深圳市城市更新办法解读

1、1 2 1 更新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法政策创新点 4 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 3 随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的 矛盾日益突出。 1更新办法出台的背景 城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择 完善城市整体功能 提高城市管理水平 进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展 实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型 4 城市更新的定义 v一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、 有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容

2、的城市建设活动都是城市更新： v生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或 出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满 v对于自己所居住的房屋的修理改造 v对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早 施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望 1更新办法出台的背景 5 多元化的城市更新内涵 v城市规划的形体规划 v强调“利人原则”的人本思想 v强调城市历史价值的保护 v可持续发展等 v以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平 城市更新的方式 v重建或再开发（redevelopment） v整建（rehabitation） v保留维护（cons

3、ervation） 1更新办法出台的背景 6 2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题： v城市化过程中遗留的土地权属不清 v城村混杂交错 v覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施 需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更 新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。 1更新办法出台的背景 7 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定 关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 深府200556号 关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见深府2006 257号 关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个

4、旧城旧村改造项目的 处理意见深府2006258号 关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办2007159号 关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知深府 办200825号 关于工业区升级改造的若干意见深府200775号 关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办200835号 关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案深府办200893号 8 规划国土部门在2007年启动了深圳市城市更新办法 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见（粤府200978号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更

5、 新试点城市。 2009年10月，更新办法经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。 1更新办法出台的背景 9 根据意见，下列土地可列入“三旧”改造范围： v城市市区“退二进三”产业用地； v城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； v国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； v不符合安全生产和环保要求的厂房用地； v布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； v列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 10 推进“三旧”改造的措施： v在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和 年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。 v自行改造应当制定

6、方案，经土地行政主管部门和城乡规划部 门同意后报市、县人民政府批准实施。 v所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续， 涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。 11 1 更新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法的主要亮点 4 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 12 城市转型重要标志 v完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工 作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和

7、结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 v土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财 政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开 2更新办法出台的意义 13 1 更新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法政策创新点 4 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 14 1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造 2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让 3 城市更新改造对象的全覆盖 4 首创“城市更新单元”概念 5 非商品性质房地产的改造留有余地 6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 7 关内外优

8、惠政策（地价标准）统一 8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能 3 更新办法政策创新点 15 1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造 v对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市 更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、 土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 v办法第31条有如下表述： 除鼓励权利人自行改造外，” 此 段表述意思非常明确， 鼓励权利人自行改造” v第 33 条进一步明确规定： 存在多个权利主体的，可以在多个 权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更 新，可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公 司法的规定以权

9、利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更 新，并办理相关规划、用地、建设等手续。 3 更新办法政策创新点 16 2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让 v突破了更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权 利人自行改造的项目可协议出让土地。与此同时，更新办 法明确了更新改造的地价收取标准。 v办法指出第 35 条规定：权利人拆除重建类更新项目的实 施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规 划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补 签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。 v尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土 地使用权可以通过协议方式出让。 3 更新办法政策

10、创新点 17 3 城市更新改造对象的全覆盖 v过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升 级改造方面 v更新办法则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖 v“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更加深刻 3 更新办法政策创新点 18 4 首创“城市更新单元”概念 v更新办法首次引入 城市更新单元这一全新的概念 v过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 v城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限， 而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的腾挪余地，保障城市基础设施和公共服务

11、设施的 相对完整性。 v一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目 3 更新办法政策创新点 19 5 非商品性质房地产的改造留有余地 v对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问 题，更新办法明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆 除重建后，取得完全产权，并可以自由转让。” v历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规 定完善手续后，可作为。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。 3 更新办法政策创新点 20 6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 v各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 v更新办法区分了三种不同的更新模式综合

12、整治、功能 改变和拆除重建 v同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况 v未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以 综合整治为主。 3 更新办法政策创新点 21 7 关内外优惠政策（地价标准）统一 v明确城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准 v保持与改造地价政策的延续，特区内外地价实行统一的标准 8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能 v更新办法优化了许可事项 v取消了重复审查、缩短了审批时长 v为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础 3 更新办法政策创新点 22 1 更新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法政策创新点 4

