武汉交通综合体项目定位提案版

1、武汉交通投资有限公司关山项目前期定位策划建议书武汉交通投资有限公司关山项目前期定位策划建议书湖北中原地产营销策划有限公司2007.4.21创意空间，动力无限发展商目标经济指标限制核心概念建筑风格、规划设计建议产品配比户型配比建议成本预算开发周期资金回收预测案例借鉴寻找机遇突破困局产品建议解读地块区位解读配套解读历史人文资源产业支撑轨道交通市政规划政策倾斜商圈分布状况地块及周边现状价值初判住宅、写字楼、商业市场及竞争分析住宅、写字楼、商业市场及竞争分析市场概况竞争区域格局分布竞争区域项目概况区域供给分析产品分析（规划、园林、外立面）价格及消化速度分析户型配比与面积分析客群特征（来源、特点、需求、

2、消费习惯）入驻情况、经营业态、招商情况面对市场&竞争研究客群战略定位市场定位形象定位客群定位区域环境与地块价值区域环境与地块价值城市功能组成城市功能组成素有光谷之称的武汉东湖高新开发区，是武汉的素有光谷之称的武汉东湖高新开发区，是武汉的“东大门东大门”。规划以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一规划以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域，从科技园区向城市新城体的多元复合城市区域，从科技园区向城市新城 发展。发展。文教区大学居住区游憩区商业区行政管理商贸产业园风景旅游体育公园酒店办公会

3、展中心广场住宅文教区新文教区居住区居住区游憩区商业区商业区游憩区城市功能从单边向多元发展城市功能从单边向多元发展本项目本项目高科产业支撑，人口规模、消费力强劲上扬高科产业支撑，人口规模、消费力强劲上扬光谷电子市场、科技步行街、创业街光电子科技商贸服务区以计算机软件、互联网络、电子商务、集成电路设计为主业。设有软件研发和集成电路设计中心、产品研发、销售、信息交流中心高科技企业、人才培育基地。包括华中、武大、华师、理工大、华农科技园；代表企业有：华工科技、华工高理、华工图像、华工电器、开目软件、华中数控、恒德科技、正元光子、同济医药、华中数控、江汉石油钻头、光晶电子光电子信息产业为主，生物、环保、

4、机电产业并举。代表企业有：长飞集团、nec中原移动通信、武汉日电、烽火通信、东湖高新、三环集团、楚天激光、蓝星电脑、适普软件、安凯电缆、力兴电源光电子信息产业为主，生物、环保、机电产业并举。代表企业有：精伦电子、红桃k集团、德国中人蒂森、飞翔环保、科诺生物、远东绿世界、迈驰激光、虎泉药业、天惠生物、众泰数码、泛科电力0606年，东湖高新区工商注册企业累计年，东湖高新区工商注册企业累计1164711647家，比家，比20052005年增加年增加17541754家，平均每个工作日新注册家，平均每个工作日新注册6-76-7家企业。全年新认家企业。全年新认定高新技术企业定高新技术企业131131家。家

5、。0606年，高新区实现总收入年，高新区实现总收入10001000亿元，同比增长亿元，同比增长37.93%37.93%；财政收入；财政收入26.1526.15亿元，同比增长亿元，同比增长30.5%30.5%，人均消费力非常强劲。，人均消费力非常强劲。高新区规划人口高新区规划人口6060万，目前总人口约万，目前总人口约3535万，其中高新从业人员万，其中高新从业人员14.514.5万，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高万，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。新技术企业中。富士康工业园产业支撑产业支撑创意产业迅速增长创意产业迅速增长以动漫产业为首的新兴创意型产业正在光谷迅速发展

6、。目前华中软件园中的光谷动漫产业园已进入企业入驻阶段。江通动画、数字媒体、古南都数码、世纪长青动画、魔素动漫等动画制作发行企业，以及讯彩科技、盛科网络等动画游戏企业均在此扎堆，初步形成动漫产品研发、原创、制作、运营和周边产品开发等组成的产业链条。到2010年，将有望实现动漫产业及相关衍生产品年产值50亿元，仅光谷动漫产业园内就将聚集300余家动漫企业。产业支撑产业支撑关山簇团关山簇团流芳簇团流芳簇团本项目本项目九峰簇团九峰簇团梁子簇团梁子簇团整合现有商业及居住组团，形成以光电子、激光、通讯等为主要科技产业的产业区。以旅游服务、休闲度假、教育科研、电子信息、居住等功能为主。继续落实配套基础设施，

7、建设新兴的产业和教育园区，形成以大学科技园、科研院所、轻制造业为主的融科教、产业、居住、游憩为一体的簇团规划发展轻制造业、流通业、旅游度假、景观房地产等产业富士康园区武汉城市副中心；武汉城市副中心； 大武汉都市圈的科技产业核心；大武汉都市圈的科技产业核心；最适宜创业和居住的科技新城；最适宜创业和居住的科技新城； 生态环境优美，服务设施完善的山水园林式科技城生态环境优美，服务设施完善的山水园林式科技城 科技新城浮出水面，相关建设全面推进科技新城浮出水面，相关建设全面推进 随着科技新城全面推进，本案地块即将上演从随着科技新城全面推进，本案地块即将上演从“光谷边缘光谷边缘” “” “光谷中心光谷中心

