银行关于置业有限公司“广场”项目申请1500万元开发贷款和3500万元住房按揭额度的调查报告

1、*银行：银行关于*置业有限公司“*广场”项目申请1500万元开发贷款和3500万元住房按揭额度的调查报告*贷款管理部门：*有限公司向我社申请办理1500万元人民币开发贷款和3500万元住房按揭额度的信贷业务，*营业部已经受理。根据对企业提供的相关材料进行调查，出具调查意见如下：一、贷款人概况及资格调查（一）客户基本情况表客户名称*置业有限公司注册地址*县两市*大道181号经营实体所在地湖南*县法人代表*联系地址及邮编电话*县*镇兴和大道181号*营业执照号码*法人代码证号*贷款卡号码*税务登记证号*基本帐户开户行*成立时间*主营业务房地产开发建筑材料销售所有制类别民营组织类别有限责任公司行业房

2、地产开发行业资质等级叁级注册资本800万元注册资本到位率100%（二）公司概况2007年，通过*县开发区挂牌拍卖，以1082万元购买了*县*路*号宗地使用权。便于项目运作，2008年6月成立了“*置业有限公司”。公司位于*，注册资金800万元人民币，经营范围：房地产开发、建筑材料销售.房地产开发资质为暂定资质。法人代表*。*公司现有员工9人.下设办公室、工程开发部、策划销售部及资金财务部。（三）股东与投资情况（1）主要股东情况表主要股东名 称认缴注册资本占实收资本比例实际出资情况股东之间关系有无不良记录货币无形资产*200万元25%1万元199万元*同学无*280万元35%160万元120万元

3、无*160万元20%78万元82万元无*160万元20%1万元159万元*无（四）股东简历1、公司法人*，男，汉族，现年39岁，建筑高级工程师职称.身份证目前户籍*，家庭住址：*，*住址：* 1989-1993年，*学院工民建筑系本科学习；1993-2001年，*中意房地产公司工程主管、工程部经理。主管*中意花园乔庄小区、广州中意花苑、*中南机电市场项目；2001-2007年，*锦龙德公司副总经理，主管：*大厦写字楼物业公司，*大厦被评为*市示范大厦生态型写字楼。经个人信用查询系统查询，个人信誉良好。2、*，男，汉族，现年37岁，建筑工程师职称.身份证号

4、：，*户籍所在地：*，目前住*。1989-1993年，*学院工民建筑系本科学习;1993-1995年，*盐田港集团工作;1995-2005年，停薪留职，主要承建盐田港配套设施；在*建筑业界中取得很好的业绩及口碑2006年*公司法人*让出公司自己的一部分股份，*出资307.6万元，占公司股份的16%，为公司最大股东，并担任*建筑公司法人。目前*承建的工程有：*一中学生公寓、教师进修学院师训大楼、二完小学教学楼、县电力局综合大楼、检察院家属房、锦绣家园、中天广场、*县人民医院外科大楼等。因其诚实守信，技术过硬，工程质量高，相应取得了一系列荣誉：2005年当选*筑施工企业优秀项目经理;2007年当选

5、*建筑协会副会长、*建协常务理事;2008年当选奥运火炬手2007年12月当选14届*人大代表。*于2005年6月27日即在我部开立个人结算帐户，至今已在我社办理多次信贷业务，每次均能在贷款到期前以现金归还，从未拖欠本息，在我社信用记录良好，在我部日平存款70万元。*曾担任过*厂厂长，后和其弟*在*百富路经营皮革批发生意。*兄弟二人均为我部老客户，信誉良好。*在我部日平存款46万元，*在我部日平存款6.5万元。*、*均为大学建筑本科学历，建筑工程师职称，从事建筑业多年，有丰富的房产开发及建筑经验，能为该项目提供有力技术保障。公司管理分工: *、*主管办公室、策划销售部；*主管工程开发部；*主管

6、财务。公司管理层团结协作，尊纪守法，讲信用，社会口碑较好，目前无一人受到过行政处分或刑事处罚，无人曾在破产企业担任过领导职务。目前*公司在我部开立了基本帐户，公司资金均在帐户往来。现公司日平存款余额147万元。二、借款人经营情况分析（1）公司成立以来全部经营活动是为“*广场”项目做前期准备工作，主要是购买土地、拆迁、项目报建工作。目前已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。工程于2009年11月开工，目前已建好地下车库，地面1号楼已修至4层，2号楼修至8层。（2）公司财务情况2010年4月30日财务报表数据分折、资产负债表审核内容：流

