[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟36

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟36房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟36房地产估价理论与方法模拟36一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)问题:1. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为 元/m2。A.2834B.1834C.2934D.3934答案:C问题:2. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水

2、、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力答案:A问题:3. 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为 。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7答案:C问题:4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间答案:C问题:5. 房地产价格是由房地产的 三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求答案:A问题:6.

3、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价 万元。A.1250B.1750C.2050D.2150答案:B问题:7. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 年。A.40B.42C.48D.50答案:C问题:8. 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和

4、地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为 m2。A.700B.600C.500D.200答案:B问题:9. 某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为 万元。A.992.06B.983.10C.1080D.832答案:B问题:10. 估价上的折旧注重的是 。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整答案:D问

5、题:11. 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则 。A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B.估价时点与房地产状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况答案:C问题:12. 房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的 。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘答案:D问题:13. 难以采用市场法估价的房地产是 。A.标准厂房B.商铺C.在

6、建工程D.房地产开发用地答案:C问题:14. 房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为 不同。A.估价对象B.实物状况C.房地产状况D.区位状况答案:C问题:15. 不属于房地产状况调整的内容是 。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整答案:A问题:16. 某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是 万元。A.300B.213.50C.171.19D.500答案:B问题:17. 成本利润率的计算基数不包括 。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费答案:D问题:18. 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗

7、土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 万元。A.050B.5075C.50100D.100150答案:C问题:19. 价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为 。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数答案:D问题:20. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用 作为其中的一种估价方法。A.市场法B.假设开发C.收益法D.成本法答案:B问题:21. 求取建筑物重新构建价格的建筑安装工程费的具体方法不包括 。 A单位比较法 B分部分项 C造价分析D指数调整法 答案:C问题:2

8、2. 建筑物净收益= 建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格答案:B问题:23. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度 ，就可以计算其平均发展速度。A.较大B.较小C.差距较大D.大致接近答案:D问题:24. 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为 年。A.50B.40C.35D.30答案:C问题:25. 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的 作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数答案:B问题:26. 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法

9、得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为 个月。A.36B.24C.16D.12答案:D问题:27. 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括 。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核答案:C问题:28. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为

10、40年，则该宗房地产的收益价格为 万元。A.180B.196C.200D.300答案:B问题:29. 在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用 进行预测。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法答案:C问题:30. 路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括 。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不

11、是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值答案:A问题:31. 运用假设开发法估价必须考虑资金的 。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值答案:D问题:32. 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为 万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4答案:C问题:33. 地租即为土地的 。A.净价值B.利润C.净收益D.价格答案:C问题:34. 路线价法实质是一种 。A.经济

12、法B.权益法C.市场法D.比价法答案:C问题:35. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点和价值类型之间是有着内在联系的，其中 是龙头。A.估价时点B.估价对象C.价值类型D.估价目的答案:D二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)问题:1. 房地产价格与一般物品价格的共同之处是 。A.供求变化B.生产成本C.价格差异D.按质论价E.是价值的货币表现 A B C D E答案:DE问题:2. 房地产价格的形成条件有 。A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性E.房地产的有效供给 A B C D E答案:BCD问题:3. 关于对估价准

13、确性问题的认识，表述正确的有 。A.即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏B.大部分的评估价值都有一定程度的误差C.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值D.判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较E.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度 A B C D E答案:ACDE问题

14、:4. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格 卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于 A B C D E答案:AB问题:5. 不属于影响房地产价格的自身因素是 。A.社会因素B.区位因素C.经济因素D.权益因素E.实物因素 A B C D E答案:AC问题:6. 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于 。A.未来净收益的大小B.获得净收益的可靠性C.获得净收益期限的长短D.获得净收益预期E.估价对象的现值 A B C D E答案:ABC问题:7. 影响房地产价格的区位因素有 等。A.建筑规模B.道路状况C.楼层

15、D.建筑容积率E.视觉环境 A B C D E答案:BCE问题:8. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 等。A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单独的建筑物E.加油站 A B C D E答案:ABD问题:9. 在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有 。A.未完成房屋征收补偿的建筑物B.已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地C.已完成房屋征收补偿的国有土地D.已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地E.未完成土地征收补偿的集体土地 A

16、 B C D E答案:BCDE问题:10. 关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有 。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E.长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 A B C D E答案:ACDE问题:11. 影响放射出价格的自身因素可分为 。A.房地产权益因素B.房地产实物因素C.房地产区位因素D.制度政策因素E.经济因素 A B C D E答案:ABC问题:12. 不属于土地取得成本构成的项目有

17、。A.可行性研究费用B.土地开发补偿费C.土地取得税费D.基础设施配套费用E.勘察设计工程费 A B C D E答案:ADE问题:13. 不属于房地产估价程序作用的是 。A.提高估价利润B.保证估价权益C.保障估价质量D.提高估价效率E.规范估价行为 A B C D E答案:AB问题:14. 不属于房地产估价资料的是 。A.反映估价对象状况的资料B.反映当地经济状况的资料C.相关实例资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.可长期发展项目的资料 A B C D E答案:BCE问题:15. 求取估价对象价值可分 。A.分析估价对象价值B.制定估价对象价值C.测算估价对象价值D.增加估价对象价值E.

18、判断估价对象价值 A B C D E答案:ACE三、判断题问题:1. 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。答案:A问题:2. 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。答案:B问题:3. 房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。答案:A问题:4. 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。答案:B问题:5. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换

19、算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。答案:A问题:6. 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。答案:A问题:7. 行政隶属变更显然会影响房地产价格。答案:A问题:8. 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。答案:B问题:9. 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。答案:B问题:10. 长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。答案:A问题:11

20、. 距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。答案:B问题:12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。答案:A问题:13. 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。答案:A问题:14. 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。答案:B问题:15. 房地产估价程序是指保质和按时完成一

21、个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。答案:A四、计算题(要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)问题:1. 某商场的土地使用年限为40年，从2006年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积均为300m2。一层于2007年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2010年10月16日带租约出售时的正

22、常价格。答案:该商场2010年10月16日带租约出售时正常价格测算如下。 商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=300200(1-20%)12=57.60(万元) 租赁期限外年净收益=300180(1-20%)12=51.84(万元) 商场二层价格的测算： 年净收益=300160(1-20%)12=46.08(万元) 该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格 =511.63+445.89 =957.52(万元) 问题:2. 为评估某写字楼2010年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1)可比实例的成

23、交价格与成交日期如下表所示。 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2010年4月1日 2010年2月1日 2010年5月1日 (2)交易情况分析判断如下表所示。 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -1% 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格，2009年11月1日到2010年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4)房地产状况分析判断如下表所示。 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2