各专业上墙管理制度

1、工程部文明服务公约一、坚定“客户至上”的思想，始终把客户利益放在第一位。二、站立、行走、待人接物时言语举止要自然大方。三、着装整齐干净， 工服应及时清洗， 入室维修应按规定着装、 穿鞋套。四、坚守岗位，接到报修后 10 分钟内到达指定维修地点，不可延误时间五、入户维修应先轻敲房门，得到允许后方可进入。六、员工应保持饱满的情绪，工作不拖拉，快速而高质量的完成维修工作。七、使用文明用语，讲究语言艺术，婉转回答客人提出的问题。八、虚心听取客户意见，在任何情况下决不允许顶撞客人。九、工作完成后，应将维修部位擦拭干挣，并与客户交待清楚后方可离去。十、 将客户意见及时反馈给部门领导，以便及时解决。 十一、

2、不接受客户的任何形式的礼品、小费。十二、积极配合其它部门的工作，不推诿扯皮，不推卸责任。十三、不断提高自身素质，为用户提供更加完善的服务。一、维修人员必须树立“客户至上”的服务宗旨。二、维修人员入户时必须持有管业部下发的工作任务单，未经客户允许不得单独私 自进入客房及办公室内 （ 紧急抢险，特殊情况除外 ） 。三、维修人员入户时必须保持仪容、仪表整洁。四、维修人员入户前要先按门铃，待用户同意后，方可进入用户室内。五、维修人员完成维修工作时要做到准确、 迅速、保质、保量。六、维修人员进入住户室内必须穿戴鞋套，以保证住户室内地面清洁。七、维修人员在维修过程中，要使用文明用语如：你好、请、谢谢、对不

3、起、没关系、再见，并做到热情周到， 礼貌待人， 不说与工作无关和有损公司利益的话。八、在维修时不得蹬、踏住户家具等物品，或将工具材料等物放在家具上，并注意客房的原建筑成品保护。九、在客房维修过程中，房间门一定要打开，以免造成客人不悦。在“门吸”出现 问题的房间要用木楔或垃圾桶将门挡住。十、 在客房维修中如遇拆墙、 凿洞等粉尘大、 有噪声的情况时， 也应将客房门虚掩， 不要把房间门关闭，以免造成客人投诉。十一、 维修人员因时间、材料等原因不能当天完成维修工作时，需和住户解释清楚， 不得将工具材料存入在客房或办公室内。十二、在维修工作完结后，做到“活完场净” ，保持维修地点于净、整洁达到客户满、八

4、意。十三、两人以上在通道行走时， 要一前一后行走， 不要并肩行走， 不得妨碍客人通行。 十四、严禁在走道内蹲坐休息， 工作完成后马上回到值班室或工作间待命。1. 档案工作人员应当忠于职守并具有相应的专业知识和业务能力。 ；2. 对于客户发生的维修情况要及时、准确地进行登记。3. 对于重复出现的维修问题要及时通知相关专业查明原因彻底解决。4. 每月将出现的主要问题汇总分析。5. 因工作需要查阅维修档案是应由工作人员操作计算机并打印所需资料。6. 任何人不得随意更改计算机登记的维修记录。7. 客户维修档案应做备份并存在其他存储器内。报告制度一、下列情况必须由主管报告经理：1. 外协联系。2. 重点

5、设备发生故障或停机检修。3. 影响办公的设备故障或施工。4. 系统及主要设备技术改造或移位安装。5. 系统运行方式有较大改变。6. 重点设备主要零部件更换。7. 领班级以上人员岗位调整及班组结构调整。8. 主管病、事假及倒休。二、下列情况必须报告主管：1. 和外班组联系。2. 主要设备非正常操作外的调整。3. 设备发生故障或停机检修。4. 零部件改造、代换或加工修理。5. 运行人员短时间暂离岗位。6. 维修人员工作去向。7. 紧急情况可先做决定予以解决，待处理完毕后必须汇报。三、下列情况必须报告值班工程师（非正常工作日） ：1. 重大故障（影响系统运行） （值班工程师通知相关专业主任）2. 运

6、行人员暂离岗位。3. 运行人员工作去向。4. 配合施工单位工作因客观因素而不能完成的报修工作。1. 库房用品必须摆放整齐，保持库房清洁。2. 库房除领用工具材料外，外人不得随意出入。3. 对库房的各类工具材料建立台帐， 及时登记工具材料， 使用管理落实到人4. 做好仓库进货验收，认真负责。5. 每月定期检查工具材料的使用情况，发现问题及时汇报。6. 加大经济核算力度，不断改善管理方法，降低费用。仓库安全 十项注意1. 严禁吸烟，明火作业2. 禁用电器，取暖修理3. 易燃易爆，禁止入库4. 危险物品，专库存放5. 摆放整齐，间距合理6. 楼梯通道，不许存货7. 清除废物，排除隐患8. 闲人免进，