7、动资产项目审查的主要内容。(1)货币性资产项目：货币资金1262958.22元，占流动资产合计中的比例：92.66%。从货币资金着手，核实银行存款总帐及明细帐，我社帐户对帐单，未出现资金体外循环现象。(2)债权性资产项目：其他应收款100000元，占流动资产合计中的比例7.34%。主要系公司工作人员郭东林修建人行道工程借款，通过核对报表数与相应总帐及明细帐余额相符，并根据明细帐记录抽查了若干往来帐的原始单据做假可能性较小。、流动负债项目审查的主要内容(1)预收帐款796.19万元，占流动负债合计中的比例：96.4%。主要系*等80户购房户预交购房定金（含门面、住房）。通过核对报表数与相应总帐及

8、明细帐余额相符，并对大额明细户抽查了原始凭证，进行核实。(2)其他应付款29.5万元，占流动负债合计中的比例3.6%。主要系*公司用于施工人员购买手套、安全帽等劳保。、固定资产项目审查的主要内容：(1)固定资产项目：固定资产130060元占固定资产总额的0.45%，主要是公司购买塔吊5万元，搅拌机6.1万元，搅拌机械配件0.635万元，空调0.9万元，电脑0.5万元，通过核对报表数与相应总帐、明细帐余额相符、并根据明细记录抽查权利凭证进行核实。(2)在建工程项目：在建工程29116197元，占固定资产总额99.55%，系企业期末各项未完工程实际成本。通过核对报表数与相应总帐明细帐余额相符，并对

9、大额明细数抽查了原始凭证进行核实。主要包括5大项：土地购置款共5笔，总金额7849830元，付给*建筑公司建筑工程款共21笔，总金额12140000元；拆迁补偿款共9笔，总金额：2576941元；其他工程款共69笔，总金额6090626元包括地下车库土方工程款共12笔，总金额781620元；（其地下车库面积共6000平方米，需挖土方约60000方，按13元/方计算）设计费共6笔，金额：435000元；电力安装费2笔，金额500000元、钢材材料款2笔，金额2320800元。人防费、质监费、检测费、钻探费、炸石放炮、自来水、营销策划等杂项共计2053206元；土地契税4笔，共计432800元。、

10、所有者权益审核的主要内容：实收资本800万元，通过核对实收资本明细帐及原始凭证，公司*等四名股东以现金方式投入240万元，县城夕阳路16-3号国有土地使用权投入资金折价560万元，同时核查应收帐款，预付帐款和其他应收款明细帐户记录中无与实收资本明细帐户中相同的企业或个人。资本公积：公司*等股东于07年6月2010年4月27日投入股金1596.49万元，通过核查总帐、明细帐及在我社办理业务的原始凭证。2008年5月13日*公司成立并在我部开户至2010年4月27日，共投入资金1445万元，（有我社办理存款业务原始凭证）占资本公积总数的90.5%。其中：*等公司四名股东现金投入1185万元，占资本

11、公积总数的74.2%。*等四人为*建筑公司的股东，共投入资金260万元，占资本公积总数的16.3%。2007年6月至2008年5月13日*等公司四名股东投入资金111.49万元，占资本公积总数的7%。由于当时*公司尚未成立，后都是以收据作为原始凭证。未分配利润公司管理费用为162.41万元，主要为招待费、办证、人员工资、烟酒等开支，由于公司目前尚未产生业务收入，剔除银行的存款产生的收益1.152万元，未分配利润为-161.26万元。在调查中发现*公司于2007年6月29日通过公开竞买竞得开发区16-3宗地，总价为1082万元，现已缴纳土地价款784.98万元，差297万元。通过到*经济开发区管

12、理委员会调查得知由于*有限公司在该宗地拆迁过程中替开发区垫付一部分拆迁款，并在开发区做了一部分工程，共计金额322万元，实际已缴清土地款，为此于2010年元月国土部门为*有限公司办理了该宗地的土地使用证。附有关事项明细清单(一)工程款1896936元1、16-3宗地土石方工程款700000元。2、大区路到砂子路道板工程396543元。3、伟塘路、茶园路人行道板工程款429597元。4、围墙零星工程51628元。5、银龙路以东第二块地铁塔基座319168元。（二）拆迁补偿1327341元1、拆迁户王勇等三户补偿费共计1200000元。2、拆迁户王勇和李德旺之间基础，梁、土石方等90000元。3、

