(项目管理)都江堰经济开发安置房建设项目可研

1、1都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究_公司二0一一年九月成都都江堰经济开发安置房建设项目可行性研究报告I目录目录.I第一章项目总论 .1一、项目提要 .1二、项目主要结论 .1第二章 项目区位、范围、目的、背景与建设必要性 .3一、项目区位 .3二、 项目 区范围 . 错误!未定义书签。三、项目建设目的 .错误!未定义书签。四、项目背景 .3三、项目建设的必要性 .3第三章 项目业主介绍 .13第四章 项目区域概况与经济分析 .15一、都江堰概况与区域经济 .15二、蒲阳镇概况与区域经济 .18第五章规划设计方案 .20一、项目范围现状 .20二、项目范围综合分析 .20三、项目规划理念

2、一一合力乐章 .错误!未定义书签。四、项目规划目标 . 错误!未定义书签。五、项目规划方案 .错误!未定义书签。六、 项目具体建设内容 . 错误!未定义书签。第六章 项目建设管理 .35一、项目管理目标.35二、项目管理工作依据 .35三、项目管理方法及措施 .36第七章招标管理 .52一、招标范围 .52二、招标组织形式 .52都江堰经济开发安置房建设项目可行性研究报告II三、招标方式 .52四、项目招标事项核准表 .53第八章 环境保护 .54一、评价依据 .54二、环境影响分析评价 .55三、结论及建议.57第九章 项目的建设工期、开发进度安排 .58第十章项目投资估算 .59一、 投资

3、估算 .错误!未定义书签。二、资金筹措计划 .63第十一章项目收入预测 .65一、项目销售计划 .错误!未定义书签。二、销售价格与收入预测 .错误!未定义书签。第十二章 经济分析和财务评价 .错误!未定义书签。一、 项目现金流量表 .错误!未定义书签。二、 财务评价 .错误!未定义书签。三、 敏感性分析 .错误!未定义书签。第十三章偿债能力分析.65一、还款资金来源 .错误!未定义书签。二、 项目收益及贷款偿还分析 .错误!未定义书签。第十四章投资风险分析 .65一、投资估算的风险 .65二、资金周转风险 .65三、拆迁安置风险.65四、拆迁政策风险 .66五、筹资风险 .66第十五章 社会经

4、济评价 .67第十六章 结论 .68都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告1第一章项目总论一、项目提要（一）项目名称都江堰经济开发区安置房建设项目（二）项目运营实施单位概况建设单位：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司（三）可行性研究报告编制依据1 1、中华人民共和国房地产管理法；2 2、中华人民共和国土地管理法；3 3、房地产开发项目经济评价方法；4 4、都江堰经开区蒲阳河两岸修建性详细规划；5 5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6 6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；7 7、其他相关资料。二、项目主要结论（一）本项目利用已规划安置房建设用地进行实施， 为都江堰经济开发区搬迁

5、居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水 平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足都江堰经济开发区 发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为都江堰实现“工业强市”、促进都江堰的经济发展。（二）项目是保障都江堰经济开发区发展、 完成灾后重建、推进城乡 一体化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、 改善当地基都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-2 -础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要（三）项目建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.6

6、2总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积:92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77配套设施面积2,053.09地下停车场110,449.83综合市场（地下部分）1346.97绿地率34.44%29.83%29.83%建筑密度28.26%35.14%35.14%容积率1.190.701.32项目建设期建设期为3.53.5年，自20112011年3 3月起至20142014年8 8月止。（四）估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测

7、算，项目总投资约65,112.0865,112.08万元，其中一期为32,951.5632,951.56万元，二期14,230.5514,230.55万元，三期为17,929.9617,929.96万元。（五）本项目为BTBT项目，总投资为65,112.0865,112.08万元，全部项目承建 方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额 按4 4 ： 3 3： 3 3的比例分3 3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由 都江堰市人民政府安排财政资金予以解决。（六）项目实施后可进一步满足都江堰经济开发区发展用地需求， 改 善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础

8、设施和投资环境，促 进都江堰市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项目可行。第二章项目背景与建设必要性一、项目背景20032003年，都江堰市抓住发达地区向西部转移产业的机遇，成功搭建 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-3 -了四川、江苏两省企业投资区域合作平台 一一川苏都江堰科技产业园。川 苏科技产业园是在江苏省和四川省以及成都市领导高度重视和亲自关心 下，于20032003年4 4月9 9日在四川都江堰市正式成立的。园区规划面积 10.610.6 平方公里。20062006年，川苏都江堰科技产业园更名为：都江堰工业集中发 展工区。园区规划面积6.6km6.6km2，预留工业用

9、地4km4km2。20082008年5.125.12地震给包括都江堰、汶川等地造成了特大人员伤亡和财 产损失；在党中央、国务院和全国各族人民的支持下，四川人民积极进行 灾后重建，恢复生产、生活秩序。都江堰作为重灾区，是上海市对口援建 地区；在上海市政府和人民的帮助下和都江堰人民自强自立的精神，灾后重建取得了重大胜利。在灾后重建中都江堰市制定了一系列规划，“一体两翼三带”的城市网络发展结构确定了 “蒲阳、胥家、天马”组成的东北 翼组团为综合性环保工业区，东北翼片区的发展为都江堰市经济开发区与 蒲阳镇带来了巨大的发展契机。在都江堰市“十一五”发展规划、都江堰市城市发展总体规划和都江堰市工业布局规划

