万科进军珠海房地产市场可行性报告

1、正 文 目 录第一部分 珠海城市发展综述1一、珠海城市概述1二、珠海的城市建设状况3三、珠海经济总体发展特征6四、珠海市人口发展特征11五、珠海政府的施政纲要13六、珠澳经济及城市发展的联动15七、总论：珠海城市综合素质不断提升，房地产空间广阔15第二部分 珠海市房地产行业分析17一、珠海房地产各级市场发展特征17二、珠海房地产开发相关政策及主要成本支出26三、珠海旧城改造及商品房烂尾现象专题研究28四、总论：珠海房地产行业有效供给不足，吸引力逐步增强34第三部分 珠海商业地产发展概况38一、珠海商业地产概况38二、珠海商业地产近年来的发展特征40三、04年珠海商业地产总体特征42四、珠海各板

2、块商业地产发展特征45五、总论：珠海商业地产发展层次低，但发展空间逐步扩大57第四部分 珠海各板块房地产市场研究60一、拱北板块60二、夏湾板块65三、吉大板块70四、老香洲板块75五、新香洲板块81六、前山板块87七、唐家板块92八、南屏、横琴、斗门、金湾板块98第五部分 珠海商品房市场需求特征103一、珠海城镇居民总体生活水平103二、珠海城镇居民目前的居住状况105三、珠海置业者的置业偏好107四、典型项目的客户研究120第六部分 珠海各类产品形态分析124一、珠海房地产各类物业建筑形态研究124二、小户型产品研究137三、海景楼研究145四、珠海房地产行业各类档次商品房供需状况154五

3、、珠海房地产行业目前住宅产品创新一览表157图 表 目 录图表 1：珠三角九市GDP水平（04年前三季度）6图表 2：珠三角九市第三产业的发展速度7图表 3：历年来珠海城市GDP的发展8图表 4：历年来珠海固定资产投资额8图表 5：珠三角九市人均可支配收入比较（04年1-9月份）9图表 6：历年来珠海居民消费价格指数的变迁9图表 7：珠海人均可支配收入的增长10图表 8：珠海居民金融机构存款余额的增长10图表 9：珠海旅游业的发展11图表 10：城市人口的年龄分布特征12图表 11：珠三角九市固定资产与房地产投资状况20图表 12：珠三角九市投资增长率及房地产投资比重比较20图表 13：珠三角

4、九市房地产销售状况分析21图表 14：珠三角八市房商品房销售均价状况分析21图表 15：近年来商品房交易价格走势22图表 16：历年来珠海房地产的开发及经营情况23图表 17：珠海二手房市场近年来交易量的走势24图表 18：珠海二手房近年来交易金额走势25图表 19：珠海二手房近年来成交价格走势25图表 20：市区内各类工程状态烂尾项目比重31图表 21：各类工程状态的烂尾项目在各板块间的分布31图表 22：各类规模烂尾楼的构成状况32图表 23：各类规模烂尾项目的区域分布32图表 24：各类状态烂尾楼的规模分布特征33图表 25：各类功能的烂尾项目构成33图表 26：珠三角九市人均居住面积3

5、4图表 27：近6年来的施工及竣工面积40图表 28：近年来商业物业的销售面积41图表 29：近年来商业物业销售价格的变迁41图表 30：近年来商业地产的空置率状况42图表 31：各区住房管理情况107图表 32：珠海居民置业的居住板块偏好108图表 33：对各类商业配套的偏好程度108图表 34：对各类生活配套的偏好程度109图表 35：对各类文化配套的偏好程度109图表 36：对各类教育设施的偏好程度110图表 37：对周边自然景观的偏好程度110图表 38：对社区规模的偏好111图表 39：对会所档次的要求111图表 40：珠海市民购房时喜欢的住宅类型112图表 41：珠海市民购房时首要

6、考虑的产品因素112图表 42：购房时看重的相关因素113图表 43：可承受的住宅最高总价113图表 44：可承受的首期款114图表 45：选择的付款方式114图表 46：选择的住宅装修标准115图表 47：购房选择的类型115图表 48：选择客厅的建筑面积116图表 49：选择餐厅的建筑面积116图表 50：选择厨房的建筑面积117图表 51：选择卫生间的建筑面积117图表 52：选择主卧室的建筑面积118图表 53：对物业管理的满意度118图表 54：对物业管理服务费用的满意度119图表 55：对物业管理服务费用的满意度119图表 56：客户的年龄分布120图表 57：客户的区域来源分析1

7、21图表 58：小高层住宅分布比例图129图表 59：高层建筑分布比例图132图表 60：别墅项目分布比例图134图表 61：近两年小户型各类产品套数比重140图表 62：各板块各类小户型产品供应量比较研究140图表 63：各板块土地供应及可售建筑物业规模及分布图146图表 64：各板块建筑面积比147图表 65：各板块的海景楼容积率比较147图表 66：各板块各类产品供应研究148图表 67：海景楼板块各类产品均价图149图表 68：户型比例图152图表 69：各类物业目前的总体销售进度153图表 70：04年旭日湾各类物业的销售状态153附 件 目 录附件1-1：珠海六大经济功能区1附件1

