浅议房地产开发贷款项目中自有资金的确定

1、海议房地严开发贷款顶目申自育资盒的确定张文溪中国海洋大学搞要当前形势下，房地产进势巴影响w.济与金融体第的安全.喃自自有黄金一方面在于确定植面寄自身对于项目的役入另一方面在于与贷款银行共担风险。缓释银行贷款风险!如何确定房主也产开芷贷款眉目中的自有资金对于为贷款决策徨供正确的依据i从而防范贷款凤险i意义重大.关键词房地产开芷贷款项吕评估自有菌金所有者权益a 去xj7-2田.，军全球金融"饥后我国"1"的项目评估中争议级大如何确定很句关于退步加强房地产借贷业务1t里房地产市场快遗恢复和尿"各地房价快房地产开发贷款项目中的自有资金对于的通知)(银发(2回3j

2、i21号文界定，速上，.囱于对房地产行业的黯保价乐观为贷款决策徨侠e确的佬医从而院范贷房地产开发企业自何资金部倍;在所萄者仅各商业银行在2田军至2010走在间很入?款凤险，思义重人.益.大量房地产开发赁，民.但缸子房价的快速目前我国固定资产披资实行资本金-些银行对房地产抒发贷款项目迸行上灌包响到了国家经济的正常草行国京.，.固定资产役资项目资本金时皮既是窑仔俗剧认为臼有资盒血是抒发商所有习雷不断撞出严厉的遭控手段.在我肉当前形观役手段也是只险约素机制.各领行仅益只是简啦饺阴人行121号文的要求势下1房地产走势已经相国家的经济金对贷款项目资本盒的要求直遵照国务院将所有.假益科8与总投资遂行了对比

3、"体系安全间"盖在地联组在屋l商业制定的项目资本盒要求.根据国务院关只关注资本盒比例是否合现忽略了开发银行如何做好房地产抒发贷款的评估从于调整固定资产技资项目资盒比例的通高臼有资金的街成愉况忽棍7所商在仅而防范行业风险显得主注重宴.知)(剧发p9127号文)保陪性住房益抖日本身的真实价值致俊开发商臼有项目白有资金-方面在于确定投资者和管通商品住房项曰的最低资本金比例为资金对银行货"风盼防范作用领忽现对臼身对于项目的役jl-j可画在于与贷20% 抓他房地产开发项目的.，巨资本金房笔产项目的风险判"发生了偏离!从而款银衍挑担风险缓何银行贷款凤险.房比例为:j

4、o%.商对房地产抒发企业的资本加大7银行信贷凤全面地产项目的自有资金在各银行到房地产汗金队2主要依攘中窗人民银衍中国人民在对房地产开发货"项目评馆时应消费-lt.2011每3月刊59?庡?哄?撡?浤浨?枡?删瑈?瓄浧?筩?咣?玑?窡?咡?榣?凄?倪?桗?未?绸?洣?浒?剀?湂?庿?干?枵?庡?椣?槅?傣?昲?湮?笪?働?枵?廐?庣?务?綶?籧楅?倪?曈?椩?溡?湭?厡?楅?涣幂?曓溡?溵?櫇?淔?幒?正确分析开发企业所有者权益的构成。囱的不确定性。金.但与此同时.对于开发商其它项目待子会计准则的不间，房地产开发企业的所所有者权益更多的是一个会计科目.销售房屋的预期利润并可用本项目开发

5、的有者权益科自身自加值并不能克全说明开发有时并不能真实反映开发商对这个项目的资金部分，也可视情况将其认定为可用于商有能力保障项目究工.并起到缓释银行实际投入能力和意愿。在衡量开发商实力贷款项目资本金。存量房地产公司可使用贷款风险的作用。财务报表中，房地产开肘，最好还是根据这个房地产项目的戚本于贷款项目的资本金最高不超过下面公式发企业所有者权益项下包括实收资本、资构成和实际需投入的资金进行测算，即分的测算:本公积、愚余公积和朱分配利润四个科阁.析总投资中有多少资金可以由开发商承贷款项目资本金且所有者权益"非用其中，实收资本应为现金方式体现.以实担、巳投入多少(多为地款)、将投入多少、于