10、中提出，为了加快 全市工业化和城市化互促共进步伐， 促进全市经济社会快速协调发展，有 计划、有步骤、高速度、高标准、高质量地搞好工业新城的整体开发建设， 因此本项目被正式提出。二、项目建设的必要性1 1、是保障川苏都江堰市科技产业园发展的需要都江堰经济开发区（以下简称园区），即都江堰市工业集中发展区、 川苏都江堰市科技产业园，是四川与江苏两省共同搭建的经济合作平台， 是四川省省级经济技术开发区及成都市重点发展的 2121个工业集中发展区 之一，是成都市规划的汽车零配件生产基地和以机电产业为主导的特色产 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-4 -业园区。园区规划面积6.676.67平方

11、公里，预留工业用地 4.44.4平方公里。自20052005 年1010月正式成立以来，在成都市委、市政府的正确领导和都江堰全市上 下的共同努力下，园区以建设“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城为 目标，以快速形成园区承载能力为重点，以创新招商方式、健全招商网络 为抓手，全力推进工业集中发展区又好又快发展。园区现已初步形成了开发建设整体推进的良好态势。 但随着园区开发 建设的全面提速，入园项目不断增多，园区承载人口不断增加，现有工业 园区与蒲阳集镇的建设发展模式已不能满足工业集中发展区多方面承载 功能的要求。因此未来加快工业发展区建设，解决被征地农民住房安置问 题成为静候园区发展壮大的关键。园

12、区要持续、快速发展，蒲阳集镇要繁荣兴旺，就不能就工业办工业， 就集镇建设集镇，必须牢固树立工业新城理念，把园区发展和蒲阳集镇改 造建设作为一个城市组团，进行科学规划，统筹建设。一方面，通过推进 蒲阳集镇快速发展所具有的居住、商贸、文化、休闲、娱乐等公共资源和 城镇功能，为园区的不断壮大提供更全面、更完善、更便捷的配套服务； 另一方面，加快发展工业集中发展区所带来的大量人流、物流、资金流、 信息流对进一步扩大集镇规模，完善集镇功能、提升集镇管理水平起到积 极的推动作用。因此，牢固树立经营城市理念，按照“科学规划、梯次开发、集约用 地、滚动发展”和“既能生产、又能生活，既能留住项目又能留住人， 既

13、能近期见效、又可持续发展”的原则，根据新修编的城市概念规划，结 合园区建设及蒲阳镇集镇改造实际， 对园区、蒲阳集工业发展和商住配套 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-5 -设施进行科学规划，着力构建承载 10-1510-15万人，2525平方公里的交通便捷、 环境优美、设施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居”的现代化蒲阳工 业新城（西起上游村，东至共和村，北到凉水村，南及土什村）。一是交通建设方面：要尽快建成沙西线延伸段专用物流通道； 全面完 成二环路、拉法基大道、蒲张路、蒲丰路、蒲阳干道、沙西线北灌段等道 路改造工程；完成龙池- -虹口 - -向峨- -蒲阳环状路网、莲花湖旅游公

14、路建设、 龙门山旅游公路路网及支线工程等，初步形成四通八达的工业新城骨架道 路网。二是能源建设方面：要尽快完成符合工业新城工业用气及生活用气 需求的天然气配气站扩容建设，同步完成配套管网建设；要建设110KV110KV变电站建设2 2座，日供水量1010万吨的自来水厂1 1座，确保工业新城各项 配套设施健全完善。三是社会建设方面：要建成医疗设施比较齐备，住院 部床位达到300300个的二级医院1 1个，占地500500亩，能够容纳80008000名学生 住读的高完中1 1所，藏书量达2020万册以上的现代化电子图书馆一所，辐 射胥家、天马、驾虹、向峨、金凤、彭州的综合农贸市场一个，日客运量 达

15、2 2万人，辐射周边乡镇、市县的中心汽车运输站一个。同时，建立适合 工业新城工作整体推进的区镇合一的管理体制，为承载10-1510-15万人，2121平方公里的蒲阳工业新城配套相应的工商、税务、公安、城管、规划、国 土等分局，确保工业新城建设发展工作的全面推进。都江堰市经济开发区规划总建设用地约 11.811.8平方公里，分为南、北两区，北区占地6.676.67平方公里，南区占地5.15.1平方公里。北区主要发展金 属加工机械制造业和机电研发与设计产业；南区主要发展现代中药制造、 健康食品及旅游产品开发产业和现代生物制药研发与设计产业。到20142014年北区及南区企业全面入驻并建成达产，工业

