土地增值税清算报告材料实用模板

1、XXX公司“XXX”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）XXX公司基本情况（二）“xxX项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1） a XXX项目位于海口市滨海大道以北， 属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993 年9月动工兴建的“XXX项目，“XXX系原项目“XXX,2001年8月31日海口市城规函2001246 号和 249 号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。2）该项目于 2005 年 7 月取得的土地使用证，证号为“海口市国用 2005 第 002146 号 ，取得的 使用权面积为 7,349.66 平方米方米， 其土地使用权转让合

2、同总金额为 5,600,000.00 元。地类 (用途)为城 镇混合住宅用地。(3) 2004年取得的编号为20043142 号的建设用地规划许可证，系原“ XXZ的用地规划，该用地 内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率 3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积 率 5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣 公司未再取得单独的建设用地规划许可证。( 4) 2008 年 7 月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上 30 层，地下 1 层的框剪结构商住楼，总建 筑面积为：地上 41688.84 平方米，地下 44

3、25.70 平方米。(5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证,2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可 证。2、项目开工竣工日期：项目开工日期 2006 年 4 月， 竣工日期 2007 年 10 月。2008 年 4 月 30 日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。3、容积率实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。4、销售期间2006年1月3日取得“ XXX “及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。、主要指标建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价普通住宅23541.9222,079.8722

4、,079.87203.00203.0089,930,361.004,072.96调整后结果非普通住宅22572.6221,170.7719,223.45194.00138.0087,958,640.004,575.59合计46114.5443250.6441303.32397.00341.00177,889,001.004,306.89三、收入情况:（一）纳税人申报情况乂乂公司申报销售收入 177,681,601.00 元，其中：1、普通住宅89,722,961.00 元，共计203套，均价4,063.56 元/ m2 ;2、非普通住宅 19,223.45M 2，销售金额为 87,958,64

5、0.00 元，共计 138 套，均价 4,575.59 M 2（房屋 建筑面积大于 144 M 2的房屋 116 套，车位 22 个）。其中：（1）车位 806.49 M 2，销售金额 2,698,000.00 元，均价 3,345.36 元 M2；（2）住宅 18416.96 M 2，销售金额为 85,260,640.00 元，均价 4,629.46 元 M2。（二）专项检查情况专项检查调增销售收入 207,400.00 元（归入普通住宅） ，检查确认的销售收入为 177,889,001.00 元。 其中：根据中华人民共和国营业税暂行条例 第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形

6、资 产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定，2010年12月31日，乂乂公司账面其他应付款中 挂代收EF可视对讲机款207,400.00元应纳入项目收入归集，在本次审核中，我们对上述事项作为项目收 入调整，即调增应税收入 207,400.00元，归入普通住宅收入。专项检查调整后，普通住宅销售收入89,930,361.00 元，销售面积 22,079.87 M2，占可售面积的51.05% ;非普通住宅销售收入 87,958,640.00 元，销售面积19,223.45 M2 ，占可售面积的44.45%。（三）分年度销售收入及销售面积情况表:年度房屋类型当年销售收入销售面积销售面积占可售面

7、积比例销售面积占同类房屋可售面积比例均价套数2006普通住宅6,012,070.001921.764.44%8.70%3,128.4219非普通住宅住宅10,106,010.002853.276.60%15.49%3,541.9018铺面车位小计16,118,080.004,775.0311.04%3,375.49372007普通住宅65,416,789.0016788.0138.82%76.03%3,896.64158非普通住宅住宅43,783,809.0010047.1223.23%54.55%4,357.8564铺面车位小计109,200,598.0026,835.1362.05%4,0

8、69.322222008普通住宅17,594,102.003244.237.50%14.69%5,423.2025非普通住宅住宅27,213,021.004863.1711.24%26.41%5,595.7430铺面车位1,825,000.00588.291.36%21.36%3,102.2116小计46,632,123.008,695.690.205,362.67712009普通住宅907,400.00125.870.29%0.57%7,209.031（含调增）非普通住宅住宅4,157,800.00653.41.51%3.55%6,363.334铺面车位403,000.00104.110.2