13、 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 23 第一章 总则 第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新 第四章 功能改变类城市更新 第五章 拆除重建类城市更新 第六章 其他规定 第七章 附 则 4 深圳市城市更新办法 24 第一章 总则 共八条，第一条至第八条 主要内容： v一、办法制定的目的、依据和适用范围 v二、指导原则 v三、城市更新的基本制度和实施主体 v四、工作经费和资金来源 v五、国土规划和有关部门的职责 4 深圳市城市更新办法 25 目的： v规范本市城市更新活动 v进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境 v推进土地、能源、

14、资源的节约集约利用 v促进经济和社会可持续发展 依据： v有关法律、法规以及本市实际 适用范围： v深圳市行政区域范围内的城市更新活动。 26 城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括 旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下 情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、 功能改变或者拆除重建的活动： v（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； v（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； v（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明 显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； v（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形

15、。 27 第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约 集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 v政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分 调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时， 政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。 v规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划， 科学制定改造规划，并强化规划的统筹管控作用。 v节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 v保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的 房屋和土地须经过确权、登记才能改造，以切实保障土地权利 人的合法权益，维护社会稳定。 28 第四条 城市

16、更新应当符合国民经济和社会发展总体规 划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新 实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 v城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 v城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及 土地利用年度计划。 第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规 定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定 的主体实施。 29 暂行规定城中村改造实施主体： v鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造 项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城 中村改造项目。 工业区升级改造主体： v依法取得工业区改造项目范围内全部产权，

17、或者与工业区改造项 目范围内全部产权单位签定委托改造或合作改造协议的法人 v市、区政府直接组织改造的项目改造主体为市、区政府指定单位。 30 第六条 工作经费来源： v市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费， 对城市更新项目提供适当的资金扶持 基础设施和公共服务设施建设 资金来源： v从土地出让金中安排相应的项目资金 v政府投资项目、根据政府投资项目管理的相关规定实施 31 第七条、第八条 规划国土主管部门职责： v组织、协调全市城市更新工作 v拟订城市更新相关的规划土地管理政 策 v统筹城市更新的规划、计划管理 v制定城市更新相关技术规范 v组织制定城市更新单元规划 v负责城市更新

18、过程中的土地使用权出 让、收回和收购工作。 各区政府职责： v组织辖区内城市更新用地的整理 v组织辖区内综合整治类更新项目和市 政府确定由其实施的拆除重建类更新 项目的实施 v对功能改变类、拆除重建类更新项目 的实施进行协调。 市发展改革部门 v拟定城市更新相关的产业指导政策 v统筹安排涉及政府投资的城市更新年 度资金。 市财政部门负责按照计划安排核拨城市更 新项目资金。 32 第二章 城市更新规划与计划 共九条，第九条至第十八条 主要内容： v一、全市城市更新专项规划 v二、法定图则对城市更新的规定 v三、城市更新单元的范围、规划的内容和制定 v四、城市更新计划的申报和审批程序 v五、城市更

19、新单元规划的审批程序 4 深圳市城市更新办法 33 城市更新规划的体系 v城市总体规划 v近期建设规划 v全市城市更新专项规划 v法定图则 v城市更新单元规划 全市城市更新专项规划 v根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接 v明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总 体规模和更新策略。 34 第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以 下规定： v（一）城市更新单元的范围； v（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服 务设施的类型和规模； v（三）城市更新单元的规划指引。 35 第十一条至第十三条 城市更新单元范围： v城市建成区需要进行城市更新的区域， v保

20、证基础设施和公共服务设施相对完整 v划定相对成片的区域作为城市更新单元 v一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新 项目。 36 城市更新单元规划（第十二条） v（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用 地的功能、产业方向及其布局； v（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、 更新方式和规划控制指标； v（三）城市更新单元内城市设计指引； v（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。 城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业 主管部门意见。 37 城市更新单元规划的制定（第十三条） v（一）已制定法定图则的区域 p根据法定图则所确定的各项控制要求制定 p对

