徐州世茂广场可研

1、 徐州世茂广场徐州世茂广场 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 徐州世茂置业有限公司徐州世茂置业有限公司 20102010 年年 4 4 月月 8 8 日日 目目 录录 前前 言言 .1 第第 1 1 章章概况概况.2 1.1公司名称.2 1.2公司概况.2 1.3 公司法人.2 1.4建设地点.2 1.6开发建设周期.2 1.7投资估算及资金筹措.3 1.8项目效益分析.3 1.9 投资方概况.3 第第 2 2 章章市场分析市场分析.5 2.1 徐州市宏观经济分析.5 2.1.1 地区 gdp.5 2.1.2 城镇居民收入.5 2.1.3 社会消费品零售总额.6 2.1.4 旅游情况.7

2、2.1.5 利用外资.7 2.1.6 私营经济发展.7 2.2 徐州市云龙区概况.8 2.2.1 区域定位.9 2.2.2 交通状况.9 2.2.3 商贸环境.9 2.2.4 自然条件.10 2.2.5 人文环境.10 2.3 项目区位介绍.10 2.4 徐州商业物业市场分析.13 2.4.1 徐州商业市场概述.13 2.4.2 徐州市商业市场布局.15 2.4.3 商场经营差异化 大型商场现状.17 2.4.4 徐州市商业街调研.21 2.4.5 徐州市在建商业项目推进现状.23 2.4.6 典型项目分析 .24 2.8 结论：.28 第第 3 3 章章项目经营内容项目经营内容.29 3.1

3、项目 swot 分析.29 3.1.1 项目优势(s).29 3.1.2 项目劣势(w).29 3.1.3 项目市场机会(o).29 3.1.4 项目市场威胁(t).29 3.2项目整体定位.30 3.2.1 产品组合.30 3.2.2 发展理念：.30 3.2.3 区位定位：.30 3.2.4 产品定位：.30 3.3项目规划指标.30 第第 4 4 章章项目开发建设周期项目开发建设周期.31 第第 5 5 章章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.32 5.1投资估算.32 5.2资金筹措.33 第第 6 6 章章效益分析效益分析.34 6.1 项目销售收入.34 6.2 项目的投资回收期

4、.34 6.3 项目的税收贡献.34 第第 7 7 章章结论及建议结论及建议.35 7.1 结论.35 7.2 建议.35 1 前前 言言 项目位于整个世茂地块的南侧，紧邻东三环，为整个东三环居 住带的地理中心。 东三环片区近年来晋升为徐州市中高档住宅集结地，随着人居 密度的不断增加，商业配套成为了当地居民的第一需求，而升辉、 家居乐建材市场仅仅扮演这东三环商圈产业的临时支撑，而项目近 26 万的商业体量必将成为覆盖整个东三环片区且辐射老城区的区域 商业中心。 项目分 2 期开发，总占地约 12 万平方米，总建筑面积约 25 万 平方米，规划容积率 1.88。用地性质为商业用地，使用年限为 4

5、0 年。本项目将建设成融办公、休闲、购物、娱乐为一体的现代化的 时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、大型百货商场、 shoppingmall、品牌商店、美食广场等主题商业设施。 2 第第 1 1 章章 概况概况 1.11.1公司名称公司名称 本项目的公司名称为：徐州世茂置业有限公司。 1.21.2公司概况公司概况 公司法人：许世坛 注册资本：人民币 20141.26 万元 法定地址：徐州市三环东路 18 号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发建设、出租、出售；物业管理、停车场管理 营业期限：2007 年 2 月 14 日至 2047 年 2 月 13 日； 1.31.3 公司法人公司法

6、人 本公司法人为许世坛。 1.41.4建设地点建设地点 世茂东都项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮子山为 邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化， 有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游资源也为本案提 供重要的商业商机。 本项目将建设成融 sohu 办公、休闲、娱乐、购物、酒店为一体的现代化的 时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、百货商场、品牌商店、美食广场、主体 娱乐园、星级酒店等主题商业设施。 1.61.6开发建设周期开发建设周期 本项目计划分 2 期进行开发，其中 1 期已于 2010 年 3 月开工，预计 2013 年 5 月

7、竣工，开发建设期为三年。 3 1.71.7投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目总投资估算约为 14.19 亿元，资金来源为银行贷款及自筹资金。徐州 世茂置业有限公司由上海世茂股份有限公司出资组建，已投入开发资金约 2 亿 元，后续将按 35%的比例再投入约 2.9 亿元，其余所需资金的 65%通过银行贷款 融资，约 9 亿元。 1.81.8项目效益分析项目效益分析 项目经营期内，可获得 20%的投资回报，项目在 2013 年时可以收回全部投 资。项目具有较好收益，项目可行。 1.91.9 投资方概况投资方概况 上海世茂股份有限公司是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易 所上市（19

8、94 年 2 月 4 日）的股份有限公司。公司原名“上海万象（集团）股 份有限公司” ，主营业务为商业百货零售业。 2000 年 8 月上海世茂投资发展有限公司受让黄浦区国资办持有本公司 6250 万股国家股，以第一大股东身份正式入主上市公司,并于 2001 年 4 月 30 日变更 公司名称为“上海世茂股份有限公司” （股票简称：世茂股份，股票代码： 600823） ；同时主营业务转型，从商业百货业转为房地产综合经营开发。2002 年 12 月上海世茂企业发展有限公司协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的 本公司法人股 6250 万股，成为本公司第一大股东。公司在新一届董事会的领导 下确立了