8、-2：珠海大型交通设施的规划与分布2附件1-3：珠海近年来已立项及在建的大型工程4附件1-4：珠海旅游业发展概况11附件1-5：澳门特别行政区概况12附件2-1：04年土地交易状况一览22附件2-2：珠海房地产开发与经营情况24附件2-3：上报市府各部门的报批报建程序26附件2-4：珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法及物业管理相关法规28附件2-5：珠海目前的管道燃气使用状况37附件2-6：关于调整我市购房入户政策的通知39附件2-7：26条城中旧村共计38个自然村基本情况40附件2-8：旧城改造的相关政策41附件2-9：珠海“烂尾楼”项目清单42附件2-10：珠海目前知名外埠发展商的概况

9、49附件6-1：珠海海景楼盘抽样盘源及产品说明列表51附件6-2：04年开发海景楼盘产品供应量一览表52附件6-3：海景盘三级市场价格一览表53附件6-4：2000-2004年珠海市主流在开发（含在售）海景项目一览表54第一部分 珠海城市发展综述一、珠海城市概述（一）城市简介珠海一座著名的花园式海滨城市，东与香港水域相连，南与澳门陆地相接，为中国最早设立的经济特区之一。全市总面积7653平方公里，总人口123.5万人。（二）地理位置珠海位于广东省南部，珠江出海口西岸。东与深圳、香港隔海相望；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。（三）地貌特征陆海总面积为7653

10、平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里，岛屿146个，海岛总面积236.9平方公里，海岸线、岛岸线全长690公里。市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，地势平缓，倚山临海。（四）气候珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年均气温22.3，最低气温2.5。年降雨量1770.4毫米，其中4-8月降雨量最多。（五）人文历史环境珠海在公元前221年（秦）隶属南海郡番禺县，地域历史悠久，人杰地灵，在历史上，尤其是在近代史中珠海涌现出众多闻名中外的英才：中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清政府驻檀香山总领事陈芳，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长

11、唐国安，我国第一位世界冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名版画家古元，著名实业家唐廷枢，上海仁济医院创办人徐润。历史古迹丰富，拥有青铜时代高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪帝赐清府驻檀香山总领事陈芳梅溪牌坊和唐绍仪在宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。（六）珠海行政区划 基于珠海市政府的“功能区带动战略”，珠海市还设立了独立行政管理的六大经济功能区，详见附件1-11、香洲区珠海市中心城区，全区总面积519平方公里，常住人口73.86万人。下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和唐家湾、南屏、横琴3个镇。2、斗门区珠海市次中心城

12、区，全区总面积674.8平方公里，常住人口31万，下辖井岸镇、白蕉镇、斗门镇、乾务镇、莲洲镇和白藤办事处。3、金湾区珠海市次中心城区，全区海陆面积1600平方公里，总人口只有19万人，其中户籍人口11万人。下辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。（七）与周边城市的交通联结 珠海已提出并正在规划更为完善的城际交通体系，具体大型交通设施的规划及布局详见附件1-2珠海南以莲花、横琴大桥与澳门陆路连接，东以九洲港与香港、澳门水路相通，通过京珠高速与中山及周边城市相连。此外，规划论证中的珠港澳大桥、珠澳海底隧道以及即将动工复工的广珠城际快轨、广珠铁路等将在很大程度上提升珠海的区位价值，更进一步地融入到大珠三角圈

13、中。至广州：90分钟60分钟都市圈二、珠海的城市建设状况 本节第1、2部分引自珠海市城市总体规划（2001-2020）（一）城市发展的目标在规划期内（2020年以前），把珠海建设成为综合实力雄厚，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力，经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。（二）发展思路及基本方针推进新型工业化，优化经济结构；工业西进，城市西拓，加快城市化步伐，促进区域经

14、济协调发展；完善城市交通网络，加快“海港、空港”发展步伐，促进区域间经济的合作；科教兴市，办好大学园区，增强城市核心竞争力；进一步扩大开放，推动体制和管理创新，完善社会主义市场经济体制。（三）珠海城镇空间布局以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空间布局。（四）珠海主城区土地资源及利用状况2000年，珠海主城区现状人口68万，建成区约56平方公里，其中居住用地22平方公里。其中：中心城现状人口41万，建成区约36平方公里，闲置住宅用地约2平方公里。南屏、湾仔地区总面积约71平方公里，建成区约25平方公里，闲置土地约4平方公里。横

15、琴地区总面积约86平方公里，建成区约5平方公里，闲置用地约8平方公里。唐家湾地区（包括淇澳岛）总面积约115平方公里，现有人口6万人，建成区约19平方公里，闲置用地约16平方公里。图表 1：香洲区内闲置土地的分布状况由以上图表可以看出，在香洲区内，唐家湾、横琴是闲置土地最为集中的区域，然而，从环境来看，唐家湾、横琴自然风光优美，人口密度较低，商品房开发有着广阔的发展前景。（五）基础设施建设状况通过近20余年来的建设，珠海的城际交通网络以及各类网管设施逐渐成熟，基础设施配套进一步完善。水电网、有线电视网、宽带通信网覆盖率处于全国较高水平。 有关珠海城市基础设施的详细信息请见附件1-2；较为完善的