21、法定图则强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门 报市政府批准后实施。 v（二）未制定法定图则的区域 p现状调查研究 p根据分区规划确定的各项要求拟订，报市政府批准后实施 p更新单元规划的相关内容纳入法定图则的制定 38 （一）城市更新年度计划的内容（第十四条） v城市更新单元规划的制定计划 v已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目 v城市更新项目相关资金来源等内容 p综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 39 （二）城市更新年度计划的申报（第十五条） v申报人 p各区政府组织其相关职能部门对辖区内各类城市更新项目筛选 p市政府各相关主管部门、有关企事业单位 v申报条件：

22、p提出城市更新单元规划的制定计划 p提出已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目 p市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报需征求项目所在区 政府意见 v申报受理机关 p市规划国土主管部门 40 （三）未纳入城市更新单元的更新项目更新计划申报（第十六条） v申报条件 p未纳入的城市更新单元是符合城市更新条件的城市建成区 p具备制定城市更新单元规划相关条件 v申报依据 p各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专 项规划等相关规划 v申报方式 p拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议 v申报受理机关 p市规划国土主管部门 41 （四）城市更新年度计划的审批程序（第十七条

23、） v区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报 城市更新年度计划 规划国土部门统筹协调 拟订 城市更新计划 公示 纳入近期建设规划年度实施 计划及土地利用计划草案 市政府审批 综合整治类更新项目年度计划可单独制定报市政府审批 城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整 42 第十八条 条件：纳入城市更新年度计划 （一）区政府申报的城市更新项目 v区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案后按照 规定程序报批 （二）市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的 城市更新项目 v由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规 划草案后按照规定程序报批 43 第三章 综合整治类城市更

24、新 共四条，第十九条至第二十二条 主要内容： v一、综合整治类更新项目的范围 v二、综合整治类更新项目的技术规范 v三、综合整治类更新项目的实施 v四、综合整治类更新项目的经费来源 4 深圳市城市更新办法 44 第十九条 综合整治类更新项目的范围主要包括： v改善消防设施 v改善基础设施和公共服务设施 v改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改 变建筑主体结构和使用功能。 综合整治类更新项目一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满 足相关规范的要求。 原政策对综合整治的定义：原政策对综合整治的定义： v综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。 45 46 第二十条 综

25、合整治类城市更新的相关技术规范由有关 主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。 47 第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实 施方案并组织实施。 实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行 报批或者备案。 原城中村综合整治项目的实施方式： v暂行规定的实施意见（深府200556号）规定此 类项目可不编制城中村（旧村）改造专项规划，由区政府 编制“城中村（旧村）环境综合整治规划”并组织实施。 此类项目列入区城中村（旧村）改造年度计划。 48 第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、 权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方 协商确定。 涉及改善基础设施、公共服务设

26、施和市容环境的费用， 费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关 规定执行。 49 第四章 功能改变类城市更新 共五条，第二十三条至第二十七条 主要内容： v一、功能改变类城市更新项目的要求 v二、功能改变类城市更新项目的审批 v三、功能改变类城市更新项目的用地手续办理 v四、功能改变类城市更新项目的优惠政策 4 深圳市城市更新办法 50 第二十三条、二十四条 功能改变类更新项目的要求： v改变部分或者全部建筑物使用功能 v不改变土地使用权的权利主体和使用期限 v保留建筑物的原主体结构 v满足有关规范的要求情况下，可以根据需要加建附属设施 v应当符合产业布局规划 v优先满足增加公共空间和

