在建工程抵押中利益冲突法律问题的研究

1、独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含获得 西南政法大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解 西南政法大学 有关保留、使用学位论文的规定。特授权西 南 政 法 大 学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部

2、门或机构送交论文的复印件和电子文档。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日2硕 士 学 位 论 文在建工程抵押中利益冲突法律问题研究On the Legal Issue of the Conflicts of Interest in theMortgage of Buildings under Construction作 者 姓 名：徐静雅指 导 教 师：唐烈英教授西南政 法大学Southwest University of Political Science and Law3内容摘要不动产抵押作为资金融通的重要方式，在经济生活中占

3、据重要地位。随着在建工程抵押为我国法律法规所承认，作为不动产特殊形态之一的在建工程由于具有巨大的交换价值及变现可能性，其抵押在经济生活中得到了广泛的应用，逐渐成为了重要的抵押物类型。由于规定在建工程抵押制度的相关法律法规存在断层和漏洞，在建工程抵押制度在实务运行中出现了不同主体间利益冲突的障碍，影响了各主体利益的顺利实现，引起了理论界和实务界的关注和讨论。对在建工程抵押中的利益冲突法律问题进行剖析研究，以在建工程抵押权人为中心，探讨不同主体间利益冲突的现行平衡规则及其存在的问题，总结并借鉴不同地区、实务部门应对问题的经验，尝试提出较具有实务可操作性的完善建议，有助于明确平衡利益冲突的思路、排除

4、制度在实务运行中的障碍，是对在建工程抵押制度的完善所进行的理论探索，以期为实践问题的解决提供有价值的参考。本文除引言与结语外，分四个部分，约 4 万字。第一部分对在建工程抵押基本理论进行探讨。首先将在建工程抵押界定为在建工程抵押人以不转移占有的方式，以其在建工程向在建工程抵押权人提供债务履行担保的行为，指出在建工程抵押具有抵押物特殊、抵押合同内容特殊、抵押登记特殊的法律特征。其次探讨我国在建工程抵押制度的历史沿革。最后对在建工程抵押的抵押物、主体和抵押合同内容进行具体分析。第二部分分析在建工程抵押中的主要利益冲突类型。先通过国家统计局公布的数据分析出房地产开发企业的三大支柱性开发资金来源分别为

5、国内贷款、自筹资金与其他资金。根据该资金来源分析，提出在建工程抵押实务中可能涉及的主体除在建工程抵押人与在建工程抵押权人外，主要包括建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人及商品房预购人。并以在建工程抵押权人的利益为中心，按照工程建设和冲突可能出现的顺序，逐一对在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人、在建工程抵押权人与建设工程承包人、在建工程抵押权人与商品房预购人间的两种主体间的利益冲突，及在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人及商品房预购人间的多主体利益冲突的表现及根源进行分析。1第三部分剖析在建工程抵押利益冲突平衡规则。本部分以第二部分的冲突分类为分析框架，分别对在建工程

6、抵押权人与建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人及商品房预购人间形成的两种主体间、多主体间的利益冲突平衡规则逐一进行研究。先分析利益冲突平衡规则，再进一步指出规则中所存在的问题，重点考察相关实务部门对这些问题所采取的应对做法，并总结不同实务做法的利弊所在。第四部分为在建工程抵押利益冲突平衡规则之完善。该部分在前文分析基础上尝试提出一些较具有实务可操作性的建议，包括统一不动产抵押登记机关、建立建设工程价款强制登记制度、完善商品房预售合同示范文本的相关条款、进一步普及并完善房地产市场信息公开网等。本文的创新之处在于着重进行实务考察：通过分析国家统计局公布的房地产开发资金来源数据，提出在建工程抵押中

7、可能涉及的主要主体及以在建工程抵押权人为中心的利益冲突类型，以此作为本文的分析框架；在此框架下，具体分析现行法律法规所规定的利益冲突平衡规则，指出现行规则中存在的问题，重点对不同地区、实务部门针对这些问题所制定的具体规定和措施进行大量的检索和比较分析，总结出不同实务做法的利弊；最后借鉴其中的优秀经验，尝试在现行规则基础上提出较具有实务可操作性的建议。由于笔者的学术研究水平、实务经验及文章篇幅有限，本文的论述分析难免有不够深入透彻之处，完善建议也较为粗浅，笔者将在日后继续深入思考和研究。关键词：在建工程抵押；建设用地使用权抵押；建设工程价款优先受偿权；商品房预购人期待权；利益冲突2Abstrac

8、tReal property mortgage plays an important role in the economic life as a major financingmeans. Because mortgage of buildings under construction is adopted by our countrys legalsystems and buildings under construction itself has a great value and feasible financingfunction, this sort of mortgage is

