写字楼调研报告与军休服务管理工作调研报告汇编

1、写字楼调研报告 目录 第一篇：写字楼调研报告 第二篇：写字楼调研报告 第三篇：写字楼市场调研报告 第四篇：上地写字楼市场调研报告周况 第五篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告 正文 第一篇：写字楼调研报告 写字楼调研报告 写字楼就是专业商业办公用楼， 写字楼市场目前流行两大评定标 准，一是甲级写字楼，一是 5a 写字楼。还有一大类为政府办公用楼， 些为我们所关注对象。 写字楼管理： 1、企业自行管理 - 下属三产单位全权负责物业 及租售 2、企业自行管理 - 下属三产单位行政管理 -物业外包 3、企业行政主管 - 外包第三方物业 + 外包租售公司 大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作， 而不负责

2、楼宇的租售工 作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理 。 企业总部大楼， 物业外包或自己三产， 这两个部门肯定不会为我 们提供所需， 一定是要找到主管部门来协调。 企业自行管理的官派十 足，有别与市场其他的写字楼租售情况， 企业本身基本占据了楼宇的 大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这 样的单位我们找物业沟通效果不大， 还是需要与企业的行政部等主管 部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。 企业委托第三方物业管理同上， 基本上找第三方物业是提供不了 我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、 行政部、后勤管理部等

3、。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找 到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。 纯对外出租的写字楼， 物业基本都是外包， 自己租售， 如金隅集 团等类似的房地产开发商， 这样的公司类似外企， 有较强的行政能力， 对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、 臵换业 务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。 物业公司种类繁多， 除世界知名的几大外， 国企的三产单位实力 最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。 重点跟踪企业 一、国华投资大厦预计谈判周期 3 个月，投资 20万，先期委派 1 名操作人员 。 25%利润率计算，初期月均流水 5 万。三年收回

4、投 资成本。物业为三产单位， 可以略低与市场价格签订合同，地理位臵 优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶 青大厦等内部均无同行业驻场。 国华大厦内十三家大型客户， 非常稳 定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。 租金 5 元 / 平 二、 再保险大厦预计谈判周期 3 个月投资 20万，前期委派 1 名 操作人员。 25% 利润率 初期月均流水 5 万，预计三年收回成本。 物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通， 确定合作地址及价格。 大楼内部多为再保险分支机构及下属单位， 开 发业务能形成良性循环， 可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。

5、 地理位臵为金融街，周边步行范围内无大型文印中心 租金 6 元左右 第二篇：写字楼调研报告 天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈 中端写字楼出租及经营情况调研报告 委托人：天津市建设发展总公司物业管理处 受托人：姜跃 王鑫 报告人：姜跃 王鑫 日期：XX 年 11月 1日 XX 年 11月 5日 一鞍山西道周边地域基本情况与概述 南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园 区自 1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成 熟的电子产品批发零售集散地， 该区域集中了全市绝大多数以计算机 整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、 日用电子产品等多种类

6、为经营内容的众多中小企业。 在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区 科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行 政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企 业的投资，并使之迅速发展。 二金辉大厦基本介绍 第 3 页 共 3 页 建于 1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西 道并座落于南开区科技产业园区核心， 定位中档写字楼， 主要面向中 小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积 40 平方米，使 用面积 26平方米） 195间（ 2层 a座、3层 b座局部、 4层 a座 b座、 5层 b座、6层 a座、b座自用、 7层

7、 a座 b 座、8 层b 座、9 层局部）， 会议室 6间（2 层、4层、6层、7 层、8 层、 9层），客用电梯 2部， 首层大厅宽敞明亮，整厦 24 小时专人值守巡查，后院机动车车位 42 个，前院机动车车位 16 个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及 前后院设有监控设备。 现空臵标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房） 17000元/ 年间，其他朝向 16000元/ 年间（含采暖费），电费（每千瓦 时 1.2 元）、停车费用另付。 三周边写字楼分布及概况 1. 兴科大厦 兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口， 整体 6 层局部 7层，楼 内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走

