新形势下房地产开发公司管理及决策的研究doc

1、新形势下房地产开发公司管理及决策的研究摘要随着国家加大对房地产行业的调整力度，房地产企业发展的大环境随之也发生了重大的变化。面对新的形势和国家对房地产的宏观调控，我国房地产企业应加强自身的管理并制定行之有效的决策，使企业完成转型战略目标，从而提高自身的核心竞争力。房地产在新形势下，应该加强自身的管理并从经营理念、产品的结构、赢利模式上实行企业的战略性转型。关键词：新形势；房地产；决策（1） 新形势下我国房地产的发展现状我国房地产较国外起步得较晚，发展的过程较短暂，因此在这过程中出现各种问题。我国房地产矛盾突出的时期是在1998年，这段时期，我国房地产市场出现投资规模过大，增长过快的局面，房地产

2、价格泡沫化较严重，消费者购房压力较大，导致消费者购欲望大打折扣。在2003年，我国相关部门对房地产实行宏观调控，并出台了相关的调控政策。这次调控政策与过往一刀切不同，这次调控更具弹性，避免调控对我国整个房地产业带来严重的冲击。但是此次出台的政策并没有遏制房地产市场泡沫，为了能有效控制房价，因此，在2005年5月由七部委颁布了稳定房地产价格的相关文件，这次调控政策终于产生了作用，消费者对国家控制房价的信心也随之增强。这次调控对市场供求关系造成重大的影响，让房地产投资的态势趋于缓和，开发用地的数量得到了遏制，住房的价格涨幅趋于缓和，房地产的调控开始初见成效。但由于国家对房地产的控制力度和决心不够，

3、使得房地产在2008年涨幅迅猛，加之国内银行业对房地产大肆的贷款，使得房地产开发商疯狂地购买用地，大量地建房，导致房地产商债务负担沉重。美国次贷危机使得国际市场经济不明朗，人民币利率的提高，带动了各行各业产品价格的上涨，导致房地产成本上涨，因此，房地产商将成本转嫁给购买者。很多富裕的商人大量购买住房囤积，国内炒楼风气盛行，使得住房价格在短短的一年内疯狂暴涨，从而导致房地产泡沫市场经济的出现。为了遏制我国房地产畸形的发展，我国在2010年大力出台调控房地产价格的政策，大力发展经适房，调高银行的贷款利息，调高房产税，使得房地产泡沫的风气得到了遏制。1（二）新形势下我国房地产调整的决策目前房地产调控

4、已慢慢变得明朗，房地产泡沫市场在短期内会得到遏制，但作为开发商，面对市场利润锐减，行业结构需要做出进一步的调整，这样才能在激烈的竞争中寻找到适合自己发展的位置，房地产开发商要想在竞争中寻求发展，应改变自己的发展策略，房地产商可按以下4点进行策略的调整。1、 应从实际出发，适时对土地储备策略做出调整我国房地产市场，目前仍然属于政策市场，在宏观调控下，关于市场用地政策上，仍受政府的监控，在进行土地买卖过程中，按拍卖的方式进行竞价中标，这样可以增加土地在市场上的透明度，可实现公平竞争，通过对土地实行闲置费用、收回土地等强制性手段，可以增加土地的供应效率。政府调控使得房地产商在融资成本及难度增大。同时

5、政策会使得市场买卖双方的投资回报的周期变长，从而导致投资商的资金链出现断裂，使得投资商的资金变得紧张。2政策的调控，使得房地产商的成本面临市场的风险。土地作为不可再生的资源，而政府是土地单一的供应商，土地资源在一定程度上的稀缺是相对的，因此政府对于市场土地的需求是可以满足的。在新的调控下，房地产开发商在土地的储备应根据自身的情况量力而行。在特殊的时期下，应将公司的资金链正常运作作为公司的重要的任务，而不是一味地大肆购买土地而导致资金紧张。纵观我国房地产开发商，大部分的开发商公司的实力是有限的，不具备可以对土地实行长期储备的能力，我国土地政策对土地长期储备的情况也是不允许的。因此，在这种情况下，