9、“诚信、专业、开拓、创新”的企业精神和大力拓展房地产新主业的 产业发展战略。 多年来，公司秉承“诚信、协作、创新、卓越”的企业精神，立足于中国 房地产高端市场，凭借先进的开发理念、优异的开发品质、完善的服务管理和 独具特色的项目创意，先后成功开发了上海世茂湖滨花园、福州世茂外滩花园、 南京世茂滨江新城及昆山世茂华东商城等项目，为“世茂”品牌赢得了广泛的 社会知名度和卓越的美誉度。 4 2009 年，公司战 略重心转移到商业地 产领域的开发经营。 目前，公司在中国内 地十多个城市，包括 上海、北京、沈阳、 南京、福州、厦门、 武汉、济南、青岛、 大连、苏州、徐州、 常州、芜湖、昆山、 常熟、嘉兴

10、等，共有 十多个发展至不同阶段的大型商业房地产项目，近 1000 万平米的项目规划开发 面积，已成为中国内地最大的商业地产上市公司。未来，世茂股份将以创新、 前瞻的商业地产开发经营理念，坚持专业化发展战略，凭借雄厚的资金实力、 充足的土地储备以及资深的专业团队等竞争优势，创建精品，回报社会。 5 第第 2 2 章章 市场分析市场分析 2.12.1 徐州市宏观经济分析徐州市宏观经济分析 2.1.12.1.1 地区地区 gdpgdp 2009 年地区生产总值 2390.16 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.9%，增速分别比一季度、上半年、前三季度提高 1.1、0.6 和 0.4 个百分点。

11、 其中，第一产业增加值 250.56 亿元，增长 4.7%；第二产业增加值 1249.04 亿 元，增长 14.7%；第三产业增加值 890.56 亿元，增长 15.6%。三次产业比例调 整为 10.5 52.3 37.2，第三产业增加值占地区生产总值的比重比上年提高 0.6 个百分点。人均地区生产总值 27514 元（按常住人口计算），按当年汇率 折算突破 4000 美元，达到 4028 美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化 率达 49.1%，比上年提高 1.9 个百分点。 地区gdp(亿元) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 地区gdp1212.151428

12、.81679.562007.362390.16 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 2.1.22.1.2 城镇居民收入城镇居民收入 人民生活水平持续提高。2009 年城市居民人均可支配收入 18769 元，增长 10.7%；人均消费性支出 11973 元，增长 11.7%，其中食品支出占消费性支出的 比重为 34.1%。农村居民人均纯收入 6951 元，增长 11.4%；人均生活消费支出 4719 元，增长 9.3%，其中食品支出占生活消费支出的比重为 38.6%。城市百户 家庭电话拥有量 281 部，百户家庭

13、电脑拥有量 78 台；农村百户家庭电话拥有量 242 部，百户家庭电脑拥有量 12 台。 6 0 5000 10000 15000 20000 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 城镇人均可支配收入11185 12837 14875 16995 18769 增长率13.7%14.8%15.9%14.3%10.4% 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 2.1.32.1.3 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 消费品市场平稳较快增长。200

14、9 年实现社会消费品零售总额 808.97 亿元， 比上年增长 18.9%。城市消费品零售额 510.57 亿元，增长 19.0%；县及县以下 消费品零售额 298.39 亿元，增长 18.8%。批发和零售业零售额 679.91 亿元,增 长 19.3%；住宿和餐饮业零售额 126.08 亿元，增长 20.4%。 社会消费品零售总额(亿元) 0 200 400 600 800 1000 社会消费品零售总额396.04460.08543.01680.23808.97 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 从上图可以

15、看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨的良性发展态 势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。 7 2.1.42.1.4 旅游情况旅游情况 旅游业蓬勃发展。2009 年接待国内游客 1790.91 万人次，增长 16.4%，国 内旅游收入 183.97 亿元，增长 21.0%。全年接待境外游客 13.92 万人次，增长 5.3%，其中外国游客 10.70 万人次，港澳台同胞 3.22 万人次。国际旅游外汇收 入 1.32 亿美元，增长 7.3%。 0 50 100 150 200 250 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 旅

16、游收入(亿元)81.44103.1131.47160.48192.99 旅游人数(万人)1000.891158.61356.321551.51804.83 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：昆山统计信息网； 从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平稳增长 的态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。 2.1.52.1.5 利用外资利用外资 对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目 145 个，年末三资企业 1370 家，新增 158 家；协议注册外资 11.10 亿美元；实际到账注册外资 6.98 亿美元， 增长 19.8%。新签对外承包工程劳务合同额

17、1.08 亿美元，增长 37.1%，完成营 业额 1.26 亿美元，增长 53.1%。 2.1.62.1.6 私营经济发展私营经济发展 全市民营经济实现增加值 1488.61 亿元，比上年增长 14.3%，高于 gdp 增 幅 0.4 个百分点；总量占全市 gdp 的 62.3%，比上年提高 1.5 个百分点；其中 私营个体经济实现增加值 1237.33 亿元，增长 14.5%。年末工商部门登记私营 企业 5.83 万户，增长 19.5%，注册资本达 844.79 亿元，增长 39.3%；个体户 8 21.83 万户，增长 19.7%，注册资金 60.42 亿元，增长 42.9%。 根据宏观经