27、产业转型升级的需要 51 城市公共空间的定义 v城市或城市群中,在建筑实体之间存在着的开放空间体 v是城市居民进行公共交往,举行各种活动的开放性场所 v其目的是为广大公众服务。 城市公共空间的内涵 v狭义的城市公共空间指“供城市居民日常生活和社会生活公共 使用的室外空间”，包括街道、广场、居住区户外场地、公园、 体育场地等； v广义的城市公共空间可以扩大到公共设施用地的空间，例如城 市中心区、商业区、城市绿地等。 52 53 （一）申请人 v功能改变类更新项目的土地使用权人 v建筑物由业主区分所有，部分业主申请功能改变的应当征 得利害关系人的同意 ，并提交书面证明文件 （二）申请适用的审批程序

28、 v按照建筑物改变使用功能的程序，申请办理规划许可变更 和相关手续 （三）申请受理机关 v市规划国土主管部门 54 （四）建筑物改变使用功能的条件深圳市城市规划条例第五十 七条） v1、符合城市规划 v2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程 规划许可证 v3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款； v4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。 （五）建筑物改变使用功能的审批程序 v申请人递交申请材料-受理申请公示规划审批-土地 部门签订土地使用权出让合同补充协议-付清地价款-规划部 门收回原深圳市建设工程规划许可证，重新核发建设工 程规划许可证或建筑工程装饰

29、、装修许可文件。 55 第二十六条 用地手续办理： v市规划国土主管部门与土地使用权人签订土地使用权出让合同 补充协议或者补签土地使用权出让合同； v土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。 功能改变后的土地使用权使用期限 v按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定 v原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请 人补缴地价后按照规定予以补足。 56 第二十七条 （一）改变功能的原有建筑面积部分 v改变后的功能的土地使用权剩余期限的公告基准地价原 土地用途剩余期限的公告基准地价 （二）改变功能的增加建筑面积部分 v改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准 非商品性

30、质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定 另行补缴相应地价。 57 例假设龙岗区占地5万平方米、现容积率2.0的工业区土地剩余使用期限为30年， 权利人将功能改变为住宅，改变功能后的建筑面积12万平方米 该区域的住宅基准地价约1000元/平方米，工业基准地价300元/平方米，住宅 用地的市场评估价4000元/平方米（楼面地价） 假设土地还原利率为5% 补缴的地价计算方式： v原建筑面积部分=（1000 -300 ）52=5421万元 v增加的建筑面积部分=（12-5 2） 4000=6357万元 v需要补缴的地价=11779万元 50 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 70 3

31、0 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 70 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 58 第五章 拆除重建类城市更新 共十三条，第二十八条至第四十条 主要内容： v一、拆除重建类城市更新实施的依据 v二、拆除重建类城市更新单元范围土地的收回与收购 v三、拆除重建类城市更新项目的实施主体 v四、不同权利人情况下改造的实施 v五、拆除重建类城市更新项目用地手续的办理 v六、拆除重建类城市更新项目的优惠政策 v七、拆除重建类城市更新项目的拆迁及设施等移交 4 深圳市城市更新办法 59 深圳渔农村实施“中国第一爆”前后对比 60 第二十八条 拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单

32、元规划、 城市更新年度计划的规定实施。 暂行规定中城中村的全面改造是指： v通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间 形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景观面貌 的严重冲突，全面提升空间环境质量。 v全面改造可以采取异地重建、整体拆建和局部拆建等模式 v整体拆建指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面 积之比）在30%以上的项目 v局部拆建指改造率不足30%的项目 61 （一）依法收回土地使用权 v依法收回土地使用权的情形 p单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要 p为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地 p具备其他法定收回条件的 v由市规划国土主管

33、部门依法收回土地使用权并予以补偿。 （二）土地使用权的收购 v土地收购的方式 p市政府根据城市更新的需要组织进行 p城市更新单元内的土地使用权人申请土地使用权收购 62 深圳市土地储备管理办法、深圳市土地储备管理办法实施细 则 土地使用权收购的条件 v（一）因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓 储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需 要收购的； v（二）因实施城市规划需要收购的； v（三）根据土地使用权人申请收购的； v（四）土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的； v（五）国有企业改制需要收购的； v（六）旧城区改造需要收购的； v（七）其他需要收购的。 63