8、访了解，兴 科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业， 建于 XX 年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于 XX 年倒闭，现 为二手电子品淘宝城） 之后最早的大型电子产品零售市场之一， 也是 我市现在最著名的电脑城。 据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、 中国电信营业厅、 戴尔计算机等大型企业， 而且其余所有底商和 2 层 全部，整体出租给国美电器，可见其地理位臵之优越。该大厦 3 层以 上写字间面积（使用）自 20 平米至 40 余平米不等，无空房，按套内 面积计算租金，每平米每月 40 元，不区分朝向（相当于我大厦年租 金 12500元），单付采暖费，

9、电费 1.3元每千瓦时，院内停车位 25 个 左右，据观察无管理人员， 具体的车位费用在询问时租房人员以无空 房为由未作解释。 2. 天铁大厦 天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研， 该大厦为 10层建筑，分为 a、b 两区，其中 a区全部是产权单位， b 区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似， 为科技类中小型企业， 因毗邻天南大教育区域， 三分之一左右为教育、 图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国 有企业，地处南开科技园区中部位臵，依托天津大学、南开大学两所 国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。 该大厦无停车位， 外檐较为完善，

10、楼内整洁， 但光线偏暗。据调 查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积 31 平米，按整间出租， 无空房，平均月租金 1000 1080元不等（相当于我大厦年租金阳面， 区分朝向，单付采暖费，电费 1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不 牵扯停车费用问题。 3. 其他大厦简介 （1）风荷东园临街公建， 座落于白堤路家乐福北侧， 东西朝向， 全部为私人产权对外出租， 10层建筑，底商及 2层为肯德基、 新中国 文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业， 3 层以上为写字 楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间 100 平米以上）， 租金水平较低，为每平米每月 30 元左右不等，与我大厦无可

11、比性。 （2）天津电子科技中心大厦 （颐高数码 5 层及以上）、百脑汇大 厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与 我大厦可比性不高。 （3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都 属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉， 月租金 XX 元的水平可以租到建筑面积 90 平米以上的房屋，与我大 厦无可比性。 四调研小结 据多处走访了解与详细分析对比， 金辉大厦以其定位水平， 在南 开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层 水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势， 当然也有不 少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身

12、缺点和不足的基础 上，更加充分的发挥我们的优势， 相信我们的工作还能在未来更上一 个新台阶。 第三篇：写字楼市场调研报告 XX 年 4 月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换， 为使新上岗人员快速进入工作状态， 部 门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外， 部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有 成效的深入交流。 在此基础上， 外勤人员第一次外出工作由业务管理 部经理带队， 将理论与实际工作密切结合， 使新上岗人员对营销外勤 工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主， 以大厦为中 心，共对大厦周围的 14 家

13、写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦 （庄家金融对面，金世界 d 座）处于内部装修、信息不详外，其它写 字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表） 。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在 2 元至 2.8 元/ 天 / 平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3 元 / 天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在 2元/ 天/ 平方米左 右，而低档写字楼租金在 1.5元/ /天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增 5%在石家庄写字楼行业比 较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力， 而且租期 一

14、般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当 尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的 占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。 往往写字楼建成后， 物业管理托管， 特别是售出的写字楼， 因为业主与物业并不是一个整 体，物业费与租金统一收取的难度较大。 各写字楼物业费定位比较悬 殊，从 2.5元/ 月/平方米到 10元/月/ 平方米不等，多数在 5元/月/ 平方米以下。 部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、 盈伴大厦、 军创 国际等由自有物业管理， 其它属于物业托管形式。 受托的物业公司中， 恒辉物业兼有中介功能， 代

15、业主出租房屋， 成交后一次性抽取房东首 月房租的 50%作为中介费 3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均 在 1 元/ 度以上，其中女人世界电费最高， 1.23元 / 度。包括女人世界 在内，1.1元/ 度以上的被调研写字楼占到了大多数，有 8家。其他 5 家写字楼除盈伴大厦电费低于 1元/度之外，皆处于 1元/度至 1.1元/ 度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费 与电费则有所不同， 有一半以上受调研的写字楼， 水费是包含在物业 费中的，单独收取的一般在 5 元/吨以上，各写字楼水费差别不大。 4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在