18、济分析可以看出，徐州市国民经济发展迅速，人民生活水平提 高较快，商品市场交易活跃，旅游业也正稳步发展，在徐州发展商业项目具有 良好的发展前景。 2.22.2 徐州市云龙区概况徐州市云龙区概况 云龙区是徐州市主城区的核心区，全区总面积 118 平方公里，人口 30 万人， 辖彭城、子房、黄山、骆驼山、翠屏山、大郭庄、大龙湖、潘塘等 8 个街道办 事处、54 个社区、18 个行政村。云龙区为全市政治、文化、交通、金融、商贸 和旅游中心。近年来，全区上下紧紧围绕建设“徐州特大城市核心区”的奋斗 目标，大力实施“现代服务业主导、城市化推进、和谐社会构建”三大战略， 经济和社会各项事业又好又快的发展，连

19、续五年在徐州市综合经济考核中荣获 一等奖，先后荣获“全国社会治安综合治理先进集体” 、 “全国社区卫生服务先 进区”以及省“科技进步先进区”等 36 项国家和省级荣誉称号。 本本 案案 9 2.2.12.2.1 区域定位区域定位 云龙区是全市承担“一城双核”两个方面发展任务的唯一主城区，处于徐 州特大城市向东、向东南发展的主导方向上。随着新城市规划的实施以及徐州 新城的建设，特别是连接徐州新老城区的“黄金走廊”和平路东延以及新 城一号路等工程的实施，城区东部和东南部的广阔空间必将成为徐州新一轮跨 越式发展的主战场和重要增长极。目前，香港恒基兆业、香港世茂、上海绿地、 中铁地产等一批城市运营龙头

20、企业已率先抢滩，奏响了徐州新一轮城市化的 “东进序曲” 。 2.2.22.2.2 交通状况交通状况 云龙区西揽老城区，东跨 50 平方公里的徐州新城，辖区内既有以淮海路和 中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心，又有建设中的以徐州新城为 代表的行政、商务中心，京沪、陇海铁路以及京福、连霍高速公路分别在此交 汇，与建设中的京沪高速铁路徐州新客站毗邻，距国家民航干线机场观音 机场仅有 20 公里。 2.2.32.2.3 商贸环境商贸环境 云龙区是传统的商贸大区、强区，也是徐州现代服务业发展的示范先导区。 目前，美国沃尔玛、gms、印尼力宝集团等一批世界 500 强企业以及国美电器、 苏宁电器等

21、区域总部相继入驻；被誉为“千古繁华地，徐州不夜城”的户部山 城已有汉王府等 800 余家知名商业企业入驻，成为徐州发展晚间经济、都市休 闲经济的新靓点。中山南路 it 产业一条街、彭城南路步行街、三环东路汽车销 售长廊等特色街区形成规模，总建筑面积 72 万平方米的淮海综合物流园区首批 进入“江苏省十二家重点物流基地” 。占地 10.3 平方公里的新城产业园区，重 点发展总部经济园、高科技研发基地等现代服务业项目。目前，已有苏宁物流、 南京医药物流、江苏交广、王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。此外，辖区拥 有帝都大厦、泛亚大厦、天成国贸中心等大型写字楼和商务楼宇 50 万平方米， 在建和即将建设

22、的新城中央活力区、中央国际广场、世茂步行街等商业面积近 150 万平方米，发展商务、金融、总部经济等现代服务业载体丰富。 10 2.2.42.2.4 自然条件自然条件 云龙区因风景秀丽的云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽的黄河故道穿区 而过，奎河、三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城“绿肺”的大龙湖及顺堤 河景观带，将成为展示徐州新城形象的窗口。云龙山、子房山、狮子山、拖龙 山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦，是典型的山水园林城区， 是投资兴业的风水宝地。 2.2.52.2.5 人文环境人文环境 云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。拥有集“汉 代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉

23、画像石为一体的汉文化景区，荣获全国首个 “中国环境艺术示范工程”称号，并被评为国家 4a 级景区，成为全市旅游文化 的金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅游中心。辖区内还有项羽戏马台、 北魏大石佛、放鹤亭、显红岛、乾隆行宫、李可染故居、户部山古民居等名胜 古迹，具有深厚的文化底蕴和鲜明的城区特色。此外，云龙区拥有丰富的科教 文体资源，徐州师范大学、徐州医学院、工程兵指挥学院等全市 60%的科研机 构、大专院校座落在我区，为经济发展提供有力的人力资源和智力支持。 2.32.3 项目区位介绍项目区位介绍 本项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮子山为邻，周 边重要景观资源有汉兵马俑，

24、楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化，有山 有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游资源也为本案提供重 要的商业商机。 东三环片区位于新老城区之间，起到连接体的作用，为徐州市目前人居最 为集中的区域之一，常驻居民近 40 万人，自绿地世纪城、东方美地、世茂东都 等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。 11 本项目建筑总面积达 26 万多平方米，是徐州首座全天候、一站式城市综合 体。业态类型丰富齐备，涵盖时尚 shoppingmall、菁英公寓、摩登商业街以及 配套的连锁超商（大润发） 、世茂百货、健身中心等。作为国际上先进的商业模 本案本案 12 式，世茂 cosmo 的定位参照国

25、际标准，无论从建筑排布、商业定位，还是经营 业态、内部空间营造、车位配备等方面，都充分体现了当今商业的最高表现形 式。该项目建成后将成为徐州市首席大型购物中心，徐州市东部商业大都会， 将引领徐州市商业发展新潮流，极大地提升徐州市商业发展水平。 徐州世茂广场效果图 13 2.42.4 徐州商业物业市场分析徐州商业物业市场分析 2.4.12.4.1 徐州商业市场概述徐州商业市场概述 自古徐州战事多，作为兵家重地之徐州，如今，已成为中外商界巨头 力争进驻并大显身手之地，古老的土地上，现代化商贸都市的氛围逐显 浓郁。 纵观徐州商业，徐州百货大楼独霸徐州之势已彻底改变，商业的多业 态、多元化、专业化趋势