16、集中发展区规模以上工业增 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-6 -加值达到5050亿元，主营业务收入达152152亿元以上，实现税收超过1212亿元， 全市工业集中度达70%70%以上，拉动就业人数达1010万人；到20172017年，南 区企业全面入驻并建成达产，规模以上工业增加值达到8282亿元，主营业务收入达247247亿元以上，实现税收超过 2020亿元，全市工业集中度达85%85% 以上，拉动就业人数达1515万人。到20142014年，工业集中发展区培育现代中药制造企业 2020个、实现规模 以上增加值1010亿元，主营业务收入3232亿元，税收达2.52.5亿元，拉动

17、就业 人数达3 3万人；培育健康食品加工企业 2020个、实现规模以上增加值1010 亿元，主营业务收入3030亿元，税收达2 2亿元，拉动就业人数达2 2万人； 培育旅游产品开发企业1010个、实现规模以上增加值4 4亿元，主营业务收 入1414亿元，税收达1.51.5亿元，拉动就业人数达2 2万人。培育亿元以上金 属加工机械制造产业企业1515个，实现规模以上增加值1818亿元，主营业务 收入5555亿元，税收达5 5亿元，拉动就业人数达2.52.5万人；培育机电和现 代生物制药研发与设计企业1010个、实现规模以上增加值8 8亿元，主营业 务收入2020亿元，税收达1 1亿元，拉动就业人

18、数达0.50.5万人。到20172017年， 工业集中发展区培育现代中药制造企业3030个、实现规模以上增加值 1717亿元，主营业务收入4242亿元，税收达5 5亿元，拉动就业人数达4 4万人； 培育健康食品加工企业3535个、实现规模以上增加值1414亿元，主营业务收 入4040亿元，税收达4.84.8亿元，拉动就业人数达3 3万人；培育旅游产品开 发企业2020个、实现规模以上增加值6 6亿元，主营业务收入3030亿元，税收 达2 2亿元，拉动就业人数达3 3万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业 企业3030个，实现规模以上增加值3535亿元，主营业务收入105105亿元，税收 达4.

19、64.6亿元，拉动就业人数达3.53.5万人；培育机电和现代生物制药研发与 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-7 -设计企业1515个、实现规模以上增加值1010亿元，主营业务收入3030亿元， 税收达2.62.6亿元，拉动就业人数达1 1万人。一、按“三板块、一组团、三融合”原则建设现代化工业新城按照成都市“一区一主业”产业发展要求，结合都江堰市“一体两翼” 发展规划，按“三板块、一组团、三融合”原则（三板块：已经开发的 6.676.67平方公里工业区，即将开发的2 2平方公里工业区，5 5平方公里国际旅 游集镇区；一组团：工业集中发展区、国际旅游集镇区组团；三融合：一 是工业新

20、城与都江堰旅游风景区的城景融合，二是工业新城一、二、三产业融合，三是工业新城与都江堰核心城区的城城融合），集全市之力，融 全市之智，全力建设城市北翼的现代化工业新城，将工业新城作为统筹城 乡发展、联动推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化的重要阵地， 将 集约环保型工业为龙头“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城建设成为 城乡统筹试验区建设的典范、“三个集中”的样板示范。整体开发建设工 业新城，一是有利于整合资源，促进镇、区协调发展。坚持“四体”发展 战略（发展规划一体，基础配套设施建设一体，产业布局发展一体，资源 整合利用一体），整合工业区与蒲阳集镇资源，整体开发建设工业新城， 促进工业区与蒲

21、阳集镇建设互促共进， 统筹发展。二是有利于夯实产业支 撑，促进市域经济可持续发展。目前，我市第一要务是产业发展，其中， 二产业的发展是重中之重，要确保都江堰市市域经济科学发展、 可持续发展，财政收入稳步快速增长，综合考核成都市三圈层“第一”目标的圆满 实现，必须努力促进工业新城招商引资大突破、 项目建设大跨越、产业发 展大提升，实现以工业为龙头的城市北翼快步发展。 三是有利于构建“三 区一城”，促进工业化、城市化及农业现代化互动发展。一方面，通过工 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-8 -业新城的整体开发建设，不仅可以有效避免工业集中发展区“工业孤岛” 现象的发生，还能通过城市规模

22、的扩大，城市功能的完善，城市建设管理 水平的提高以集聚人气，集聚投资，产生人口红利，形成集聚效应，带动 一、二、三产业联动发展；另一方面，通过一、二、三产业的发展，特别 是工业集中发展区一大批新引进工业项目的建成投产，既可以就近就地解决全市城镇下岗职工和转居失地农民的充分就业问题，又可以带动城市居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务业的大发展，还可以带动区域农产品消费。 从而真正实现城市化、工业化及农业现代化的互动、互促、互进。本项目的建设，可为工业园区提供居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务， 有力保障工业园的建设，促进都江堰经济发展。2 2、灾后重建的需要本项目的提出的首要目的实现灾区恢复重建。 都江堰