7、谢绝会客9. 人走断电，关闭门窗10. 安全第一，日志登记5. 各专业主管 /工程师根据设备、设施的技术参数 /运行状况制定出完善的大中修工 作计划、维修内容及时间。并提前上报，批准后执行。6. 对于已到大中修期的设备、设施，能自行实施维修的决不外包，由专业主管实施 组织大中修，其它各专业配合工作。7. 对于专业性较强，物业工程部不能自行实施大中修的进行外包，外包施工单位必 须持有相关资质营业执照，且报价不少于三家，并根据三家报价审查建议。所用 施工单位， 确认合理价格再交上级各级主管单位进行核查确认，批准后执行。8. 对于大中修进行中的设备、设施，各专业工程师要认真做好每一项检查、维修工 作

8、内容记录，填写记录表。填表内容包括：维修时间、维修位置、所换修备件， 维修单位或人，专业主管负责人确认检查后签字，所有资料文件完成后交工程办 公室统一管理存档。9. 对于特种设备（如：电梯、压力容器等） ，应按国家有关规定送交国家（或请到物 业公司）相关部门做好检测工作， 检测前专业负责人应备齐所有报检资料和文件， 检测中出问题需要整改的相关专业要及时跟进，按要求整改，确保在规定时间内 完成。检测完成取得相关证书后所有文件资料交工程部办公室统一管理存档。报修，客服部接到电话后通知工程部值班工程师记录并通知相关专业专业维修于10分钟内取到工单迅速到现场将工作完成情况或不能 马上取单原因告知工程师

9、按故障的具体情况妥 善处理完成后填写工单并存档未完成工作因特殊情况未完成继续跟进1 r记录发文工作流程说明:1. 由客服部填写维修单，如工程内部报修可不出具工单。2. 值班工程师记录并通知各专业。3. 如有紧急情况且暂时无人处理，需向客服人员说明原因。4. 根据报修轻重程度处理，如有紧急报修需向专业主任上报、并到现场电话通知相关部门。5. 未完成的报修单应记入未完成工作记录中说明，并将维修单返回客服部。6. 值班工程师与专业人员将已完成的维修单情况记录存档。工程部设备预防性维护保养制度1. 所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应 年度、季度、月度保养计划及保养项

10、目。2. 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备 正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。3. 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维 修档案，以便分析故障原因，确定责任。4. 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交工程部 经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交系统工程师及工程 部经理审阅。5. 进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管 理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影 响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。工程部设备紧

11、急维修制度1. 当设备必须进行紧急维修时， 需立即通知工程部经理， 安排有关人员立即赴现 场检查情况，并按实际情况进行处理。2. 如因紧急维修， 必须对客户使用产生影响时， 需立即通知管理部门并由管理部 门向受影响的客户发出紧急通告， 同时，需考虑尽量减少影响范围。3. 如发生故障的设备在保修期内， 应做出适当的应急处理， 以尽量减少对客户之 影响，并立即通知有关服务商保修的负责人。4. 紧急维修结束后， 需由专业领班填写维修记录及更换零配件记录， 并以书面形 式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结 果、故障发生时间、 恢复正常时间等向专业主管报告， 并提交工程部

12、经理审阅。 此报告由专业主管存入设备维修档案，用作备查。临时用电管理制度1. 工程部根据客户书面申请填写临时用电申请表 （可用白纸），应详细填写所用 负荷性质、设备容量、保护方式及参数、用电设备。2. 工程部经理批准，确定计量方式、最高用电容量限额及保护方式。由强电主任安 排勘察现场、接线及送电工作， 未经许可不准改变原供电设施之供电方式。3. 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经专业技术人员检查，符合用电安全要 求后，方可送电，并由双方共同确认电表读数填入临时用电申请表 。4. 用户终止用电，应提前通知工程部，再由技术人员断电拆线，双方确认电表度数， 将用电核算后，填入临时用电申请表内。5

13、. 使用功率较大的用电设备应由自动空气开关 /漏电开关控制。6. 所有用电设备电源应使用橡皮护套绝缘软线，使用时防止线路绝缘损坏。7. 临时用电单位应设专人巡视工作现场， 以保证安全用电，同时注意防止电气火灾。8. 如违反上述规定，由物业管理公司予以适当处理，必要时停电限期整顿，其后果 自负。大厦停电应急处理预案一、设备状态1. 提前检查变压器， 低压配电柜联络开关的控制开关， 打到自投位置。2. 发电机控制开关打到自动位置。二、应急措施1. 值班人员 3 人，不准私自离岗。2 人迅速直2人按应急措2. 发生单路停电，总配留 1 人值班电话通知专业主任及部门经理，其它 到达 B2 东北、西南两

14、个配电室，检查联络开否已投入运行。3. 发现设备自动失效情况，应立即手动将联络开关投入运行。三、发生双路停电1. 总配 1 人立即到发电机房检查发电机是否投入运行，与此同时其余 施第二大项进行操作，并同时通知专业主任及部门经理。2. 如自动启动失效，手动将发电机投入运行。3. 启动发电机，远置水箱冷却风扇。4. 确保各变压器低压段应急段投入运行。四、重大节日前各运行班人员提前进行分工模拟操练。大厦停电、限电审批权限规定大厦停电、限电任何部门经理、主管等负责人无权下令，必须经由部门申请并写 明原因报项目总经理，项目总经理报物业总监，批准后方可执行，流程图如下。大厦限电减荷应急预案根据东方银座与供