16、的 问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加， 整个城市的停车场也亟 待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现 了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车 位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它 9 家大厦，有 7 家大 厦物业对租户办理包月停车业务， 使长期租驻的客户不受临时停车的 影响，一定程度提高了客户的稳定性。 为在激烈的市场竞争中保证大 厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有 所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高 经营稳定性。 5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大， 为出租面积的 30% 上下，只

17、有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积 35%。网络通信 方面，电信和联通都能安装， 费用收取执行通信公司规定的收费标准。 三、万象天成走访侧记： 在此次调研的 14 家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比 较深刻。万象天成由 a座纯写字楼、 b座商场、 c座高级公寓及酒店 组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。 通过询问，物业人员介绍 a 座写字楼满租，但从相关中介机构的调查 情况来看， 满租的可能性很低， 因为中介有由业主自己登记的大面积 空臵写字间对外招租的信息，租金价位能够达到 3.9 元/天/ 平方米，而且物业费并未含进。 因物业介绍 a座写字楼全 部出租，

18、所以此次实地走访的重点转向 c 座公寓。 就整体来看， 万象天成装修等级较高， 大厅墙面装修别致， 层次 感强烈。 但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰， 而 是其新颖独特的管理和服务。 据了解，万象天成托管物业公司为韩国 辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家 女士专门停车场， 该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。 与此配 套的“韩国花式引领”服务也独具特色， 这种来自异国他乡的迎送礼 仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和 裕园广场精心打造的休闲购物文化广场， 以民众喜闻乐见的杂技文化 为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中

19、国吴桥国际杂技 节”的世界冠军、 国际明星印记、 雕塑等生成的世界首条杂技星光大 道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。 在整个调查过程中发现， 万象天成的安保人员和前台工作人员工 作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设 有门禁是一大亮点， 没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡， 来访人 员不能轻易进入公寓内部。 第四篇：上地写字楼市场调研报告周况 写字楼市场调研报告 通过为期两天的写字楼市场调研分析， 充分了解到上地中关村区 域写字楼市场的一些基本特点，以及租售情况，市场供应等等。使自 己对北京北部的写字楼市场有了一个大概了解， 对自己的项目有了更 大的信心。 一、

20、首先介绍一下上地区域写字楼市场的情况： 1、从写字楼的功能构成上大部分写字楼都是以自建基地总部形 式存在，例如百度大厦、华为大厦、联想大厦、新浪大厦、烽火科技 大厦等等，基本无可租可售部分 2、从写字楼的建筑形象及风格来看大多数都是一些多层或小高 层，外观不够宏伟大气，加上外立面选材等等。例如科实大厦、辉煌 国际等等可租售的写字楼。 3、从写字楼档次上看都是一些次甲或乙级写字楼，例如科实大 厦首层大堂几乎没有， 大堂几乎没有装修， 电梯只有只有五部（ 4+1）， 并且大堂位臵偏僻，以及空调管道裸露在外，极其影响形象。还有辉 煌国际的商住两用的建筑风格更加的不上档次。 4、从入住行业来看，硅谷亮

21、城多是银行证券等金融行业，其他 的都比较杂乱各行业皆有。 5、从配套上来讲，周边的配套极不成熟，向餐饮酒店，商场购 物中心，银行等几乎没有， 只有少数写字楼配备了底商配套，如科实 大厦和辉煌国际。 6、从供需上看来，虽然能租售的写字楼不多更别提高端的了， 但周边的两大科技园区以及众多企业使得写字楼市场依然供不应求。 第 10 页 共 10 页 二、下面详细介绍一下上地区域可租售的写字楼概况 1、辉煌国际 项目开发商：北京辉煌世纪房地产开发有限公司 项目地址：海淀上地信息产业基地北区 5 号地 项目体量： 17万平 地上 23层地下 3 层 户型面积：写字楼： 40 平 1900平 商业 50