26、在徐州已成主流。 a a、超超市市品品牌牌化化 法国家乐福、泰国易初莲花、上海农工商、上海大福源、深圳新一佳、 南京苏果等中外著名超市纷纷进驻徐州，短短几年内开设了近10 家 超市，超市第一品牌沃尔玛则业已选好了地块，已待进驻，徐州市场超 市的品牌化格局基本形成。 b b、购购物物广广场场（百百货货）升升级级化化 2002 年底，浙江知名民企中国星星集团投资建设金地商都项目，建 成营业的一期工程10.5 万平方米，在江苏零售业中单体规模居第一位。 2003 年 5 月 1 日，南京金陵饭店购物中心在金地商都附近的盛佳大 厦一至五层，开设了首家精品百货店，迈出了对外扩张、连锁化经营的 第一步，也

27、成为第一家到徐州投资的外地知名百货企业。 2003 年 7 月，南京金鹰国际购物集团整体接收了尚未竣工的 “徐州国际商厦 ”项目，将其改造为建筑面积达7 万多平方米的 “徐州金鹰国际购物中心” ，徐州金鹰比金鹰南京总店还大2 万平方 米。 2004 年 10 月，南京中央商场股份有限公司成功重组徐州市百货大 楼股份有限公司，并对旧楼进行改造升级，中央百大也登陆成功。 2005 年 4 月，国内百货业巨头北京王府井东安集团有限公司把进军 江苏，第一站即为徐州，对华联商厦进行重组，打造为全新的“徐 州王府井百货 ” 。 2006 年 5 月，百货业丰洋百货在富景广场正式开业，并引进了部分 国内外一

28、线品牌。 14 金地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、丰洋百货等的四年攻略，徐 州大型购物中心的升级即告完成。 c c、业业态态多多元元化化格格局局出出现现 由于商业市场的分工细化，徐州商业的业态多元格局业已出现并逐渐 完善。 徐州中心城区主要商业形态（正在营业）：徐州中心城区主要商业形态（正在营业）： 金鹰购物中心彭城广场店 金地百货彭城广场店 中央百大彭城广场店 金陵购物中心彭城广场店 丰洋百货彭城广场店 王府井淮海东路店 华美商厦淮海西路店 大型百货 友谊商场淮海西路店 家乐福超市彭城广场店 新一佳（2 家）西关店、淮西店 易初莲花矿大店 大福源建国西路店 大型超市 农工商复兴北与二环交汇

29、店 升辉装饰城三环东路店 新世纪建材城三环东路店建材市场 唯美家居建材城三环东路店 五星电器（4 家）矿大店、华美商厦店、淮西店、白云店 苏宁电器（2 家）欧洲广场店、朝阳市场店 永乐电器（2 家）金地商都店、朝阳市场店 家电商场 国美电器（1 家）泛亚大厦店 红星美凯龙复兴北路店 家具市场 江苏家具城复兴北路店 专 业 市 场 it 电脑市场海云电脑城彭城路店 商业步行街户部山商业步行街彭城路店 d d、专专业业化化商商场场（市市场场）逐逐步步形形成成 专业的道路是分 两两步步走走 来进行的： 首先是三环东路的专业化市场的云集，众汽车品牌4s 店、装饰 城、食品城、建材城、家具城、物资市场纷

30、纷绕围集三环东路，使三环 东路进而形成徐州一个专业化市场类型的商圈业，三环东路专业化市场 领头羊地位也基本确立。 其次，由于中心城区超市品牌化、购物广场升级化的格局形成后，竞 争激烈，新上的商业项目另辟蹊径，避其锋芒，走上了专业化商场的道 路。于是，徐州礼品城、春天时尚服装批发城、新天地儿童城各种专业 化商场也应运而生。 由于各商家在经营上业态的多元化、竞争的激烈化，在未来市场上， 15 专业化为商家经营发展的主流发展趋势。 2.4.22.4.2 徐州市商业市场布局徐州市商业市场布局 商业的发展往往是与区域及地理位置密切相关的，同样，由于徐州商 业历史发展的原因，徐州的商业竞争也逐渐显现商圈化

31、竞争模式。 从当前徐州市商业地理特征及未来的发展动向来看，商圈可以分 为彭城广场商务圈、淮海广场商务圈、人民广场商务圈、三环东路商圈、 南区商圈等几大商圈。 城城区区核核心心商商圈圈 彭彭城城广广场场商商圈圈 以彭城广场中山北路、淮海路、彭城路为核心，主力商家众多，金鹰、金 地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、家乐福、新一佳、永乐等， 还有才开业的中央时尚大道、国美电器等。 彭城广场商圈处于徐州市中心区，由于这一区域是徐州的经济文化核 心地，区 内各种生活配套设施齐全。在商业上，现代百货、综合超市、 专卖店等成为主流业态，区域的商业经营成熟度、管理水平、消费档次 以及购物的便利性使得该区域已成就

32、该商圈为核心商圈的霸主地位。 人民广场人民广场 商圈商圈 彭城广场彭城广场 商圈商圈 淮海广场淮海广场 商圈商圈 南区南区 商圈商圈 本案本案 三环东路三环东路 商圈商圈 16 成成熟熟型型区区域域商商圈圈 淮淮海海广广场场商商圈圈 以白云、蓝天为主力商家，商业市场如朝阳市场，宣武市场为辅助， 周边沿街商铺为补充的商业形态。 淮海广场商务圈位于徐州市中心区与东区的交汇处，火车东站西侧， 该区域内配套设施齐备，交通便利，业态相对成熟。由于汽车站、火车 站齐聚此地，人流量相对较大，但管理难度亦相对较大，故该商圈未来 道路基本上会走上中低档商品业态或商业市场的道路。 城城区区发发展展型型商商圈圈 人