15、电局签署的负荷管理协议，供电局在电力供应紧张进行避 峰限电时可对银座供电系统进行以下四轮停电操作。控制顺序被控开关号受控负荷被控负荷名称第一轮214、 2151600KV AX 2冷冻机1#、2#，电锅炉，热力站第二轮224、 2251600KV AX 2冷冻机3#、4#第三轮2111250KVA写字楼1526层照明、动力第四轮2013600KVA大厦一半商户、公寓、写字楼根据以上情况，按协议要求制定限电减荷预案如下:一、值班人员接到供电局限电通知后15分钟内报告项目总经理申请执行限电减荷 预案，待申请得到领导批准后，当班人员开始执行预案。1、 强电值班人员通知弱电值班人员将公寓公区空调退出运

16、行，减荷功率220KW2、将减荷情况通报供电局，电话：63124318转8647 乔洪客63128773段克霄3、报告物业工程部经理执行情况并由工程部通报客服部等相关部门并向项目总经 理汇报。二、强电值班人员如果再次接到供电局限电要求后：1、立即通知空调值班人员退出冷冻机组 1台及相关冷却泵，减荷总功率 430KW2、将减荷情况通报供电局，电话同上。3、向项目总经理报告。一报告程序同上。4、通知弱电将写字楼公区空调退出运行。三、经过以上两轮限电减荷总减荷已达 650KW，应能达到负荷管理协议所规定的 负荷量7000KW以下，如有特殊情况，可请示领导，适时核减空调负荷。如发生双路停电，启动紧急停

17、电预案。发电机安全操作规程自动状态1. 保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。2. 保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。3. 曲轴箱油位保持在量油尺刻线土 2CM的范围内4. 燃油箱油量在一半以上，烯油供油阀常开。5. 发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置6. 机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。7. 机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合 上转换柜发电开关，启动机房的进风机和排风机。手动启动1. 室内温度低于20C时，开启电加热器，对机器进行预热。2. 检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有及时清走。3. 检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。

18、如油位水位低于规定值时，应 补充至正常位置。4. 检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否外于开通位置。5. 检查起动机的蓄电池组电压是否正常。6. 检验配电屏的试验按钮， 观察各报警指示灯是否接通发亮。7. 检查配电屏各开关是否置于分闸位置， 各仪表指示是否处于零位。8. 启动进风机和排风机。9. 按动发电机的启动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏 上相应的复位按钮，待其警报消除， 机组恢复正常状态方可进行第二次启动。 启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常， 启动成功。、停车1. 总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。2. 发电机空载运行 15 分钟后停车。

19、3. 停止机房的风机、冷却水泵等。发电机运行管理规定1. 每天定期巡查机房及机组设备。2. 每月空载试运行一次，每次 15 分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备 运行情况，填写试运行记录表。3. 油箱内燃油应至少储备 1.5 吨，发现储备不足立即通知主任订购。4. 发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当 值人员手动投入。5. 发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。6. 当值员工每天打扫发电机一次， 清洁机组及外围设备表面的灰尘。7. 保持机房内的通风，和照明设施良好。发电机房消防管理规定1. 配电室白班领班为当月消防负责人， 负责发电机房消防督察工作；2.

20、 配电室值勤班人员必需熟悉并会使用各种消防设备；3. 严格按规程进行消防系统巡视， 发现异常情况及时向有关领导汇报；4. 发电机房严禁吸烟；5. 发电机房内严禁存放易燃易爆物品，发电机房要及时清理残油、废棉纱等杂物；6. 发生火情要及时采取措施；7. 接到供电范围内的火情报告后，要配合及时切断电源。电梯管理制度电梯已成为高层建筑办公人员活动及居民活动中必不可少的服务设施。电梯 运行状况直接关系到人身和财产安全，为贯彻北京市人民政府关于加强电梯管理 通知的要求、特制定本制度。1. 电梯的安装、改造及运行维修保养必须执行国家标准及规程规范。 （以下列出部分标准）GB7588 95DB11/040

21、94DB11/096 98GBT10060 97GB/10058 97GB/T100059 972.电梯必须执行年检制，没有年检合格证或过期的电梯不准使用3. 电梯设专人管理，做好维修保养运行记录和定期维护保养记录并做好归档工作4. 电梯在维修保养及处理故障时，要进行挂牌， “暂停使用”。5. 电梯的维修保养和电梯司机要持证上岗，没有特种作业操作证的人员只能在有证人员监护下工作。6. 电梯的外厅门钥匙必须专人管理， 非专业人员不准有外厅门钥匙。7. 电梯的维修保养坚决执行北京市的 DB11/040-94 维修保养及大中修标准。8. 轿厢里要贴乘客须知、电梯值班电话以及电梯故障临时报警办法。机房