16、基础设施为珠海城市的进一步发展奠定了良好的基础。（六）近年政府重点投资的大型项目 其他各类大型项目详见附件1-3珠海政府近年来一直将投资的重点放在交通、能源电力、高新技术等方面，在05年广东省148项重点项目中，与珠海密切相关有8个大型项目，内容主要涉及公路港口工程、电力工程、快速交通工程、环保工程和高新技术工程。这些大型项目的投入对于调整珠海产业结构、提升珠海的区域辐射力有着非常深远的意义。项目名称建设规模计划竣工时间总投资（万元）04年累计完成投资（万元）京珠高速公路广珠北段27公里2005西部沿海高速公路珠海段55公里2005江珠高速公路53.2公里，江门段21公里，珠海段32.2公里2

17、00663503广珠西线高速公路二期顺德至中山段46公里20070珠海电厂3、4号机260万千瓦2007珠三角轨道交通广州至珠海段（含中山至江门段）131公里中山至江门段26公里200834800火电厂脱硫重点工程 珠海电厂1、2号机脱硫270万千瓦烟气脱硫2006622004000珠海金山软件股份有限公司WPS网络办公系统庐山技术产业化示范工程年产10万套WPS网络办公系统200456483048三、珠海经济总体发展特征（一）经济总量小，但生产力水平较高由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市。但04年的人均GDP水平来看，珠海全市人均GDP为4.18万元人民币 珠三角其他多

18、数城市的人均GDP数据尚未正式公布，因此，关于人均GDP指标不便于做横向比较分析；，表明珠海已进入住宅产业稳定发展 但人均GDP在4万6.6万元人民币之间时，表明城市已进入住宅产业的稳定发展时期；的时期。图表 2：珠三角九市GDP水平（2004年）（二）城市经济的现代化水平较低，但第三产业的发展较快从目前的三次产业的构成来看（第三产业仅占GDP的39.6%），珠海的经济现代化水平仍然较低。但在珠三角城市圈中，第三产业的发展速度相对较快。图表 3：珠三角九市第三产业的发展速度（三）技术密集型产业逐渐成为珠海的支柱产业 支柱产业表现出三个显著特征：1、支柱产业对国民经济发展的贡献率较高，其净产出在

19、国民经济中占有较大比重；2、支柱产业的发展已相对成熟，产业集中度和技术水平相对较高；3、支柱产业具有阶段性电子信息、家用电器、石油化工、精密制造业 珠海的精密制造业主要包括航空航天、表计、办公自动化、精密仪器、数码产品等；、能源电力、生化医药是珠海的六大支柱产业。其中精密制造业是04年发展速度最快的产业，04年珠海精密制造业总产值超过90亿元，同比增长54%，约占珠海04年GDP的16%，从珠海支柱产业的第六位跃居第四位。从珠海支柱产业的分布及发展特征可以看出，技术密集型产业在珠海六大支柱产业占有相当高的份额，尤其是精密制造业在04年的快速发展进一步提升了珠海支柱产业的技术集约性。技术密集型产

20、业成为珠海的支柱产业将促使人口结构中高素质、高收入人才比重的提升，也有助于提升珠海城市中产阶层的比重，这对于提高住宅商品房的有效需求有着十分重要的积极意义。（四）城市经济健康发展，运行态势良好，主要经济指标增速较快1、近年来城市GDP稳步增长，增幅保持在11%16%之间图表 4：历年来珠海城市GDP的发展 本节及以下关于珠海经济发展历程的数据均出于珠海统计局公布信息；2、固定资产投资逐年稳步增长，尤其在04年来，固定资产投入增幅明显近年来，珠海固定资产投入逐年稳步增长，尤其在04年固定资产投入的增幅更为明显 增幅明显主要基于两点原因：其一，03年7月以来，政府取消了对非城中村项目停工的禁令，使

21、房地产业的投资更加活跃；其二，04年集中了较多的大型基建工程，如市内公路的兴建及改造、填海工程、工业区建设等。关于近年来主要的城建大型工程信息详见附件1-3，04年全年完成固定资产投资179.6亿元，同比增长27.3%，其中基础建设增幅达35.3%，房地产投资增幅达4.3%。图表 5：历年来珠海固定资产投资额（五）消费市场持续繁荣，城市消费能力稳步增长从04年前三季度的统计数据来看，珠海的人均可支配收入位居珠三角的第四位，居民消费能力相对较强。从纵向的发展历程来看，珠海近年来，人均可支配收入、社会商品零售总额、居民存款总额等多项指标的增幅明显。1、横向比较：珠海人均可支配收入较高，位于珠三角各

22、市前列图表 6：珠三角九市人均可支配收入比较（04年1-9月份） 由于目前珠三角各市统计局所公布的数据日期各不相同，此项研究以数据公布相对最为全面的日期为标准，因此，此项分析仅截止到04年前三季度，以下有关横向比较的分析皆同。2、纵向比较：居民生活水平逐步提高，消费能力稳步增长1）消费旺盛，近两年居民生活水平显著提高2004年，全市实现社会消费品零售总额179.89亿元，同比增长13%。图表 7：历年来珠海社会消费品零售总额的变迁2）城市居民消费能力稳步增长04年，城镇居民家庭人均可支配收入18346.54元，人均消费性支出12826.21元，同比分别增长10.5%和9.5%。居民消费结构不断

