中的不确定性存在的风险1）财务风险:购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回2）利率风险:利率变动而导致的风险3）购

10、买力风险:由通货膨胀引起的4）变现风险4、技术风险:有科技进步所带来的风险，折旧加快 实践中几类常见的房地产投资风险分析:投资损失的风险性、预期收益为达到具体表现：高买低卖：止损；低买高卖，低于预期； 垫付资本没有按时收回或不能收回； 由于投资者财务状况原因，违背意愿抛售 房地产投资者主观风险分析：本身的风险来源：知识有限性（知识结构） 能力方面（机会捕捉、决策） 品德因素（价值取向）防范于控制措施：设立预警系统 信息收集、反馈 高度透明的决策机制 用人制度完善 建立起防范系统房地产投资商业风险分析：市场环境变化而导致投资水平差异 影响因素：房地产投资类型（投资房产风险小于地产风险） 转手容易

11、房地产管理水平 市场变化：同类项目市场竞争对手的状况 经济景气状况（商业类项目） 房地产政策政治风险 防护：组合投资、选择擅长项目、规模投资、选择经济上升期、选择短平快项目、预期后期 管理维修费用房地产投资金融风险分析和防护：金融市场变化而引起的利率变化 因素：金融政策的调整、取消抵押品赎回权（抵押贷款） 、银行催还贷款的要求不同（收回、 逐利）防护：研究把握国家金融政策、重视抵押品被拍卖的风险、加强经营项目管理 变现风险分析与防范：将房产兑换成现金过程所产生的风险 因素：价值量大小、建设程度、地段好坏、市场行情、净现金流量 防护：搭配好投资的类型（比例、债券股票） 、选择易分割的房地产、选好

12、地段、有能力持 有足够的时间、操纵房地产的现金流、做好房地产投资项目管理 不可抗力风险：由意外事故、自然灾害、战争等带来的风险 因素：地理位置、本身特性、抗灾自救能力、保险事业发展水平、房地产管理水平 防护：预防为主、担保（保费） 、选选择韩少发生不可抗力地理位置进行投资 风险处理防范评价处理方法： 1、风险自留 ：投资者以自身财力承担风险带来的损失 使用条件不同：一、自己承担：承担风险：1）、其他方法比自己承担或成本大2）、风险不可转移3）、风险带来损失较小，对投资者影响不大二、自保风险：一套正式的计划、防护的措施：1）、建立自报公司2）、风险损失可分摊到成本（不可预料的成本）3）、建立内部

13、风险损失基金2、风险转移： 将风险损失转移给他人承担3、风险组合4、预防5、回避防范策略：常见易行：保险策略（专业保险公司） 、投资分散策略、区域分散、时间分散、 融资策略、联合策略评价（指标） ：1、资本利润率2、财务传动比3、营业率4、偿债收益比5、保本占用率第三章 投资项目可行性研究一、概念可行性研究： 房地产投资项目在投资决策前， 分析论证目标实现的可能性的科学方法。 对项 目的经济、社会、环境效益进行预测和评价，以此为基础，判断项目的可能性和可行性，来 确定是否应该投资及如何投资等， 结论性意见为决策部门提供可靠的科学依据， 为下一步工 作提供基础。目的：减少或避免投资决策的失误，提

14、高项目的经济社会和环境效益。 作用： 1、项目投资决策的依据2、申请项目标准的依据3、筹措资金的依据4、签订协议或合同的依据5、下一步规划设计工作依据 可行性研究的依据： 根据国家相关的法规、 国民经济与社会发展规划、 城市规划部门出具的 规划意见、 土地主管部门出具的项目用地土地预审意见、 环境主管部门出具的环境影响评价 意见、交通行政主管部门出具的交通影响评价意见、自然、地理、水文、经济、社会等基础 资料、有关工程技术的标准（规范）等资料、国家所规定的经济参考（参数、指标） 、其他 依据工作阶段： 1、投资机会研究（地区、政策、资源条件、项目建成影响）2、初步可行性研究3、详细的可行性研究

