冬季练兵之项目计划管理

1、2008年年10月月n编制计划对工作起到了积极作用编制计划对工作起到了积极作用n按照要求做计划，工作多一点，但也不是很麻烦按照要求做计划，工作多一点，但也不是很麻烦n编制计划占用大量工作时间，大大影响了工作效率编制计划占用大量工作时间，大大影响了工作效率现场调查：现场调查：大家对计划工作的看法大家对计划工作的看法研讨会目的研讨会目的n系统梳理日常计划管理工作系统梳理日常计划管理工作n对计划管理的手段和意义形成共识对计划管理的手段和意义形成共识n研讨计划管理中的实际问题研讨计划管理中的实际问题PART1：项目管理概念：项目管理概念项目管理概念项目管理概念n 什么是项目什么是项目 独特性，有明确的

2、目标 一次性，有确定的开始和结束 相互关联的活动n 什么是项目管理什么是项目管理 建立项目管理的流程 为项目的每个阶段制定项目计划 与项目干系人进行有效的沟通 在特定的时间、预算和规格要求下完成项目项目管理的九大知识体系项目管理的九大知识体系项目管理项目管理房地产项目管理的特点房地产项目管理的特点n 房地产项目具有较强房地产项目具有较强系统性系统性，是一个复杂而庞大的系统；，是一个复杂而庞大的系统；n 房地产项目具有特定的房地产项目具有特定的程序性程序性，强调项目内部的衔接；，强调项目内部的衔接；n 房地产项目组织的房地产项目组织的特殊性特殊性；n 政策法律条文的政策法律条文的多样性多样性。除

3、了项目管理的一般特点外，房地产项目管理的特点：除了项目管理的一般特点外，房地产项目管理的特点：项目是房地产公司运营的基本单元项目是房地产公司运营的基本单元PART2：项目目标制定与工作结构分解项目目标制定与工作结构分解明确项目的结果明确项目的结果衡量项目成果的标准衡量项目成果的标准用用SMARTSMART原则确定目标原则确定目标制定项目目标制定项目目标项目结束时，要取得什么成果？项目结束时，要取得什么成果？必须满足什么要求？必须满足什么要求？什么时候结束？什么时候结束？如何知道每个目标是否达到？如何知道每个目标是否达到？SSPECIFIC 特定特定MMEASURE 可测量可测量AAGREE 认

4、同认同RREALISTIC 实实在在实实在在TTIME 时间时间分解工作结构分解工作结构确定具体要完成的工作显示主要工作和次要工作的关系通过这个项目，我们要交付什么成果？包括什么工作？各项工作的主要分支是什么？分解工作结构分解工作结构(WBS)子项目子项目使工作更容易管理使工作更容易管理项目是否很大或很复杂？是否有较复杂的部分？是否可委派单独的负责人？分解方法：分解方法：模块分解模块分解职能分解职能分解流程分解流程分解分解工作结构分解工作结构(WBS)房地产项目的房地产项目的WBS方案设计方案设计项 目 论 证 阶项 目 论 证 阶段段项 目 策 划 阶项 目 策 划 阶段段设计管理阶段设计管

5、理阶段工程管理阶段工程管理阶段项目立项项目立项主体结构开主体结构开工工开盘销售开盘销售入伙入伙竣工竣工销售管理阶段销售管理阶段客户关系管理客户关系管理阶段阶段拓拓展展营营销销设设计计项项目目组织项目论证组织项目论证初步产品定位初步产品定位规划要求规划要求/ /规划草案规划草案组织项目策划组织项目策划/ /产品、市场及产品、市场及客户定位研究客户定位研究概念规划设计概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备及销售前准备扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工施

6、工准备及桩基等工程施工主体结构施工至主体结构施工至具备预售条件具备预售条件工程施工至工程施工至竣工验收竣工验收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理销售事务管理成成本本估算估算测算测算预算、标底、合同价预算、标底、合同价进度款、工程变进度款、工程变更、招标采购更、招标采购 结算结算入伙事务管理入伙事务管理客客服服报报建建建设用地规划许建设用地规划许可证、签订土地可证、签订土地使用合同使用合同设计方案及施工图报建、初步设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建设计报建、基础提前开工报建 办理房地产预办理房地产预售许可证售

7、许可证产 权 初产 权 初始登记始登记合同备案、合同备案、按揭办理按揭办理工程施工配合工程施工配合设计配合设计配合销售配合销售配合供方考察、招投标、工程采购供方考察、招投标、工程采购工程供方评估工程供方评估工程工程PART3：项目计划概述：项目计划概述启动计划编制实施收尾时间控制项目计划在项目生命周期的位置项目计划在项目生命周期的位置项目计划在项目管理中的重要性项目计划在项目管理中的重要性n 企业经营的好坏：企业经营的好坏： 通过获利、规模、市场占有率等进行评估n 项目管理的好坏：项目管理的好坏： 通过与项目计划的一致性进行评估。n 项目（公司）运营计划项目（公司）运营计划侧重于财务侧重于财务