9、now widely used and becomes more and more important.However, there are many conflicts of interest between the subjects caused by the legalinstitutions regulating this area. The existence of such conflicts affects the subjectsacquisition of benefit and catches much attention of both practical and aca

10、demic circle. Inorder to construct an integral legal institution of mortgage of buildings under construction andmake valuable suggestions which can solve the problems arising in practical world, it isnecessary to figure out the basic rationale balancing the subjects conflicts of interest andexclude

11、the exact barriers appearing during the implementing the said legal institutions. Thereare many works to do to achieve this goal. Firstly, this dissertation puts the mortgagee of themortgage of buildings under construction in the core status of the institution, and thendiscusses the existing rules b

12、alancing the subjects conflicts of interest and points out theproblems in these rules. Secondly, it summarizes and analyzes the experience of the relativedepartments of many areas. Finally, it proposes many practicable recommendations to resolvesuch problems.This dissertation counts up to 40 thousan

13、d words and consists of four parts besidespreface and conclusion.The first part focuses on addressing the basic theories of the mortgage of buildings underconstruction. This part first defines the concept of it and then points out that this type ofmortgage has legal specialness in the object of the

14、mortgage, the mortgage contract and theregistration of mortgage. Secondly, this part outlines the development of the legal institutionof mortgage of buildings under construction in our country. Thirdly, it analyzes the object ofthe mortgage, the subjects and the content of the mortgage contract.The

15、second part generalizes the kinds of conflicts of interest arising in the mortgage ofbuildings under construction. This part first indicates the real estate enterprises have threemain capital sources (domestic loan, self-financing, other financial contribution) by analyzingthe data published by the

16、State Statistics Bureau. According to the analysis, this dissertationrecommends that the subjects involve in the mortgage of buildings under construction1includes the mortgagee who has the right to use the land for construction purposes, theconstructor of the buildings and the subjects who become th

17、e buyers in the advance sales ofcommercial housing except the mortgagee and mortgagor of the mortgage of buildings underconstruction. According to the emerging sequence of the conflicts of the interest, thisdissertation not only outlines the appearance of the conflicts between the mortgagee of themo

18、rtgage of buildings under construction and the mortgagee who has the right to use the landfor construction purposes, the mortgagee of the mortgage of buildings under construction andthe constructor of the buildings, the mortgagee of the mortgage of buildings underconstruction and the subjects who be

19、come the buyers in the advance sales of commercialhousing, but also figures out the appearance of the conflicts among the mortgagee of themortgage of buildings under construction, the mortgagee who has the right to use the land forconstruction purposes and the constructor of the buildings and the su

20、bjects who become thebuyers in the advance sales of commercial housing, and then addresses the causation of thesaid conflicts.The third part analyses the existing balancing rules. Basing on the classificationsoutlined in the second part, this part makes a study of the balancing rules regulating thec

21、onflicts of interest between the two or among the three of the said subjects in detail and findsout the problems caused by the rule. After that, it researches different solutions proposed bythe relative departments in many areas of our countries and summarizes the advantageous anddisadvantageous of

22、them.The forth part makes some recommendations which can effectively modify the balancingrules in order to build an integral legal institution in light of the former three parts ofaddressing. These recommendations consists of integrating the department in charge of theregistration of mortgage, const

23、ructing the institution of the registration of project cost,modifying terms of the contract for the advance sales of commercial housing, establishing andimproving the website which publishes the information of the real state markets.The innovations of this dissertation are the practical analysis of

24、problems arising in thisarea. Based on the analysis of the data of the capital sources published by the State StatisticsBureau, it figures out the subjects involved in the mortgage of buildings under constructionand classifying the types of the conflicts of interest centering on the mortgagee of the

25、mortgage of buildings under construction and then uses the classification as the analyticalframework. Under this framework, it continues to analyze the balancing rules stipulated in the2relative laws and points out the problems caused by the said rules. And then this dissertationreviews and compares

26、 the different resolutions proposed by the relative departments in manyareas of our country in detail, summarizes the advantageous and disadvantageous of them.The last part of this dissertation makes some practicable recommendations to modify theexisting rules based on the former summary. Because of

27、 the authors limitations, lacks ofpractical experience and the restraint of the length of this dissertation, the analysis may be notdeep enough and the recommendations may be superficial. However, the author of thisdissertation will continue to work on it as to make a more valuable contribution to t

28、his issue.Key words: Mortgage of Buildings under Construction; Mortgage of the Right toUse the Land for Construction Purposes; the Preference Receiving Rights of thePayment of Construction Operation; Expectant Right of the Buyer in the Advance Salesof Commercial Housing; Conflicts of Interest3目 录引言.