8、”的转变的转变市政规划市政规划本项目本项目学校学校商超商超医院医院公园公园华中科技大学华中科技大学武汉科技学院武汉科技学院中南民族大学中南民族大学中南财经政法大学中南财经政法大学湖北经济学院湖北经济学院武汉化工学院武汉化工学院3公里范围圈内： 15所大学、个小学、3个中学 5个仓储超市、4所大型医院、4家大酒店、 1公里范围圈内： 3所高校，2条公交线路，1个加油站。教育资源丰富，市政建设完善但商业配套匮乏鲁巷广场购物中心鲁巷广场购物中心光谷世界城光谷世界城武汉职业技术学院武汉职业技术学院鲁巷中学鲁巷中学文华学院文华学院洪山高级中学洪山高级中学光谷小学光谷小学市十二医院市十二医院关山超市关山超

9、市中北仓储中北仓储中北仓储中北仓储关山试验小学关山试验小学湖北中医院湖北中医院关山中学关山中学关山公园关山公园餐饮娱乐餐饮娱乐交通职业学院交通职业学院华师一附中华师一附中关山附近配套成熟，本案周边配套环境有待改善关山附近配套成熟，本案周边配套环境有待改善经管大经管大工程大学工程大学区域配套区域配套传统传统文教区文教区新兴新兴文教区文教区传统文教区传统文教区本案本案光谷依山傍水，区域环境极其优越，浓厚的文化气息蕴含其中。区内汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研 究中心，20多万名教职员工，教育资源可谓得天独厚。教育资源不断丰富与各高校相继进入园区，本项目周边正在形成一个教

10、育资源不断丰富与各高校相继进入园区，本项目周边正在形成一个“新兴的文教区新兴的文教区”，如交通，如交通职业学院、武汉化工学院、湖北经济学院等，其在校职工及教师购置住宅物业的需求不可忽视职业学院、武汉化工学院、湖北经济学院等，其在校职工及教师购置住宅物业的需求不可忽视新兴文教区发展成熟新兴文教区发展成熟教育资源教育资源 交通便捷，四通八达交通便捷，四通八达项目地块处于区域主干道光谷大道与项目地块处于区域主干道光谷大道与城市中环交汇处，是中环以南人流、车城市中环交汇处，是中环以南人流、车流主要进城的必经之路，对地块商业形流主要进城的必经之路，对地块商业形态的可能性提供支撑。态的可能性提供支撑。城市

11、交通城市交通轨道交通地铁轨道交通地铁2号线，全长号线，全长31.3公里，起点站为常青花园，终点站流芳，分两期建设。一期工程：公里，起点站为常青花园，终点站流芳，分两期建设。一期工程：常青花园常青花园汉口火车站汉口火车站-青年路青年路-解放大道解放大道-江汉路江汉路-和平大道和平大道-街道口街道口-鲁巷，预计鲁巷，预计2010年建年建成；成；二期工程从鲁巷到流芳，预计二期工程从鲁巷到流芳，预计2015年建成。年建成。地铁地铁2号号线线2期工期工程正经程正经过本案过本案轨道交通轨道交通2号线号线地铁地铁2 2号线动工，带动沿线物业价值提升号线动工，带动沿线物业价值提升轨道交通轨道交通鲁巷商业中心关

12、山商业中心产业区商业副中心居住区商业副中心本项目本项目珞瑜路以南商业强度梯度递减，项目周边缺乏商业配套珞瑜路以南商业强度梯度递减，项目周边缺乏商业配套鲁巷广场购物中心、光谷世界城大型集中商业、苏宁电器、工贸家电、华美达酒店、东鑫、金福盛酒店、中百仓储、中百超市等多元复合型商业使得珞瑜路形成一条长约3公里的商业链，城市商圈初步形成，消费人群辐射光谷大部分区域关山超市、金地太阳城、保利花园沿街商铺、阳光城天天sun街生意兴隆，满足关山一路沿线主要居住区的生活人群消费需求，区域型商业特征明显区内没有复合型商业配套；锦绣龙城、万科城市花园、当代国际花园在售的或未售的商业均以满足小区内业主生活需要的小型

13、便利店、诊所、银行等为主缺乏辐射1-2公里的区域型商业商圈分布商圈分布本项目本项目富士康进驻促动多方需求，政府投资富士康进驻促动多方需求，政府投资2828亿，物业价值再升值亿，物业价值再升值中芯国际12英寸集成电路生产线06年6月动工，一期工程预计在2008年春季投产。目前，台湾旺宏、台湾华瑞、美国rock、芯动科技等半导体企业纷纷入驻，光谷集成电路产业链正在形成；全球最大的电子产品制造商富士康进驻光谷，该产业园定位为全球最大的光、机、电制造和研发基地。今后几年，富士康将投资建设数码相机、电脑、显示器等20多个项目，带动100多家配套企业集聚；可吸纳20余万人就业，形成年产值1000亿元的规模

14、，并带动相关产业链发展，吸纳50万人就业；政府将投资28.3亿元，为富士康园区及周边兴建社区、道路、电力、医院、学校等配套设施富士康工业园富士康工业园中芯国际中芯国际政策扶持与重大利好政策扶持与重大利好本项目本项目关山物流基地，规划面积达5万平方米，最终货物吞吐量达10万吨。该基地的服务目标是光谷、东湖高新技术开发区，兼顾周边的工业和商业企业。 物流中心落户光谷，带来相关配套服务需求物流中心落户光谷，带来相关配套服务需求本项目紧邻关山物流基地，物流基地的进驻带来相关行业的新起，作为物流基地的配套给本项目商业带来新的发展空间：酒店、汽车修理、汽车维修保养、餐饮、仓储、进出口外贸、包装等相关行业的