23、市是紧邻四川省 省会成都的旅游城市，隶属于成都；与成都市区经成灌高速公路、成灌高 铁等相连，约3030分钟车程，距成都双流国际机场6060公里，被誉为成都的 后花园。都江堰市是国际旅游名城，自然资源条件十分优越，“都江堰水 利工程”和“青城山”被列入世界遗产名录，使之成为西南地区唯一 获得双文化遗产的生态性文化名城。5.125.12地震使都江堰市60%60%的建筑和 基础设施受到了损毁，在今后数年，都江堰市将面临庞大重建工作。“ 5 5 1212”汶川特大地震，蒲阳全镇1375513755户4466544665人受灾，其中遇 难140140人，失踪8 8人，农村住房倒塌6655766557间，

24、建筑物受损4575445754间，房 屋损毁率81.6%81.6%，交通、通讯、水利等基础设施受损严重，100100余家工业 企业停产停业，直接间接经济损失达 5050亿元以上。因此，通过本项目的 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-9 -实施，可对各种基础设施进行重建和升级，使重建工作取得成功。3 3、本项目有利于推进城乡一体化进程，建设和谐社会自20032003年以来，成都在全市实施了以推进城乡一体化为核心、以规 范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体” 科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，取得了重大成就，人民生活 质量明显提高，社会保障体系进一步完

25、善，城市化水平进一步提高，全面 建设小康社会进程加快。目前，成都统筹城乡仍处于初期阶段，还存在着发展不足，内部区域 发展不平衡，农村经济发展缓慢，农民增收不明显，差距仍然存在，充分 就业面临较大压力等问题。国家确立成都为“试验区”是成都实现更好更 快地发展面临的难得历史机遇。为推进“试验区”建设，成都选择了“全 域城区”为试验区规划方向，辐射成都 60%60%的面积、惠及80%80%的人口， 直接带动5151个新市镇、3131个产业化基地和5 5个工业园区的发展。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的 体制改革，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，本项目的建设是推进城乡 一体

26、化，打破城乡“二元”结构的抓手，对都江堰统筹城乡发展，推进城 乡一体化进程，建设和谐社会具有重要意义。由于二元结构的存在，造成了工业化和城市化程度较低，影响了城乡 协调发展，使农村剩余劳动力无法转移，形成了典型的“三农”问题，只 有坚持城乡协调、一体化发展，才能保证城乡社会经济发展的可持续。 如果农业与农村的发展滞后，必将拖住工业与城市发展的后腿，使其进程受 阻，最终将停留于更加畸形的二元结构。 城乡统筹发展的实质是提高城市 的现代化工业和服务业与乡村产业间的融合度， 从而推动城乡经济、社会、 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告10 -文化的一体化发展。根据城市和农村的不同特质要求和

27、发展优势， 合理分 工，互促共进。从分工角度解决城乡之间产业同构和过度竞争的问题，使城乡之间形成一种相互支撑的经济技术联系， 更好地发展农业产业化，推 动都江堰城乡可持续发展。要改变城乡二元结构，就必须全面繁荣农村，统筹城乡经济社会发展， 建设现代生态农业，发展农村经济，增加农民收入，切实改善当地农民的 生活质量。而要实现城乡一体化发展，统筹城乡经济社会发展就要充分发 挥城镇对农村或非农产业对农业的 “拉动”作用，减少农村劳动力，使农 村富余劳动力向非农产业和城镇转移。项目的建设和实施将促进农村富余 劳动力向非农产业和城镇转移，有利于城乡一体化发展。4 4、项目的建设有利于推进都江堰城镇化进程

28、党的十七大明确提出全面建设小康社会的奋斗目标， 这是我国实现现 代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧 抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。 为了加快四川省全面建设小康 社会步伐，四川省也制定了 “干好头五年，准备后五年，谋划后十年，提 前翻两番的追赶型、跨越式发展战略”。都江堰市委、市政府结合本市实 情，提出了“城乡空间架构以三山为依衬，岷江为轴心，七水为脉络，田 园为基底，七射五环干路为骨架，扇形组团式进行布局。通过一心五轴， 五河十岸的打造，形成亮山亮水亮河，营造滨水空间，把城市环境、 都江堰品质做出来的规划，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相 融，促进

29、经济社会环境协调发展。城市化不仅仅是单纯的非农人口的数量，而且包括了城市化的质量问 题。城市化的质量按照国际上的标准，主要由六个“现代化”组成：即建 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告11立现代化城市经济体系；城市社会系统的现代化；城市政治、行政系统现 代化；城市文化系统的现代化；城市基础设施的现代化；城市生态系统的 现代化。本项目的建设，将有力地加大都江堰市蒲阳镇城镇基础设施建设力 度，有利于改进城市风貌、突出城市特色，进一步完善城镇居住服务、公 共服务和社区服务功能；也有利于增强产业支撑力和农村劳动力转移和容 纳能力；提高农民素质和生活水平。5 5、是都江堰建设现代田园城市的需要

