某BOBO汇馆策划全案——项目管理核心概念提升

1、项目核心概念提升1 目标客源主要特征： 消费者主要特征 月收入 14001400 元以上 收入稳定或事业稳步发展的年轻人 年龄多数在 25253535 岁之间，多以首次置业为主 家庭人口为 1 12 2 人，以单身白领和新婚夫妇为主以投资为目的（多以中老年为主）2主要客源社会类型：单身白领，特别以现代年轻女性为主年轻教师及文化艺术界人士个体经营者、SOHSOH人中老年小型投资者异地在昆有长期接待业务关系的被云南优良的人居环境所吸引的海内外新的“体验型”移民3目标客户特征描述：工程目标客户的共性应为：有稳定的工作和收入家庭收入在中上水平渴望有属于自己的独立空间对时尚生活有一定的追求家庭结构是以单

2、身和小家庭为主因产品差异界定的目标客户类型为：2525 3030 岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有 敏锐的感受力和极强的接受力，希望走在时代的前沿。3030 3535 岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。2525 3535 岁左右的现代独身女性，她们希望拥有属于自己独立的生活空 间，是本案重要的目标客源之一。5555 岁以上的中老年小型投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会 成为本案主要的目标客源之一。4目标客户置业动机描述：置业动机分析：年轻工薪层买什么房？价位上可以接受物业管

3、理完善建筑质量及户型要好交通便捷高质量的、独特的人文环境周边配套设施齐全手续合法，诚信度高的发展商楼盘具有升值潜力据权威机构对昆明市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示：从消费 者的购房动机来看，首次置业一直是近年来房产的绝对主流。购房动机与其购 房时所选择的价格、面积、户型、环境等因素有关，二次置业已不再是有钱人 的专利。本案以吸引第一次置业为主，理由是当其原有居住条件不满意，而品 味和质量较高、价格合理的商品房出现时，无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击5.目标消费者购买诱因TBI分析一个前卫、时尚的现代生活空间6本工程主要抗性因素：1 1、 配套区域内相关生活配套设施不太完备。2 2

4、、 环境区域内目前自然环境较差。3 3、 安全性低工程所在地段靠近火车站，流动人口较多，区域治安环境较 差，在居民心中，缺乏安全感。4 4、 工程容积率过高工程总体规划，容积率偏高，造成居住密度过高，缺 少景观设置，且绿化率较低。5、单价偏高与工程所处环境及同类竞争楼盘的价格对比，工程平均单价 偏高。若在工程推广初期，没有足够的准备，工程价位很难在消费者心目 中形成竞争优势。在房地产开发过程中，正确认识自己的优势和不足，并及时发现问题，弥 补缺陷，尽量发挥优势，提升卖点，这是销售成功的关键。目的：发展商作为一个房地 产投资者，在做第一 个工程时就应该为下 一个工程做经验、品 牌的积累和铺垫。所

5、 以，在进行第一次发 展投资时，就必须对 今后的发展进行思 考。对一个想要长期 发展的投资者来说， 只有建立起自己的品 牌，并产生良好的品 牌效应，才能够长期 在房地产市场上有立 足之地。建议公司导入CISCIS计 划，包括3 3方面：(1)企业理念识别MIMI(2)企业法则识别BIBI(3)企业形象识别VIVI通过品牌管家的帮 助，使发展商有一套 统一的管理体系，从 而在市场上受到关 注，取得市场知名 度，最终获得品牌效核心概念提炼：都会菁英，城市主义乐园如今这个时代的年轻人思维活跃，既会赚钱又会花钱，个性化需求强烈，渴望与同龄、同 质人群进行多层面的情感交流。他们的生活自我而随意，VERS

6、ACEVERSACE勺前卫气质、SWATCSWATC的纵情有 度、ALEXANDERALEXANDER MCQUEMCQUEB狂迷本色、REDRED EARTHEARTH 的浪漫娇柔，总能够在他们的生活中充分展现出 来。昆明是目前中国人居环境最优秀的区域之 一，云南是亚洲文化与宗教的十字路口，随着大 昆明建设的展开，必将吸引大量高素质的年轻人 来昆体验生活、创业奋斗、实现梦想。随着大量高素质新移民的增加，异彩了昆明 年轻人的生活理念，提升了他们的生活价值，我 们就是要为这个族群的人创造一个真正属于他们 自己的独立空间。在这里，展现自我的舞台是如 此广阔而先锋，以至于他们能恣意地挥霍自己的 心情