13、青苗补偿费17341元。4、工棚拆迁费20000元。该情况得到*经济开发区管理委员会认可并出具情况证明。自有资金与项目总投资的占比情况：该项目预计总投入7107.39万元，至2010年4月30日*公司自有资金；实收资本+资本公积=2396.49万元。2010年5月4日、5月5日、5月6日公司*等四名股东又陆续存入100万元现金，公司自有资金达2496.49万元，占项目总投资比例：2496.497107.39=35.13%。达到项目开发自筹比例。如加上上面提到*公司为16-3号宗地拆迁中替开发区垫付的一部分拆迁款及在开发区做了一部分工程实际已缴清了剩余297万土地款，公司自有资金达2793.49

14、万元，占项目总投资比例为：2793.497107.39=39.3%。三、项目概况*公司的开发项目已经*县发改委于2008年6月19日发改投*号文件批复立项，项目名称“*广场”。经县规划局批准，“*广场”将修建2栋高层电梯房，临夕阳大道的23层1号连体大楼靠近县城东头的一半将会被修建成四星级“*国际酒店”，设计有客房198套,*公司预备将其作为非出售自留产业经营。而1号楼靠西面的另一半及在1号楼背后的12层2号楼将会建成住宅出售，设计有住房146套。（1）项目名称*“*广场”（2）主要技术经济指标建设用地面积：8121平方米总建筑面积：49111平方米其中：地下车库面积5967平方米，车位140

15、个地上建筑面积43144平方米，含商业门面2344平方米住宅22600平方米，总户数146套酒店18200平方米，客房数198套建筑容积率4.58覆盖率42%绿地率30%建筑层为小高层（3）建设内容沿夕阳路为一栋23层住宅楼及酒店的连体大楼，在酒店背后是12层的住宅楼及整个小区地下车库。（4）项目区域位置本项目位于*县夕阳大道和衡宝路交叉口西南角，该位置为*县的门户。项目东侧150米为*汽车西站，西侧300米为上瑞高速出口。项目周边有*县近年新落成的东大花园、格林冬天、锦绣家园等高档住宅小区和东方家居广场、皮具工贸园两大商品市场，还有学校、农贸市场等配套设施。正在建设的*县夕阳公园也在附近，地

16、理位置好，交通便利。 “*广场”区域位置图（因为该内容牵涉客户隐私，故不显示，如你自己需要的可以加上你项目位置图）“*广场”效果图（5）项目合规性情况1、“*广场”项目已经*县发改局发改投*号文件批复。2、已取得国土使用权证，并足额交纳契税。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证红线图都已取得，手续合规。（6）项目的设计、监理、施工1、设计“*广场”项目规划设计由广东建筑艺术设计院有限公司提供。该院具有国家甲级城市规划设计资质。2、监理项目工程由具有乙级资质的*中信工程建设监理有限公司承担施工监理。3、施工项目施工由具有贰级资质的湖南省*建筑工程有限公司承

17、建。（7）项目实施进度项目征地拆迁和“三通一平”工作均完成，项目建设及投入使用后所需水、电、通讯等条件均已落实。现正进行工程建设施工中，到目前一号楼已修好地下车库及地面四层，2号住宅楼已修至8层，工程进展顺利。项目从2009年11月开工到酒店开业计划周期2年。四、*房地产发展现状及前景近几年，我国房地产市场持续升温。2010年1月，国家发改委、国家统计局发布数据，去年1-12月主要城市房价涨幅普通超过30%，在一线城市中，北京12月单月均价较1月上涨79.5%，上海12月较1月增长25%，*较1月增长101%，并且房价上涨势头向二三线城市漫延。为了抑制房地产过热和高房价，国务院于2010年1月

18、出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，俗称“国11条”。央行也提高了存款准备金，目前，全国房价上涨已经放缓，但整体上看，现行房价还是较高。此轮宏观调控的目的是抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳、健康发展，并不是片面使房价下降。据专家预测，国家一系列调控对于挤压一线城市房价泡沫起一定作用，但对于全国范围而言，现时大部分二、三线城市房价并不高，可能会随着城镇化加速而上涨。*县面积1768平方公里，城区面积18.12平方公里，总人口120万，全县有320国道、s315省道、潭邵高速、娄邵铁路、洛湛铁路和正在建设中的衡邵高速公路，形成了方便快捷的现代交通网络，物流业非常发达。近年来*县全力实施“