22、内、要有维修保养制度和电梯故障时的处理营救方法及注意事项。9. 扶梯的入口处要设置安全警示牌。（小孩、老人上下扶梯要有专人监护）电梯机房管理制度1. 严禁闲人进入机房内。2. 运转部件1米之内严禁站人。3. 定期检查消防设备及探测设备。4. 检查门窗完好性及机房内其它设施设完好性。5. 离开机房前检查是否有影响设备运行及辅助设备的安全隐患。6. 需在机房解救电梯被困人员时，严格参照机房盘车说明及应急预案。7. 电梯维保人员要严格按照维保内容对机房设备进行维保，并保持机房内卫生8. 以上项目确认无误后，锁好机房门离开。电梯钥匙管理制度1. 实行专人专用制。2. 专管人员下班以后交给中控值班人员及

23、工程运转负责人。3. 需要使用钥匙时，提交使用报告，并提供运送物品尺寸及重量。4. 非专业人员得使用电梯及机房钥匙。电梯故障应急处理方案1电梯困人1.1 把电梯主电源拉开， 防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。1.2 确定电梯轿厢位置。1.3 当电梯停在距某平层位置约 60 cm 范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使 用专用的厅门机械钥匙打开厅门， 并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿 厢。2. 当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：2.1 轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对 讲电活，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢

24、内，不要乱动。2.2 在曳引电动机轴尾装上盘车装置。2.3 两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用 机械方法一松紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向 正确的方向移动。按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层 15 cm 位置上。2.4 使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。3. 水浸事故3.1 工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知监控中心，当 值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。3.2 工程人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。3.3 调集沙包拦住水浸楼层的电

25、梯口，以防水浸入电梯井。3.4 即刻将情况报告主任和电梯承包商。3.5 电梯承包商接报告后应于 20 分钟内到达现场处理。4. 巡查中发现电梯异常4.1 工程人员巡查中发现电梯运行异常， 如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味， 轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。4.2 监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。4.3 工程人员将故障电梯关闭。4.4 即刻将情况报告主任和电梯承包商。4.5 电梯承包商接报后应于 20 分钟内到达现场维修。电梯救援程序信 息 反 馈大厦供水管理制度1. 机房内设备不得随意乱动， 不准进行与工作无关的任何操作。2

26、. 机房内的控制柜必须定期检查，档位在自动位。3. 管理人员必须熟悉各种设备的性能及运行方式，掌握操作技术，认真做好记 录。4. 监测水位，必须保证正常使用。5. 大厦水泵应保证完好， 如果发生故障应及时通报值班主任。6. 贮水池水位必须严格控制，保证消防供水。7. 检查污水泵工作状态是否正常。8. 机房重地谢绝参观，如有特殊情况需报部门负责人，保持机房卫生，严禁吸大厦供热管理制度1. 热力值班员必须经过专业技术培训，经考试合格后持证上岗。2. 值班员应严格执行各项规章制度，确保供热质量。3. 依据有关规定及措施搞好安全生产，发现事故隐患或供热故障要及时排除并上报 有关部门和领导。4. 值班员

27、按时认真记录各项参数、运行日志，保证其准确性。要做好交接班，认真 填写交接记录。5. 值班员应了解站内各种设备的性能，站内系统和作用，执行操作规程，掌握一般 事故处理方法。6. 值班员应严格按照指令及温度曲线调节、控制回水温度。7. 值班员要加强站内巡视，注意观察水泵、电机、电器等其它设备运行情况和使用情况，发现问题及时处理、及时汇报，搞好热力站设备的日常维护，保养工作， 按照调度指令停、送热。8. 不得带压、带热进行加热设备的检修。9. 值班员应掌握站内配置消防器材、器具的使用方法。大厦停水状态应急方案当大厦在市政供水暂停时， 或供水管网紧急抢修不能提供水源的状态下。为大厦 客户提供基本生活

28、饮用水， 是物业管理公司应尽的责任，也是向客户展示物业公司为 客户提供优质服务的一个具体表现， 为此大厦物业管理公司应具备一定的应急供水方 案和方法，以解决用户的基本生活用水。一、 大厦停水状态时管理人员应做什么？当大厦生活用水出现停水时， 大厦管理人员切忌慌乱无绪，应及时向上级领导汇 报情况，和向大厦客户发出通知，使大厦客户处于物业管理的稳定状态。大厦专业管 理人员应立即与市政供水部门取得联系， 了解情况和询问恢复正常供水的时间。及时 向上级领导提供信息，并提出合理的临时供水方案。二、 为大厦客户提供基本生活用水的方案。当市政供水系统在不能短时间恢复供水时， 大厦物业管理人员应在公司领导的指

29、 挥下，及时与市政供水部门取得联系，提出利用供水车向大厦提供生活用水支援，或 立即与桶装水公司联系，向大厦客户提供桶装生活饮用水。如何发放临时生活用水？当市政供水支援车到来时， 首先应选择一个宽敞开阔的场所，为了避免发生抢水 现象，公司保安人员要及时到现场有组织地维护秩序，使放水工作顺利进行。如果采 用向客户提供桶装水时， 应由公司客服人员先与客户取得联系，由客户自行有序的来 放水点取水，或由公司员工按客服指导下向客户家中送水，直到大厦需要临时用水的 客户全部发放到位为止。四、 北京市自来水公司电话84516138自来水公司抢修及送水电话66189955大厦意外跑水应急预案大厦发生跑水事故时空