29、 1一、在建工程抵押基本理论探讨. 2（一）在建工程抵押概述. 2（二）在建工程抵押制度之沿革. 5（三）在建工程抵押制度的具体要素. 6二、在建工程抵押中主要利益冲突类型. 13（一）在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人的利益冲突. 16（二）在建工程抵押权人与建设工程承包人的利益冲突. 18（三）在建工程抵押权人与商品房预购人的利益冲突. 23（四）在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人、商品房预购人的多主体利益冲突. 25三、在建工程抵押利益冲突平衡规则. 26（一）在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人的利益冲突平衡规则. 26（二）在建工程抵押权人与建设工程承

30、包人的利益冲突平衡规则. 29（三）在建工程抵押权人与商品房预购人的利益冲突平衡规则. 33（四）在建工程抵押权人与建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人、商品房预购人的多主体利益冲突平衡规则. 38四、在建工程抵押利益冲突平衡规则之完善 . 41（一）统一不动产抵押登记机关. 42（二）建立建设工程价款强制登记制度. 43（三）完善商品房预售合同示范文本的相关条款. 47（四）进一步普及并完善房地产市场信息公开网. 49结语. 52参考文献. 53致谢. 561在建工程抵押中利益冲突法律问题研究引 言抵押，由于不需转移标的物之占有，“所有人得保留物之使用价值，仅以其交换价1行担保，可以保留抵

31、押物的使用价值；对抵押权人而言，抵押作为物的担保，比人的担保更为可靠。抵押因此成为经济生活中最为常见和理想的担保方式。随着我国经济的高速发展，房地产交易市场也日渐繁荣，各地的房地产开发都在如火如荼地进行。大量房地产建设项目的开发，使得作为房地产特殊形态的在建工程的总量也不断上升。在建工程由于其巨大的价值和变现可能性，往往可被用于作为特殊的抵押物，在其上设定在建工程抵押权，为抵押人提供一种新的资金融通渠道。而由于房地产开发资金来源的多样性，在同一个在建工程之上，在建工程抵押可能涉及到多方主体如在建工程抵押权人、建设用地使用权抵押权人、建设工程承包人和商品房预购人之间的复杂利益关系，不同主体间的利

32、益存在着交叉和冲突的可能。本文对在建工程抵押中的利益冲突法律问题进行研究，目的在于通过探讨利益冲突的现行平衡规则，明确平衡利益冲突的思路，从而为利益冲突平衡规则的完善、实务中在建工程抵押制度运行障碍的排除提供理论参考，具有理论和实践意义。本文的研究以在建工程抵押为中心，首先对在建工程抵押的基本理论问题进行梳理，再从在建工程抵押权人利益的角度出发，逐一解构围绕在建工程抵押所可能出现的主要主体间的利益交叉和冲突关系，剖析各种利益冲突的根源，深入分析平衡利益冲突的现行法律规则及其存在的问题，最后总结并借鉴实务中的优秀经验，尝试对现有的平衡规则和措施提出较具有现实可行性的完善建议。本文的创新之处在于，

33、在研究视角和方法方面，在理论分析之余重视实务考察，大量检索并分析实务数据及做法，以期为本文的研究结论及制度完善设想提供更具有说服力的支撑。1史尚宽：物权法论，北京：中国政法大学出版社，2000 年版，第 261 页。1值供与抵押权人，财货得发挥二重的效用”。对抵押人而言，采取抵押的形式对债务进西南政法大学硕士学位论文一、在建工程抵押基本理论探讨（一）在建工程抵押概述1.在建工程抵押的概念（1）在建工程简析2院关于适用若干问题的解释（下称担保法解释）第 47条的规定，在建工程应当指依法获准尚未建造或正在建造的建筑物。在物权法第 180条中，在建工程被表述为“正在建造的建筑物”。在建工程有广义与狭

34、义之分。广义的在建工程，是指主体工程动工建设后，至建筑物在行政主管部门办理权属登记并取得产权证书前的工程。狭义的在建工程，是指主体工程动工建设后，至建筑物通过竣工验收3侧重强调在建工程在事实上未完成的特点。（2）在建工程抵押的界定在建工程抵押，按照建设部城市房地产抵押管理办法的规定，是指在建工程抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以土地使用权以及在建工程的投入资产抵押给贷4制为取得工程继续建造资金的银行贷款，并将抵押权人范围缩小为只能是贷款银行。如此一来，使得该办法所界定的“在建工程抵押”的概念有专门指向“在建工程抵押开发贷款”之嫌，本文认为该界定有待商榷。与城市房地产抵押管理办法不同，物权法