7、与感受。让他们在这个有着太多不完美的世、发展商品牌建议应。界里，享受着 BOBOBOBO汇馆为他们准备好 的一切，享受快乐 的生活！创造与众 不同的人生！二、推广核心概念目的：通过对产品特色、户 型特点和产品价格的 定位，我们已提炼出 本案的核心概念。为 使产品获得更大的市 场，我们应该对此核 心概念进行推广，提 出一些新的生活理 念，来丰富本案产品 的内容及卖点，有效 减轻产品的销售抗 性。“ BOBOBOBO的城市主义乐园”BOBO!BOBO!波尔乔亚和 布西M M亚的合称，他们思维活跃，既会赚钱又会花 钱，大多未婚，个性化需求强烈，渴望与同龄、同 质人群进行多层面的情感交流。有了 “都会

8、菁英汇 馆”，就有了 BOBOSBOBOS勺城市主义乐园，使其人格实 现一种升华。“生活、工作一跃而上”5.6M5.6M的层高，4M4M的 面宽，长颈鹿可以到我家来做客了。立体思维、立 体空间，事业灵感的源泉； 自由自“宅”、随心所“寓”，让您安居乐业。“不再为房东打工”从此免交房租，用租房的 钱买房，为自己那跳跃的空间打工。我的家园，未来银行”一一 获得房产权并存在巨 大的炒作空间，潜藏着无限商机！“99+199+1物业方程式全接触”一一我们提供的9999项 服务+您提出的第100100项要求BOBOSBOBOS乐园独1、BOB（概念提升目的：辐射出BOBCBOBCH族的城 市主义乐园的概念

9、， 来明确本案的主要目 标客户群，做到有的 放矢。有的物业服务模式， 创建起完美的活力空 间。“女性自治区”一- 专门为女性设置两个 专层，由女性自治， 给予她们独立的私密 空间。“装修套餐A A、B B、C C” 一一菜单式装修为 你提供多种自由选择 的套餐。概念提炼：BOBOS勺城市主义乐园时髦，开朗是否就属于 BOBOBOBO族呢？非也！BOBOBOBO应该是2020世纪6060、7070年代生的人，思维活 跃、喜好交际，个性化需求强烈，渴望与同龄、同 质的人群进行多层面的交流，他们追求的是自我、 随意的生活概念；寻觅的是健康、前卫、时尚、个 性、另类的生活空间2、户型概念提升目的：通过

10、对户型特点的 诠释，BOBOBOBO汇馆自 然而然的空间体 系，存在无限自 由，没有丝毫做 作，建筑的简约传 达着无法抗拒的质 感，必然为本案争 取到尽量多的市场 份额。概念提炼：生活、工作一跃而上小跃层的户型特点，给人一种跳跃的立体空间 的感觉。现代生活紧张繁忙，每一个都市人都希望有一 个能够释放压力的私人空间；传统的平层，已跟不 上他们的品质需求，也满足不了他们的虚荣心。小 跃层的出现，给了他们一个释放内心的空间，让他们觉得自己的选择与众不同，给他们的生活注入新挑高使个性化空间大大延伸，避免了单身的活力和奇异的元BOBOBOBO汇馆，5M65M6目的:通过市场调查我们了解到昆明消费者对房地

11、产置业的 心理承受价位，是因经济收入不同而产生差异，我们 就是要掌握好这个市场信息，并配合本案价格特点， 提出一个更能让消费者接受的购买方式。公寓的局促感。尽管是小空间，也能体现出大空间的效用，在 这样的一个空间里， 一个人享受单身生活，舒舒服服、随心 随意，这就是BOBOBOBO匚 馆提出的新概念。跳跃的空间，让 思维也跳跃起来，任 意的家具组合，能启 迪着居住者对生活的激情与梦想素，任他们在城市黑夜中撒野。3、价格概念提升年分期付款的购买方式，使年轻业主不再为房东打 工，演绎着“用租房的钱买房”的新概念生活。4 4、投资概念提升目的：房地产业发展到现在，房产作为一项投资逐渐为投 资者所接受