33、人民民广广场场商商圈圈 以华美商厦、友谊商场、新一佳、百惠家美时等为核心主力商家，周 边街铺为辅助的发展型商圈。 人民广场商圈位于徐州市西区，该区域位于老城区之上，很早就 形成了比较成熟的 居民小区和比较成熟的商务中心。 但近年来，由于该区域已有主力商家在商品档次上、经营规模上、管 理水平、购物环境等诸方面均远远落后于彭城广场商圈，商业地位有渐 显没落。 不过 随着 徐州城市化发展速度加快及其房地产开发也在不断加速， 特别是 近两年徐州中高档商品房用地拍卖均在西区，未来几年，徐州西 区将成为中高档商品房开发的主战场。西区现在的社区主力仍为经济适 用房类型的老型社区，随着诸多新开发项目的出现，西

34、区居住社区也将 向新型社区转变，西区居住人口将大增。 城城效效结结合合地地专专业业型型商商圈圈三三环环东东路路商商圈圈 众汽车品牌 4s 店、装饰城、食品城、建材城、家具城、物资市场围 集三环东路，形成了徐州特有的专业型商圈。 该商圈是道路拉动的商圈，由于三环路连接市区各主干道，交通通达 性好，而且由于属城郊结合部，适合于建大型专业市场，众多专业市场 的建成和投入运营，三环东路专业型商圈地位业已确立。 城城区区潜潜力力型型商商圈圈 南南区区商商圈圈 以开业的易初莲花为核心，刚开业的五星电器以及在建的汉雅假日生 活广场、矿大商务中心，正在悄悄的改变南区商业形态。 17 南区商务圈位于徐州市南区，

35、这里大学林立，自然环境优美，配套设 施也正进一步完善，由于泉山美墅、文华园、泰山城市花园、永嘉太阳 城、芙蓉园、南山庭院、汉府雅园等众房地产项目的开发，人气渐足， 该区域的商圈发展也蕴藏着一股潜力。 2.4.32.4.3 商商场场经经营营差差异异化化 大大型型商商场场现现状状 徐州缺乏专业性规模性的商业存在；商业定位除个别外也比较低档 次，同时市场招商程度普遍不理想，我们看到这些商场自身经营都存在 着各方面的问题。老字号商场的经营方式与现代商业经营规律严重相背 离，楼层分布、商品组合、价值实现等都与现代商业、消费存在较大的 潜潜力力型型 商商圈圈 城区核城区核 心商圈心商圈 成成熟熟型型 区区

36、域域商商 圈圈 发发展展型型 商商圈圈 城城 效效 结结 合合 地地 专专 业业 型型 商商 圈圈 新一佳新一佳 华美商厦华美商厦 友谊商场友谊商场 百惠家美时百惠家美时 金鹰、金地金鹰、金地 金陵、中央百大金陵、中央百大 王府井、富景百货王府井、富景百货 家乐福、新一佳、家乐福、新一佳、 永乐、国美永乐、国美 白云商厦白云商厦 蓝天商场蓝天商场 宣武市场宣武市场 朝阳市场朝阳市场 升辉装饰城升辉装饰城 淮海汽配城淮海汽配城 唯美家居建材城唯美家居建材城 淮海食品城淮海食品城 汽车汽车 4s 店店 易初莲花易初莲花 五星电器五星电器 汉府假日广场汉府假日广场 矿大商务中心矿大商务中心 18 差

37、异，虽然像供销穿戴城、华美商厦这样的老商场所拥有的一大批固定 消费者并不计较商场装修、购物环境等，但市场全方位的竞争亦使其前 景堪忧。 另一批新开业的商场，其经营管理及内部结构等方面都大同小异， 必须面临调整和长时间的市场培育。像金地商都自开业以来从市场的角 度在不停的进行着内部布局和管理调整。 无论新与老，朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解 消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱好，投其所好，采取 相应的市场策略，找准市场定位，对相应的环节采取相应的对策，形成 特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。 调调查查项项目目： 案名徐徐州州中中央央百百货货大大楼楼位置彭城广场南

38、 面积每层 3000共 15000 多 商业经营管理公司南京中央商场 出租率90%以上档次中高档 业业 种种租租 金金 1f 珠宝首饰、化妆品 部分促销场地扣点 20% 2f 淑女装、女性内衣、饰品、男女皮鞋扣点 25%左右 3f 职业女装、时尚女装扣点 25%左右 4f 男装扣点 25%左右 5f 床用家居扣点 20%左右 6f 健身器材等扣点 5-10% 经营状 况 处于商业中心区，南京中央百货进驻管理之后，经营状况良好 案名金金鹰鹰国国际际购购物物中中心心位置彭城广场北 面积每层 12000共约 71000商业经营管理 公司 南京金鹰 出租率 90% 档次高档 业业 种种租租 金金 -1

39、f 车库 1f 珠宝首饰、化妆品、女鞋、皮具，肯德基、 必胜客 扣点 20%左右，肯 德基、必胜客不祥 2f 职业女装、女士服饰扣点 25-30% 3f 休闲服饰、少淑女装、女性内衣、西餐厅扣点 25-30% 4f 精品男装、男士皮鞋扣点 25-30% 5f 家用小电器、床用家居扣点 5-20% 经营状况处于商业繁华区，金鹰的品牌与管理使其经营状况良好 19 案名金金地地商商都都位置中山北路、金鹰北 面积占地 2 万共约 10 万 商业经营管理公 司 金地 出租率90%以上档次中高档 业业 种种租租 金金 -2 f 停车场 -1f 家乐福超市 1f 化妆品、童装、鞋类、珠宝首饰、皮具 2f 服