23、升级，金融机构存款逐年稳步增长，生活档次及品味明显提升。图表 8：珠海人均可支配收入的增长图表 9：珠海居民金融机构存款余额的增长（六）旅游业升温明显，城市对外辐射力大幅提升 关于珠海旅游业的详尽描述详见附件1-404年，珠海全市共接待过夜游客561.18万人次，同比增长28.1%，其中入境游客140.32万人次，同比增长33.1%；国内游客420.86万人次，同比增长26.5%。全年旅游总收入103.72亿元 由旅游局部门提供信息，增长23.9%。随着珠海旅游设施的进一步完善，会议、海岛度假、生态等特色旅游吸引力逐步增强，珠海旅游业辐射力正日益加强，城市的影响力也随着旅游业的繁荣而逐步扩大。

24、图表 10：珠海旅游业的发展四、珠海市人口发展特征 以下有关人口统计的数据引自珠海2000年人口普查资料汇编（一）人口总量少、密度低、区域分布不均珠海市普查总人口达到123.54万人，是广东省人口最少的地级市，从人口密度看，珠海市人口密度为758人/平方公里，为全省平均水平（486人/平方公里）的1.6倍，在全省居第九位。与周边城市相比，珠海市人口密度较小，分别为深圳的21%、东莞的29%、佛山的54%、广州的57%和中山的58%。从市内看，各区人口密度差距较大，分布不均衡，其中香洲区人口密度最高。各项指标行政区管理区香洲区斗门区金湾区万山横琴淇澳人口密度（人/平方公里）25954932511

25、0079117人口总量（万）75.0932.9814.031.44人口比重（%）6127111.2（二）外来人口增速快，比重高2000年珠海市外来人口总数为58.15万，比1990年的16.04万增长2.6倍，远高于总人口的增长速度；外来人口占总人口的比重迅速上升，由1990年的25.2%提高到2000年的47%，提高了21.8个百分点；外来人口中，来自本省其他县、市的有22.42万，占外来人口的38.6%，来自省外的有35.73万，占61.4%。（三）人口文化素质提升显著与1990年珠海人口统计数据相比，珠海市人口的文化素质有显著的提高，主要体现在：1、受过学校教育的人口比重增幅较大2000

26、年珠海市6岁以上人口中，受过学校教育的人口比重为96.3%，比1990年的89.5%提高6.8个百分点；2、文盲率显著下降2000年珠海市6岁及以上的人口中文盲人口为4.3万人，占3.48%，与1990年的9.4%相比，下降5.92%；3、人均受教育年限增加根据各种受教育程度的就学年限测算，大学本科以上程度16年，大专15年，中专及高中12年，初中9年，小学6年，2000年珠海市受过教育人口的平均受教育年限为9.49年，比1990年第四次人口普查的8.53年增加了0.96年，总人口的平均受教育程度为初中偏上；4、高学历人口比重迅速增加，低学历人口比例大幅下降珠海市6岁及以上人口中，大专及以上文

27、化程度人口为92684人，比1990年增长4.7倍，是同期总人口增速的5倍。大专及以上人口所占比重为8%，比1990年（3.2%）增加4.8个百分点；小学文化程度人口所占比重为25.3% ，比1990年（41.2%）显著下降15.9个百分点。（四）年龄构成两头小、中间大，成年型人口特征明显据普查资料显示，珠海市总人口中0-14岁人口数为21.39万人，占17.31%；15-64岁的人口为97.18万人，占78.66%；65岁及以上的人口为4.98万人，占4.03%；65岁及以上人口与0-14岁人口之比，即老少比为23.26%；人口年龄中位数为28岁。按国际通用标准衡量，珠海市人口类型属成年型。

28、图表 11：城市人口的年龄分布特征（五）城镇化进程加快，人口城市化水平迅速提高十年来，珠海市大力推进城市基础设施建设，吸引人口向城镇集中，城市化水平大大提高。2000年珠海市普查总人口中，居住在城镇的人口达105.62万人，占总人口的85.48%，与1990年第四次人口普查相比，城市化水平上升了24.19个百分点。与全省平均水平（55%）相比，珠海市城市化水平高出30.48%，在全省21个地级市中仅次于深圳，居第二位。（六）家庭结构更趋简单化、年轻化普查资料显示，全市普查人口中，共有家庭户30.44万户，家庭户人口为93.88万人，占总人口的 75.98%；平均每个家庭户的人口为3.08人，比

29、1990年第四次全国人口普查的3.8人， 减少了0.72人。五、珠海政府的施政纲要（一）近五年城市的发展目标：再造一个新珠海04年2月，珠海市委市政府在中共珠海市第五次党代会提出了未来五年的发展目标“再造一个珠海”。市政府表示，在五年之内珠海要在聚集高素质人才、发展高质量经济网站、建设高品位城市，力争在综合经济实力、产业规模和城市架构上“再造一个新珠海”，使社会发展和城市管理水平跃上新台阶。1、具体的目标任务在经济发展方面，到2008年珠海本地生产总值实现翻一番，力争突破1000亿元；城市建设实现大发展，着力打造西部新城，提升香洲城区，加快唐家湾淇澳、南湾横琴城市组团的建设；社会事业实现全面发