12、。而昆明已开始显露出房产投资的潜 力。投资增值已经成为一部分人购房的出发点，在 这种大背景下，我们将本案的投资增值作为我们策 划的一个亮点。不再为房东打工他们终日为了生 活而奔波劳累，汗水 多半都要为房租而 流，到头来房屋还是 房东的。这简直就是 在为房东打工。拥有 属于自己的房屋成了 他们的奋斗目标，然 而价格直接影响到他 们的购买欲，所以我 们要给消费者一种他 们所能接受的价位及 购买方式。大众能够 承受的总价，加之新 颖、别致、有独特文 化内涵的户型特点， 使该楼盘成为房产市 场的一个亮点，使消 费者成为新居住理念的引领者。因此我们观有着都市色彩的BOBOBOBO汇馆，在这里，有着巨大概

13、念提炼：我的家园，未来银行BOBOBOBO汇馆所处的 地段和小跃层的特点 决定了它的投资增值 幅度不小，由此带来 了投资的巨大价值， 真可谓商机无限！当您还处在寻求 有效投资的十字路口 时，当您在为寻找有 价值的房地产投资而投资价值的楼盘正等着您呢！BOBOBOBO汇馆的主力房每套 60m60m2，基本是跃层 式，很适合年轻人居住，投资的空间相当大。BOBOBOBO汇馆的主力房价十多万元，目前工程区 域的同类型产品出租价格在 700700元/ /月左右，前期的 投入将很快便可收回；另一方面，在首付款付清 后，可以将其出租出去，让别人来为你供房，一段 时间后，你也很顺利的获得了房子的所有权。而

14、且，从期房到现房将会有较大的增值幅度，你完全 可以通过现房和期房的差价来获利。你难道不心动 吗，既然心动为何不赶快行动呢？5、物管概念提升目的:我们推出全新”99+1”99+1”的物业服务理念，通过提升服 务品质，完善社区管理，以高质量的售后服务来减 轻本案的销售抗性。苦恼时，您不妨来参概念提炼：99+1物业方程式全接触BOBOBOBO汇馆的特点 还在于所提供的贴 心、完善、个性化的 物业服务，此举目的 在于使每位业户都能 感受到尊崇与便利的超值享受，这正是BOBBBOBB族所渴望的在快节奏的生活中，人们的大部分精力都用于 事业的打拼上，在生活上就有些无暇顾及了。BOBOBOBO汇馆所提供的贴

15、身式服务使业户完全摆脱琐碎事务 的缠绕，尽情享受生活的快乐，这种时尚的生活方 式不正是BOBO-BOBO-族追求的梦想吗？后顾之忧由居所守望者替代家政助理师轻松搞定您的不同需求健康会所里每天体验健康生活、脉动的滋味全能商务伴侣真正成为你的好帮手提供多达9999项的物业服务，并承诺满足你们所提出的第100100项个性化要求（由业主委员会讨论决定），全力打造“ BOBOSBOBOS乐园完美的活力空间6、女性专层概念提升目的：单身女性购房的比重略高于单身男性，针对这一现 象，说明多数女性注重稳定而独立的生活，她们更 希望拥有一个我行我素的“闺房”，将隐私寄存在 其中。BOBOCBOBOC馆应该抓住单

16、身女性这一消费群体。概念提炼：女性自治区现代女性都希望得 到安全感和归属感，喜 欢温馨、浪漫的生活空 间，注重私密性，也喜 欢在休闲时和朋友分享心中的点点滴滴。就昆7、装修概念提升目的：BOBQBOBQ匚馆的装修注重提高产品品质，免去消费者的 装修再投入，使业主可以轻松入住。明房产市场来看，购买小户型的单身女性已明显增 加，而昆明目前还没有专门为女性打造的居住空间， 而相当一部分女性也正期待这为她们而设的楼盘的出 现。因此，设立一个女性自治区能够吸引更多的女性 消费者，也是BOBBOB（汇馆的一个亮点。为此BOBOBOBOT馆应抓住女性的以上特点，特设女性专层，专层的保安可由女性担任，让女性客