22、平 300平 标准层面积： 652平 写字楼租金： 3.7元/ 平米/ 每天 写字楼售价： 2.3万/ 平米 写字楼物业费： 2.8元/ 平米/ 月 物业公司：东方鸿润物业有限公司 项目容积率： 3.5 使用率： 70% 电梯品牌：日立 数量： 5个 车位： 350个（出租） 租售电话： 82176130/82176131 项目评价：总体从外观来看趋向于住宅， 大堂位于写字楼的背面， 正面首层皆为底商，有餐饮、超市、银行等，大堂相对较小，层高 5 米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。 2、科实大厦 项目开发商：北京实创房地产开发公司 项目地址：上地环岛东南角 项目体量：

23、8.7万 地上 13层地下 3 层 1-3层为裙房商业 第 11 页 共 11 页 户型面积： 601000平 标准层面积： 1000平 标准层净高： 2.6 米 写字楼租金： 3.5元/ 平米/ 天 写字楼售价： 2.2万/ 平米 写字楼物业费： 7.5 元 / 月 物业公司：北京实创科技园经营服务公司 项目使用率： 68% 电梯数量： 4 台 车位： 600（租） 租售电话： 81917939 项目评价： 项目外立面看上去比较陈旧， 加上大堂位于写字楼的 背面，位臵偏僻，正面 1到 3层皆为底商，有餐饮、银行等，进到大 堂感觉大堂很小很破很黑，大堂层高 4 米左右，客梯只有四部，楼道 比较

24、黑比较窄，相对来说属于低端。 3、金隅嘉华大厦 项目开发商：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 项目地址：上地环岛西北角 项目体量： 14万平 地上 11层 地下 2 层 首层为底商 户型面积： 128 3000 标准层面积： 3000平 标准层净高高： 2.6 米 写字楼租金： 5.5元/ 平米/ 天 第 12 页 共 12 页 写字楼售价： 2.8万 写字楼物业费： 13.8元/ 平米/月 物业公司：嘉华物业 项目使用率： 77% 电梯品牌：三菱 4 台 项目评价：项目从外立面看上去比较高档，建筑风格比较传统， 项目分 a、 b、c、d 四座，中间用一个超大超高的大厅连接， 显得大气磅礴， 每

25、座各带电梯前室为小大堂，首层配备了卫生间（较破） ，每座四部 电梯，项目也有自己的商业配套，总体来说比较高端。 4、硅谷亮城 项目开发商：北京万景房地产 项目地址：上地信息产业基地上地南路 项目体量： 27万地上 6 层地下一层（其中写字楼 15栋 19多万 平，综合商业 1栋 7万多平） 标准层面积： XX 平 标准层净高高： 2.8 米 写字楼租金： 5.5元/ 平米/ 天 写字楼售价： 3.3万 写字楼物业费： 16.8元/ 平米/月 物业公司：高丽国际物业公司 项目使用率： 68% 电梯：4台 第 13 页 共 13 页 车位情况： 1643个 （地上 490个，地下 1153个租）

26、租售电话： 68456666 项目评价：项目总体量达， 外观形象时尚，多层办公，各栋之间 通过连廊大堂连接，方便快捷，项目配套齐全，入驻企业多为银行、 证券等金融行业，租金较高，属于高档写字楼。 通过以上几个写字楼的简单描述可以看出，写字楼市场的火热， 供不应求，新的写字楼很少，只有一些二手的在出售，或开发商自持 只出租，而且是供不应求， 所以上地区域的写字楼达到饱和，只能从 周边图突破，例如我们项目金域国际中心。 第五篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告 黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告 就我国的办公楼市场而言， 综合考虑楼宇品质 （主要包括装饰标 准、配套设施、电梯系统、设备标准等） 、建

27、筑规模、物业服务水平、 交通便利状况、 所属区位和智能化水平等因素， 一般可以分为甲级写 字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物 业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评 级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心 城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济 的重要载体； 甲级写字楼的拥有量， 是衡量区域经济和社会发展水平 的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。 一、上海写字楼市场发展回顾和展望 （一）简要回顾 1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十 第 14 页 共 14 页