15、发展。物流中心与配套物流中心与配套周边大学周边大学林立林立交通交通畅畅达便利达便利未来居住未来居住新区新区多元产多元产业支撑业支撑区域的复合化城市功能价值日益明显区域各产业对区域的整体发展产生了强大的推动力区域核心价值区域核心价值地块内部向东地块内部向东地块内部向东北地块内部向东北临街干道关凤大道临街干道关凤大道高架桥向西高架桥向西高架桥向东高架桥向东流芳镇入口流芳镇入口地块内部向西地块内部向西关凤大道向南关凤大道向南地块周边及现状地块周边及现状北向高架桥东向物流用地西向关凤大道南向广厦六建用地西临关凤大道，城市主干道，有交通噪音污染路对面是当代国际花园办公物业，形象感较好西西闹闹北北闹闹北向

16、为城市中环及高架桥，噪音及灰尘污染大南向为广厦六建用地无建筑物遮挡且较为安静东东闹闹南南静静地块东面为物流用地，目前虽无较多车辆进出，但将来 该方向会有较大噪音污染地块平整，规划难度不大；地块成长条形，临街面宽长、进深短。地块内部地块内部地块价值初步判断地块价值初步判断繁闹繁闹繁闹繁闹较静较静繁闹繁闹地块价值判断：地块北临中环线，高架桥噪音污染大；东面是物流用地，大型车辆进出使得这两面受噪音影响严重。此二面更适合非住宅用地。项目西面临街，为了提升项目价值，可考虑开发沿街商业。南面临广厦六建用地，较为安静，适合纯居住型物业的发展。 项目用地物流用地关凤大道中环线及高架桥临高架，运用绿化休闲运动设

17、施隔离临主干道，最具商业价值写字楼+商业+酒店非临干道，临物流用地商住产品+公寓产品地块南端，较为安静，适合纯居住用地地块价值初步判断地块价值初步判断发展商目标经济指标限制核心概念建筑风格、规划设计建议产品配比户型配比建议成本预算开发周期资金回收预测案例借鉴寻找机遇突破困局产品建议解读地块区位解读配套解读历史人文资源产业支撑轨道交通市政规划政策倾斜商圈分布状况地块及周边现状价值初判住宅、写字楼、商业市场及竞争分析住宅、写字楼、商业市场及竞争分析市场概况竞争区域格局分布竞争区域项目概况区域供给分析产品分析（规划、园林、外立面）价格及消化速度分析户型配比与面积分析客群特征（来源、特点、需求、消费习

18、惯）入驻情况、经营业态、招商情况面对市场&竞争研究客群战略定位市场定位形象定位客群定位1.1.符合整个片区的发展功能符合整个片区的发展功能2.2.销售周期短，资金迅速回笼销售周期短，资金迅速回笼3.3.实现利润最大化实现利润最大化4.4.市场风险的最小化市场风险的最小化根据与发展商的前期沟通，根据与发展商的前期沟通，发展商期望目标确定为：发展商期望目标确定为： 住宅体量不超过占住宅体量不超过占1010这这意味着，整个项目中将有意味着，整个项目中将有2727万为商业、办公及相关配万为商业、办公及相关配套。套。根据相关部门的规定，根据相关部门的规定，对地块开发性质有硬性要求：对地块开发性质有硬性要

19、求：发展商目标发展商目标困境一：以现有的市场容量及客群消费需求，90的非住宅（写字楼、商业），风险到底有多大？如何定位产品类型，规避硬性指标带来的市场风险性并实现快速销售。困境二：面对区域内大量竞争项目，我们的立足点在哪里？项目面临的两大困境项目面临的两大困境发展商目标经济指标限制核心概念建筑风格、规划设计建议产品配比户型配比建议成本预算开发周期资金回收预测案例借鉴寻找机遇突破困局产品建议解读地块区位解读配套解读历史人文资源产业支撑轨道交通市政规划政策倾斜商圈分布状况地块及周边现状价值初判住宅、写字楼、商业市场及竞争分析住宅、写字楼、商业市场及竞争分析市场概况竞争区域格局分布竞争区域项目概况区

20、域供给分析产品分析（规划、园林、外立面）价格及消化速度分析户型配比与面积分析客群特征（来源、特点、需求、消费习惯）入驻情况、经营业态、招商情况面对市场&竞争研究客群战略定位市场定位形象定位客群定位区域住宅市场格局与分析次要影响区域关山板块次要影响区域关山板块主要竞争区域关凤板块主要竞争区域关凤板块城市中环以北的城市中环以北的关山板块是本项目关山板块是本项目的次要影响区域；的次要影响区域；借助区域完善配套借助区域完善配套和迅速提升的商业和迅速提升的商业氛围提高物业档次氛围提高物业档次该板块的楼该板块的楼盘价格目前普遍在盘价格目前普遍在4200420044004400元元/ /平米平米城市中环附近

21、沿线城市中环附近沿线的关凤板块是本项目的关凤板块是本项目的主要竞争区域；的主要竞争区域；借助区域环境借助区域环境、开发商品牌、开发商品牌、丰富的产品形态、丰富的产品形态与规模优势提升与规模优势提升物业档次与居住氛围物业档次与居住氛围该板块的楼该板块的楼盘价格目前在盘价格目前在3300330046004600元元/ /平米平米中原选取的是珞瑜路以南、民族大道以东、中环线至武黄高速结合处以北、武豹路至珞瑜东路围合而成的区域，约3.5平方公里范围内的在售项目。 在售项目在售项目光谷世界城售完项目售完项目巴黎豪庭森林花园金地阳光城金地太阳城关山春晓柒零社区光谷坐标城保利花园谓语城锦绣龙城万科城市花园当