6、房地产公司应保证自身资金运作正常，防止企业出现资金链断裂的现象发生。2、 对自身产品做好市场的定位在供求的市场背景下，相对于消费者，房地产商是处于有利的地位，开发商处在一个绝对的卖方地位，但是根据市场经济学原理，无论是买卖双方那一方处在绝对的地位都是不稳定的，由于之前房地商追求的是市场的利益价值，而忽略了产品质量。因此在新的一轮市场调控下，房地产商在市场的决定地位将受到动摇，新的政策出台，使得房地产市场的的方向发生转移，由卖方市场变成买方的市场结构。在卖方市场结构下，房地产商的产品在市场上获得热销，出现供不应求的情况，但是当市场主体发生变化时，市场矛盾就会出现，对于一些大的开放商推出的高档住宅

7、出现供过于求的现象，而对于一些小户型的住宅就出现供应不足的现象发生。3由于房地产商前期的产品在开发过程中不注重产品的质量，导致在后期过程中产品的质量满足不了大众化的需求，出现了产品定位与市场需求不符合的现象发生，导致房地产生产的产品出现滞销的现象。面对新的形势，对于那些取得项目但还没动工的开放商无疑是幸运的，因为他们可以对市场的需求及大环境做出分析及对自身的产品进行重新的定位，可以使得自身的产品更能满足大众的需求。3、 企业应加强与各部门的合作优势，做到互惠互赢国家的宏观调控，对房地产行业带来很大的冲击和影响，使得行业的整体利润大幅下降，导致房地产市场投资风险增加。部分企业由于缺乏资金而导致正

8、在进行的项目不得不暂停。资金来源受限，而资金的回笼时间又过长，使得房地产行业变得举步维艰。面对严峻的环境，对于一些不想退出房地产行业的开放商该如何生存下去，是值得探讨的。4笔者认为，房地产开放商要想提高有限资金的利用率，一方面可以加强与各部门间合作，最大限度地降低产品的成本及缩短项目的完工时间。对于项目的定位及设计方案应做好前期的开展工作，在项目进行的过程中，应加强与政府各部门的沟通，以及加强各工种工作管理，最大限度地将工程的完工时间缩短。宏观调控的实施，将使得整个房地产业的资金链受到冲击，为了减少调控对整个行业的影响，房地产商应该做好相关的调整工作，加强企业与其它部门之间的合作，做到强强联合

9、、弱弱联合，企业间应做好资本的联姻工作，增强公司的竞争能力，使企业实现资源的优化配置，实现资源共享，做到优势互补。4、 拓展房地产行业的范畴，多种方式盈利 房地产商在长期的经营管理中，积累了大量的社会人脉关系，掌握了丰富的资源，有相对丰厚的资本积累，因此房地产商面对市场的调控，可以寻求多种经营模式，以减少房地产调控对开放商带来的经济损失。其实在国内已经有开发商在早些年就投资其它行业了，如旅游业、教育业、酒店业等等，这些行业目前正处在蒸蒸日上的发展形势，因此对于单一投资的开发商可以寻找新的机遇以应对我国房地产的调控。5（三）结论 国家实行宏观调控并不是为了打压地产市场，而是为了防止某一行业发展过快，导致我国市场经济出现畸形发展。中国是人口大国，中国老百姓传统观念里最注重的就是家，而房子作为家的象征，一直都是中国百姓追求的最重要的物质。房地产市场的泡沫化，会使得我国百姓买不起房子，导致我国出现民生问题。国家现价段的目标是让广大的群众实现小康生活，而小康社会的实现是离不开房地产行业长远健康的发展的，因此，房地产商应该调整心态，稳定发展的节奏，寻求新的机遇，平稳地应对我国的市场调控。参考文献：1 苗天青;我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析j;经济问题探索;2004(12):1241252 芦斌;中小型地产企业合作开