19、兴工旺商，富民强县”发展战略。2009年*实现生产总值121.5亿元，同比增长14.6%，城镇居民可支配收入达到12252元，农民人均纯收入达6196元。全县金融机构存款余额达127亿元，比上年增长16.1%，其中居民储蓄存款110亿元，增长12.9%。*连续两年获全省县域经济强县称号，经济发展形势良好。随着城镇化速度加快，近几年*的房地产业已成为蓬勃发展之势，成为*经济发展的一个热点。近几年落成的衡兴花园、东大花园、阳光花园、天星豪苑、中天广场、锦绣家园已销售一空，只有格林冬天还有部分待售房，整个房屋空置积压率低，*房地产业发展现状是健康平衡的.综上所述,*交通、物流发达，经济活跃, 居民储

20、蓄存款及城镇居民可支配收入高，消费能力强。目前*整个房屋空置积压率低，没有出现产能过剩现象。*房价也在合理范围内，国家房地产调控政策对其影响较小。随着城镇化速度加快，人们对高品质商品房需求增多，*房地产业发展前景乐观。五、项目优势分析1、地理位置优越买房子最主要是位置。该项目所处位置为*县门户，东侧150米为汽车西站，西侧300米为上瑞高速出口，周边东大花园、格林冬天、锦绣家园等高档住宅小区和东方家居广场、皮具工贸园两大商品市场。还有幼儿园、学校、农贸市场配套设施齐全，正建设的*县夕阳公园也座落于该区域。该项目交通四通八达、生活便利、人气旺盛，是居家理想之地。2、政府支持优势该项目得到县委、县

21、政府的关注及支持，县领导希望此工程不但成为*县地标性建筑，还希望该工程“*酒店”能办成四星级酒店，提升城市品位，该项目已列入县政府重点工程。3、规划优势*公司经大量摸底调查发现市场接受程度较高的为170平方米以内的四房二厅户型。由此，“*广场”设计的三种户型141平方米、163平方米、168平方米恰合市场的需求。4、解决“停车难”的优势目前“停车难”已成为社会关注的焦点，*公司为了提升项目档次，解决停车难问题，“*广场”项目除了预留人行道外，把整个工程四周向项目中心退缩5米，预留停车位，即整个项目除地下停车场外，四周可增加150个停车位。5、施工方面优势公司最大股东*为*建设公司法人，在建筑方

22、面经验丰富。比较其他项目，该项目由于有自己的规划设计人员和工程施工技术人员及工程施工团队。因此，在工程设计和工程施工方面有较为明显优势，进而在设计优化，工程质量和成本控制方面能保证项目按预定计划实施。6、物业管理优势公司法人*不但从事过建筑业，2001-2007年其主管*本元大厦写字楼物业公司，本元大厦被评为*市示范大厦生态型写字楼，他将为该项目的物业管理带来新的理念，提升项目品位。六、住房购买力分析1、截止2009年底*居民储蓄存款110亿元。在居民储蓄用途调查中，除用作经营投资及子女教育，就是购房了。可见居民均有较强的住宅消费购买力。*目前以私人建房为主体，绝大多消费者购房的目的是满足居住

23、需求或改善居住条件。随着居民生活水平的提高收入增加，目前*住房狭小，规划不合理、不配套已不能满足人们的需求。可见住房宽敞舒适、功能齐全，居住环境优雅，面积130m2以上的住房将成为购房的重点消费取向，住房的升级换代蕴藏着巨大的消费潜力。2、城市化建设发展，带动住宅消费扩大目前*人口120万，县城人口24万。自县政府实施“兴工强县”战略以来，2009年全县生产总值达121.5亿元，比上年增长14.6%，增幅较大。工业增长需要大量引进务工人员及技术人才来*落户。按照*城镇化进程规划，2010年城镇24万人，到2020年将达到38万人，*县每年将有上万人口进入城镇。新增人口的涌入，势必带来商业用房、

24、住宅用房消费需求猛增。3、住宅消费已成为投资手段随着*经济快速健康发展，人们物质和精神生活的极大改善和提高。居民们的储蓄水平和可支配收入越来越多，用适当的资金进行稳健投资已成为其选择渠道。选择保值增值的商品房投资越来越被看好。以我部为东大公司办理按揭情况分析，*在外经商务工人员较多，他们大多有一种落叶归根的思想，再则外地房价相对较高，所以纷纷回*购买商品房。这也为房地产市场带来了繁荣。七、项目资金情况分析1总投资及构成 单位：万元项目计价总价（万元）土地成本1182设计勘探费15元/m273.5建筑工程成本850元/m24165水电、设备安装费120元/m2588报建费150财务费用包括预计银