30、20092009年，都江堰市确定了建设 世界现代田园城市示范区”的发展目 标。把灾后恢复重建与建设国际旅游目的地城市相结合， 以国际化的标准 和理念引领城乡规划建设，以市场化的取向深化改革开放，以民主化的方 法发挥群众主体作用，全力构建 “ 14751475四级城镇体系和一核三带九河“139139核心城区，全面推进城镇体系建设、产业提档升级，计划经过2020年左右，建成 世界现代田园城市示范区”。都江堰提出将用3 3年时间围绕“ 14751475四级城镇体系，构建新型城乡 形态。“ 1 1即一个中心城区；“ 4 4即青城山文化旅游发展组团、蒲阳经济技 术发展组团、龙池一虹口一紫坪铺山地运动休闲

31、度假旅游发展组团、聚源新城发展组团等四大发展组团；“ 7 7即向峨、天马、翠月湖、崇义、柳街、石羊、安龙七个新市镇；“5 5即500500余个农村新型社区。本项目是“ 14751475四级城镇体系中的“蒲阳经济技术发展组团”，通过 实施本项目，可有力推动蒲阳镇的建设和发展，为都江堰建设世界现代田 园城市示范区做出贡献。都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告12 -6 6、当地社会、经济发展需要20112011年蒲阳镇被确定为成都市优先发展重点镇，因此加快当地建设 步伐迫在眉睫。要促进当地经济更快发展应大力吸引外来资金加入到当地 建设。本项目在国家对口直接援助重建范围之外，为获得重建所需资

32、金， 应开辟一条市场化的道路，在都江堰市重建整体规划的基础上， 通过实施 都江堰蒲阳工业新城开发项目，实现蒲阳镇的重建和升级，同时，充分利 用都江堰市的旅游、自然资源和“壹街区”的辐射带动，通过土地整理和 后续建设，改善当地投资环境，促进当地经济更快更好发展。7 7、是提高当地居民收入的需要要实现蒲阳镇的发展，首先要提高当地居民的收入，实现居民的安居 乐业。通过本项目的实施，促进了当地商贸、休闲和餐饮等服务业的发展， 可为当地居民创造更多的就业机会和创业机会，能有效提高当地居民收 入；同时，本项目的实施为工业园区的发展起到了保障作用，这就间接地为当地居民创造更多的就业机会，提高了居民收入。因此

33、实施本项目势在必行。都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告13 -第三章项目业主介绍本项目业主为都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司。1 1、项目业主：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司2 2、成立时间：20072007年3 3、注册资本：伍仟万元4 4、注册地址：都江堰市蒲阳镇5 5、公司类型：国有全资6 6、经营范围：完成都江堰市工业集中发展区（川苏都江堰科技产业园）内道路、管网等基础设施建设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源性资产的经营性管理；负责工业招商引资 项目委托代建工程；负责投资咨询和企业管理咨询等。7 7、公司简介：为大力推动都江堰市

34、 三区一城”的构建，加速都江堰市工业集中发展 的进程，经都江堰市政府授权，于 20072007年9 9月5 5日登记注册正式成立都 江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司， 并赋予公司融资贷款和完成 市内工业集中发展区建设投资的职能。 公司注册资本金为50005000万元，系国 有全资公司。公司法定代表人为何平先生。公司主营业务为：完成都江堰 市工业集中发展区（川苏都江堰科技产业园）内道路、管网等基础设施建 设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源 性资产的经营性管理；负责工业招商引资项目委托代建工程； 负责投资咨 询和企业管理咨询等。&组织结构:都江堰经济开发区安置房

35、建设项目可行性研究报告14 -公司管理规范，内设机构齐全：设董事会和监事会，实行董事会领导 下的总经理负责制。董事长为公司法定代表人，并兼任总经理，统一负责 公司的日常经营和管理。公司设立三部一室，即办公室、融资财务部、工 程建设部、合同预算部。公司董事长、总经理及法人代表：何平，本科学历，多年政府各职能 部门工作经验。公司拥有一套规范、严谨、高效的管理体系，公司结构合理，条理清 晰，责任明晰，运转高效。都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告15 -第四章 项目区域概况与经济分析一、都江堰概况与区域经济（一）都江堰概况1 1、行政区划都江堰市总面积12081208平方千米，总人口 60.

36、9660.96万人（20092009年），以著 名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖 1717个镇（灌口、幸福、蒲阳、 中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠 月湖、石羊、玉堂、青城山）、2 2个乡（向峨、虹口），4949个社区委员会、 333333个村委会。2 2、交通都江堰距成都市4848公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连 接，约3030分钟车程；距成都双流国际机场 6060公里；213213国道（兰州至昆 明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心； 20102010年5 5月1212日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需3030分

37、钟左右。 市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景 点。3 3、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨 仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想， 凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。 自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地， 凝聚了中国 道教文化的精华。距今45004500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告16 -要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青

38、城山麓的普照 寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影 响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术， 是源远流长的中华长寿文 化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。4 4、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观； 改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和 “饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降 龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰

39、 水文化。（二）区域经济分析1 1、GDPGDP增长态势都江堰市域经济呈现“增速逐步攀升、后劲明显增强、总体持续向好”的良好态势。20102010年，全市地区生产总值实现143.5143.5亿元，同比增长 16.6%16.6%，增幅位居三圈层第一；20112011年上半年，全市实现地区生产总值（GDPGDP）67.867.8亿元，同比增长16.2%16.2%。2 2、城乡居民收入不断增加20102010年全年城镇居民人均可支配收入 1372113721元，同比增长15.3%15.3%， 人均消费支出97159715元，同比增长18.6%18.6%；农民人均纯收入70867086元，同比 增长2

40、1.5%21.5%，人均生活消费现金支出52715271元，同比增长51.9%51.9%。城乡居 民人均储蓄存款达2879228792元，同比增长12.8%12.8%。都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告17 -20112011年上半年，全市农民人均现金收入 44824482元，同比增长21.4%21.4%。 其中：工资性收入13841384元；家庭经营性现金收入25512551元; ;财产性收入262262 元。城镇居民人均可支配收入 85148514元，同比增长15.6%15.6%。其中：工资性 收入为50105010元；家庭经营性收入10371037元；财产性收入171171元。

41、3 3、区域固定资产投资分析20102010年全年共完成固定资产投资 203.4203.4亿元，同比增长3.4%3.4%。其中： 工业性投资完成38.438.4亿兀，同比增长8.9%8.9%；基本建设投资完成84.484.4亿兀， 同比下降22.4%22.4%。其中，房地产市场持续繁荣，20102010年全市8585家房地产企 业完成房地产开发投资46.446.4亿元，同比增长13.4%13.4%。其中：住宅投资37.137.1 亿元，同比增长4.51%4.51%;商业营业房投资4.14.1亿元，同比增长28.1%28.1%。全 年商品房销售面积107.7107.7万平方米，同比增长72.6%

42、72.6%；商品房销售额42.742.7 亿元，同比增长62.5%62.5%。20112011年上半年，1-61-6月，全市完成固定资产投资111.6111.6亿元，同比增 长4.1%4.1%。其中，全市共完成房地产投资 28.0728.07亿元，同比增长25.525.5%, 其中建筑安装工程投资完成23.7623.76亿元，占房地产投资的84.684.6%。按工程 用途分，住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资额22.5722.57亿元、0.090.09亿元、3.953.95亿元。二、蒲阳镇概况与区域经济蒲阳镇历史悠久，蒲阳镇所在地古名蒲村，是都江堰市河东重镇，自 古以来经济繁荣、商贾云集。

43、蒲阳镇位于都江堰市区的东北侧， 距离市中 心约7.57.5公里。东与彭州接壤，南与胥家相邻，西接灌口城区，北连向峨。 境内川苏科技产业园是都江堰市工业集中发展区， 是四川省承接蓉苏合作 项目的重点区域。蒲阳镇下辖十个新型社区，7 7个自然村，2 2个集镇社区。 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告18 -其中岳林、山区村8 8个，全镇总人口 4.2594.259万人。其中非农业人口 89178917 人。镇内主要河流“蒲阳河”穿越而过。蒲阳镇交通发达。距省会成都约 3030分钟时空距离，到双流国际机场 也仅需要4040分钟，毗邻都江堰火车站，该站货运吞吐量为 250250万吨，运 输非

44、常方便，4040米宽的蒲阳工业干道横贯蒲阳工业区，成灌高速公路， 国道北线，省道 三大线 ，川西旅游公路市二环路及市级公路交错相连， 形成四通八达的道路网络。蒲阳镇是都江堰市工业集中发展区一一科技产业开发区北区，区位优势明显，发展条件十分优越，拥有良好的基础配套设施、宽松的投资环境 和生活居住环境。园区内水、电、气、路、通讯等基础设施工程已初具规 模。宽3030米、长8 8公里的工业干道直达北区，北区内长 6 6公里，宽2020 米，一纵一横交错的骨架道路形成了四通八达的交通网络。20022002年以来，浦阳镇镇以打造资金技术密集和劳动密集型工业加工 区、现代物流基地为目标，工业经济蓬勃发展

45、，招商引资成果显著。先后 引进了拉法基水泥公司（世界 500500强）、江苏双良集团、大陆希望集团、 台湾正峰集团、乐山锡成纸业、四川治权集团、恒城置业投资公司、西马 碳素公司等一大批实力雄厚的大集团、 大公司。目前，北区有相当大的发 展空间和发展潜力，凡进入北区发展的项目将由北区管委会予以一站式全 方位服务，即：在土地、供水、供电、税收等方面享受成都市区域内最优 惠政策。蒲阳镇坚持“以推进城乡一体化为工作主线，以走新型工业化道路， 打造市域核心工业集中发展区为目标” 定位，社会经济各项事业有了长足 的发展。20112011年蒲阳镇新批为成都市优先发展重点镇。都江堰经济开发区安置房建设项目可行

46、性研究报告-19nruMytfttpw址亠图5-1 :建设地点示意图第五章项目建设内容一、项目建设地点项目建设地点位于蒲阳镇建设村，其中一期地点临蒲阳蒲阳河，紧邻麻柳河以东、干河子以西地块为二期建设地点； 干河子以西地块为三期建设地点。二、项目建设内容本项目的具体建设内容如下:一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25都江堰经济开发区安置