17、户感受 到一种安全感和亲和力。专层的墙面设计要与其他楼层的墙面设计有所 区别，突出温馨、浪漫的视觉效果。在专层中可以设置女性用品专卖店，以方便女 性客户的日常生活。可将一处供女性谈心的公共空间设置在专层中，以简约为设计风格。概念提炼：“装修套餐A、B、CBOBOSBOBOS 工作忙碌，生活节奏较快，对装修又了解不多，三、物业管理篇目的：在“ 9999+ 1 1”服务的过程中，讲究现代、贴心、完 善、个性化，按规范、礼貌、耐心和微笑服务为标无暇顾及装修工程；而且 BOBOBOBO外身的品位较高, 要求也较高，但是他们又要考虑经济实惠，他们在 付完首期房款后，高额的装修费用又是一笔不小的 开支。将

18、装修与建筑结合，可以把装修费用包括在售 价内，可享受住房公积金和按揭贷款。业主无须再 付高额的装修费用，亦不用再为装修耗费精力。A B B、C C这三类装修的档次、品位、价格都不 同，业主可根据自己的爱好、经济情况选择装修类 型。而且每种装修类型都有几种不同的风格，业主 也能够选择自己满意的风格。准，奉行“业户就是 上帝”的宗旨，并竭 诚为业主提供方便， 开展丰富多彩、方便 灵活、生动活泼、更 为人性化的服务活 动；而且按业主的具 体要求提供到位的便 民特约服务。使这种 服务的新概念成为 BOBOBOBO汇馆的一大特 色。概念提炼：9999+ 1 1物业方程式全接触我们提供的9999项服务+您

19、提出的第 100100项要求=构成“ BOBOBOBO汇馆”完善的服务空间1 1、管理篇人性化+现代化+个性化(1) 、人性化服务*后顾之忧由居所守望者替代MORNINGMORNING CALLCALL + 2424小时前台服务+代订各种电信卡+代订报刊、杂志+代办房产证+代叫出 租车+代订车、船、飞机票+代领代寄邮件+代办 旅游手续+清洗私家车+市级人才招聘会信息发 布*家政助理师轻松搞定您的需求公寓内送餐服务+买菜、买早点+宠物喂养指 导和短期看护+上门收洗衣服+清洁室内卫生+开 放二手市场(2) 、现代化服务*让SOHOSOHO商务伴侣真正成为您的好帮手电话、传真、 E-MALLE-MA

20、LL +代拟文稿+小型会 务办理+打字、复印+即时短消息发送(需预定) +电脑病毒发作日提示+交通信息咨询第100100项个性化要求（由业主委员会讨论决定）2 2、健康篇健康咨询+健康会所（1 1）健康咨询* 健康咨询顾问健康检查+家庭小药箱+特色门诊咨询+专科门诊 预约+心理诊所（发泄、聊天等）+残助用品短期 租赁特别建议：与医院形成联盟制，通过某个医院来实现以上一系 列相关的服务。（2 2）健康会所*每天体验健康生活、脉动的滋味多功能活动中心（划船器、跑步机、哑铃、健美培训健身房+乒乓房+桌球室）特别建议： 、将健身区与各类玩场区分开设置； 、建立一套完整的美体塑身系统（从饮食、锻 炼、美

21、容到形象、气质的培养），以女性业户为 主。（3 3）个性化服务*满足你们所提出的前台大戏任您挑浏览娱乐快讯+小规模聚会策划+图书阅览+邀请小型乐队来公寓演出+图书、音箱制品交流+壁画 租赁+各种展销活动+定期卡拉0K0K 比赛 +SNACKSNACK BAR+BAR+节假日组织旅游活动特别建议：与某个知名书城建立电子商务联系，可以让业户足不出门就能通过网络轻松定购所需书籍或资料，并由书城在业户定购后1212小时之内送货上门。以缓解周边缺乏学习环境和文化活动 氛围的局面。由于周边环境配套设 施不尽完善，我们无 法改变既定的大环 境，但是可以通过在 汇馆内部设置完善的 配套设施，来为业户 生活增添