30、展，建立比较完善的现代教育、文化、体育、医疗卫生等社会事业体系，促进人的全面发展；人民生活水平明显提高，城乡居民收入稳步增长，生活质量不断改善，社会保障体系不断完善，人民过上宽裕的小康生活。2、基本施政方针及发展战略为了实现“再造一个新珠海，实现社会跨越式发展”这一发展目标，珠海政府提出了明确的施政方针及发展战略：1）城市发展的四大战略科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市；2）增创六大优势增创开放、科教、产业、人才、体制、环境六大优势；3）工业西进、城市西拓坚持走跨越式和可持续发展的路子，大力推进“工业西进、城市西拓”；4）实现四个新突破实现县域经济、产业发展、基础设施建设、区域合作“四个新

31、突破”。3、对于政府“再造新珠海”施政纲要的评价1）更多地是对珠海政府近年来施政纲要的总结珠海市第五次党代会所提出的“再造新珠海”的目标及施政纲领在很大程度上是对珠海市政府在近年来施政纲领的总结，其中所提出的施政纲领创新成分不多。2）施政纲领的执行及落实情况良好由于这一新的施政体系是对过去施政特征的总结，因此，纲要所提及的诸多举措都是珠海市政府长期推进中的工作，如加强环境建设、兴建大学园区、工业西进等，从目前的情况来看，珠海政府较好地履行了其所提出的施政纲领。3）珠海基本具备实现跨越式发展目标的良好基础经过20多年持续发展，珠海已经为加快发展打下了良好基础，面对国际新一轮产业转移、“泛珠三角”

32、建设、粤港澳合作以及珠三角城市群整合带来的历史性机遇，面对港珠澳大桥规划建设的启动以及铁路、港口、高速公路等一批大型交通基础设施的建设，珠海已经攀上了跨越发展的门槛，有能力、有条件、有决心把握新一轮发展的重大机遇，实现自身在未来5年内的跨越前进。（二）历届政府施政特征对珠海发展的影响1梁广大主政时期（19841998年）1）主要施政特征将环境保护视作头等大事，严格限制人口进入；投入大量资金搞基础设施建设；在产业结构上以高科技产业为先导，排斥普通制造业；为了促进城市建设，以土地换资金。2）对房地产行业的影响一心扶持大企业，拒绝多数普通工业，虽保障了城市环境，但却使城市工业不发达，也没有真正形成龙

33、头企业；人口限制政策制约了人口数量，致使房地产价格一直低迷，但在某种程度上为后市的发展制造了良机。2黄龙云主政时期（19982002年）1）主要施政特征为迎接澳门回归，大力推进道路及绿化工程；加大了城中村改造力度，采取政府干预市场的办法；落实科教兴市战略，实现珠海大学零的突破，并确立了珠海发展大学园区的计划。2）对房地产行业的影响政府对市场的干预过多，严重违背了市场规律，在很大程度上导致了房地产行业资金外流，制束房地产行业市场化进程，但在另一方面，由于旧城改造的推进，也使珠海居民整体居住水平以及对居住的要求明显提升；大学园区兴建计划的启动提高了人口素质，也有助于房地产行业中高端市场有效需求的释

34、放。3方旋主政时期（20022004年）1）主要施政特征遏制了城中村改造的不利影响，沿袭了发展高科技产业、“城市西拓、工业西进”战略，放宽了对制造业入住珠海的限制。2）对房地产行业的影响保证了各产业的协调发展，增强了珠海的综合经济实力，有利于珠海房地产市场的良性发展。在很大程度上减轻了政府对珠海房地产市场的干预，促进了房地产各级市场的市场化程度，也为珠海剩余土地资源的有效整合使用提供了保障。 六、珠澳经济及城市发展的联动 关于澳门及珠澳经济联动的分析详见附件1-5珠海和澳门在地理上同处南海之滨和珠江口西岸，陆地相连、公路相通， 虽有一关之隔，但在实际上却为连体双城。两个城市经济的发展相互促进，

35、经济合作日趋紧密。澳门不仅成为珠海对外的窗口，更是珠海经济的重要推动力量，而珠海在作为澳门后勤基地的同时，也为澳门经济的发展起到了积极的促进作用。目前，在澳门的珠海企业有近30家，而与此同时，澳门在珠海的投资增幅明显，04年1-11月，澳门在珠海投资项目219项，实际利用澳门资本8764万美元，分别比2003年同期增长200%和64%。04年1-10月，珠海对澳门的外贸进出口累计达4.2亿美元，比2003年同期增长17%。04年1-10月，珠海共接待澳门过夜游客8.5万人次，从珠海陆路口岸进入澳门的内地游客达255万人次。七、总论：珠海城市综合素质不断提升，房地产空间广阔通过以上分析，可以看出