40、装 3f 永乐电器、博酷书城 4f 金海马家具 扣点 15-25%（产品有 差异） 经营状 况 目前徐州面积最大的中高档购物中心，经营状况较好 案名百百富富时时尚尚位置夹河街东口 面积没层 4000共 8000 商业经营管理公司百富时尚 出租率 40% 档次中档 业业 种种租租 金金 -1f 停车场 1f 快餐、服饰、鞋类、家纺100-150 元/月 2f 休闲服饰50 元/月 经营状 况 人流量较少，经营状况不好 案名古古彭彭购购物物中中心心位置彭城广场西靠淮海路 面积占地 4000共 22000 商业经营管理公 司 南京新百 出租率 90% 档次中档 业业 种种租租 金金 1f 鞋类、皮具

41、、化妆品 2f 女装、羽绒服、布匹 3f 男装、自行车 4f 针织、儿童娱乐 5f 家具 6f 家具 品牌进驻实行扣点 5- 25%，经营户租赁 200-250 元/月 经营状 况 该商场位置较好，人流量大，是徐州较早的商场，因布局、管理 较落后等问题经营状况一般。 案名供供销销穿穿戴戴城城位置淮海东路 54 号 面积每层 2000共 6000商业经营管理公 司 自身管理 出租率 90% 档次中档 20 业业 种种租租 金金 1f 针织、女鞋 2f 女装、职业装、休闲装、床上用品 3f 男装皮衣等 200-300 原/月 经营状 况 该商场是徐州较早的商场，功能划分等不尽合理，几经改制之后，

42、由于其位置的优越性，经营状况良好。 案名友友谊谊商商场场位置淮海西路 面积占地 3500共 11000 商业经营管理公 司 自身管理 出租率 75% 档次中低档 业业 种种租租 金金 1f 鞋类、化妆品、珠宝、烟酒180 元/月 2f 男装 3f 女性休闲服饰 4f 女装 经营状 况 装修陈旧、布局落后、产品档次较低经营状况一般 案名华华美美商商厦厦位置淮海西路 面积占地 3000共 15000 商业经营管理公 司 自身 出租率 90% 档次中低档 业业 种种租租 金金 -1f 鞋类50 元/月 1f 化妆品、珠宝120-180元/月 2f 女装 3f 男装 80-110 元/月 4f 五星电

43、器 5f 五星电器 35 元/月 经营状 况 该商场是较早的商场，硬件、布局较落后但五星电器的加入，及 其位置的优越性，其经营状况较好 案名白白云云购购物物中中心心位置复兴北路，东站广场对 面 面积占地 7700共 48000 商业经营管理公司自身管理 出租率 90% 档次中档 业业 种种租租 金金 -1f 烟酒食品超市 1f 鞋类、化妆品、珠宝首饰、皮具、钟表 2f 男装 扣点 20-25% 21 3f 女装 4f 针织床上用品 5f 五星电器 6f 家电 扣点 5%左右 经营状 况 位于火车站附近，人流量较大，因管理落后经营状况一般 案名蓝蓝天天大大楼楼位置复兴北路、东站广场 南 面积占地

44、 4000共 20000 商业经营管理公司自身管理 出租率 65% 档次中低档 业业 种种租租 金金 1f 烟酒食品、皮鞋、黄金珠宝、化妆品 2f 女装、羽绒服 3f 男装、羊毛衫 扣点 20-25% 4f 电器 5 f 电动车、自行车 扣点 5-10% 经营状 况 管理落后，经营状况一般 案名欧欧洲洲商商城城位置淮海路、西安路交 叉 面积占地 6000共 30000 商业经营管理公 司 出租率 60% 档次 业业 态态租租 金金 1f 2f 已进驻苏宁电器，其它为铺面式店铺，业 种较杂乱有体育用品、网吧、快餐店、服 饰等 70-150 元/月 3f 4f 办公25-35 元/月 经营状 况

45、该项目由于开发之初定位不准确导致后期经营状况不佳。 2 2. .4 4. .4 4 徐徐州州市市商商业业街街调调研研 淮淮海海路路 1 1）古城大厦）古城大厦广济桥广济桥 服装类 40 家，平均面积 50 平方米；通讯类 26 家，150-5 平方米不等；鞋 22 类 14 家，平均面积 40 平方米；眼睛店 3 家，银行 2 家，大商场（王府井、丰 洋百货、供销大厦、百大、金鹰）大概租金范围：财富大厦-古彭广场 200-300 元/平方米，古彭广场-同济桥 150-250 元/平方米。此路段属徐州市内主干道， 也是商业最繁华路段 ，主要以服装，通讯，鞋帽为主，平均租金 250 元/平方。 2

46、 2）人民广场至淮西客运站）人民广场至淮西客运站 此路段地处淮海西路，二环西路以西，东至金港大酒店，西至淮西客运站， 是西部主干道，但由于其路段已处二环路以西，加上其周边物业形态（小区年 龄老化，兼有尚未改造的农村群落，暂无大而新的社区）的影响，其约 120 家店铺中，商业形态并无规划，经营五花八门，主要还是以工程机械、摩托经 销、五金电料为主，兼有烟酒店、食品店、美发中心、小超市、话吧等，无突 出特色。总体竞争力较差，平均租金仅 50 元/平方米。 解放路（帝都大厦解放路（帝都大厦树人中学）树人中学） 解放路，连接和平路、建国路、淮海路，是通往北区、南区的一条要道， 人流量较大，主要以服装、