6、本项目的实物出资评估增值其它项物出资的，应分析是否以项目土地使用权资金来源、落实可能等。这种实际投入的目资本金占用长期资产占用+可用于本出资，土地使用权有无评估增值情况，因资金算法更加直接。当然，在这盟还要区项目的预期利润。为土地增值部分只是从账面上增加开发成分企业投入的资金是项目公司的所有资金i比外，由于银行监管部门要求银行本，并不是开发商以实际资金支付.因此还是来酒子股东借款以及其他负债。新成在房地产项目"四证齐全、项目资本金计算资本金时应剔除评估增值部分;其他立房地产项目法人，其"实收资本"通撑不到位后才能发放开发贷款，但目前开发商形式的实物出资也是一样，应

7、由开发商提离，而目前规模稍大的房地产开发项目总开发的地快越大，项目总投资对项目资本供用于贷款项目上的证明，并剔除增值部投资较大.仅凭其实收资本显然不能满足金要求也越高。为规避资本金规定，在项分;未用于贷款项目的实物出资应从所有项目资本金需求.在实际操作中，新成立目申请或项目评估中常存在将项目人为折者权放中扣除。盈余公积和未分配利润合房地产公司多是以股东的资金进行开发。分、分期贷款的情况，导致信贷资金监管称m存收益，t在表现形态也非常值得关注，房地产项目公司和股东互为独立法人，奠困难，发生信贷风险。银行要根据项目批只有作为现金方式存在并能捋续投入才有资金往来应为负债f性质，在房地产开发贷复的开发

8、计划和进度，考察项目是否为分利于保证项目建设的正常进行。应遵循长款项目评估中.考虑房地产企业项目开发期开发，坚决杜绝人为分期.以规避开发期负债与长期资产匹配的财务服理，剔除的特殊性，项目公司的资金为母公司统筹商资金风险.开发商财务报表中"圄定资产"和"长期操纵，股东投入资金也计入了"资本公积"总之，房地产开发贷款项目的资本金投资"等长期资金的占用，并按照i藏懊性科目，在此意义上股东投资款可认定为明界定在项因评估中较为熏耍，关系着评估原则对"应收账款"、"其他应收款"中目资本金，在项目评估中，可以

9、用项目实结论与贷款决策正确与否，从而影响银行账龄较长、收回希望较小的非有效资产予际投入资金为依据，而将关联性不强的两借贷风险。以上观点是笔者在房地产项目以剔除。根据新会计规则，按照公允价值个公司之间的往来资金不论开发商计入"资评估中的经验之谈，提出待方家指正.原则，资本公积项目则存在更大不确定性，本公积"科目还是"其他应收款"科目，如该科目中计入了资产评估增部分，这部都应认定为负债性质的资金.而不是开发分资本公积，并非以现金及实际形式存在，商自有资金。且受评估时限及评估用途影响，评估是否对存续期较长而又同时进行多个项合理、未来是否能够切实实现增值价值都目

10、开发的房地产商的贷款项目资本金的界存在较大不确定性，即使能够实现增值价定.首先要掌握就在建的所有项目的投资、值.也可能面临缴纳高额的所得税及增值在建、销售情况.并按照项目总投资和已税等情况，其真实风险保障能力存在很大投入资金测算出其它项目所占用的自有资上接第58页)当前新形势下.人们不断提倡节约能源和，湾文献:保护环境，低碳生活方式正在逐步为人们四、结束酒川胡新字，陆.ti.，房地产开发的工程造所接受，人们对建筑圈护结构的保温要求房地产开发中的工程造价管理是非常价控制间，中国新技术新产品，2010，(09)也在逐渐提高，尤其是外墙保温隔热方面熏耍的.它是一个动态的过程.同时，在i勾徐舰，房地产

11、项目的工辍造价控制取得了极为迅猛的发展。在中世纪的欧洲房地产开发中的项目的全过程.也始终贯ji.科技信息，29， (34) 外墙保温隔热技术就日经为人们初步使穿着工程造价管理。在房地产开发中的工3)柳铁峰.房地产市场中政府h为存在用，然而只是在1973年世界性的石油危程造价管理的不同的阶段.必须做到随时问题反对策问，中小企业管理与科技下机以后.世界上大多数国家才发展了外墙控制投资和重视节约，从而使建设资金的旬刊).2010, (01) 保温隔热技术。在新世纪的今天，多数发流失得到最大限度的减少或避免，从而最4)殷雪松.陈光，高艳，尹双石，北京达国家都成功开发了几十种外墙保温隔热终使房地产开发企业的经济效益得到最大大学房地产信息管理与服务系统的建设体系，各种外墙保混节能新产品相继涌现，限度的提高，促进房地产企业的长期持续与展望j，中山大学学报自然科学版)，在激烈的市场竞争中互相促进、共同发展，发展。29， (51) 使得外精