22、代国际花园本项目本项目潜在项目潜在项目恒大地块滨湖三江地块清江地块水岸枫林区域格局与竞争关系区域格局与竞争关系剑桥世家凤凰花园区域区域项目项目名称名称占地占地面积面积（万（万mm2 2）建筑建筑面积面积（万（万mm2 2）建筑建筑类型类型总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率交房交房标准标准关山板块关山板块森林花园16.5136多层/小高28002.1835%毛坯房巴黎豪庭11.8535.52小高/高层23622.438%毛坯房剑桥世家2.667.5多层/小高/高层5602.135%毛坯房精装修光谷世界城41.79120高层37毛坯房精装修光谷坐标城一期6.158小高/高层6631.343%毛坯

23、房谓语城7.1710.8多层/小高7001.4545%毛坯房关凤板块关凤板块锦绣龙城二期a区3.055.01多层/高层4301.6430%毛坯房当代国际花园二期1012多层/小高/高层12401.245%毛坯房万科城市花园40.0239多层/小高/高层28300.9740%厨卫装修凤凰花园25.7130多层19001.6330%毛坯房水岸枫林7.623多层/高层15881.542%毛坯房区域楼盘体量普遍较大，且多以规模住宅形式出现；容积率低、绿化率高是本区域市场住宅的鲜明特点；区域内除万科一贯的部分装修模式外，绝大部分项目交房标准仍是毛坯，同时珞瑜路上以光谷世界城、剑桥世家为代表的项目开始出现

24、精装修房。区域项目概况区域项目概况项目项目名称名称总建面积总建面积（万（万mm2 2）已推体量已推体量（万（万mm2 2）住宅已销住宅已销售体量售体量（万（万mm2 2）存量存量（万（万mm2 2）0909年前潜年前潜在供应量在供应量（万（万mm2 2）森林花园301413116巴黎豪庭258.05716剑桥世家7.57.53.54光谷坐标城一期887.50.5二期：8谓语城10.810.82.758.05锦绣龙城80106410当代国际花园601615.850.1530万科城市花园3939372凤凰花园302018210水岸枫林23181355小计小计313.3313.3151.35151.

25、35123.6123.627.727.78585以 上 为 在 售 项 目恒大地产项目50一期：1015光谷世界城120一二期：30滨湖地产1010三江地产35预计8-10万科高新四路地块4010雄楚大道5.43.4清江曙光地块136一期预计8-10清江曙光地块237以 上 为 将 售 项 目合计合计646.7646.7151.35151.35123.6123.619519520420405年11月07年3月一年半内，总推货量151万方，消化123万方，消化率达81区域推货程度非常密集，09年前预计总推货195万方以上，这样的区域供应体量在武汉市内也属少见区域供应状况区域供应状况中环以北区域规

26、模楼盘均价在中环以北区域规模楼盘均价在4000400044004400元元/ /平米，以南住宅价格呈两极化，区间在平米，以南住宅价格呈两极化，区间在3000300046004600元元/ /平米平米0606年底至年底至0707年初，光谷区域住宅均价增幅非常迅速，今年一季度增幅年初，光谷区域住宅均价增幅非常迅速，今年一季度增幅2323，目前均价已达，目前均价已达37003700元水平元水平区域价格情况分析区域价格情况分析区域内大三房体量比例在区域内大三房体量比例在4040，两房紧随其后，达，两房紧随其后，达3131两房货源充足，两房货源充足，主力总价区间主力总价区间在在30-4030-40万，万

27、，消化情况良好，消化情况良好，消化率消化率9393；小三房供应不及两房，小三房供应不及两房，主力总主力总价区间在价区间在43-4743-47万，销售率达万，销售率达8989；大三房供应量最大，主力总大三房供应量最大，主力总价区间在价区间在48-5548-55万，万， 6060的的销售率水平低于区域平均销销售率水平低于区域平均销售率售率7373区域整体户型配比分析区域整体户型配比分析项目名称项目名称一房一房两房两房小三房小三房大三房大三房四房以上四房以上体量比体量比面积面积区间区间体量比体量比面积面积区间区间体量比体量比面积面积区间区间体量比体量比面积面积区间区间体量比体量比面积面积区间区间森林

28、花园二期45%97-10017%11733%128-1305%200-220巴黎豪庭一期12%54-5636%97-9840%128-13212%140-160剑桥园三期10%49-5517%90-9262%121-13011%150坐标城一期18%88-9424%102-11556%129-1392%143-150谓语城37%87-9411%104-11942%120-12910%157-217锦绣龙城二期a区38%86-9736%108-11826%123-130当代二期30%70-9220%106-11940%121-12610%133-160城市花园四期40%83-10125%105-

29、11830%120-1405%160-180水岸枫林15%83-10225%114-12033%121-13827%240-300 一房区间一房区间50-5650-56平米；平米； 两房区间两房区间70-10270-102平米，平米，集中区间集中区间83-9783-97平米平米小三房区间小三房区间102-119102-119平米，平米，集中区间集中区间108-118108-118平米；平米； 大三房大三房120-140120-140平米，平米，集中区间集中区间120-130120-130平米平米四房以上区间四房以上区间133-300133-300平米，平米，集中区间集中区间140-160140

30、-160平米平米区域各项目户型配比分析区域各项目户型配比分析20072007年年20082008年年四季四季度度三季三季度度二季二季度度一季一季度度四季四季度度三季三季度度二季二季度度一季一季度度锦绣龙城/万科项目/当代国际主要竞争锦绣龙城二期谓语城一期二期光谷坐标城二期当代国际花园二期、三期万科城市花园四期水岸枫林二期滨湖鲁巷项目三江地产项目万科高新四路项目魅力之城预计本项目预计本项目07年底至年底至08年上半年上市，区域竞争户型将以年上半年上市，区域竞争户型将以80-97平米两房和平米两房和120-130平米平米大三房为主。大三房为主。主力户型主力户型87-100两房 120-130大三房