36、，珠海虽然人口少，城市规模小，经济总量低，但在中长期，珠海房地产行业空间广阔。主要体现在以下几点：1、城市自然环境优越，房地产开发有着良好的先天素质珠海山海相映，环境优越，自然景观优美，是中国最适合居住的城市之一，房地产开发有着良好的先天素质。2、城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔珠海的建成区面积小，闲置土地比重大，土地成本相对较低，按目前城市规划，到2007年，城市整体规模将向东西两端扩大，人口会由目前的125.28万人增加到155万人。城市战略在2004年到2005年的实施，南湾、唐家湾等重点区域的开发建设，进一步增加了房地产开发的空间。3、城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观珠

37、海人均可支配收入位居珠三角九市第四位，人均收入、社会零售商品总额、金融机构存款等经济指标稳步提升，居民生活水平相对较高。随着城市经济产业结构的逐步优化，珠海的人口素质也将进一步提高，这对于珠海房地产行业有效需求的累积将产生深远影响，同时也对城市商业的发展奠定了牢固的市场基础。4、旅游业发达，城际交通组织日趋完善，城市辐射力将更强珠海旅游业发达，城市对外形象及感召力强，且随着港珠澳大桥、江珠高速开工、广珠铁路招标引资、广珠轻轨兴建等城交通体系的逐渐形成，将进一步深化广珠关系、港珠关系、澳珠关系，这对拓展城市影响力，扩大珠海房地产的外地需求、提高置业信心等方面将起到重要的作用。5、城市人口虽少，但

38、外来人口保持持续增长从统计数据来看，珠海的人口少，总体增幅较为稳定，但外来人口的却保持着较高幅度的增长（还不包含未入户口的外地人），城市人气逐渐走旺，住宅需求将保持较大的增长。6、中产阶层逐步扩大，中档住宅商品房有效需求将有所增长珠海住宅商品房有效需求的增长主要体现在两个方面，其一，中产阶层的代表公务员阶层的加薪将显著提高其消费能力及置业能力；其二，支柱产业向技术密集型发展将吸纳更多的有技术背景的高素质人才来到珠海，这将促进珠海中档住宅商品房有效需求的增长。第二部分 珠海市房地产行业分析一、珠海房地产各级市场发展特征（一）一级市场发展特征1、可供开发的土地资源多 此处是指全市范围内，而在市区范

39、围内可供开发的土地资源却较为稀缺，尤其是在拱北、海景沿线，可供开发的净地基本已开发殆尽。，但所有权较为分散80年代至90年代中期，为了吸引投资，在土地换资金的策略指导下，珠海政府将大量土地资源以较小的单位出让给各类企事业单位 由于各类拿地单位性质差异大，较为分散，此处不便于展开统计分析。，早期不严谨的大规模的土地出让致使目前政府所掌控的商业土地资源相对较少。而由于当时拿地的单位多数并非专业的开发商，其所掌握的土地多数还处在闲置状态 香洲区各板块闲置土地分布状况参见第5页图表1；，因此，在目前的土地市场中，市内可供开发的土地资源虽然数量多，总体规模大，但仍较为分散。2、挂牌拍卖成为主流交易方式，

40、但获取土地的方式仍是多样的自03年7月28日 03年8月1日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定正式实施。规定重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让。珠海两块经营性商用土地的成功拍卖以来，珠海政府开始禁止经营性商用土地协议出让土地的方式，珠海市经营性用地将一律采用拍卖挂牌的方式 政府一般以三种方式出让土地：行政划拨、协议出让、挂牌拍卖，在新的土地出让制度下，前两种方式再不适用于经营性用地。出让，政府的土地出让制度将更加公平公开。由于政府是一级市场土地供应者的主导，因此，挂牌拍卖出让方式将成为珠海土地市场的主流交易方式，这对

41、于珠海土地市场市场化程度的提升有着重要的积极意义。在另一方面，由于珠海土地资源分散，还有为数更多且规模相对较小的土地仍集中在多数企事业单位手中，因此，对于土地需求者而言，除竞买这种主流交易方式可获取土地外，还可以通过向其他土地所有者协议交易、合作开发等方式获取土地资源或土地的开发权。3、土地价格更多地取决于市场需求，同板块的相关性越来越弱在经营性用地严格采取挂牌出让制度之前，珠海市政府的土地出让协议价格均遵照珠海市政府对有偿土地使用价格 规定所提及的有偿土地是指开发程度达到“三通一平”的土地（珠海政府所出让土地一般都达到此程度）。的规定施行。但在新的土地出让制度下，土地价格更多地取决于市场需求

42、，同板块级别的相关性越来越弱 各板块04年土地的实际交易价格具体详见后文04年土地交易状况。珠海市政府对有偿土地使用价格的规定 该规定是协议出让土地的价格的重要参考，也是政府制订土地拍卖起拍价格的参考之一。地区类别各类规划用途的单价（元/m2）商业旅游加油站办公别墅住宅、拱北、夏湾3000（3100）1800（1900）1600（1700）、前山、南屏2200（2300）1500（1600）1320（1420）、湾仔马骝洲、横琴2700（2800）1800（1900）1520（1620）、吉大2800（2900）1800（1900）1560（1660）、香洲隧道口及香洲（旧区）2250（235