30、调给排水值班人员应采取以下措施：1. 公寓房间内跑水 应关闭就近控制阀门，如八字阀，水龙头，入户总阀门，若是 入户阀门发生故障可关闭该户型区域控制阀门。2. 写字楼跑水 空调系统发生跑水可关闭风机盘管控制阀门， 或该楼层空调总阀门。3. 商场跑水 应关闭就近控制阀门，或区域控制阀门。空调系统发生跑水可关闭风 机盘管控制阀门，或该楼层空调总阀门4. 地下车库跑水 应关闭就近控制阀门， 消防喷淋系统跑水应关闭区域控制阀， 若关 闭不严可关闭 B1 消防报警房对应楼层总阀门。5. 如果是供水干管破裂跑水 应立即关闭水泵房内供水泵，若是市政进户管道跑水应关闭西路表井内总阀6. 对于以上跑水事件一旦水势

31、止住后，工程人员要立即进行抢修，在最短的时间内 恢复供水，同时通知环境管理部吸水 .给排水系统运行保养管理规定1. 经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2. 每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。3. 每班将潜污泵转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是 否正常，然后再将转换开关转回“自动”位置。4. 定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、 轴承润滑油情况是否良好等。5. 进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示 牌。6. 发现有异常情况或自动失灵等， 立即报告主任，并留在现场观察。7. 每班对泵房进行检查后， 在泵房巡检签到卡

32、签名并认真填写系统巡查表。8. 维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。9. 根据设备特点重点做好润滑、除尘工作10. 供水泵故障时马上停止故障泵， 开启备用泵，以保证大厦供水。11. 污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。12. 所有系统的维修保养工作结束后应填写设备日常维护保养表。13. 给排水设备的故障应于 4 小时内修复，若预计 4 小时内无法解决的应马上通知客服提醒受影响用户，并报告上级领导，限期修复。中央空调故障应急预案1. 要求值班员按规定时间对中央空调制冷机进行巡视并做好记录。2. 当制冷机发生故障不能运行时，值班员不要惊慌，要立即将该制冷机停机按钮按 下，防止

33、突然启动。3. 启动备用制冷机保证空调供应。4. 拨打制冷机维修服务电话： 周小勇王 奇 岛 0532 873120245. 值班员填写事故报告。空调机房安全管理规定1安全管理条例：1.1 未经领导批准不得自行配制机房门钥匙。1.2 未经领导批准不得将外人带入机房。1.3 巡检运行操作人员不得随意串岗。1.4 工作时不准穿拖鞋、 短裤，正确着装， 随时注意自身和他人安全。1.5 运行操作人员在值班时， 不得睡觉，不准看与专业无关的书报。 2设备巡检操作安全管理条例：2.1 开机前认真检查设备各部件仪表数据均在良好正确状态。2.2 按运行规范操

34、作设备， 严禁违章蛮干。 非值班运行操作人员， 未经上级指 示严禁乱动设备。2.3 按计划对运行设备定期维保， 日常运行中发现故障及时维修， 严禁带病运 行。2.4 严禁私自修改机组设定值，禁止写入操作。2.5 电气设备检查维修要持证上岗。 设备检修时应在相应的配电柜开关位置挂上“有人工作，禁止合闸”的标识牌。3. 消防安全条例：3.1 不得在机房及大厦的任何位置吸烟， 违者记过失单一张。3.2 知道消防器材的位置，知道消防器材的使用方法以及知道内部火警电话， 当班人员有责任扑灭一般性火灾并协助消防保安人员进行防火/ 灭火工作。3.3 发生火灾时要协助保安员引导客人迅速撤离大厦，严禁使用电梯。

35、4. 紧急情况措施：4.1 应熟知所使用设备电器的电源位置， 发现有紧急情况首先切断相应电源， 并上报有关部门上级领导，做好记录。4.2 当班人员在出现紧急情况时，要做好现场保护，并积极投入到抢救工作 中去，缩小区域，尽力将损失减至最小。1. 开机程序1.1 检查电源、三相电压是否正常。1.2 检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水， 静压力是否正常。1.3 检查并确保需用主机冷冻水、 冷却水出入水管阀门在开启状态。1.4 检查冷却塔补给水是否正常。1.5 检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。1.6 根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。1.7 检查膨胀水箱补水是否正常。1.8 检查并确保需

36、用冷冻水泵、 冷却水泵出入水管阀门在开启状态。1.9 启动冷冻水泵和冷却水泵。1.10 检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。1.11 检查并确保需用主机冷冻水管、 冷却水管、 电动阀已经在开启位置。1.12 检查蒸发器、冷凝器出入水压差。1.13 检查主机油箱油位在视镜的半镜位置。1.14 检查主机、油温是否正常。如果主机长时间停机，需要确保对主机供电 6 小时以上加热机油。1.15 启动主机。1.16 检查并详细记录主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。1.17 开启多少台主机，根据负荷及水温而定， 每开一台主机应开一组水泵配合。2. 关机程序2.1 关机前记录主机运行数据。2.2