35、规定债务人或第三人有权处分的52345李光国主编：担保法新释新解与适用，北京：新华出版社，2001 年版，第 404 页。杜建国：“在建工程抵押评估的特点与范围”，中国房地产估价师，2004 年第 3 期，第 54 页。城市房地产抵押管理办法第 3 条。物权法第 180 条。2所谓在建工程，通常是指正在建设的固定资产建设或改良工程。根据最高人民法前的工程。广义的在建工程关注在建工程在法律上未完成的特点，而狭义的在建工程则款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该办法所给出的定义，将在建工程抵押的目的限正在建造的建筑物可以设定抵押，将在建工程抵押与建筑物、建设用地使用权抵押等一在建工程抵押中利益冲突法

36、律问题研究6的新规定，就应当对在建工程抵押与一般抵押作相同的理解，同样适用物权法民事7在建工程抵押中，抵押人设定抵押不应受到“为取得工程建造资金的银行贷款”的目的之限制，抵押权人也不应限于银行抵押权人，只要在民事活动中有担保需要，普通债权人也可以作为在建工程抵押的抵押权人。在建工程抵押应当既可以是在建工程所有权人为自己的债务提供担保，也可以是为第三人所负的债务提供担保。按照物权法的规定，在建工程可以作为抵押物为任何合法债权提供担保而不应仅限于银行债权，这是更为科学、更为“物尽其用”的规定。8界定：在建工程抵押是指在建工程抵押人以不转移占有的方式，以其在建工程向在建工程抵押权人提供债务履行担保的

37、行为。2.在建工程抵押权的法律特征在建工程抵押是以在建工程这种特殊财产为标的物所设定的抵押，在建工程抵押权9抵押权的特征。（1）抵押物的特殊性抵押物作为用于担保债权人的债权得以实现的财产，在抵押关系中至关重要。在建工程抵押的抵押物为在建工程，即正在建造的建筑物，其特殊之处体现为不确定性。建筑物的建造是一个动态的过程，在这个过程中，建筑物的外部物质形态与内在价值均存在变化的可能。以正在建造的建筑物作为抵押物设定抵押，由于其存在着停工或无法竣工等可能，抵押权人在抵押权的实现方面承担着比传统抵押权人更大的风险。（2）抵押合同内容的特殊性6789胡卫：“论在建工程抵押中的利益协调”，法学论坛，2009

38、 年第 4 期，第 133 页。物权法第 171 条。城市房地产管理法第 47 条。李开国、张玉敏主编：中国民法学，北京：法律出版社，2002 年版，第 625 页。3般抵押一并作出规定，并未对在建工程抵押作任何特殊化处理。那么，根据物权法活动中的债权人为保障其债权实现需要担保的，可以设立担保物权的规定。换言之，在借鉴城市房地产管理法中房地产抵押的概念，本文尝试对在建工程抵押作如下除具有传统抵押权的从属性、不可分性等特征外，还具有一些其所独具的、区别于传统西南政法大学硕士学位论文抵押权的设立必须有抵押人与抵押权人订立的书面形式抵押合同。一般而言，抵押10在建工程抵押中抵押物在建工程所特有的不确

39、定的属性及随之而来的风险，为保障抵押权人的利益，城市房地产抵押管理办法对在建工程抵押合同的内容作了进一步的要求。除应具备一般房地产抵押合同的内容外，在建工程抵押合同中还应当明确记载国有土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的编号；已交纳的土地出让金的款额；已投入的工程款；施工进度及竣工日期；已完成的工作量和工11情况的了解和掌握通常要多于抵押权人，上述规定相当于强制抵押人披露与实现抵押权有关的重要信息，以便抵押权人可以自行权衡是否接受抵押、是否承担抵押权实现中存在的风险，这对抵押权人进行风险评估和控制有重要意义。（3）抵押登记的特殊性12说，除书面抵押合同外，不动产抵押权的设立还

40、应进行登记。由于在建工程是处于未完成状态的特殊不动产，针对在建工程之上设定的抵押，物权法还专门规定了在建工程抵押登记这种特殊的登记方式。随着工程的竣工验收，工程事实上的未完成状态结束，在建工程变为事实上已完成的竣工建筑物；经过房屋所有权初始登记，该竣工建筑物取得权属证书，也结束了其法律上的未完成状态。此时该建筑物就不再属于在建工程的范围，其抵押登记也不再适用针对在建工程特点而设置的在建工程抵押登记。已办理在建工程抵押权登记的当事人在工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当向登记机关申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。1310111213担保法第 39 条。城市房地产抵押管理办法第 28