22、色彩，提供 更好的配套和时尚生 活环境，因此我们建 议加强生活配套设施 的建设，在楼宇内设 置 BOBOBOBO STYLESTYLE 会 所，让业户张扬的个 性在这里有一个释放 的空间，使生活的乐 趣在这里得以激扬。BOBOSTYLEBOBOSTYLE让生活如鸡尾酒般缤纷经典时代的年轻住户喜欢利用八小时之外的时间聚 亲会友、洽谈商务，从容展现人生自信。而现在周 边缺少环境幽雅、适合聚会的场所，并且也缺乏相 应的健身场所，因此在 BOBOBOBO STYLESTYLE内部，设置 了齐全、完善、前卫的休闲娱乐健身场所，使业户 工作之余也可感受到时尚的节拍，茶余饭后也可品 味社会的五光十色，享受居

23、住的乐趣。汇馆内部的 室内功能会所包括：BOBOBOBO CLUBCLUB （餐厅+ +酒吧+ +咖啡厅+ +电子阅+ +览区+ +精品廊）多功能厅（小电影放映、卡拉 OKOK、舞会 等）健身房玩场桌球室咼尔夫推杆室桑拿浴室SPASPA洗涤中心2424小时便利店美容中心商务中心BOBOBOBO STYLESTYLE包括了年轻人喜爱的多种休闲 娱乐场所，在这里，他们几乎不需要出门，就能享 受城市中最个性前卫的时尚生活。虽然每个人对生 活都有自己的理解，每个人也都是自己生活的调酒 师，调制着自己独特口感和品味的鸡尾酒，但是， 只要选择了 BOBOBOBO汇馆，体会她的妙韵，噙嘬品 味，就意味着选择

24、了一种全新的生活理念，正如我 们精心调制的美酒，七彩缤纷，晶莹剔透，让人难 舍难离。特别建议：1 1、 针对目标客户群，让相应娱乐休闲健身行 业入主会所。2 2、 定期举办一系列的竞赛活动：网页设计比 赛、球类比赛等。3 3、 适时举办高品质的鸡尾酒舞会，以舞会五、家装篇目的：买房后，要想入住， 家装是必不可少的一 环。然而，BOBOSBOBOS既 没有时间也没有精力 为此分心。我们把家 装和建筑本身结合起 来，既能提高本案的 市场价值，又能让业 主拥有一套开门即可 入住的住宅。概念提炼：新世纪住宅的新理念：菜单式装修BOBOSTBOBOST作忙碌，生活节奏较快，且大多是第 一次置业，对装修了

25、解不多，无暇顾及装修工程； BOBOSBOBOS本身的品位较高，要求也较高，同时他们又 要考虑经济实惠，但装修的费用也是一笔不小的开 支，他们在付完首期房款后，又要支付高额的装修 费。对此，我们提出如下方案：找国外知名室内设 计师，为BOBOS!BOBOS!身打造一套菜单式装修，“菜单 式”装修是建筑与装修设计迈向一体化的阶段性名 词，指住宅装修内容按菜单式设置，BOBOSMBOBOSM据菜单进行选择、组合，厨房、卫生间、储藏室、顶 板、墙面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和 管线等一次装修到位。将装修与建筑结合，成本会 降低，因为装修公司一般和装修材料的厂商有很好 的合作关系，材料集中采购

26、，统一进货，环保、质 量都能保证，也能享受优惠价格。可以把装修费用 包括在售价内，可享受住房公积金和按揭贷款。业主无须再付高额的装修费用，亦不用再为装修耗费精力。六、智能化篇目的：利用科学先进的计算 机管理技术、通讯技 术、监控技术及识别 技术，再配以整体 性、一致性和协调性 的特色来加强智能化 系统的应用，真正体 现以人为本的全面服 务。概念提炼：多重防护系统，让你的家固若金汤产品安全性建议：A A、 建筑体周界采用红外线对射报警系统；报警须 具备红外、微波两种功能，对整个社区周界进行防 御。B B、 社区内部采用红外线电视监控系统，系统全部 采用彩色监控，建议监控总机设在消防控制中心。 监