37、 按停主机。2.3 主机完全停止后 15 分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需 要继续运行冷冻水泵供冷。1. 空调当值人员应按规定时间对以下空调机组和外围设备进行巡检，并将检查结果详细记录，未经主任批准，不得擅自更改运行参数。1.1 设备巡查：巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或 缺水现象。巡查设备是否在规定时间内运行或停止。1.2 空调机房：1.2.1 主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否正常。1.2.2 巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转

38、马达声音是否正常，运行中 有无过热现象，检查阀门、 Y 型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开 关有无漏水、损坏、不能开启等故障。1.2.3 空调控制室内，观察模拟屏有无故障显示，水泵起动箱有无故障指示， 计算机有无故障报警蜂鸣。1.3 水塔、水箱检查：1.3.1 冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动控制柜有无故障指示。1.3.2 膨胀水箱：检查有无溢流、 缺水，浮球是否正常工作。1.4 风机等检查：1.4.1 新风机检查运行时是否发出异常噪音，起动柜指示灯是否正常，走廊风 口的风量是否足够， 过滤网有无堵塞， 电梯厅盘管过滤网是否干净， 运行有无 噪音。1.4

39、.2 分体机：运行时是否发出异常噪音，制冷能力是否良好，过滤网有无堵 塞，接水盘排水是否顺畅。2. 按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。3. 在不影响大厦正常营运的前提下， 积极探索并实施有效的节能方法。1. 当值人员巡查发现系统设备故障， 应立即进行维修， 并报告主任。2. 设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。3. 根据系统设备的特点， 重点做好除尘、 润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。4. 工作过程中注意环保， 对有害气体等的排放必须加以限制。5. 注意用电、防火安全， 如需动用电汽焊， 须办理动火证，并严格遵守动火作业 规定。6. 系统保养以不影响大厦正常营运为原则。 对突发

40、性故障应在 4 小时内排除，逾 期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。7. 系统维修保养工作结束后应认真填写日常设备维护保养表。1. 严禁无关人员进人风机房。2. 风机房设备由工程部空调班负责维护维修及日常巡查。3. 风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。4. 进入风机房维修必须注意用电、防火安全。5. 空调员工每天两次巡查风机房，并按保养计划对下列内容进行保养和检查， 检查结束后认真填写检查记录。51 手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修。52 检查风机的风叶，清除表面灰尘。53 加注润滑油，检查紧固风机接线端子。54 清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。

41、55 检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。56 手动启动风机检查运行情况。游泳池加药须知1. 投加消毒剂，每天投药量为 810片/100 吨水。2. 复合消毒液要与消毒氯片交替投加每次 1.52kg/100 吨水。3. AB 液每周投加三次，每次 A 液 3kg 加 8 倍水稀释后加 B 液 3kg 反应十五分钟后 一次加入。4. 天使蓝溶液根据水质情况每半个月加一次，每次 0.51kg/100 吨水，用水稀释后 直接泼在泳池内。5. 池水余氯值 0.40.6mg/L。6. 浸脚池余氯值 35mg/L。7. 池水 PH 值 78.5。8. 过滤沙缸反冲洗应每天一次，每次 35 分钟。9.

42、 池底吸污每周三次，应在加完 AB 液后的第二天进行。1. 游泳池泵房为机房重地，闲人免进。2. 泵房内不允许有与运行操作无关的工作。3. 运行管理人员必须熟悉本系统的运行操作方式， 严格遵守操作规程。4. 每天必须做好详细的运行记录。5. 操作人员每次必须准确无误的记录游泳池水位温度、余氯、 PH 值等各种参数。6. 出现故障应及时处理并上报专业主任。7. 泵房内严禁吸烟，保持机房内卫生。燃气泄漏处置紧急预案东方银座美食广场及俏江南餐厅、荷花泰菜餐厅发生燃气泄漏事故时，工程部 值班人员接报后应迅速赶往 B1 煤气表房将燃气总阀门关闭。事故现场疏散就餐顾 客，禁止接打手机，同时将该区域排烟风机

43、开启。燃气公司抢修电话：外网线 64267016商 业 64683865公 寓 641692971. 燃气表房是重要部位严禁烟火， 站外 5 米范围内不得有火种靠近。2. 每天认真巡视， 有故障及时排除， 并向主管部门反映。 如遇自己无法排除的故 障，应尽快与燃气公司急修队联系。3. 工作前穿好一切必要的劳保用品， 工作中严格按操作规程办事， 严禁违章操作， 如遇火警，应首先关掉燃气总进口闸门，然后迅速报警。4. 凭嗅觉或仪器检查房内燃气污染程度， 如发现漏气时， 要认真检查漏气及时消 除。5. 要爱护保养设备，严禁损坏设备上的任何零部件。1. 遵守公司各项规章制度，服从领导安排，听从指挥。2