34、深圳市土地储备管理办法、深圳市土地储备管理办法实施细则 土地使用权收购的程序 v权利人书面申请 储备机构核查资料 启动收购程序 签订土地 收购意向书实地调查和或向有关主管部门核实权利及建筑物等情 况地籍测绘大队和房地产估价中心进行测绘、评估拟定收购价 格审计部门审计签订土地使用权收购合同书 拟定土地收 购方案 市政府批准 房地产权属转移 土地使用权收购的价格 v根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权年期等因素，以房地产 市场评估价格为基础加以确定。 v市政府对房地产收购价格确定方式另有规定的，从其规定。 64 第三十一条 （一）鼓励权利人自行改造 （二）政府统一组织实施的城市更新 v拆迁工作的

35、实施方式 v1、通过招标方式引入企业单位承担 p拆迁费用和合理利润可以作为补偿成本从土地出让收入中支付 v2、土地使用权中标人或者竞得人一并实施城市更新，负责拆 除清理建筑物、构筑物及其他附着物 p条件：城市更新单元范围已确定开发建设条件且已制定城市更 新单元规划 65 第三十二条至三十四条 （一）单一权利人实施拆除重建 v土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同 且为单一权利人 （二）多个权利主体（土地使用权人与建筑物等所有权人不同或者 存在多个权利主体）拆除重建的实施 v权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施 v权利主体签订协议并以权利人拥有的房地产作价入股成立的公

36、 司实施 66 第三十二条至三十四条 （三）建筑物由业主区分所有拆除重建的实施 v经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人 数三分之二以上的业主同意，全体业主是一个权利主体 （四）城中村、旧屋村拆除重建的实施 v经原农村集体经济组织继受单位股东大会表决同意 67 第三十五条 办理条件 v实施主体取得城市更新项目规划许可文件 用地手续办理方式 v市规划国土主管部门与其签订土地使用权出让合同补充协 议或者补签土地使用权出让合同 土地使用权期限 v重新计算 68 （一）城中村的优惠政策（第三十六条） v城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组 织的村民及继受单位保留使用的非

37、农建设用地的地域范围内的建 成区域。 v1、容积率在2.5及以下部分 p不补缴地价 v2、容积率在2.5至4.5之间的部分 p公告基准地价的20% v3、建筑容积率超过4.5的部分 p公告基准地价 补缴地价的计算公式 v城中村部分地价=城中村部分的土地面积（4.5-2.5）公告基准 地价20%城中村部分的土地面积（X-4.5）公告基准地价 69 城中村补缴地价进行拆除重建后，建筑物和附着物取得完全产权 v依据：深府办2007159号 v依据深圳市城中村（旧村）改造暂行规定等城中村（旧村） 改造相关政策开展的城中村改造项目，实施拆除重建的房产除政 策性住房外，按规定缴纳或减免市场地价的，均为市场

38、商品房。 城中村项目的地价可返拨区政府作为城中村基础设施和公共服务设 施建设费用。 70 （二）旧屋村拆除重建的优惠政策（第三十七条） v旧屋村是市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行 办法的通知（深府1993283号）实施前已经形成的旧屋村 v1、现状占地面积1.5倍的建筑面积 p不补缴地价 v2、超出占地面积1.5倍的建筑面积部分 p公告基准地价 关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见（深 府2006257号）中有关旧屋村地价适用标准未作调整。 71 (三) 拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策（第三 十八条） v1、升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的 p

39、原有合法建筑面积以内部分 不补缴地价 p增加的建筑面积 公告基准地价标准的50%缴纳地价 p地价适用标准与关于工业区升级改造的若干意见（深府2007 75号）中有关地价标准的规定一致 72 (三) 拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策 v2、升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的 p原有合法建筑面积以内部分 计算公式计算公式=改造后功能土地使用期限的公告基准地价改造后功能土地使用期限的公告基准地价- 原用原用 途公告基准地价途公告基准地价年期修正系数年期修正系数 p增加的建筑面积 改造后功能和土地使用权使用期限市场评估地价计算地价改造后功能和土地使用权使用期限市场评估地价计算地价 市政府