28、多年历史了。 经过十多年的发展， 目前基本形成了浦东新区陆家嘴地 区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢 湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市 场。近几年来， 虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回 顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段： 1. 第一阶段（ 1990年 1991年）：起步阶段 上世纪九十年代初， 本市营业性写字楼从无到有， 写字楼市场逐 步繁荣和发展。 2. 第二阶段（ 1992年 1996年）：迅速发展阶段 随着小平同志南巡讲话， 本市加快了改革开放进程， 经济社会迅 速发展，写字楼市场发展迅速， 1996年全

29、市甲级写字楼日平均租金达 到了 1美元/ 平方米。 3. 第三阶段（ 1997年 1999年）：快速回落阶段 一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增 长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户 境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点， 基于上述两方面的 原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降， 而空臵率持续上升， 1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点， 仅为 0.35美元/平方米，比 1996年减少了 0.65美元/ 平方米。 4. 第四阶段（ XX 年至今）：成熟发展阶段 随着中国加入世贸组织， 以及上海经济的快速发展和抗风险能力

30、的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的 进一步改善等多种因素的影响，从 XX 年开始， 本市写字楼投资开发 第 15 页 共 15 页 逐步趋向理性， 写字楼市场需求不断增大， 写字楼市场又进入了新 轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空臵率持续下降， XX 年全市 甲级写字楼日平均租金上升到 0.97美元/平方米，接近于 1996年的水 平，而空臵率下降为 5.84%，为近年来最低。 （二）前景展望 上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变 化后，逐步走向了理性和成熟。 展望未来几年本市写字楼市场的走势， 综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好

31、。 1.从市场供应分析 XX 年全市甲级写字楼新增供应量较少， 只有 1997年 XX 年每 年新增供应量平均水平的 73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼 项目的调研分析， XX-XX 年甲级写字楼新增供应量还是较少， 从 XX 年才开始有所回升， 可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理 性水平。 2.从市场需求分析 由于上海经济保持了持续两位数的快速发展， 以及 XX 年世博会 效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市 场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩 大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展， 租金可能 进一步上扬，空臵率进一

32、步回落。 二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析 黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在 1995年时甲 级写字楼日平均租金就达到了 1 美元/平方米，当时在全市是最高的。 第 16 页 共 16 页 和全市的写字楼市场一样，经过 1997年 1999年的低谷后，从 XX 年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空臵率等方 面进行详细分析： （一）可供应量 截止 XX 年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为 62.7万平方米， 占全市总量（ 398万平方米）的 15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区 （108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（ 75.0万平方米），列全市第 三位。从可供应量分

33、析，处于全市中等水平。 （二）租金 XX-XX 年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表 2 所示， 甲级写字楼日平均租金由 XX 年的 0.53美元/ 平方米，上升到 XX 年 的 0.94美元/ 平方米，年均增长 11.7%，已经接近 1995年时的租金水 平，仅差 0.06美元/ 平方米。但从全市和各主要板块比较看， XX 年 还低于全市 0.97美元/ 平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于 长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。 （三）空臵率 XX-XX 年黄浦区甲级写字楼的空臵率变动情况如表 2 所示，甲 级写字楼的空臵率由 XX 年的 25.6%，下降到 XX 年的

34、 5.11%，共下 降了 20.49%。从全市和各主要板块比 较看， XX 年空臵率已经低于全市 5.84%的全市平均水平，在全 市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析， 处于较高水平。 三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议 第 17 页 共 17 页 在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下， 为促进黄浦区甲 级写字楼市场更加健康和可持续发展， 抢占市场制高点， 发展楼宇经 济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议： （一）加强对甲级写字楼市场的研究分析， 进一步完善黄浦区甲 级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总 体发展情况