15、4、项目的评估与决策 主要内容与步骤： 十个部分：1、项目概况：名称、开发建设单位、位置、周边环境、四至、项目可行性研究的依据、目 的、范围2、项目用地现状调查及拆迁安置方案的制度 土地调查：地类、面积、使用单位 人口调查：总人口数、总户数、拆迁人口户数 建筑物调查：种类、面积、需拆迁数量 管线调查：项目范围内管线调查 其他地下地上物调查：水井、人防工程 制定拆迁计划和方案3、市场分析和规模的确定 最佳规模、盈亏规模点；供给状况、需求状况及预测、价格及交易量4、规划设计方案的选择 市政规划设计，包括各种市政设施的布局、来源、去路走向 平面布局建筑规划方案：主体工程、单项工程、附属工程、层数、层

16、高、面积5、资源供给条件分析建筑材料需求量、采购方式计划；施工力量组织、计划；建成后项目需投入生产的煤气、水 电、通讯等条件；6、环境影响评价 项目周边主要污染物、污染源的调查；项目建成后对周边环境的影响7、项目投资开发机构的组织及费用管理 能源配置、机构的设置及费用的安排8、开发建设计划的编制9、项目经济效益和社会效益（重点参考、量化计算）10、结论和建议 可行性研究报告步骤：1、接受委托：投资主体委托房产咨询公司2、区域调查研究：市场、资源调查3、方案的选择和优化4、财务评价和综合评价（利润、净现值、内部收益率、投资回收期）5、撰写报告 可行性研究报告的撰写（要求） ：1、基本构成：封面（

17、谁做的、为谁做的、项目名称、时间）、摘要、目录、正文（主体）内容、附表、附图2、正文写作：1）项目总说明背景、投资者、依据2）项目概况项目性质、建成方式、地址、标准与规模、所需的配套及可能性、建成后服务对象3）投资环境社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、政府政策、政府鼓励 投资理念4）项目的环境及其竞争性5）市场研究供需两方价格、成交量6）规划方案及建设条件重要性7）建设方式及进度安排8）资金估算及筹措9）经济效益的评价10）风险及不确定性分析11）结论 项目的财务分析（静态、动态）1、资金的时间价值：资金随着时间的增长而增加的价值 资金时间价值的计算：1）现值：现在价值、初始价值、

18、时间2）终值：将来值FVn （终值）=现值+利润利息（复利）=PV（1+i） 净现值： MV=3）内部收益率： NPV=0 时的贴现率年金终值与年金现值年金：在一定时期内每期相等的收付款项后付年金（普通年金） ：年仅支付时间发生在每期期末先付年金（即付年金）年金终值A :年金FVAn=年金现值:FVAn=A（1+i） n 1/in：年金计息数指在一定期限内每期期末等额的收付款项的现值之和PVAn=动态）投资回收期：投资利润率 =成本利润率 = 总开发价值总成本 /总成本 投资项目的决策类型：按问题广度和深度可分为：战略决策、战术决策 按是否有程序可分为：程序决策、非程序决策 按决策类型问题所处

19、环境的不确定性可分为：风险型、确定型、不确定型、竞争型（前三种 可定量化计算）确定型房地产投资项目决策 项目所处环境或条件是确定的情况下决策问题： 直接采用比较方法（指标、投资利润率）风险型房地产投资项目决策特征： 1、必须由投资者试图达到的明确目标2、存在两个以上的备选方案3、存在两种以上不以投资决策者主观意志而转移的自然状态4、每一种自然状态下的逆损值可以估算出来5、每一种自然状态出现概率可以预先估算出来期望值法：标准差：决策树法不确定性决策问题1、乐观法：“大中取大，好中取好”2、悲观法：“小中取大，坏中取好”3、乐观系数法（折中法） ：加权求平均值4、后悔值法：最大受益于采取方案之差为

20、后悔值。选选择最小后悔值所对应的方案为最佳 1）各方案各状态下最大收益状态2）算后悔值3）找出各个方案的最大后悔值4）在 3）中结论找出最小后悔值5）结论5、等概率法：等概率求期望第六章 房地产市场调查与分析一、概述基础性工作1、市场调查与房地产市场调查的含义市场调查： 1）针对市场中的顾客2）除消费者之外，还包括其他市场主体市场研究： 指运用科学的方法有目的系统地搜集、 整理、记录市场信息资料、 分析市场情况， 了解市场现状及其发展趋势，为市场预测、决策分析提供客观正确的资料2、房地产市场调查的定义：以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法有目的系统地收 集房地产市场的信息、资料，分析房地产