31、80-97两房 110-122 小三房80-90两房 120-135 大三房 90-100两房 120三房120-138大三房75两房 100-110小三房 110小三房 130 大三房 100-120小三房120-140大三房 预计120-130平米三房 清江项目 预计110-130平米三房 8097 两房120-130 大三房为主时间段竞争分析时间段竞争分析项目名称推出套数销售起始时间销售套数月均销售销售率森林花园二期 24006年8月底23058套95%巴黎豪庭二期44806年4月中旬42842套95%剑桥世家19206年9月24日14235套74%坐标城一期66905年11月中旬636

32、45套95%谓语城70006年12月22055套43%锦绣龙城二期43007年1月36090套84%国际花园二期37006年12月34085套92%城市花园四期40006年12月30075套75%凤凰花园三期59005年11月58098%水岸枫林122906年4月90081套73%区域楼盘月均销售水平一般在40-60套。开盘当月内消化量在70-100套；除新开盘不久的项目如谓语城，锦绣龙城二期处于热销期外。其它的项目大多处于上次所推组团的尾房阶段。在产品细节上亮点突出的楼盘，如万科城市花园、当代国际花园、巴黎豪庭等大户型走俏。消化速度分析消化速度分析主要竞争项目之一主要竞争项目之一锦绣龙城二期

33、锦绣龙城二期a区区开开 发发 商商湖北长城建设实业有限公司地理位置地理位置民族大道与中环线交汇处用地面积用地面积3.05建筑面积建筑面积5.01容容 积积 率率1.64绿绿 化化 率率30总总 户户 数数430开盘时间开盘时间07年1月各户型面积配各户型面积配比情况比情况面积 比例两房两房86-97 38小三房小三房108-118 36大三房大三房123-130 26开发情况开发情况7栋多层，3栋高层供应消化供应消化消化率84，均价3600元/ 本案与其本案与其竞争关系竞争关系同在片区内，地段优于本案。小区物业档次属于中等，但规模优势明显，预计本项目上市时其正处于二期销售高峰期，竞争关系明显。

34、典型项目分析典型项目分析主要竞争项目之一主要竞争项目之一万科城市花园四期万科城市花园四期开开 发发 商商武汉万科房地产开发有限公司地理位置地理位置中环以南开发区大学园路1号用地面积用地面积10.4万建筑面积建筑面积10万容容 积积 率率0.97绿绿 化化 率率40%总总 户户 数数1200开盘时间开盘时间06年12月各户型面积各户型面积配比情况配比情况面积 比例两房两房83-101 40小三房小三房105-118 25大三房大三房120-140 30四房以上四房以上160-180 5开发情况开发情况9-11层小高层为主，搭配多层物业供应消化供应消化消化率75，均价4600元/ 本案与其本案与其

35、竞争关系竞争关系与本案同处中环线南端。区域领导形象，容积率较抵，产品形态丰富，户型控制好使，但预计本案上市时其销售周期已到尾盘，竞争关系有限。典型项目分析典型项目分析主要竞争项目之一主要竞争项目之一当代国际花园二期当代国际花园二期开开 发发 商商武汉当代科技集团公司地理位置地理位置中环线与光谷大道交汇处用地面积用地面积808亩建筑面积建筑面积12万容容 积积 率率1.2绿绿 化化 率率45总总 户户 数数1240开盘时间开盘时间06年12月各户型面积配各户型面积配比情况比情况面积 比例两房两房70-92 30小三房小三房106-119 20大三房大三房121-126 40四房以上四房以上133

36、-160 10开发情况开发情况12栋多层，2栋小高层供应消化供应消化消化率92，均价4300元/ 本案与其本案与其竞争关系竞争关系该项目所在地块与本案相对，物业体量庞大，60万方，其中20多万方为办公型物业；一、二期以多层、小高层为主，产品形态丰富。预计本案上市时，其正处于二期尾盘与三期推盘阶段，是最主要的直接竞争对手。典型项目分析典型项目分析主要竞争项目之一主要竞争项目之一当代国际花园二期当代国际花园二期二期用地二期用地一期用地一期办公用地后期办公用地loft产品休闲设施景观隔离带组团式规划布局，利于分批次推盘组团式规划布局，利于分批次推盘办公用地与住宅用地以小区主干道办公用地与住宅用地以小

37、区主干道隔开，相互之间避免干扰；隔开，相互之间避免干扰；办公用地临主干道关凤大道，小区办公用地临主干道关凤大道，小区与之间以景观带进行隔离；与之间以景观带进行隔离；广场与中心景观将住宅与办公衔接广场与中心景观将住宅与办公衔接典型项目分析典型项目分析60万平米国际复合型社区万平米国际复合型社区24小时供暖小时供暖“当代艺术馆当代艺术馆”60000平米运动公园平米运动公园是该项目的主打卖点是该项目的主打卖点主要竞争项目之一主要竞争项目之一当代国际花园二期当代国际花园二期当代艺术馆运动场与绿化景观典型项目分析典型项目分析建筑产品类型：包豪斯风格的宽建筑产品类型：包豪斯风格的宽househouse退台

38、花园洋房、普通多层花园退台花园洋房、普通多层花园洋房是其一期的主打产品，到二期新推出的叠式立体洋房是其一期的主打产品，到二期新推出的叠式立体househouse，和，和loftloft产品，多样的产品线是其产品的最大靓点。产品，多样的产品线是其产品的最大靓点。 主要竞争项目之一主要竞争项目之一当代国际花园二期当代国际花园二期普通多层退台式花园洋房loft产品典型项目分析典型项目分析（一）区域项目体量普遍较大，具规模优势，多层、小高层、高层俱存，（一）区域项目体量普遍较大，具规模优势，多层、小高层、高层俱存，产品产品线形态丰富线形态丰富；（二）（二）区域价格上涨过快，而后期供应体量巨大区域价格上