44、. 值班人员需监守岗位，不得擅自离岗。3. 按时上下班，不得迟到、早退和无故缺勤。4. 按公司规定着装，工作服应保持平整干净。5. 每日每班清扫机房，保持设备及机房卫生。6. 注意安全，避免人为故障。7. 爱护大厦设备，每班人员定时巡视，发现故障及时维修，报告上级，且在值 班日志上做好详细记录。8. 认真填写值班日志，写清运行情况、维修过程和结果，交接班时要查看值班 日志，清点工具、仪表，检查设备运行情况并由交接班双方签字。9. 未经同意，不得随意修改各类数据，不得随意拆卸机器、设备、零件。10. 相互帮助，相互学习，团结协作。11. 认真学习专业知识，不断提高业务水平，做到故障判断准确，处理

45、迅速及时1. 卫星电视闭路系统属大厦重要部位，非与本专业无关人员禁止入内，上级领 导检查工作必须做访客登记，如发现有外来无关人员，根据情况给当班人员 与批评或处罚。2. 认真执行广电部有关音像方面的规定、法规、政策。3. 遇有内容反动、色情的卫星电视节目，需采取有效措施，及时停播，并及时 汇报主管上级。4. 未经批准，不得私自转录卫星节目或拷贝音像制品。5. 按规定及服务要求播放各类音像节目， 保证系统的播放质量。6. 未经批准，系统设备的连接不得更改。7. 机房内严禁存放无关用品，严禁吸烟，及时清扫设备，保证机房卫生环境良 好。8. 如发生停电，应关闭设备电源，待来电重新开启设备。9. 如光

46、缆无信号，应立即向上级主管汇报。10. 卫星节目无信号，应立即检查接收机及天线。接收机发生故障应改用备用设 备，如天线故障时应调整天线。11. 如发生火灾，应先采取自救，并同时报中控室。1. 控制计算机保持开启。2. 每月对系统相关数据进行备份。3. 控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。4. 保持设备表面清洁。5. 严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。6. 当有“危急告警”发生时立即查明及检修。7. 一切元器件、线路不得随意更改。8. 网络控制器、控制电脑故障应于 4 小时内修复；现场控制器、扩展模块故障 应于 8 小时内修复；中间继电器故障应于 2 小时内修复。9. 根据保养计划做系统

47、保养， 保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。10. 每天监控DDC犬态，发现不在线故障立刻处理。1. 电话交换机房是大厦重要部位，需认真执行电话安全操作程序及管理制度。2. 严禁利用职务之便拨打国际、 国内长途及各种信息台收费电话。3. 工作人员未经批准不得将外人带入参观， 无关人员不得进入。4. 维护终端平时应关闭，使用时再开启。5. 未经批准，不得随意从各配线架上私搭乱接电话，配线架的配线改动后必须 修改配线表。6. 配线架整洁有序，接线插口牢固，线路走向标准。7. 机房内使用临时设备，必须有申请人写出使用要求，并制定合理方案，严格 遵守临时电器使用制度。8. 机房内严禁存放无关用品，

48、 严禁吸烟， 及时清扫设备， 保证环境良好。9. 未经上级领导同意，电话工作人员不得擅自调配、更改电话号码，禁止修改 机器参数，机器参数如有改动，必须记录在当值日志上。10. 巡视人员如发现有异声、 异味、电压不稳现象马上检查维修。11. 应对有关部门指定不得公开的电话号码实行保密制度。12. 保证交换机工作电源的正常供应及机房空调的开启。13. 任何直线电话的开通均须凭业主的有效书面委托或电话开通单。开通后用户 在委托书或电话开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑并填写配线资 料。14. 配合电信局做线路调整，并将调整后的资料记录在当值日志和配线资料上。15. 配合用户将直线电话迁入大厦，

49、 并将有关资料记录在当值日志和配线资料上16. 凡属外线迁人大厦的用户，开通该电话必须凭业主签发的电话开通单。开通 后用户在开通单上签收， 施工人员将有关资料输入电脑和填写配线资料。17. 用户退租拆除电话须凭客服发出的拆线通知，拆线后修改电脑资料和配线资 料。18. 所有完成后的电话开通单和电话拆线单都应于当日交回工程部办公室。1. 计算机网络系统是大厦日常管理、 客户上网的关键部位， 需严格执行各项制度。2. 工作人员未经批准不得将外人带入参观， 无关人员不得进入， 因工作需要进入 机房，必须登记。3. 系统工作人员必须通过上岗测试，方可工作。4. 系统的各项操作， 严格按照操作规程进行，

50、 操作后必须作详细记录。5. 机房内使用临时设备， 必须有申请人写出使用要求， 并制定合理方案， 严格遵 守临时电器使用制度。6. 机房内动火，或因工作带入易燃易爆危险品必须有保安部、 工程部共同出方案， 严格遵守动火管理制度。7. 机房内严禁存放无关用品， 不准吸烟，每天打扫设备， 保证机房卫生环境良好。8. 值班员必须填写值班日志， 说明设备运行情况和特殊事项。9. 所有网络设备（含机房空调）保持 24 小时运行。10. 严禁私自接驳互联网系统， 未经批准，系统设备的连接不得更改。11. 根据保养计划做设备保养。12. 严禁向系统计算机输入无关的软件， 不得任意删除、更改系统设置。13.