43、0）1400（1500）1280（1380）、香洲新市区中心2900（3000）1800（1900）1600（1700）、香洲湾填海区2500（2600）1800（1900）1480（1580）、公鸡山珍珠乐园1900（2000）1450（1550）1400（1500）、珍珠乐园金鼎1500（1600）1100（1200）960（1060）10、洪湾南、连屏西1300（1400）960（1200）640（740）11、南屏中学、挂定角、洪湾北2050（2150）1200（1300）960（1060）4、04年土地交易市场更加繁荣03年珠海全年公开出让土地使用权近十万平方米，土地收益2.46亿多

44、元，而04年珠海土地市场则更加繁荣，通过公开拍卖的方式，04年共出让国有土地使用权60多万平方米，给政府财政带来16个多亿的收入，土地使用权的出让面积是2003年的6倍，土地收益则是2003年的6.5倍，取得了实行土地公开出让以来最好的成绩。老香洲新香洲拱北前山湾仔供应面积（平方米）92769.6275624111820775.9交易面积（平方米）92769.6204111816954.9实际成交均价（元/m2）5891310702.461590图表 12：04年各板块的土地交易状况5、外地发展商积极参与土地出让制度的公平公开，削弱了本地发展商在“关系”上的竞争力，在一定程度上降低了外地发展商

45、进入珠海市场的门槛。自珠海土地公开挂牌拍卖以来，珠海一级市场受到了外地知名发展商的关注，尤其在04年，每次土地使用权公开拍卖的消息一经披露，都能引来各地地产商纷纷参与竞投，香港的方兴置地、上海的中海发展、新中盛有限公司、广州的富力地产、深圳的万科、金地、中洲恒通、和记黄埔等著名地产企业，都曾参与竞投珠海的土地市场。6、土地拍卖挂牌出让方式对珠海房地产市场产生积极影响1）提高行业的进入门槛，土地资源将向有实力的开发商集中由于招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高，竞争相对更为激烈。在市场调节作用下，土地资源实现了市场价值的最大化，为取得土地开发权，开发商需要付出更高的土地成本，且在取得土地的使用权

46、后，开发商还必须通过缜密的分析实现土地开发的最优化，因此，只有资金及人才资源雄厚的开发商才能在土地市场获得竞争优势。2）土地拍卖制度从源头上有效阻断烂尾楼的产生在土地拍卖制度下，拿到地块的开发商都有强大的经济实力和严密的项目开发流程，项目的顺利完成将有所保证，不容易造成烂尾。另一方面，市政府通过控制土地供应量从源头调节市场上的房产供应量，引导房地产业健康有序发展，也防止了烂尾楼的产生。3）土地价格将有所增长从目前的市场反应来看，外地有实力的发展商对于珠海房地产市场颇为关注，土地市场市场化水平的提升使土地价格更多地由市场来决定，在需求旺盛的市场条件下，珠海的土地价格将会有明显提升。（二）二级市场

47、发展特征1、房地产投资总量相对较低，但未来的发展环境较好由于城市规模小，城市建成区面积小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资明显较低。从固定资产总体投资的情况来看，珠海保持着相对较高的水平，而房地产投资在其中的比重却明显低于珠三角其他城市，这一现象表明珠海目前还侧重于城市基础工程的建设，从目前来看，房地产投资比重虽小，但随着大型工程项目如城际交通道路、港口、高新技术园区等项目的相继竣工和启用，珠海城市的对外辐射力以及人口素质的提升将十分显著，而这些对于珠海房地产业的后续发展将有着深远的影响。因此，从未来的发展来看，珠海房地产业有着良好的发展环境。图表 13：珠三角九市固定资产与房地产投资状况

48、图表11-12为佛山统计局公布信息，数据截止于04年10月；图表 14：珠三角九市投资增长率及房地产投资比重比较2、商品房销售面积较少 此处销售面积不包含已认购的商品房面积，在微观市场上，04年楼市非常畅旺，所推新盘销售情况十分良好，但由于诸多新盘在此统计周期内均未取得预售证，其销售情况未能统计在内。，增长幅度小，但均价增幅明显从04年房地产经营状况的宏观统计数据来看，珠海在销售面积及销售面积的增长率来看都不甚理想，比2003年同期略降4.98%。而在销售均价上，珠海的商品房均价呈现出相对较高的水平 03-04年商品房价格水平的上涨主要缘于三个方面的原因：其一，03年由于建材价格的上涨提升了商

49、品房的建筑成本，但由于原有的利润空间较大，此原因对价格上升的影响不十分显著；其二，珠港澳大桥等大型交通设施的即将立项的利好显著地刺激了市场及发展商对未来楼市的良好预期，这对于价格的上涨有着明显的刺激作用；其三，04年所推出的楼盘多集中于拱北、新香洲等相对高尚的板块中，这些新盘受板块档次的影响普遍较高，从而在整体上提升了04年楼市价格。，位列珠三角九市的第三位；且在近年来商品房销售价格的发展趋势及增幅上，珠海商品房均价水平却一直保持着较高的增幅，04年商品房销售价格增长率仅次于深圳。从历史来看，04年的价格增幅以基本达到历史最高水平。销售面积略降而价格却上涨表明房地产市场需求旺盛，而中高档住宅商