47、房建设项目可行性研究报告-20 -物业管理用房499.77配套设施面积2,053.09地下停车场10,449.83综合市场（地下部分）1346.97绿地率35.52%29.83%29.83%建筑密度29.14%35.14%35.14%容积率1.220.701.32三、 工程规划的原则遵循可持续发展战略，合理安排建设用地，为区域范围内提供配套完 善的基础设施条件和良好的环境； 统筹兼顾，结合城市改造建设，治管并举。四、工程建设设计方案（一）建筑规划篇1 1、规划设计概况小区将建设成为环境优美，设施完备，独具川西风格的安置居住小 区。规划区内村镇建设用地大多为居民私房， 建筑质量较差，配套不完善，

48、 属二、三类居住用地及村镇居住用地。且该用地位置靠北，距场镇距离较 偏，直线距离约750750米。2 2、规划依据及参考资料2.12.1设计招标文件；2.22.2都江堰市规划管理局项目用地地块规划控制指标的通知；2.32.3川苏都江堰科技产业园管理委员会提供的用地红线图及二期农 民安置房建设农户所需住房户型统计表；2.42.4城市居住区规划设计规范 GB50180-93GB50180-93（20022002年版）；2.52.5民用建筑设计通则GB50352-2003GB50352-2003都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-212.62.6住宅设计规范GB50096-1999(200

49、3GB50096-1999(2003年版)；2.72.7住宅建筑规范GB50168-2005GB50168-20052.82.8成都市规划管理技术规定( (20052005)；2.92.9夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001JGJ134-2001 ；2.102.10商店建筑设计规范JGJ48-88JGJ48-88;2.112.11建筑设计防火规范GB50016-2006GB50016-20062.122.12城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001JGJ50-2001 ；2.132.13托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87JGJ39-87;2.142.14

50、公共建筑节能设计标准 GB50189-2005GB50189-20053 3、规划设计理念根据都江堰市及蒲阳镇的社会、经济、城市发展各方面因素的分析，综合国内外居住区建设的理论与实践，提出如下观点。3.13.1建设和谐安居点目前，选址地块现状没有形成交通环状路网体系，与蒲阳镇位置较 远，增大了拆迁安置工作的难度。针对以上现实，结合蒲阳镇和园区规划 发展的要求，在下一步的规划设计中将加强老场镇与居住区的路网桥梁联 系。不仅要在本质上提高搬迁户的生活质量， 为其创造优质的生活生产和 就业环境，更要努力使该区成为环境优美、设施完善、农民和谐安居的新 场镇典范。3.23.2注重环境空间形态上充分考虑与

51、周边环境的关系。因该居住场地与场镇相隔 麻柳河、电站尾水两条屏障，设计规划中将重点加强小区与场镇交通组织 道路体系。通过提供一个便捷、高效的交通网络，提高安置户的工作与生 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-22 -活质量。强调绿地、水景与民居的融合。通过绿化、硬地、小品等元素的有 机组合，形成丰富有趣的室外空间，满足居民现代生活的需求，以此打造 咼品质的绿色生态居住区。随着生活水平的提高，对住宅类型的需求一方面在面积、档次上有 上升的趋势。另一方面需求也趋于多元化。 鉴于此，为了适应多层次、多 要求的选择，创造富有人情味的建筑空间环境，我们将提供多种优秀户型 供建设方选择。3.33

52、.3居住与再就业的关系在小区内开辟可贯通南北、东西的主干道路，将该区域划分为若干 居住组团，使区域内人流物流畅通，便于在各组团之间公共区域以及两条 河边形成活跃的商业氛围。同时，不影响组团内的居住环境，可为小区内 安置农民提供较充分的就业条件和环境，确保农民失地不失业。3.43.4总平面布置随着人民的生活水平逐步跨入小康社会，人们日益注重生活的质量， 本小区以“人与自然”的生态理念作为绿化环境的宗旨， 充分融合到每一 个区内小环境中，同时将小区旁边的三条河岸进行休闲打造， 继而营造出 一个和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。设计中兼顾不同组团建筑的外部空间效果和内部空间格局，建筑在 外部和内部都

53、成为有机的构成部分。无论是中央绿带还是住宅都注重整体 的构图和空间效果，其中每一栋建筑都不是独立的存在。 不同的建筑组群 在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。整体、默契、 密切、关联的个性化建筑空间将为形成充满人情味的家园社区增添一笔重都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-23 -彩。3.53.5人性与人居环境质量在设计中，人性化的空间设想始终引导着整个思路，如何达到人与 自然的和谐，如何使生态小区达到人居环境质量的标准。 因此本设计综合 考虑该区的可利用环境，结合原有河道，在河道侧面设置休闲区域，种植 各种调节气候的乔木，并配置有保健功能的花、灌木，利用天然河道水环