35、，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深 入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布， 以及 总体需求规模和客户特征； 三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市 的新建甲级写字楼情况， 并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求 的基础上， 科学判断黄浦区未来几年的市场需求。 通过对甲级写字楼 市场的深入研究和科学分析， 进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展 规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼 项目。 （二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设， 早日推向 市场 由上面的分析可知， 未来 2-3 年本市甲级写字楼的新增供应量较 少，而市场需求则非常强劲

36、，市场继续呈现供不应求的态势。基于上 述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、 集聚效应明显”的原则， 加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工， 在目前本市市场供 应量有所减少而需求持续增长的情况下， 让一些高品质的甲级写字楼 尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著 名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。 （三）进一步完善运作机制， 加快推进老大楼资源的臵换和二次 第 18 页 共 18 页 开发 黄浦区 1949年以前建成的老大楼数量较多，共有 216 幢，建筑 面积 162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼臵换 开发要以科学发展观为统领，

37、按照着 （敬请期待好推出更好文章： ）力 打造“经典黄浦”的发展方向， 将老大楼臵换开发和全区的楼宇资源 整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、 179 地块等 项目外，还要全面启动其他面上老大楼的臵换开发， 进一步盘活老大 楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优 势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化， 加快推进“一带三区” 功能开发和建设。 促进老大楼臵换开发的主要措施： 一是加强对老大 楼的日常管理和交易控制， 降低老大楼臵换开发的前期成本； 二是建 立老大楼臵换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境 效益和文化效益等方面， 对老大楼臵换开发项

38、目进行综合评估； 三是 建立老大楼臵换开发的信息平台， 加强与市属单位及其他系统产权单 位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推 动老大楼的臵换开发。 （四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化 黄浦区作为传统的中央商务区和中心商业区， 甲级写字楼主要集 中分布在人民广场及外滩地区，入住行业以金融、保险、证券、贸易 行业为主。在对外开放金融市场以后，保险业、 银行业等领域的专业服务型公司 （包括外资商业银行） 等，对甲 级写字楼的需求非常强劲， 因此需要进一步加大招商引资力度， 继续 吸引保险业、 银行业等入住黄浦区。 此外，也要进一步拓宽招商思路， 第 19 页

39、 共 19 页 大力引进一些大型跨国企业总部以及商业相关的现代服务业，如it、 服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等行业，做到引资 引税，提高甲级写字楼产出，不断提高对区域经济增长的贡献度 本网推荐 武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告 写字楼调研及要点 写字楼调查报告 写字楼能耗分析报告 写字楼分析报告 第 20 页 共 20 页 军休服务管理工作调研报告 市军休一所是 1986 年党和国家对军队离退休干部实行移交地方政府安置管理政策初期时建 立的。 20多年来，我所的全面建设和服务管理工作，伴随着我国改革开放的步伐，有了长 足的进步和发展，基础设施由简陋缺少到逐步完善配套，大院环

40、境由荒芜杂乱到逐步整洁 优美，服务管理工作由经验缺乏到逐步走上规范化、制度化，形成了一套比较完备的工作 机制。然而，随着时间的推移和社会的发展，许多实际困难制约和影响着服务管理工作的 开展以及服务管理工作水平的提高。现就新形势下军休一所服务管理工作面临的问题及对 策，作一简要分析。 、军休服务管理工作的基本情况及工作成效 我所共接收安置军队离退休干部 47人。其中：离休干部 14人，退休干部 32人、无军籍退休 职工 1人。军休干部中享受军职待遇的 1人，师职待遇 13人，团职以下 33人。多年来，我所 按照党和国家关于军休工作的方针、政策，在政治上关心军休干部，在生活上体贴军休干 部，认真落

41、实军休干部的两个待遇，不断完善各类规章制度，努力改进服方式，各项工作 取得了明显的成效。目前，全所工休关系融洽，环境面貌焕然一新，文体活动丰富多彩， 服务水平不断提升。近年来，先后被省民政厅评为全省和谐军休家园、档案管理达 到省一级标准，全省军休系统通讯报道先进单位、先后获得了市精神文明单位 、市卫生先进单位、市沙市区综合治理、市沙市区计划生育先进单位等荣誉 。 、军休一所面临的实际问题突出表现在以下三个方面： （一）老龄化程度越来越高。由于我所建所较早，大部分接收的是前一至四批军休干部，这 部分休干中 75岁以上的占 98%。由于他们年岁越来越高，身体状况也越来越差，听觉和视 觉都有明显下降