25、行贷款利息267.2管理费180不可预见费50销售税金80665.6%451.69总计7107.39 “*广场”预计总投资7107.39万元，其中土地成本1182万元，为购地及交纳契税、拆迁费。建筑工程成本为总建筑面积49000m2造价850元/m2=4165万元。财务费为：包括银行贷款利息等267.2万元。销售税金总售房（营业税率+城市税教育附加）8066（5%+5%12%）451.69万元。2、资金筹措“*广场”预计总投资7107.39万元。（1） 公司自有资金2496.49万元其中：a、实收资本800万元b、资本公积1596.49万元c、2010年5月6日股东新增资本100万元（2） 其

26、他资金来源公司向我社申请贷款1500万元，资金缺口3110.9万元，资金缺口可用预售收入弥补。除去门面销售，其中146套住房，共有141m2、163m2、168m2三种户型，以最少面积141m2户型计算售价：141m22100元/ m2296000元/套，也就是说只要销售106套，即可以满足项目总投资。该项目住房共146套，目前已交定金的户数已达80户，只要房屋修建至3楼便可办理预售商品房许可证，短期内即可解决资金缺口问题。资金来源构成如下：资金来源金额（万元）一、自有资金2496.49二、银行贷款1500三、预售收入3110.90合计7107.39按以上资金计划安排，项目自有资金2496.4

27、9万元，占项目总投资的35.13%。现拟向我社申请开发贷款1500万元。八、经营收入分析1、经营收入分析“*广场”项目预计售房款8066万元。其中住宅售房款4746万元，商铺售房款2760万元，车位售房款560万元。经营收入构成如下：项 目单位（m2/元）面积（m2）总价（万元）住宅2100226004746商铺1200023002760车位(不计面积)8万/个70个560合计8066“*广场”价格定位比照东大花园、锦绣家园、中天广场，目前价格定位住宅均价2100元/平方米，商铺均价12000元/平方米，车位8万元/个，应该算较为合理。2、项目效益预测项目总售房款8066万元，总成本费用710

28、7.39万元，利润总额958.6万元，所得税239.65万元，净利润718.95万元。所得税按利润总额25%计算：958.625%239.65万元。净利润：利润总额-所得税=718.95万元。3、经济评价项 目金额（万元）总投资7107.39销售收入8066利润总额958.6所得税239.65净利润718.95该项目预计税后利润为718.95万元，项目是可行的。*目前宾馆大都是装修陈旧，硬件设施差，卫生条件差。上档次的大酒店目前只有*宾馆，已不能满足社会需要.县领导希望该工程“*酒店”能办成四星级酒店，提升城市品位.因此“*酒店”在设计上较*宾馆都有了提高：设计住房198间（*168间）,每间

29、客房面积40平方米（*每间客房32平米）,大楼外型设计上也参考了*喜来登酒店.以我社贷款支持的酒店、宾馆、等经营情况分析：春节等节假日，*档次好一点的宾馆房间入住率是100%，平时每天入住率也在70%左右。我部与*酒店签定的标双开房协议价为238元/天，酒店可得利润约150元/天。*公司酒店盈利按同档次酒店房价利润150元/天计算：酒店年盈利198间70%150元30天12月750万元因此该项目发展前景乐观，有较强的抗风险能力九、房产销售前景分析1、由*公司提供的预定房花名册及公司在我社基本帐户存入购房定金情况可知，目前预定住房已达80套，占住房总数的54.7%。2、目前*县建行已看中该项目最

30、好位置的转角门面，想开办一分理处。该门面面积约528平方米，购价约900万。3、现有不少客户联系购买门面，但公司领导层达成一致意见：不急于出售门面，希望价格还有提高。再则，一次性购买门面2间以上及门面经营对提升酒店档次有帮助的才会考虑。由此分析可知，该项目销售前景看好。十、项目还款来源分析1、目前预定购房已达80户，销售前景良好;2、*公司酒店发展前景良好，盈利能力强，其经营收入可归还贷款。十一、项目贷款保证分析*有限公司向我社申请贷款1500万元，拟采用公司名下土地及+项目在建工程抵押，外加*公司*、*、叶兰春、*四名股东负连带责任保证。在建工程目前总价值为2911万元。其抵押率为：1500