21、市场情况，了解房地产市场现状及其发展趋势，为 房地产投资决策者制定正确的决策，提供依据具体包括： 1、房地产市场调查的目的是辅助决策，可以为投资过程中每一个环节提供服务2、房地产市场调查的对象是市场各个主体3、工具包括调查工具和研究工具4、调查内容：一切与房地产有关的信息、资料等5、调查目标阶段性、长期性二、特征1、调查内容具有广泛性2、较强的针对性3、调查对象具有多样性三、原则 科学性、时效性、客观性、经济性、道德性四、调查分类1、按调查目的：应用型、基础型2、按调查性质：探索性、描述性、因果性3、资料来源：文案调查、实地调查4、调查对象：消费者调查、非消费者调查五、功能作用功能：传递信息、

22、认识信息、沟通和反馈、调节作用： 1、有利于投资决策者正确市场定位2、有利于产品开发和产品策略3、有利于实施正确的市场营销策略4、有利于实施正确的产品定价和价格策略5、有利于采取正确的销售渠道和促销策略第二节 调查方法一、分类按调查范围分 ：1、全面调查法 (市场普查) ：为了收集比较全面精确的资料而对某一时点市 场的总体对象而进行的调查，全部调查对象无一例外地逐个进行调查 优点：资料全面可靠；正确客观缺点：工作量大、废时、废力、废财、时效性差 适用：调查对象不多、并集中在某一区域2、典型调查法：在全面分析调查对象基础之上，有意识地选择有代表性的单位进行深入地 调查优点：面对面调查，能够获得第

23、一手资料，系统深入了解调查对象本质规律；节省人力、物 力、财力；时间短、对市场反应敏感缺点： 易受到调查者主观判断的影响， 采用少数典型代表的结果推断总体结果， 存在一定偏 差3、重点调查法：从总体调查对象中选取有重要作用的重点单位组成调查对象进行调查，用 重点调查结果及反映总体结果缺点：适用面较窄；调查精度不高4、抽样调查：优点：1) 避免调查者主观因素影响，客观性2) 精度较高，准确性较高3) 省事省力省费用4) 在收集资料的广度、深度、较高5) 应用广泛，用途广缺点： 1) 对调查人员有一定要求，要求较高2) 适用于定量调查，不适用于定性调查3) 样本数量大小很难把握按资料收集方法分为：

24、1、访问法：直接询问被调查者，可以分为问卷法、谈话法、电话调查法2、观察法：调查者不直接接触被调查者，通过眼、耳等观察被调查者，得出结论。可分为 直接观察、实际痕迹测量法、行为记录法3、实验法：调查人员用实验的方式将调查对象假定在一定条件下获得相应的信息二、程序1、确定市场调查的目的2、确定调查内容3、确定调查的方案，包括人员安排、调查对象、调查方法、表格设计、调查日期、进度安 排4、调查资料的整理和分析5、撰写调查报告(提供调查报告) ，包括调查方法、调查目的、调查对象、处理方法及结 论、建议三、调查方案设计定义：在调查付诸时间之前所制定的调查计划1、确定调查目的与任务2、确定调查对象与调查

25、单位3、确定调查的内容（项目） （构成调查表）4、设计的市场调查表和填表的说明；市场调查表包括表头、表体、表脚5、确定调查时间、期限、人员四、问卷设计问卷： 由调查者根据一定目的和要求，设计一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的向被调查者了解信息的工具（市场调查中最常见的）好的设计问卷应具备：1、能够将所有的调查问题明确地、准确地传递给被调查者2、被调查者能给予合作，信息能够准确地、真实地、全面地被收集 设计问卷的原则：1、目的性原则（与调查目的密切相关）2、可操作性原则3、可接受原则4、逻辑性原则5、简明性原则 问题的设计：试探性问题、烘托性问题、过滤性问题、背景性问题、实质性问题 注意事项：1、 不能设计无指导意义的问题2、 避免使用不确切的词使得被调查者理解错误3、避免引导性的问题4、避免设计令被调查者敏感、难堪的问题 房地产市场调查的内容一、市场环境调查1、 政策法律环境：房地产有关的制度、政策等；房地产有关的法律法规；政府有关部门规 划、规章、计划；政府有关部门规划、规章、计划；国际国内政治形势2、 经济环境：受国家（地区）财政、经济、居民收入的影响 一个国家（地区）经济规模（ GDPGNP