8、n 项目开发计划项目开发计划侧重于以项目为中心的工程、侧重于以项目为中心的工程、 设计、采购、报建等设计、采购、报建等n 日常工作计划日常工作计划计划的分类计划的分类公司计划体系框架公司计划体系框架n 一级计划一级计划n 二级计划二级计划n 三级计划三级计划各项目详细实施计划各项目详细实施计划各项目里程碑节点计划各项目里程碑节点计划公司年度计划公司年度计划(年度经营性计划）年度经营性计划）PART4：项目（公司）运营计划项目（公司）运营计划项目规划指标强排方案确定工程进度节点及工期安排项目销售节奏及计划安排开发成本测算可研经济指标综合测算与集团要求指标对比满足/达到立项低于细化各环节指标，深度

9、评估重评估决策决策确定项目分期开发安排项目可研与运营动态控制测算流程项目可研与运营动态控制测算流程未来两年的核心任务是要保持利润的持续增长未来两年的核心任务是要保持利润的持续增长 净资产收益率净资产收益率净利率净利率总资产周转率总资产周转率（周转速度）（周转速度）权益乘数权益乘数（财务杠杆）（财务杠杆）集团内部一直着力贯彻的基本原则，是“均好中加速”。这意味着。在利润率和周转速度之间，万科一直选择的是。 在权益乘数上，万科是保持稳健的财务政策，。2008年集团3季度例会上，集团明确：08年年9月集团初步建立了月集团初步建立了一线公司的运营评价体系一线公司的运营评价体系 今天的万科项目计划管理是

10、项目全周期的动态全周期的动态计划管理PART5：项目开发计划：项目开发计划项目经营目标项目经营目标里程碑计划里程碑计划一级计划一级计划工程进度控制计划（项目部）工程进度控制计划（项目部）销售与营销推广计划（营销部）销售与营销推广计划（营销部）项目报建计划（事务部）项目报建计划（事务部）采购策划（工程部）采购策划（工程部）三个月采购计划三个月采购计划（项目部、工程部）（项目部、工程部）设计与定样计划（设计部）设计与定样计划（设计部）二二 级级 计计 划划三级计划三级计划示范区开放工程计划示范区开放工程计划（工程组织地图）（工程组织地图）配套工程组织计划配套工程组织计划。项目开发计划项目开发计划项

11、目里程碑节点表项目里程碑节点表重点检查点重点检查点里程碑表明里程碑表明一项主要工作的完成一个子项目的开始或结束项目里程碑计划项目里程碑计划项目工程合理工期项目工程合理工期工程工期里程碑节点工程工期里程碑节点项目工程工期项目工程工期ABDC7月月30日完成日完成7月月30日完成日完成7月月30日完成日完成8月月18日完成日完成溪之谷示范区地图涉及工程节点溪之谷示范区地图涉及工程节点300300余项余项示范区开盘总体控制图（工程地图）示范区开盘总体控制图（工程地图）VPM: VANKE PORJECT MANAGEMENTvpm诠释：用于企业项目管理体系规划、编码设定、详细计划编制、进度计算、计划

12、下达、反馈批准、统计分析的工具。节点细化后上线平台项目开发全周期VPM项目管理工具项目管理工具PART6：总结：总结 没有注意计划的变动没有注意计划的变动 没有弹性没有弹性 没有估计多种可能没有估计多种可能 没有考虑资源和条件没有考虑资源和条件 没有事先沟通和确认没有事先沟通和确认 计划常见误区计划常见误区对风险、机会或目标的变化做出反应对风险、机会或目标的变化做出反应项目唯一不变的就是项目唯一不变的就是“变化变化”冷静对待“变化”分析和确认“影响”申请并批准“应变”找到找到“变化变化”对项目的影响对项目的影响建立建立“变化变化”的计划的计划调整项目计划调整项目计划讨论：你如何管理项目“变化”

13、项目计划调整的因素有哪些，如何进行应对？计划变更计划变更项目计划的重要作用项目计划的重要作用 项目实施前的详尽预测和模拟项目实施前的详尽预测和模拟 指导项目高效实施，提高项目质量指导项目高效实施，提高项目质量 促进项目干系人之间的沟通，达成共识促进项目干系人之间的沟通，达成共识 为项目测量和控制提供基准为项目测量和控制提供基准 对项目管理审查提供定义对项目管理审查提供定义 为项目总结提供基础为项目总结提供基础摘自国外项目管理调查报告摘自国外项目管理调查报告项目团队承诺项目成功项目团队承诺项目成功准确的项目费用估算准确的项目费用估算项目团队的实施能力项目团队的实施能力资金保证资金保证有效的项目计划和控制有效的项目计划和控制在项目开始时，将困难减小到最小程度在项目开始时，将困难减小到最小程度项目的任务导向和社会导向明确项目的任务导向和社会导向明确在项目过程中，较少官僚主义作风在项目过程中，较少官僚主义作风项目经理用足够的时间身临现场参与和监督项目经理用足够的时间身临现场参与和监督对项目的成功有明确的考核标准对项目的成功有明