9、4%3.78%3,870.913小计5,260,800.00883.380.025,955.3182010普通住宅非普通住宅住宅铺面车位470,000.00114.090.26%4.14%4,119.553小计470,000.00114.090.26%4,119.553如有价格调整，请填下表XXX项目收入部分售价偏低，根据海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发2009187号）第三条第二款“对商品房销售价格明显偏低的，按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定”的规定，调增收入 XXX元，调增明细如下表：价格偏低调整明细商铺号业主姓名合同编号原单价建筑面签约日期同（近）时调

10、增额调整依据积平均售价由口、 房号业主姓名合同编号原单价建筑面积签约日期同（近）期平均售价调增额调整依据四、成本调整:项目金额调整确认原因依据1.取得土地使用权所支付的金额6,723,785.99-120,366.606,603,419.39调减缴纳的印花税； 调减代土地转让方缴纳的费 用，不属于本公司成本.土地增值税暂行条例房地产开发企业 所缴纳的印花税应入开发费用.（国税发200991号）第二十一条第四款“扣除项目金额中所归集的各项成本和 费用必须是在清算项日开发中直接发生2.房地产开发成本99,182,604.29-1,960,389.6897,222,214.61土地征用及拆迁补偿费1

11、、重分类调增从开发间（国税发200991 号）第二十一条第四接费转入的测绘费用有款“扣除项日金额中所归集的各项成本11,322.00 元。和费用必须是在清算项日开发中直接发前期工程费2、调减咨询 费、评估费等生的或应当分摊的”；1,880,792.51-1,106,605.67774,186.841,089,000.10 元；第二十一条第二款“扣除项日金额中所归2、应按照受益对象，调减申集的各项成本和费用，必须是实际发生报的七通一平费用27,212.17的”以及第五款“纳税人分期开发项日或元；者同时开发多个项日的，或者同一项日中建筑安装工程费91,279,072.43282,651.3691,

12、561,723.791、重分类调整增加1,907,492.29 元，重分类调减1,624,340.93 元，其中：A、将与孝感远大建设有限公司工程结算中的1,624,340.93元园林绿化工程款，重分类调 减至基础设施费项目。B、从公共配套设施费重 分类调增转入消防、人防工程 1,642,000.00 元。C、从开发间接费重分类 调增监理费及建筑工程质量 检测及监督费265,492.29元。（国税发200991 号）第二十一条第二 款、第二一条第四款。基础设施费1,890,761.912,446,910.024,337,671.931、重分类调增绿化工程1,624,340.93元从配套设施转入

13、1,102,950.00 元温泉工程及太阳能工程；2、成本调减情况：调减国税发200991号）第二十一条第二款。公共配套设施费2,839,900.00-2,839,900.001、重分类调减金额2,744,950.00 元入建安工程费及基础设施费用；2、调减已含在工程结算中的国税发200991号）第二十一条第一款、 第二款。开发间接费用1,292,077.44-743,445.39548,632.05设、备重等调减已调至前及未取程的测绘费和建安工程中的监理费及质检费 276,814.29 丿元。2、调减未支付以及未取得合规票据62,351.92元；应入开发费用的担保费、咨询费等121,992.

14、18 元；国税发200991号）第二十一条第一款、 系二款、第四款。合计105,906,390.28-2,080,756.28103,825,634.00五、鉴证结果:项目收入成本增值额增值率应缴土增税已缴土增税应补土增税应补缴营业税及附土增税税负加申报普通住宅89,722,961.0075,078,334.8814,644,626.1219.51%3,909,619.712,868,283.24-24,731.520非普通住宅87,958,640.0065,365,630.1722,593,009.8334.56%6,777,902.957.71%合计177,681,601.0065,365,630.1722,593,009.836,777,902.953,909,619.712,868,283.24-24,731.523.81%鉴证普通住宅89,930,361.0073,431,010.4716,499,350.5322.47%4,949,805.164,558,607.957,453,484.445.5%非普通住宅