40、关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见 已有规定的，从其规定。 73 关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村 改造项目的处理意见（深府2006258号），其中规定： v70个改造项目的用地中，符合市政府深圳市城中村（旧村） 改造暂行规定、关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定 的实施意见及关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造 工作的若干意见的部分，按照有关政策收取地价。其余部分， 按照公告基准地价标准收取地价。 即城中村部分，按照暂行规定的标准补缴地价 旧屋村部分，按照若干意见的标准补缴地价 其余部分，按照公告基准地价标准补缴地价 74 假设龙岗区占地10万平方米、现容积

41、率1.0的工业区，土地剩余使用期限为30年， 权利人将工业区拆除重建为改变为住宅，改变功能后的容积率为3.5 该区域的住宅基准地价约1000元/平方米，工业基准地价300元/平方米，住宅 用地的市场评估价4000元/平方米（楼面地价）， 假设新签订的补充协议规定的土地使用期限为70年，土地还原利率为5% 补缴的地价计算方式： （一）工业区为非农建设用地 v补缴的地价= 10万平方米 2.5 0+10万平方米（3.5-2.5）1000元/平方 米20%=2000万元 （二）工业区为国有建设用地且不符合处理意见规定的工业区 v原建筑面积部分=（1000-300 ）10 1.0=7474万元 v增加

42、的建筑面积部分=10 （3.5-1.0） 4000=100000万元 50 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 75 (三) 拆除重建类的工业区升级改造项目的优惠政策 v拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准 全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的， 适用市政府工业楼宇转让的有关规定。 工业楼宇是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并 已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。 v工业楼宇转让的有关规定包括： p深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照深圳 经济特区高新技术产业园区条例的规定执行 p其他工业楼宇的转让，按照深圳

43、市工业楼宇转让暂行办法深 府2008213号执行 76 （四）其他拆除重建类更新项目的优惠政策（第三十九条） v其他拆除重建类更新项目的范围 p旧商业区 p旧住宅区等 v适用的地价优惠政策 p改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算的 地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使 用权期限的公告基准地价标准计算的地价 p计算公式=更新范围的面积改造后的容积率改造后功能 的公告基准地价更新范围的面积改造前的容积率原用 途公告基准地价年期修正系数 77 （四）其他拆除重建类更新项目的优惠政策（第三十九条） v非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另 行补缴相应地价 78

44、 第四十条 实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重 建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、 构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使 用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用 地，政府均不作补偿。 79 第六章 其他规定 共九条，第四十一条至第四十九条 主要内容： v一、不纳入城市更新年度计划的拆除重建行为 v二、违法建筑、违法用地和产权登记历史遗留问题的处理 v三、更新单元范围内零星未出让土地的管理 v四、历史文化遗存以及城市安全保障系统的管理 v五、拆除重建类项目配建政策性用房的规定 v六、产业用地城市更新的其他规定 v七、更新项目土地使用权出让合同需要约定的内

45、容 v八、城市更新项目的分期实施的规定 v九、城市更新与节能减排 4 深圳市城市更新办法 80 第四十一条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋 建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入 城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。 危房的管理规定包括： v城市危险房屋管理规定 v深圳市建设工程质量管理条例 等 81 第四十二条 权属确定的建筑物、构筑物或者附着物方可作为更新对象 v违法用地、违法建筑应当依照有关规定接受处理后，方可作为权 属确定的更新对象。 v未办理房地产权登记，应当根据有关房地产权登记历史遗留问题 处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。 p深圳经济

46、特区处理历史遗留违法私房若干规定 p深圳经济特区处理历史遗留违法生产经营性违法建筑的若干规定 p关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 p深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定（深府2004193号） p 82 第四十三条 城市更新单元范围零星未出让土地包括： v边角地、夹心地、插花地等 零星未出让土地的用途： v优先用于基础设施和公共服务设施的建设 v根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，出让给其相邻地块 的城市更新实施主体。 出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于特 区内的不得超过3000平方米。 更新办法对零星用地出让的地价标准未作规定 83 第四十四条 城市更新项