41、条。物权法第 9 条。房屋登记办法第 62 条。4合同应当具备主债权数额、债务履行期限、抵押物状况、担保范围等内容。然而由于程量。多数情况下，抵押权人相对于抵押人处于信息的弱势地位，抵押人对于抵押物根据物权法的规定，不动产物权之设立须经依法登记方可发生效力。也就是在建工程抵押中利益冲突法律问题研究（二）在建工程抵押制度之沿革我国与在建工程抵押有关的最早的规范性文件是上海市人民政府 1994 年颁布的地14押权，其中包括“以工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋权利” 的房屋建设15工程抵押最早的规范性法律文件规定。随后中华人民共和国担保法（下称担保法）于 1995 年施行，但对在建工程是否可

42、以作为抵押物设定抵押未作明确规定。在担保法第 34 条所列举的可以设1617进行了列举，也没有对在建工程作禁止抵押的规定。基于在民法上“法无禁止皆自由”，在建工程应当属于可以抵押的财产之一，在在建工程之上设定的抵押只要符合抵押的条件，都应当是合法有效的。1819将在建工程抵押的抵押权人和抵押所融通的资金用途作了限缩性规定，似乎专门指向“在建工程抵押开发贷款”，不够严谨之余也有悖于民法上“物尽其用”的制度设计原则。2000 年最高人民法院出台了担保法解释。在关于抵押的部分中，规定以依法获准尚未建造或正在建造的建筑物抵押的，若已办理抵押物登记，则该抵押可以被认定为14刘武元：房地产交易法律问题研究

43、，北京：法律出版社，2002 年版，第 318 页。需要指出的是，1994 年颁布的上海市房地产抵押办法已于 2000 年 1 月 1 日废止。151994 年上海市房地产抵押办法第 3 条。在 1994 年颁布的上海市房地产抵押办法中，房屋期权是指 “以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利”。161718担保法第 34 条第 1 款。担保法第 34 条第 6 款。2001 年建设部关于修改城市房地产抵押管理办法的决定对其进行了修正，但未涉及对在建工程抵押定义的修改。191997 年城市房地产抵押管理办法第 3 条规定，在建工程抵押是指

44、“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。5方政府规章上海市房地产抵押办法。该办法规定依法获得的房屋期权可以设定抵工程期权。上海市允许以房屋建设工程期权设定抵押的规定，被认为是我国关于在建定抵押的财产中，包括“抵押人所有的房屋和地上定着物”及“依法可以抵押的其他财产”，但并没有关于在建工程的具体规定。同时，该法第37条又对不得抵押的财产1997年建设部制定了城市房地产抵押管理办法，该办法明确肯定了在建工程可以作为抵押物设定抵押，并首次对在建工程抵押作出界定。正如前文所述，该界定西南

45、政法大学硕士学位论文20力。2007 年物权法出台，从法律的层面肯定了在建工程抵押制度。物权法第180 条明确了债务人或第三人有权处分的“正在建造的建筑物”可以设定抵押，此处的“正在建造的建筑物”即指在建工程。此外，物权法还规定，以在建工程抵押的，21权法对在建工程抵押所作的规定原则性较强，但物权法作为我国的民事基本法，它对在建工程抵押制度的肯定结束了长期以来关于在建工程是否可作为抵押物设定抵押的争论，具有里程碑式的意义。与物权法相配套，专门规范土地、房屋登记行为的土地登记办法、房屋登记办法于 2008 年施行。在这两部办法中，土地登记办法规范了建设用地使用权的抵押问题但未涉及在建工程抵押。而

46、房屋登记办法则对物权法中关于在建工程抵押必须办理抵押登记的规定进行了细化，规定了在建工程抵押权的设立登记、变更登记、转移登记、注销登记、转为房屋抵押权登记及申请各种登记的具体程序及应当22有利于规范和统一各地在建工程抵押登记的具体操作。（三）在建工程抵押制度的具体要素1.在建工程抵押的抵押物（1）在建工程作为抵押物的可行性在建工程抵押区别于其他不动产抵押的最大特征在于抵押物在建工程的特殊性。在建工程是否可以作为抵押物，是关系到在建工程抵押制度法理基础的问题。由于在建工程在事实上和法律上均处于未完成状态的特殊性质，有学者曾经对在建工程作为抵押物提出过反对意见，认为若允许在建工程设定抵押，则不清楚实际抵押物202122担保法解释第 47 条。物权法第 187 条。房屋登记办法第 59-62 条。6有效。最高人民法院用司法解释的形式，也认可了经过登记的在建工程抵押