39、涨过快，而后期供应体量巨大，区域住宅市场风险值得关注。，区域住宅市场风险值得关注。（三）区域住宅销售情况理想，（三）区域住宅销售情况理想，单个项目的一般消化速度在单个项目的一般消化速度在40-6040-60套套/ /月月（四）一房户型区域供应很少，是市场缺口；紧凑户型如（四）一房户型区域供应很少，是市场缺口；紧凑户型如8080平米两房，平米两房，108108平平米小三房米小三房受市场欢迎程度较高，受市场欢迎程度较高，是紧俏产品是紧俏产品。（五）（五）总价总价4747万以下产品去化速度快，万以下产品去化速度快，5555万以上总价市场抗性较大万以上总价市场抗性较大。（六）新增项目不断寻求产品创新，

40、（六）新增项目不断寻求产品创新，附加值较多的项目附加值较多的项目如光谷坐标城的入户花如光谷坐标城的入户花园设计，万科城市花园和当代国际的层层退台设计等园设计，万科城市花园和当代国际的层层退台设计等深受市场欢迎。深受市场欢迎。竞争市场分析总结竞争市场分析总结写字楼市场分析写字楼竞争格局分布写字楼竞争格局分布在售企业总部基地在售企业总部基地已售完项目已售完项目在售写字楼项目在售写字楼项目光谷国际联合国际华乐商务中心sbi创业街高科大厦光谷中心花园国际企业中心写字楼办公区光谷软件园当代国际花园办公物业光谷世界城企业总部基地区05-07年初光谷区域写字楼整体供应量约在23万方，消化约9.1万方，消化率

41、39%，目前消化速度较慢，市场存量较大。同时潜在的市场供应量有5.4万方。企业总部基地，由于政府定向开发扶持，市场客户消化速度相对较慢，且市场供应量较大，达到约20万方。市场前景不容乐观。项目名称项目名称总建面积总建面积（万（万mm2 2）推出时间推出时间已销售体量已销售体量（万（万mm2 2）销售率销售率存量存量（万（万mm2 2）未来未来2 2年供应量年供应量（万（万mm2 2）光谷中心花园写字楼6.405年11月231%1.23.2联合国际3.805年11月1.642%2.2-联峰时代写字楼2.406年6月0.521%1.9-光谷国际b座405年10月1.845%2.2-华乐商务中心40

42、3年11月3.221%0.8-东谷银座写字楼2.407年底-2.42.4合计23-9.139%10.75.6国际企业中心二期3.605年11月3.4495%0.1610当代国际花园一期2.105年底2.199%010合计合计5.75.7- 5.54 5.5497970.162020写字楼供销情况写字楼供销情况项目名称项目名称销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）楼层差价楼层差价（元（元/ /平米）平米）租金水平租金水平（毛坯，元（毛坯，元/ /平米平米/ /月）月）物业管理费物业管理费（元（元/ /平米平米/ /月）月）光谷中心花园写字楼610060未定8联合国际455030303.6联峰

43、时代写字楼465050252.5光谷国际b座390050183.5华乐商务中心430030263.8湖北信息产业科技大厦430030253.5国际企业中心二期32005018-201.9当代国际花园一期280050-写字楼租售价格均不高，售价集中在39004600元/平米的区间范围，最贵的光谷中心花园写字楼价格在6000元/平米的水平；毛坯房写字间的出租价格一般在2530元/平米左右；物业管理费在2.53.8元/平米区间范围。关山二路沿线企业总部基地售价则在3200元平米，低于住宅价格，租金收益相对更低在18-20元平米左右写字楼价格情况写字楼价格情况根据调查显示，目前区域写字楼标准层在150

44、0-2000平米，面积多被分割成50-300平米，都是以平层为主，相互之间可以打通，在产品及户型上缺乏创新与突破。目前区域内写字楼入驻率普遍较低，约为40%，入驻企业多为鲁巷商圈辐射范围内的商业企业和高新技术开发区内的中小型科技企业。项目名称项目名称标准层标准层写字间写字间面积区间面积区间层高层高交付时间交付时间整体入整体入驻率驻率主要入驻企业特征主要入驻企业特征光谷中心花园写字楼约1600平米57300平米可以相互打通3.6米07年4月联合国际约1800平米71250平米可以相互打通3.6米06年3月58%高新园区内企业，多处于创业期的小型公司，少部分实力科技型公司联峰时代写字楼约2000平

45、米40132平米可以相互打通3米光谷国际b座约1255平米5092平米可以相互打通3.25米06年10月2%多为创业型公司华乐商务中心约1300平米92200平米可以相互打通3.4米04年9月50%本地企业占绝大部分，家装公 司，设计公司，贸易公司为主，部分培训机构，科技公司不占主流湖北信息产业科技大厦约1600平米100500平米可以相互打通3.6米04年5月60%绝大部分为大中型科技公司，部分培训机构国际企业中心1000-1200平米200-500平米3.4米50%电子、高科技制造型研发、测试型企业当代国际花园一期330平米整层出售4.2米06年初-东湖高新区事业单位如水务局产品及入驻情况