47、目应当遵守保护历史文化遗存的 法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。 实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施 等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。 84 第四十五条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以 在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关 主管部门另行制定，报市政府批准后实施。 关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的 实施意见 政策的延续 v保障性住房的比例根据需求情况配备“比例不一刀切” v保障性住房的布局数量符合社会实际需求有待多个部门共同研究 85 第四十六条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守

48、本 办法的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、城 市更新或者相关产业升级政策。 86 第四十七条 市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在 土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定： v配套建设保障性住房、产业用房 v基础设施和公共服务设施的内容。 87 第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。 城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指 标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。 分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、 公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。 p更新办法中并未明确规模较大的区分标准（如建筑面积） 88 第四十九条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿

49、色 建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水 利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节 能减排工作。 89 第七章 附则 共两条，第五十条、五十一条 主要内容: v一、城市更新工作中违法违纪行为的处理 v二、生效时间 4 深圳市城市更新办法 90 第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中 有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依 法移送司法机关处理。 对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面 法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。 第五十一条 本办法自2009年12月1日起施行。本办法 施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。 91 1 更

50、新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法的主要亮点 4 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 92 一、各类特定建成区的认定 v旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等的认定主 体、具体认定标准等 二、更新单元范围含有多种建成区拆除重建的地价计算 v深府2006257号规定改造项目用地兼有城中村、旧屋村、 非农建设用地以外的居住区域、零星土地等情形的，根据本意 见规定的地价适用标准和用地比例情况，按照加权平均方式核 算地价。 v更新办法明确了各类建成区的地价适用标准，但未明确多 种类型混杂时的地价核算方式 5 更新办法后续需要关注的问题

51、93 三、更新办法的实施细则以及相关配套政策的出台 v土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、 财政税收等各项配套政策 v政策性住房、公共服务设施用地等公共政策的制定 四、功能改变类城市更新项目的审批 v更新办法规定功能改变类更新项目地价优惠政策 v更新办法也规定了功能改变的更新项目优先满足增加公共 空间和产业转型升级的需要 v对于工业区改变为其他经营性用途的审批是否仍然严格值得进 一步关注 5 更新办法后续需要关注的问题 94 五、非商品性质房地产转变为商品性质房地产补缴地价 的配套文件 v更新办法第二十七条、第三十九条提及非商品性质房 地产转变为商品性质房地产需按照有关规定补

52、缴地价，目 前深圳市尚未出台相关文件 v违法用地、违法建筑处理对各类违法用地和违法建筑处理 缴纳的地价和罚款等有关实施细则 5 更新办法后续需要关注的问题 95 1 更新办法出台的背景 2 更新办法出台的意义 3 更新办法的主要亮点 4 深圳市城市更新办法 5 更新办法后续需要关注的问题 6 城市更新单元申报 96 一、更新单元计划申报条件及拟订标准 v满足以下情形，权利人可申报城市更新项目： p法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定 城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统 筹时优先考虑。 p尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建 成区，可按照本指引要求拟订

53、城市更新单元，申报城市更 新单元规划制定计划 6 城市更新单元申报 97 条件要求 城市基础设施、 公共服务设施亟 需完善 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地 面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间 等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。 环境恶劣或者存 在重大安全隐患 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区 经相关部门鉴定，建筑质量、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等 不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。 现有土地用途、 建筑物使用功能 或者资源、能源 利用

54、明显不符合 社会经济发展要 求，影响城市规 划实施 片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功 能不符，影响城市规划实施的 禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或 土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的 其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区 98 标准要求 1 相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、 河流等自然要素及产权边界等因素拟订。符合全市城市更新专项规划要求。 2 拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。 3 包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。 4 应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。 5 福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行 政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积 可小于城市更新单元总用地面积的70%。 6 城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