房地产数据统计和分析

1、房地产数据统计和分析房地产数据统计和分析2008-3-31/2008-4-6北京住宅销售面积 单位：万平方米北京本周住宅成交面积和套数环比下降37%和39% 上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量也出现明显下滑，成交面积为25.27 万平方米，较上周下降50.85%，住宅成交套数为2369 套，较上周下降52.03%。北京本周住宅北京本周住宅成交均价成交均价本周住宅成交均价为9846 元/平方米，环比上周上涨20.68%，主要由于内环以内住宅成交比重上升，且各环线住宅成交均价同时保持上涨。深圳深圳住宅销售面积住宅销售面积天津天津住宅销售面积住宅销售面积南京南京住宅销售面积住宅销

2、售面积重庆商品房成交面积重庆商品房成交面积杭州杭州商品住宅成交面积商品住宅成交面积财政部财政部、国家税务总局出台税收优惠、国家税务总局出台税收优惠政策点评政策点评（1）对个人出租住房收入减征10%的个人所得税。目的在于鼓励业主将空置的房屋出租，缓解房地产市场的供给压力。但是目前国内90%以上的个人住房租赁并未在政府部门进行登记，也从来没有缴纳过所得税，所以这一点目前还没有太大的实际意义。（2）个人购买经济适用房契税减半。目前的契税为3%，一套80 万的经济适用房，可以为购买者减轻1.2 万元的负担，能够在一定程度上减轻购房者的负担，但意义不大。（3）开发商建廉租房免征土地使用税。对建设廉租房的

3、开发商，免征土地使用税，目的在于降低开发成本，鼓励开发商参与廉租房的建设。但土地使用税并不高，以上海为例，最高一级的土地使用税每年才30 元/平米，最低的每年仅1.5 元/平米，一般廉租房所在的区域，土地使用税每年不超过10 元/平米。综合来看，我们认为上述减税的实际意义并不大，更多的是表达政府鼓励保障性住房建设及运营的态度。上市公司上市公司 万科：3 月份销售收入同比增长月份销售收入同比增长227.5% 万科3 月份实现销售面积71.9 万平方米，销售金额66.8 亿元，分别比07 年同期增长147.1%和227.5%。至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114.5 万平方米，销售金额10

4、1.0 亿元，和去年同期相比，增幅高达82.9%和119.1%。 综合此前3 个月的数据可以发现，万科销售面积和销售金额同比增幅逐月提高的趋势十分明显。公司3 月份销售的产品中，首次置业和改善需求性质占销售金额比例超过85% ，占销售面积的比例则接近90%; 另一方面，90 平米以下产品的比例也呈上升趋势，占3 月份销售套数的50%以上。这一现象说明市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求开始逐渐释放。另一方面，也说明龙头企业在行业调整阶段受到的影响相对较小，我们继续看好行业内的优质龙头企业。招商招商地产地产 4 月2 日，招商地产与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联

5、合参加北京市土地储备中心的公开招标活动，并获得北京市招标编号为“京土整储招（昌）2007109号”地块的使用权。该地块位于昌平区东小口镇,东至陈营新村,西至规划绿地及北京军区政治部生产基地,南至清河北侧规划路,北至金运花园及北京军区政治部生产基地。用地总面积为38 万平方米,其中建设用地面积为26.8 万平方米,代征地面积为11.21 万平方米。规划总建筑面积不超过52.33 万平方米,包括居住42.6 万平方米、居住区配套教育及公共交通1.86 万平方米、商业金融7.87 万平方米。土地价格为人民币16.5 亿元，可售楼面地价3270 元/平米。招商房地产和北京嘉铭房地产开发有限责任公司各占

6、50%的比例，各承担50的价款。栖霞建设栖霞建设 3 月18 日,栖霞建设方面在股东大会上向股东坦言,预计一季度公司房地产各项目销售收入将同比下降30%左右。同时,2007 年年报显示,公司的每股经营性现金流已为-1.79 元,流动负债比年初增加5 亿元,达到18.2 亿元。栖霞建设管理层表示,公司并不考虑降价。这意味着除了等待增发方式外，公司缓解资金压力的办法暂时并不多。此外，公司表示，在未来3-5 年，仍将以住宅开发为主。月成交比较：月成交比较：房地产股价和 房价密切相关。刚性需求拉动销量。 （我们预计中国每年新增的城镇人口为1800 万；相应地，中国每年将新增至少570 万以上的城镇家庭

7、（按家庭成员数3.17 人计算）；即使每个新增家庭平均住房面积按80 平米（人均25 平米左右）计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56 亿平米的住宅需求，这一规模占07 年全国住宅销售面积的比例为66%。）中国城镇居民家庭收入分布2000 年60%以上中国城镇家庭的收入在1 万-2万人民币。2008 年60%左右的中国城镇家庭的收入标准为2 万-5 万人民币； 目前家庭年收入在10 万以上的家庭数目大约在700 万左右，我们预计10 年后这大约在7000 万左右。鉴于当前主要城市房价同比有大幅上涨，央行第二套房的信贷政策抑制了绝大部分的投资需求，我们估计全年的成交量约为去年的70-80

8、%左右。房地产是拉动内需的重要力量：2007 年房地产开发投资25280 亿元，占全年社会固定资产投资总额的18.4%；房地产业增加值占国内生产总值的比重达到5%左右；房地产业与许多行业业存在直接与间接的联系。房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定 （截至2007 年10 月，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69 万亿元（其中房地产开发贷款余额为1.76 万亿元，个人住房贷款余额为2.6 万亿元），占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%；实际上，还有许多其他贷款是以房产和土地作为抵押的，这些贷款可称之为与房地产相关的间接贷款。）个人住房贷款余额占人民币贷款余额比例中国经济的增长将更主要依靠内需中国经济的增长将更主要依靠内需国有商业银行不良贷款开始反弹 2007 年美国次贷危机爆发，导致我国出口环境恶化，我们认为，与1997 年亚洲金融危机相似的是，我国政府将采用不断扩大内需的方式来保证国民经济的健康发展。从历史经验表明，我国扩大内需的主要途径