47、餐饮、摄影社为主，虽然此处地段人流较佳，但其 经营业态并无突出其特色，服装品牌档次较低，没有能够吸引人眼球的亮点， 餐饮业也只有路同仁居较红火，总体来讲，此街的商业经营有些没落。 名称名称店铺个数店铺个数面积区间（面积区间（） 服装 3230-100 餐饮 13100-100 摄影 1140-300 银行 813-60 鞋帽 5 医院 3 烟酒店 2 家纺市场 25000-8000 其他 29 租金平均在 70-150 元/平方米 23 建国路（财富广场建国路（财富广场龙卷风）龙卷风） 名称名称店铺个数店铺个数面积区间（面积区间（） 饮食酒店 1150-3000 银行 11 自行车电动车 40

48、30-300 防盗门 1713-60 保险公司 2 家纺 430-80 农贸市场 2 宠物、文化市场 3 写字楼 2 书店 5 洗浴中心 1 学校 1 医院 1 邮票公司 1 酒吧 1200 济生堂药店 160 家装厨卫 2315-40 其他 1510-20 约 140 家店铺中，业态以自行车电动车、防盗门、银行、餐饮为主体，由 于建国路商业业态经营特色性较强，当前整经营情况较好。 2.4.52.4.5 徐州市在建商业项目推进现状徐州市在建商业项目推进现状 今年以来徐州市房地产市场总体保持了较为稳定的发展趋势。一 方面，由于挂牌出让建设用地供应量的快速增长，促使商业和住房 供应量大幅上升，另一

49、方面，由于总体 价格不断上升，减少了一部分 市场有效需求，从而开始 造成 一部分 住宅销售压力。 本阶段房地产运 行的特征为，房地产投资快速增加，可售商业及住房供应量大幅度增加， 均价小幅度上升，住宅销售速度相对放缓，市场进入稳定发展期。 但从已建、新建、在建商业房地产 项目的情况来看，很少存在长 时间滞销的情况的商业项目。 2 2. .4 4. .5 5. .1 1 在在售售楼楼盘盘 徐州 的商业项目（包含商住）在售楼盘较 多， 2006 年主要在售 的楼盘有 富景广场、财富广场、恒石大厦、中心时尚大道、展邦鞋都、 24 金地国际 2 期、慧谷阳光花园、财富贵邦、帝都大厦、财富大厦、恒茂 国

50、际、景染名居、金月精英部落、颖都城市花园、户部商都等等。 2 2. .4 4. .5 5. .2 2 未未来来竞竞争争 根据正常的进度，预计本项目推出时，市场中主要的在售楼盘有：金 地国际 2 期、时代广场、恒茂国际、汉府假日广场、汇源置地广场、苏 豪时代广场等等。 项项目目名名位位置置商商业业规规模模 金地国际 2 期彭城广场1-6 层为商业，约18000 时代广场民主南路1-3 层为商业，约10000 恒茂国际西安北路1-4 层为商业，约14000 汉府假日广场北京路1-3 层的商业街，约30000 汇源置地广场解放北路1-4 层为商业，约10000 苏豪时代广场淮海西路1-4 层为商业，

51、约15000 2 2. .4 4. .6 6 典典型型项项目目分分析析 2 2. .4 4. .6 6. .1 1 产产品品 分分析析 项目概况项目概况 项目名称项目名称商业建筑面积商业建筑面积发展商发展商 户部商都（礼品城） 7000 徐州天成房地产开发有限公司 春天时尚 8000 南通爱东徐州分公司 贵邦财富 27000 徐州贵邦房地产开发有限公司 中心时尚大道 13000 徐州宜商万利市场有限公司 富景广场 18800 香港伟利房地产发展有限公司 恒茂国际 14000 徐州金茂房地产开发有限公司 汉府假日广场 30000 鸿泰房地产开发有限公司 新天地国际儿童城 15600 徐州华宇投资

52、发展公司 25 目前 市区商业房地产项目建筑面积5 万平方米 以上的大型的 商业 房地产项目较少 。 建筑形态建筑形态 从建筑形态来看 ,徐州市区目前在售商业物业项目主要 为两种形 式： 高层裙楼式商业与商业单体建筑。 高层裙楼式商业大部分均为集中卖场式商业形式，除汉府假日广场为 商业步行街外，高层裙楼式商业街形式尚不多见，高高层层裙裙楼楼式式商商业业街街 在在市市场场上上还还拥拥有有一一定定的的市市场场差差异异化化空空间间。 位置与户数位置与户数 现在售项目中，重点在售商业项目位置都比较集中，大部分均分布在 彭城广场周围，外部配套齐全、交通便利、商贸氛围浓厚为商业物业开 发的前提。 项目名称

53、项目名称建筑形态建筑形态 户部商都（礼品城）高层写字楼：14 层是商铺，5 楼以上为写字楼 春天时尚单体商住楼：14 楼是商铺、5 楼是办公室 贵邦财富高层商住楼：15 楼是商铺，618 楼是办公公寓 富景广场商业单体建筑：1-5 层用于销售；6 层只包租 汉府假日广场大型社区中的商业步行街 恒茂国际高层写字楼：1-4 层为商业，5 楼以上为写字楼 新天地国际儿童城商业单体建筑：13 层销售，4、5 层出租 帝都大厦高层写字楼：1 层为商业，其余为写字楼 项目名称项目名称位置位置商铺套数商铺套数 户部商都（礼品城）建国路解放路交叉口。 396 春天时尚解放南路 137# 460 贵邦财富青年路