54、 境及植物环境，形成使游憩于此的居民心旷神怡的生态小气候。在确保住宅之间的合理间距，满足日照间距的同时，避免视线干扰， 保证住户的私密性。起居室和卧室布置考虑良好视觉环境，确保良好通风。我们保留原有水文特征，保留中心区部分原有树木，希望就是能保 留些旧回忆，也许就是那一颗树，它又自己的故事，自己的历史，创造了 自己独特文化；也许是那一条熟悉的溪水，它造就了许多人的生活习惯， 晚风习习，河边一凉席，三五知己，一轮皓月，谈天说地，这种文化的沉 淀才会是最佳的人居环境。3.63.6社区公共服务社区公共服务配套设施、商业服务配套设施以相对集中为原则，运 用步行轴线，以社区中心为依托合理安排。居民户外健

55、身设施点缀于各组 团绿化空间中，垃圾收集点在各组团内交通便利处进行设置，公厕在考虑小区交通便利的情况下均匀设置，幼儿园独立布置在靠该居住区的中心位 置附近，以方便居民接送儿童。社区物业管理用房按总建筑面积千分之四 的比例配置。4 4、道路系统规划结合用地特点与空间布局，在强化小区形象特色并便利内外的同时，强调城市空间整体性与景观性的和谐，使各住宅组团内部交通组织相对独 都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-24 -立。设计一套完整的步行系统，达到人车分流的目的。同时，将小区出入 口交通组织与小区入口对景效果营造相结合，利用南北道路形成主干；利用与主轴线垂直的支路划分小区组团， 将道路设

56、计与滨水空间、广场空 间及建筑相结合，共同塑造户外空间景观。规划区内道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则。地块内道路结合生态停车位，尽可能减少对中心绿化环境与步 行系统的影响，达到局部人车分流的目的。静态交通规划也是本次规划设 计的重要方面，充分考虑停车库的安排。5 5、建筑设计5.15.1建筑户型设计通过合理调配各功能区，所有房间（包括厨房，卫生间, ,餐厅等）均实 现自然通风和采光，良好的自然通风与采光令所有户型具备“以人为本” 的健康、自然、和谐的居住品质。5.25.2建筑造型与风格都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-25 -建筑风貌效果图图5-3园林生态

57、区的住宅设计强调环境生态与时尚、文化的结合，在绿水青山的环境中，住宅取用了古朴典雅的民居屋顶形态， 传承了川西地区的 民族特色。建筑配色主系采用粉白、青灰、多层次的暖灰系列，通过天然 石材、涂料以及木做构件的巧妙搭配，表现住宅中蕴含原朴、本真性格的 生动色彩取向。使安居房的档次得以提升，社会主义新农村建设成果能够 充分展现。5.35.3节能设计在满足建筑功能的前提下，使围护结构的总面积减少，控制建筑的体形系数和表面积系数；外墙的平均传热系数和门窗的热工性能及气密性 满足国家颁布的节能标准；屋面坡屋顶采用保温构造型式，平屋顶采用倒 置式保温构造型式，室外退台设计屋顶绿化。而住宅节能主要包括围护结

58、 构和空调系统的节能等两部分。建筑外窗采用热工性能好、保温性能良好 的玻璃。在室外种植高低不等的植物，形成建筑物的小环境，降低人的不 舒适度，减少风力及直射阳光对人造成的危害。6 6、绿化环境景观规划都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-26 -6.16.1整体景观设计随着社会的不断进步，人们日益重视生活的质量和环境质量，因而 绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量， 建设现代文明居住小区至关 重要。本小区的设计在整体规划结构布局的基础上， 着意强调住宅小区整 体绿化环境的塑造。首先，本规划突破了以往一些规划小区绿化环境视为 “边角料”的零乱无序形象，而是提出一个“以人为本”的指导思想

59、，具 体以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨， 创造了一套绿化 与水景结合的景观系统，使绿色充分融合到每一个组团环境中，继而营造 出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。在具体的环境规划设计处理中，着重以地块集中绿化为基础，强调 点线面的多样空间形式的组合，每个地块均有一个富有特色的绿化环境， 根据景区主题进行植物配植。同时通过带状的干河子、尾水等生态休闲绿 化景观环境的打造，小区主路沿线的绿化处理，形成宽窄变化的绿化环境， 使小区各景观环境在空间形式上联系成一个总体。本规划注重整体绿化 率，使整个小区形成一个充满绿意的居住地， 通过宅前宅后的绿地细化处 理，并且与组团绿地、绿化

60、带相结合，共同形成一个绿化面，使居住区真 正成为一个亲和自然的居住花园。6.26.2人车分流的绿化景观结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，强调城市空间整体性与景观的和谐。 地块内道路结合地下停车库 以及绿化平台，尽可能减少对中心绿化环境与步行系统的影响，达到人车分流的目的。地下车库上部为绿化休息平台，是小区特色。沿小区支路建 筑山墙的美化改造以墙面垂直绿化为主要手段。 道路设计与景观绿化设计 相结合，形成宽窄变化的带状绿化环境，形成步移景异的空间变化。都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告-27 -庭院绿化庭院之间，通过宅前后的绿地细化处理，并与组团绿化和绿