46、分析产品及入驻情况分析总部企业基地办公，入驻企业规模、数量都较小，无法形成规模效应。总部企业基地办公，入驻企业规模、数量都较小，无法形成规模效应。 总部基地办公、商务配套要求较高，但目前完善的配套服务和贴心的后勤保障服务如：集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业服务设施不足，配套不足，总部产业基地办公氛围尚未形成，仅仅只是办公的聚集。 总部企业基地与东湖高新区政府紧密合作，依靠政府招商进驻企业，同时提供总部企业基地与东湖高新区政府紧密合作，依靠政府招商进驻企业，同时提供优惠政策、税收条件。优惠政策、税收条件。 商务氛围初具雏形，写字楼市场客户细分明确，总部企业基地成为写字楼市

47、商务氛围初具雏形，写字楼市场客户细分明确，总部企业基地成为写字楼市场新靓点。但市场消化速度较慢，且未来市场供应量大。场新靓点。但市场消化速度较慢，且未来市场供应量大。 总部企业基地是集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体的办公区。目前多为光谷地区高新技术产业的行业客户，有别于传统的办公型写字楼。写字楼市场小结写字楼市场小结典型项目典型项目 当代国际花园一期写字楼当代国际花园一期写字楼开开 发发 商商武汉当代地产股份有限公司地理位置地理位置光谷大道（原关山二路）与中环线交接处用地面积用地面积总共808亩写字楼约300亩建筑面积建筑面积总共60万方写字楼23万方容容 积积 率率1.2绿绿 化化

48、 率率40%总总 户户 数数开盘时间开盘时间05年初价格情况价格情况价格价格 写字楼写字楼起价起价 2600均价均价 2800最高价最高价 3000开发销售情开发销售情况况一期已开发12栋写字楼,约2.1万方，定向开发规划配套规划配套回字型围合布局、中庭花园、外立面深红色、暖色调。写字楼布局无烟道，有下水，有会议室。本案与其竞本案与其竞争关系争关系本项目最为直接的竞争对手，写字楼项目属于定向开发，在价格以及政府资源上有较大优势。典型项目分析典型项目分析典型项目之一典型项目之一国际企业中心二期国际企业中心二期开开 发发 商商武汉东湖高新集团股份有限公司地理位置地理位置洪山区关山二路特一号用地面积

49、用地面积30241 建筑面积建筑面积36309 容容 积积 率率1.19绿绿 化化 率率55%总总 户户 数数开盘时间开盘时间05.12价格情况价格情况价格价格 写字楼写字楼起价起价 2700均价均价 3200最高价最高价 3400开发消化开发消化情况情况二期14栋5层办公楼，销售约95规划配套规划配套回字型围合布局，外立面深灰色，冷色调。一期321个车位为企业集中设置员工餐厅、员工班车、大型会议室（多功能厅）、单身员工宿舍商务会所和一个达到国际标准的高尔夫挥杆练习场 。本案与其本案与其竞争关系竞争关系光谷首个总部基地生态写字楼项目，总体体量达40万方，经过一二期开发，已有部分企业入驻，对本项

50、目竞争威胁最大。典型项目分析典型项目分析保利花园洪福家园中原选取的商业项目为光谷中心花园、世界城两个集中式商业（橙色标记）巴黎豪庭、剑桥世家、保利花园、金地阳光城、当代国际花园、万科城市花园、锦绣龙城等六个社区型商业（黄色标记）保利花园巴黎豪庭光谷中心花园剑桥世家金地阳光城光谷世界城当代国际花园万科城市花园锦绣龙城商业市场概况商业市场概况社区商业集中式商业项目名称项目名称光谷中心花园光谷中心花园光谷世界城一期商业光谷世界城一期商业总建面积总建面积30000平米（单层6000平米）160000平米（单层3000平米）对外分割出售单元面积对外分割出售单元面积40-200平米30-100平米进深进深

51、10-28米8-10米开间开间4-8米4-6米层高层高4.5米4.5米租售形式租售形式1-3层对外招商，4-5层分割出售，售后返租，年回报8，包租8年1、2层分割出售，3-5层对外招商开盘时间开盘时间06年5月预计06年12月价格价格4层13000元/平米5层11000元/平米一层25000元/平米二层15000元/平米销售情况销售情况609707-08年区域中心集中式商业供应量在17-18万平米，其中分割出售的商业铺面约7万平米。分割出售的单位铺面在30-200平米，面积多元化供应。租售形式多采用连续楼层整层对外招商，其它物业分割出售的方式。集中商业情况集中商业情况 光谷中心花园：中高端商业

52、，定位为主题百货，主要经营珠宝首饰，皮革皮具，香包时装等，辐射范围为光谷附近区域，包括卓刀泉、雄楚大街、珞瑜路及名院路一带的市民日常性购物需求。 光谷世界城：中高端商业为主，中端商业为辅，辐射整个武汉市，尤其以武昌区域为主，通过主题性步行街概念的引入，综合规划各大商业业态，包括时尚购物、家居家电、文化休闲、餐饮娱乐等多种业态组合。 光谷世界城、光谷中心花园、鲁巷广场形成光谷新的商业中心，辐射整个光谷片区，形成商务办公、购物消费、娱乐为一体的次级城市商业中心 。商业业态经营范围商业业态经营范围主干道附近层高在4.5米以下的一层底商均价在1100015000元/平米，非主干道一层底商均价在8000

53、10000元/平米。主力面积在50200左右进深主要集中在8-10米左右，商铺开间一般为4-8米，层高于44.5米居多。商业规划为一层或两层的项目，首层商铺销售非常理想，而三层商业和进深较深的项目如洪福家园对外出租状况不容乐观.项目项目名称名称金地金地阳光城阳光城剑桥剑桥春天三期春天三期洪福家园洪福家园巴黎巴黎豪庭豪庭枫林枫林上城上城保利花园保利花园三期三期万科城万科城市花园市花园当代国当代国际花园际花园锦绣锦绣龙城龙城总建面积5000平77间6000平30间10000平米，单层300021000平米，30间约10000平米5000平米，50-60间7000-800030005000单铺面积4