54、与中山路交叉口 523 新天地国际儿童城黄河东路 45# 600 中心时尚大道彭城广场 400 富景广场彭城广场东 1800 26 位置与户数位置与户数 当前在售重点项目的停车位配置情况相对而言都不太理想，部分项目仅提供 少量车位，部分虽提供地下停车场，但地面停车位相当有限，如何合理的解决如何合理的解决 停车配套或权衡地下、地面位数量上还有很多改进空间。停车配套或权衡地下、地面位数量上还有很多改进空间。 得铺率得铺率 从样本分析来看，当前徐州在售项目中，大部分项目的得铺率均为50%左 右或以下， 得得铺铺率率超超过过 5 55 5% %的的商商铺铺从从实实用用性性角角度度来来看看，在在市市场场

55、上上便便颇颇具具 竞竞争争力力了了 。 商铺面积商铺面积 项目名称项目名称 临街临街1f1f 内主力铺内主力铺2f2f 主力铺主力铺3f3f 主力铺主力铺 户部商都（礼品城）601510-2010-20 项目名称项目名称停车位情况停车位情况 户部商都（礼品城）地下停车位，约 40 个 春天时尚地下停车位，40-50 个 贵邦财富主要为地下停车场 汉府假日广场少量地面停车位，主要为地下停车场 新天地国际儿童城少量地面停车位，主要为地下停车场 中心时尚大道靠周边项目解决停车问题 富景广场主要为地下停车场 项目名称项目名称得铺率得铺率 户部商都（礼品城）1f：64%；2-4f：51%-52% 春天时

56、尚1f：51.07%；2-3f：45.06%；4f：43.07% 贵邦财富1f：43.5%；2f：47.3%；3-5f：43.7% 新天地国际儿童城 52% 中心时尚大道 55.06% 富景广场1f：51%；2-6f：45% 27 春天时尚65151010 贵邦财富600（仅一个铺）2010-1510-15 新天地国际儿童城70151010 汉府假日广场120-20050 富景广场60左右161010 从初步市场分析来看： 处于优势地段的商业项目的临街商铺的铺位面积大多控制在 60-70左右， 1f 内铺的主力铺一般控制在15-20左右。 由于大部商业项目的1f 销售压力小，故1f 商铺划分上

57、面积反 而较大，而 2 楼以上商铺由于销售压力加大，为刺激投资，将商 铺面积划分趋小化。 2.2.4.6.24.6.2 价格价格分析分析 通过调查发现可以看出，各在售项目的主力总价大都在10-20 万，但各在售项目临街商铺与其一楼整体均价差异性则较大，临临街街 铺铺的的价价格格旗旗帜帜作作用用在在大大多多在在售售项项目目中中均均表表现现得得较较为为明明显显。 项目名称项目名称价格特点价格特点 户部商都户部商都 （礼品城）（礼品城） 主力总价主力总价 1010 万。万。 其中：其中： 沿街：沿街：3.33.3 万万/ 1f：2.6 万/； 2f：0.91 万/；3f：0.8 万/； 4f：0.6

58、 万/ 春天时尚春天时尚 主力总价主力总价 1010 万。万。 其中：沿街：其中：沿街：2 2 万万/ 1f：1.5 万/； 2f：1.1 万/；3f：0.9 万/； 4f：0.6 万/ 贵邦财富贵邦财富 主力总价主力总价 2020 万。万。 其中：沿街：其中：沿街：3.53.5 万万/ 1f：3 万/； 2f：1.7 万/；3f：1.3 万/；4f：1 万/； 5f：0.8 万/ 新天地新天地 国际儿童城国际儿童城 主力总价主力总价 1818 万万 。 其中：沿街：其中：沿街：2.52.5 万万/ 1f：1.6 万/；2f：1.4 万/；3f：0.6 万/ 汉府汉府 假日广场假日广场 1f1

59、f：1.01.0 万万/,1-3f/,1-3f 复式铺：复式铺：60006000 元元/ 富景广场富景广场 主力总价主力总价 15-2015-20 万。万。 其中：沿街其中：沿街 6 6 万万/ -1f:1.6 万；1f：4 万/； 2f：3 万/；3f：1.5 万/； 4f：1.3 万/；5f：1 万/ 帝都大厦帝都大厦1 1 层均价层均价 4 4 万万/ 28 在临街面较广的项目中，1 层、 2 层整体均价的差异性较大，如 户部商都、富景广场； 在临街面相对较窄的项目中，1 层、 2 层整体均价的差异性则较 小，如新天地儿童城、春天时尚； 相对而言，各重点在售商项目的 2-4 层或以上则各

60、楼层的价差相对弱化。 2.82.8 结论：结论： 1、从总量上看，徐州市商业地产项目较之以前近期会有一个增量，但增量 不太大，市场整体绝对竞争形势不会显现得很严峻； 2、当前商业项目的上市均非以规模制衡市场，而是以特色化或差导化面市； 3、产品的形态整体也略显单一，特色化的商业产品形态将在市场上颇具吸 引力。 总之，本项目将定位为区域商业中心，其中包括仓储平价超市、影城、百 货精品步行街、精品家居广场及餐饮娱乐广场等物种物业形态，提倡“一站式 消费“，因此项目设计为全封闭商场+步行街的模式，希望吃喝玩乐用各种需求 都能一应满足消费者。 同时，为了配套周边多个中高档住宅楼盘，项目选择以引领时尚的