42、 ;有的下肢瘫痪，行动不便，甚至有的常年卧床不起;年老病多，发病率高 ，因病住院的也比较多。目前，我所每月都有多位老干部到医院住院，有的常年累月住在 医院靠药物维持。 （二）分散居住休干日益增多。根据休干住房安排方式的不同，建所初期，我所在外住居的 人数不多。随着军队住房制度的改革，近几年来，新接收的军队退休干部都是由军队发放 住房补贴，由休干自己在社会上购房，均散居在外。有一部分休干曾经在所内住居，后来 逐渐搬出所外住居。目前，我所在外居住的休干有接近一半在外居住在城区各个社区。居 住的分散，为休干管理工作，如通信联络、组织开展活动、了解休干情况、提供日常服务 等，带来了诸多不便。对散居休干

43、普遍进行一次走访、发放学习资料需要较长的时间，组 织开会往往半数以上的同志参加不了，组织活动较为困难。再加上我所军休干部因年龄逐 年增长，身体状况每况愈下，在现有人员中，年龄与健康情况也是参差不齐，如开展外出 参观活动中，对于年老体弱的老干部我们只能安排近距离甚至本市范围内活动，而相对年 轻、身体状况尚可的老干部，他们则希望所里能开展远途参观。因此，在安排军休干部活 动中，也较难取得一个平衡点。 （三）服务内涵不够清晰，观念较为滞后。 建所以来，我所的服务管理工作，一直是 “保姆 ”式的服务模式。长期以来，这种服务模式 已在休干及其家属的头脑中形成，他们已经依赖这样固定的模式，习惯方方面面的事

44、情， 都由所里大包大揽，虽然国家对军休所的职责早已明确规定，但就管理与服务内涵而言， 该管什么，如何管 ;就服务而言，服务什么，怎么服务，服务到什么程度，都没有相对明确 的界定，以致有的该管的没管好，该服务的没很好到位，尽管所领导想干好工作并且带领 工作人员辛辛苦苦，但某些方面还是不能得到老干部的认可与满意。 第 21 页 共 21 页 三、加强和改进军休服务管理工作的对策 军休所面临的问题多，服务管理工作难度大，但只要我们按照科学发展观的要求认真研究 ，就一定能够寻找出有效对策，以适应形势发展的需要。 一、要进一步加强职工队伍自身建设。近几年来，我所职工队伍人员发生很大变化，一些 年轻同志陆

45、续加入到为老同志服务的行列，在干部队伍中占的比例较大，他们与老一辈相 比，从思想认识、业务素质、工作能力等方面还存在着一定的差距。针对这一问题，要加 强他们对军休政策和业务知识的学习。定期组织举办培训班、知识竞赛、岗位练兵等形式 ，切实加强军休工作人员对军休政策、业务知识的学习，努力使军休工作人员都成为 “政策 通”和“活字典 ”，不断提高解决实际工作问题的能力，切实提高职工工作队伍的整体素质， 更好地为军休干部服务。 二、要进一步落实军休干部 “两个待遇 ”。要把落实军休干部 “两个待遇 ”作为军休工作的核 心工作和政治任务，首先要落实好政治待遇，建立完善老干部联系、通报情况、走访慰问 、阅读文件、参加重要会议、座谈听取意见等制度。保证老同志及时了解国内外政治经济 形势，了解党和国家的大政方针，了解全市政治经济形势、城市建设的新进展，使军休干 部的思想与时代发展同步，不断适应发展变化的新形势。其次要把他们的生活、医疗待遇 落实好。生活待遇是老干部最关心、最直接、最现实的利益问题，事关他们的身心健康和 晚年生活质量。要严格按照有关文件规定认真贯彻执行，落实医疗保障