54、0 60、80、100平90、120-300平90-100一层分割13-80平二层分割150-30090-20041-100平米80-120平米进深10-12米10米至少15米以上8米-10米101010-12开间3.5米6米4米-8米自由组合一层3.4-5米二层6-8米4-94-75-9层高3.5-3.8米3.8米4.5米3.5米4.54.5米3.63.6-5.46租售形式分割出售小面积一、二层分开出售；大面积一、二层整体出售只租不售规划先租后售分割出售分割出售目前一半租一半售分割出售开盘时间06年5月预计06年12月06年5月05年出05中.未售价格8000-10500元/平米预计一层15

55、000元/平米；二层5500元/平米1层58元/平米/月，2层48元/平米/月，3层38元/平/月一层11000元/平米；二层5000元/平米7000元/平7000元/平预计8000元/平销售情况98未开盘出租率20959050 -社区商业社区商业 社区商业规划基本沿街规划为首层或两层底商，无三层以上铺面。单个楼盘商铺总体量一般在5000-10000平米单个铺面开间一般在4-8米，进深都控制在12米内。一二层整体出售方式较为普遍，部分楼盘先租后售。 社区商业经营业态主要为主要以满足本社区居民消费为主。包括咖啡吧、茶社、网吧、美容美发、便民超市、日用五金、社区银行、糕点、小型餐饮等。 关山光谷片

56、区商业氛围欠缺。基本以发展商自行建造社区商业配套，无大型集中式商业，商业体量的比例都控制在5%以内。关凤板块更低甚至在1%不到，如当代国际花园、万科城市花园。社区商铺作为住宅的配套，有相当投资价值，分割面积适当的大型住宅社区商铺销售普遍较好。社区商业小结社区商业小结大型完整的地块规模：大型完整的地块规模：项目从地段到区域环境，都注定项目适合做一个大型的居住社区。但所有的不可变因素都决定着，项目不仅仅是一个居住项目。超越纯居住的产品格局决定本项目的产品定位需在整个光谷的总部经济区发展的角度来审视。商务潜力：商务潜力：虽然现有的产业园区格局在周边已形成一定的商务氛围，这对本项目的商务发展提供了一定

57、的优势条件。随着科技新城全面推进，也提供了项目实现金融商贸、创业产业、高新科技、教育文化等核心职能的发展支撑。但总体说来，如无政府资源扶持，大体量的纯写字楼产品市场风险较大。商业机会和商业价值：商业机会和商业价值：区内商业氛围没有形成，但地块的自身条件和外在环境都为本项目的商业提供了一定的机会。因而，我们初步判定，项目应该是一个集办公、居住、服务、商业等综合职能于一个综合体。 结合竞争市场对项目条件的思考结合竞争市场对项目条件的思考发展商目标经济指标限制核心概念建筑风格、规划设计建议产品配比户型配比建议成本预算开发周期资金回收预测案例借鉴寻找机遇突破困局产品建议解读地块区位解读配套解读历史人文

58、资源产业支撑轨道交通市政规划政策倾斜商圈分布状况地块及周边现状价值初判住宅、写字楼、商业市场及竞争分析住宅、写字楼、商业市场及竞争分析市场概况竞争区域格局分布竞争区域项目概况区域供给分析产品分析（规划、园林、外立面）价格及消化速度分析户型配比与面积分析客群特征（来源、特点、需求、消费习惯）入驻情况、经营业态、招商情况面对市场&竞争研究客群战略定位市场定位形象定位客群定位片区消费者研究客群年轻，25-35岁为主学历较高，专科以上为主数据来源：中原对片区内各项目的目标客群街访客户特征及需求分析客户特征及需求分析区域客户年龄及学历构成区域客户年龄及学历构成高新产业私营业主教育系统为主客户特征及需求分

59、析客户特征及需求分析区域客户工作性质及职业构成区域客户工作性质及职业构成70客群现居住在区域内及周边客户特征及需求分析客户特征及需求分析区域客户现居住地构成区域客户现居住地构成个人年收入集中在3-5万家庭年收入集中在6-10万客户特征及需求分析客户特征及需求分析区域客户收入区域客户收入平时最喜爱户外运动、看书、上网客户特征及需求分析客户特征及需求分析区域客户休闲活动构成区域客户休闲活动构成公交车是最主要的出行方式其次是私家车出行客户特征及需求分析客户特征及需求分析主要出行的交通工具主要出行的交通工具改善居住是购房的首要目的两房两厅与小三房成为需求主流住宅物业客户需求分析住宅物业客户需求分析购房

60、目的及预购户型购房目的及预购户型地段交通、价格是购房者最为关心的住宅物业客户需求分析住宅物业客户需求分析购房考虑因素购房考虑因素学校、公交站点、购物中心是比较关注住宅物业客户需求分析住宅物业客户需求分析相关配套需求相关配套需求商住两用是购置物业首要目的商住套间成为办公物业首选办公物业客户需求分析办公物业客户需求分析购房目的及预购户型购房目的及预购户型地段交通、周边配套、物业结构及面积是购房者最为关心的办公物业客户需求分析办公物业客户需求分析购置物业考虑因素购置物业考虑因素金融、酒店、餐饮、地铁、公交五项对于办公需求来讲比较关注办公物业客户需求分析办公物业客户需求分析相关配套需求相关配套需求商务