31、万元2911万元100%51.5%该项目目前预定住房占住房总数的54.7%,销售前景看好。*个人资产约3000万元，目前其个人在我社贷款已全部还清；*在*贵天区阳光四季花园有住房，在*碧桂园别墅； *是我社老客户，经营皮革生意多年 ，有一定经济实力。以上四人具有担保实力。其次*公司酒店发展前景良好，盈利能力强.该贷款风险较小.十二、项目按揭需求及风险控制根据目前工程的预定情况，估计有近80%的客户有按揭需求，住房按揭需求成数和期限最高六成十五年，门面按揭需求成数和期限五成十年约需额度。（474660%+276050%）80%=3383万元。给予3500万的按揭额度，较为合理。按揭保证情况措施：

32、1、购房借款人到县房产局办理好预购商品房贷款抵押登记。2、*公司为各购房借款人提供阶段性担保，直到办理好各购房户房产证、国土证。3、*有限公司在我部开立“按揭贷款保证金户”，我社向购房借款人发放的单笔按揭贷款（住房按揭、商铺按揭）按10%收取保证金存入此帐户。单笔贷款出现违约时，我部可直接从该保证金户帐户上扣款偿还单笔贷款应还款部分，我部可根据各购房借款人的按揭贷款金额的逐年减少而相应递减保证金数目。4、按揭贷款除去保证金外，其余部分应存入*公司在我部开立的售房专用帐户内，优先用于偿还开发项目贷款。按揭贷款风险及防范：1、防止开发商虚假按揭贷款，或虚假提高房屋售价，搞“零”首付，骗取银行资金。

33、2、保证按揭抵押手续合法措施：派专人与*公司工作人员合作，陪同办理房产抵押手续，保证手续真实、合法。3、按揭贷款额度、期限、利率控制在我社规定的范围之内。按我社规定住房按揭控制在6成最长15年，个人商铺贷款控制在5成最长10年，借款申请人的年龄加上借款期限不得大于60岁。4、对贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，原则上不予支持。5、实行贷款申请人勾对制度贷款申请人由*公司汇总，按姓名、所购房产的栋数、单元数、房号、面积、统一造册交给我部，我部考察以

34、后，发放一笔，勾对一笔，防止一房多卖及重复抵押。6、贷款发放时采取专项提款方式贷款手续办理完毕，由专人陪同先贷款划入借款人在我部开立的个人存款帐户内，再马上取款划入*公司在我社开立的存款帐户内，保证专款专用，防止挪用资金。7、坚持定期查余额制度坚持每月20目前按贷款台帐查询借款客户帐上余额，发现余额不足及时与借款人、保证人取得联系，保障还款资金到位。十三、综合效益分析1、存款效益根据公司承诺以及我部将与其签定的资金封闭运作协议，公司建设及销售资金全部通过我社结算，将为我部带来较好的存款效益。将来其酒店经营收入存入我社，也会带来长期存款效益。2、贷款效益项目贷款1500万元，期限2年，我部计划分

35、二次发放。第一次发放1000万,根据项目进度第二次再发放500万.估计可带来利息收入200万元以上.3、稳定客户此笔贷款的发放将会更加牢固我社与客户关系，*表示，*酒店会作为*公司固定资产。将来有项目需融资时，可作为抵押物与我社长期合作。4、增加保险等中间业务收入;5、此笔贷款发放，将有助于提升我社的社会形象和地位。十四、贷款风险分析1、政策风险：国家或地方政府对房地产行业的各种宏观调控政策、或行业发展、管理不规范及经济环境变化,而给投资者最终给贷款者带来损失的可能性加大.2、市场风险：当房地产领域一但出现市场销售不畅，空置率上升的时候，就会拉长开发周期，降低产出效益，加大房地产企业的财务压力

36、，使银行贷款产生风险。3、借款人信用风险：房地产金融市场存在严重的信息不对称。开发商可在不同银行申请贷款，销售回笼资金很可能会分流到各家银行，加上有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临损失风险。4法律风险：如工程款优先受偿权风险。在项目实施中，目前普遍存在开发商一般不是自己施工，而是将工程发包给施工企业的现象。根据合同法第二百八十六条规定，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年最高人民法院司法解释进一步认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述规定明确了在建工程承包人的优先受偿权优于贷款银行抵押权的优先权，其直接后果就是银行抵押权的优先受偿权受到限制和侵害，对银行资金运作将产生巨大的冲击。如果出现开发商