50、品房有效供应不足。图表 15：珠三角九市房地产销售状况分析图表 16：珠三角八市房商品房销售均价状况分析图表 17：近年来商品房交易价格走势3、商品房空置面积下降，烂尾楼改造初现成至04年年底，我市商品房空置面积为91.89万平方米，同比下降25.3%，其中空置一年以上的商品房建筑面积为70万平米，同比下降28.64%，04年新推楼盘的空置面积在20万平米，新盘全年市场消化率高达81.1%，由此可见，目前市场上存在的空置面积绝大多数都是早期遗留下来的烂尾楼项目，而新推楼盘却基本不存在严重的滞销问题。据目前烂尾楼项目的改造进度来看，在05年约有近30万平米的建筑面积将改造完成并推向市场，由于近年

51、商品房市场态势良好，加上这些改造后的楼盘在很大程度上都参考了市场需求特征，因此，可以预计在05年年末，全市商品房空置面积仍将有较大幅度的下降，空置面积预计将保持在75万平米左右。4、房地产行业竞争激烈，但开发水平普遍不高珠海房地产开发企业约有360余家，其中有一级房地产开发资质的企业有2家二级开发资质的企业有7家。多数开发企业的所有者都是发家于工程建筑、路桥工程等行业，其专业素质普遍较差，十分缺乏规范化操作及现代管理理念；而且在这些开发企业中，多数都是因特定项目而临时组建的公司。因此，从总体来看，珠海房地产开发企业的开发水平还有待提高。名称04年开发面积（万）主要项目资质企业性质珠海华发实业有

52、限公司33.72华发新城华景山居一级股份有限公司珠海格力置业股份有限公司10.91颐清园旺角商业中心银桦新村一级股份有限公司珠海经济特区恒隆房产开发有限公司13御龙山庄二级股份有限公司珠海市电力房产开发有限公司9城市风景二级有限责任珠海世邦房地产开发有限公司3诺瑞比丽名园叁级有限责任珠海经济特区丹田置业有限公司10美丽湾叁级独资（港资）和记黄埔地产（珠海）有限公司10海怡湾畔单项独资（港资）上表是珠海市较有代表的7家房地产开发企业，它们的开发水平代表了珠海市房地产业的水准，其中尤其以珠海华发实业有限公司为代表。作为珠海市最大的本地房地产开发企业，年开发面积近20万，以珠海市04年总开发面积12

53、0万计，“华发”的开发量占了17%，这表明其占据了当地市场份额相当大的比重。5、近年来，房地产行业发展平稳，各项指标稳中有升1）商品房施工面积总体上稳步增长04年，全市商品房施工面积468.52万平方米，同比增长1.65%；其中住宅项目施工面积384.57万平方米，同比增长6.06%。商品房施工面积、新开工面积增幅较大的主要原因是经市联席会议批准开、复工的房地产项目陆续进入施工阶段 从2003年5月份至今，珠海市已审批通过的开复工的项目共有83个，建筑面积总量约在250万平方米。其中12个为在原项目基础上的续建项目，占项目总量的14.5%，另有21个是早期的烂尾项目重新开工，占项目总量的25.

54、3%，而数量最大的则是空地块上的新开工项目，占项目总量的60.2%。，另外，近两年来珠海宏观环境的普遍看好也在很大程度上提升了开发商的信心。图表 18：历年来珠海房地产的开发及经营情况2）商品房销售量近年保持平稳，年消化率保持在108万平米近年来，全市商品房销售面积基本保持平稳，在2003年和04年上半年竣工面积同比有所减少的情况下，销售面积仍保持稳步增长，改变了以往大起大落的波动局面。然而从截止到04年份的房地产交易量指标来看，珠海商品房的总体销售量却稳中略降，其中住宅商品房的销售量基本与2003年同期持平，但总体供需关系基本保持平衡。（三）三级市场发展特征珠海三级市场一直保持着稳步发展的态

55、势，尤其在04年，即使在取消购房入户指标的政策下，二手房交易仍然十分旺盛，仅在04年1-10月份，二手房总体成交额都明显超过此前数年的年交易面积，且交易价格也明显上涨。二手房市场的畅旺主要基于两点市场原因：其一，近两年来外来人口明显增多，住宅需求徒然提升；其二，市场对珠海楼市的预期良好，从03年底开始，市场普遍认为楼价将会上涨，且04年二级市场销售均价上涨的事实也应证了预期，二级市场商品房价格的上涨刺激了市场对价格相对低廉的二手房的需求。此外，珠海居民收入水平的提高以及置业观念的改变也是二手房市场繁荣的重要原因。市场需求的旺盛直接促进了三级市场的繁荣与持续增长，三级市场的发展主要体现在以下三方面。1、近年来二手房交易量持续增长近6年来，二手房的交易面积及收入保持着持续的稳步增长，增长幅度逐步降低。尤其自从2004年1-10月份的统计指标来看，二手