51、防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于 4小时内修复， 交换机及网络线 故障应于 8 小时内修复。14. 及时了解公安部门最新病毒的发布，做好防范工作。工程部综合维修巡视检查细则1. 公寓部分：公共区域、顶、墙、地、吊顶要横平竖直，有无缺损及脏污现象，墙 面有无开裂现象，电梯前室马赛克是否有脱落现象，墙纸有开裂、脏污、鼓起现 象，消防通道防火门及窗户，包括：闭门器、把手、合页、定位器、锁具、门漆 有无丢失损坏及脏污现象，窗扇有无缺件及破损丢失现象，窗扇是否开启自如， 楼梯扶手有无开焊缺件现象， 地毯有无开胶现象， 做防水部位是否完好无损。2. 地库部分：B1B4墙面有无脱落或空鼓，地面有无通

52、缝现象，如发现要有及时上 报，消防通道扶梯、门、把手、合页、闭门器有无丢失或损坏，做防水区域是否 完好无损。3. 大厦外围部分：广场砖有无破损，雨水篦子有无丢失破损现象，各大堂玻璃门有 无损坏现象，包括：玻璃门、地弹簧、上门夹、下门夹、扶手，玻璃门开启是否 自如，墙面有无大理石损坏现象，地面石材有无破损，防水部位是否完好无损。4. 会所部分：吊顶是否完好，地面、地毯有无开裂开胶现象，木地板有无翘曲，墙面有无空鼓及开裂现象， 各门窗是否开启自如，窗户把手、支架、 螺丝是否完好， 玻璃门的上门夹、 下门夹、地弹簧有无损坏， 做防水部位是否完好无损。5. 会所部分：吊顶、地面是否完好， 墙面装饰有无

53、损坏，做防水部位是否完好无损。房屋管理制度1. 建立完善的房屋检查纪录档案，所有图纸资料齐全。2. 每年两次对所辖区域内房屋建筑、结构、装修等进行全面检查，检查结果要求有 检查人、负责人、使用方签字。3. 对所检查出问题要求有整改措施方案及时报批。4. 检查出有重大安全隐患的要及时报告上级主管部门并写出文字报告或请专业工程 师、施工队做出整改方案及时完善。5. 雨季前应重点检查各区域防水点， 发现问题及时进行修缮确保无漏点。6. 对房屋检查要分楼、分层、分户进行全面检查并纪录，记录内容包括：检查位置， 检查时间，检查结果，检查人。7. 对于小业主、租户、商户等提出房屋翻修，整改的要按物业管理的

54、相关要求办理 手续，手续齐全完整。工程部操作间管理制度6. 操作间应保持清洁，不应存放各种杂物。7. 严禁操作间有棉类、油类及易燃物品等。8. 操作间应配用相应的灭火器材，并在指定地点停、存放。9. 在操作间工作时应关闭房门， 以免出现噪音及物品飞溅而影响门外通道。10. 须电焊加工或大型物品加工时应二人进行。11. 操作间内严禁吸烟。12. 应有专人定期检查操作间内的电气、台钻、台钳及砂轮机等设备是否完好，确保 设备正常运转与使用。13. 应有专人负责， 至少一周打扫一次操作间的卫生， 保持操作间内的洁净。1. 使用前应检查台钻的电源与外观是否完好。2. 操作前应检查工服领口及袖口是否已扎紧

55、， 以防铁屑进入衣内伤人。3. 操作时应使用专用夹具，夹紧需加工的物品。4. 严禁戴手套进行操作，以免打滑或被钻头卷住造成伤人事故。5. 台钻应有专人负责、保养及检查。6. 使用台钻完毕后，应关掉电源，清理台钻，打扫周围铁屑，以保持操作间的干净 整洁。砂轮机的安全使用及操作规程1. 在使用砂轮机前，应先检查其外观及电源是否完好。2. 操作前应戴好防目镜并检查工服领口、袖口是否扎紧。3. 操作时，应等砂轮转动起来后再打磨物品。4. 操作时，操作人不得在砂轮机的正面站立， 应站立于砂轮机的侧前方。5. 操作时操作人应戴好手套再打磨物品，不得用物品在砂轮机的侧面打磨，以免造 成砂轮机的损坏。6. 使

56、用砂轮机完毕后， 应立即关掉电源， 待砂轮机停稳后， 清扫砂轮机及周围磨屑， 以保持操作间的干净、整洁。钥匙锁具管理制度1. 使用部门对钥匙的使用进行管理，大厦所有门锁的备用钥匙存于保安部。2. 部门因工作需要配制、换锁及加锁等，需部门经理填写锁具更换申请单 ，经保 安部核准后，交工程部经理批准并安排操作事宜。3. 大厦所有钥匙的配制及加换锁工作由工程部执行，其它任何个人、部门不得私自 处理。4. 工程部综合维修指定负责人负责登记、发放钥匙胚、锁具及配制，填写锁具登记 记录，并存档。5. 技工换锁、加锁完毕后，将备用钥匙交于保安部，并做好移交记录工作。蜘蛛机操作制度1. 在使用前须得到负责人和专职