27、控区域包括通道、楼梯、电梯内及车辆出入口 等。C C、 实现公寓入口、控制中心及住户三方对讲功 能，并采用ICIC卡通行功能。D D、 保安人员2424小时监控巡视系统。电子巡视系统 采用巡更棒巡更及小区内隐蔽角落巡更。E E、 住户内设置联动报警系统，贴心服务，随叫随 到。将BOBC一族E网打尽E E生活建议提供宽带接入，尽享互联网各项全方位的信息服 务。小区之窗家庭证券网上购物 BBSBBS论坛网络图书馆公共信息远程医疗远程教育互动点播- -VODVOD点播-区域可视网络聊天特别建议：全面完善社区的现代智能化服 务，以此提升本产品 的整体品质。七、建筑单体篇目的：由于本案产品所定位 的主要

28、目标客户群为 25253535岁之间的年轻 人，他们对新事物都 会有较强的好奇心， 且个性化要求强烈， 所以考虑立面可以用 多色彩、多样化的渲 染。概念提炼：现代建筑诠释BOBO-族让建筑体也拥有自己的性格本案是集大型商场和居住单元为一体的商住 楼，我们依照当代国际住宅的设计标准，改变了以 往住宅为装饰性而忽略功能实用性的设计思路，将 居住空间设计成为更符合居住功能的小跃层结构。 同时，建议打破传统商住楼的沉闷与压抑，利用新 型环保材料，变化出多彩、健康的实用型住宅。 组织： 尺度:色彩：材质：特别建议：1 1、 必须考虑空调机 的位置2 2、 必须考虑阳台的 配比、造型及晒 衣位置3 3、

29、必须考虑主卧窗 台及落地门窗的 高低4 4、 必须考虑生活垃 圾的处理方式5 5、 必须考虑建筑整 体的色调施工、高标准管理”的四高商住楼，并开展“新材 料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿 商住楼的整个施工过程，同时选用更新型、更优 质、更环保的建材设备，让精益求精落到实处。其中细节部分将与设计师进一步商讨。八、施工建材篇目的：实现“高起点规划、 高水平设计、高质量概念提炼：没有品质时尚将苍白无力精心选用优质建材，由下到上精工细作，细 丝入微。新材料的运用外墙墙面：环保涂料和高档面砖门窗：彩色优质铝合金门窗高层住宅户外电梯厅：地面铺就花消防通道：楼梯选用防滑地砖扶手：铸铁栏杆和硬木扶

30、手墙面：环保涂料三楼会所：选用新型 材料，使其和时尚风 格装修合而为一户内墙面：内墙选用高级涂料概念提炼：九、社区规划篇目的：通过市场分析及调查数据，提示一个结论，我们的 产品主要销售对象是 25-3525-35岁的单身白领和新婚夫 妇及以投资为目的的消费者。因此，我们的社区规 划应紧随这类特殊群体的需求。但无论是做低端产 品还是高端产品，了解产品核心竞争力、地段、价 格以及外部环境将是必须的。我们规划的是方便、健康和时尚产品规划建议：1 1、以方便住户为我们的社区规划宗旨 我们的住户以年轻人 为主，方便、快捷的 生活是他们所向往 的。BOBOBOBO汇馆将提 供以下设施：A A亲朋好友聚会的 BOBOBOBO CLUBCLUB（餐厅+ +酒吧+ +咖 啡厅+ +电子阅览区 + +精品廊）B B放飞心情的多 功能厅（小电影 放映、卡拉OKOK、舞会）C C . 2424小时提供服 务的便利店D D 洗涤中心2 2、健康的生活是我们社区规划的最大承诺。BOBOBOBO汇馆将为我们的住户提供上门服务的诊 所和药房（2424小时开放）、健身房、桌