高铁新城的城市规划与策划方法初探42p

1、高铁新城的城市规划与策划方法初探高铁新城的城市规划与策划方法初探 新摩尔公司研究长沙高铁新摩尔公司研究长沙高铁 新城的脉络新城的脉络 长沙县黄兴镇政府在2009年委托 深圳市新摩尔商业管理有限公司策 划长沙高铁东部新城（黄兴镇48 平方公里总体策划含长沙高铁车站 东侧5平方公里核心区和黄兴大市 场策划，大市场的骨干项目农产品 市场已经完成策划和招商，长沙国 际会议中心选址在5平方公里核心 区域范围内），2010年长沙县黄 兴镇政府委托深圳市新摩尔商业管 理管理有限公司策划黄兴镇区和三 环外功能和定位策划，在策划的基 础上，黄兴镇顺利完成部分地块的 土地出让，取得了良好的发展效果 。 我们从八月

2、开始承接湖 南国际会议中心和长沙 高铁东部新城核心区 6000亩土地一级策划和 城市设计项目。 深圳新摩尔商业管理公 司签订服务合同后，高 度重视长沙国际会议中 心项目,与武汉国际博览 中心等进行了比较分析 ，与成都会展旅游集团 进行了合作交流，最后 形成了本成果。 一、背景 我国依法行政处于起步期，城市规划修订常体现当期城市 行政长官的个人意志，而四年一换的流官制度就使城市规 划很少持续实施。 作者在2008年前后实际调查了部分新城，大部分新城严重 存在着与原有城市规划、商业规划脱节，例如，既无明确 的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。金融危 机中，主要依靠房地产为动力的新城大部分处

3、于停滞状态。 部分地级市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论 证规划和民主决策，盲目上新城项目，形成一个地级市无 序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了 烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加 剧。因此用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，国 家将严格审批新城开发。 国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区 域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通 及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。 高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷 纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁 新城，借此带动新城市区域的发展。 高铁新

4、城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设 的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的 客观需要建设新城，例如，济南西部新城。 2010年长沙县政府黄兴镇委托深圳新摩尔公司策划48平方 公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规 划理论得到系统应用和贯彻。 二、我国高铁新城发展特点 我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容 能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式大多在城市 郊区，具有如下特点： 1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善； 2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力 的主要方向； 3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时 序相对混乱

5、； 4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并 带动房地产业的发展； 5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布 局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。 我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新 城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。 高铁新城的发展要具备如下基本条件： 1、城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅 速 增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展； 2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能 完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划 建设作为普通的政绩工程； 3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基 础设施配套建

6、设，不能完全依靠借债开发新区。 三、高铁新城规划发展思路 1区位定位 2产业定位 3人口规划 4. 原居民安置 5生态与文化 1区位定位 一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁 作为未来带动城市发展的新引擎之一，将 带动周边新兴区域的发展； 二是在功能上与旧城区或主城区形成互补， 起到城市升级扩容作用。 2产业定位 高铁新区应结合高铁 的便利性、高效性所 带来的大量客流、物 流、信息流等进行产 业定位，适合发展休 闲娱乐、商贸、金融、 商务酒店、中介咨询 等现代服务产业；影 视娱乐、会展、动漫 游戏、设计规划等创 意产业；生态观光农 业、观光旅游等新兴 产业。 项目规划地块项目规划地块 长沙国际

7、会展中心2012年选址高铁新城核心区占 地500亩左右 3人口规划 在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产 业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口 结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城 市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位； 三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安 置与自愿选择的方式调整原地居民的人口比例。 与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和 医院，为新城居民提供教育和医疗方便的便利条 件。 4. 原居民安置 开发安置事关民生大计，各级政府应充分 考虑失地农民的利益，为他们提供工作岗 位和职业教育，为他们的子女提供良好的 教育机会。 5生态与文化 生态与文化建设

8、既是高铁新城的存在基础，又是 新城的精神归属和依托。高铁新城和主城区之间 必须规划绿化带或保留部分农田，形成节能、环 保、优美的生态之城。 主题文化是新城建设的灵魂，以长沙东部高铁新 城为例，我们在旅游景点规划上遵循生态保护的 同时重点挖掘浏阳河文化；此外，提炼黄兴以及 许光达大将的生平典故等历史人文元素，形成新 城的文化风格。 三、高铁新城规划创新城市规划、产业规 划、商业规划和旅游规划四结合 2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论 与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅 游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就 将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城 概念性规划设计和总体策

9、划，取得圆满成功。 2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验， 明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还 必须和产业规划结合。2012年深圳新摩尔商业 管理公司承接湖南省长主抓的重点项目长沙 国际会议中心和长沙高铁东部新城核心区土地 一级策划更加注重产业规划等。 城市规划应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网 点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流 的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如， “深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得 一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规 划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在 深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人 气和商业的

10、割裂导致购物中心开业后的萧条。因此 城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为 本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体 系。 城市规划还应与旅游规划以及生态建设密切结合。 现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求， 生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。 城市规划与产业规划更应是牢不可破的密切 结合，产业担负着城市发展的造血功能，是 城市生生不息的动力来源，产业的成功为城 市带来人口、财富、进步和文明；而产业的 失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废 墟。因此，产业规划应成为城市规划中的重 中之重。 因此，新型城市规划理论要结合商业、旅游、 产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展 的

11、新型理论，并从法律上规范规划实施，提 升城市的品质。 四、深圳新摩尔公司服务长沙高铁东部新城的 案例简析 2010年初，深圳市新摩尔商业管理有限公司受长 沙县规划局、黄兴镇政府委托对长沙高铁东部新 城发展规划进行总体策划。新摩尔公司董事长， 清华大学客座教授杨宝民先生带领公司核心团队 深入黄兴镇区，结合长沙东城CBD、长春经开区 生活服务园区策划及多年来积淀的规划策划经验， 对高铁东部新城的规划发展进行了深入调研和严 密论证，提出了创新性、前瞻性的策划思路。 1明晰高铁东部新城与周边的关系 图长沙大东城区发展战略图 从范围上说，长沙高铁东部新 城是指黄兴镇48平方公里土地, 由武广新城、黄兴镇

12、、星沙开 发区、黄花空港形成长沙大东 城空港。 （1）东部高铁新城与长沙老城的关系 长沙武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中 核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里；其整体定位为 长沙中部区域性核心交通枢纽，城市发展副中心，辐射“长株潭城市 群”的城市商务中心，规划居住人口约40万。 武广新城 城市设计 东部新城东部新城48平方公里的总体思考平方公里的总体思考 黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方 公里，其中长沙绕城高速以内50平方公里，是今后长 沙东部最重要的区域之一，也是本次策划的重点。 我们希望发挥武广与沪昆双高铁枢纽以及空港多种 优势，将长沙三

13、环以内的48平方公里规划为我国中部 最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生 态宜居城市有效结合。重点聚集人均收入10万元以上 的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口。 因此，深圳新摩尔公司结合地缘关系及浏阳河独特 资源，把黄兴镇长沙三环以内48平方公里范围定位为 长沙高铁东部滨河新城（简称东部新城），将长沙高 铁东部新城与长沙武广新城看作是一个长沙大东城概 念，是长株潭城市群的城市副中心，其与长沙老城关 系犹如同浦东陆家嘴之于上海的关系，在发展规划上 长沙高铁东部新城与长沙武广新城应科学统筹、统一 规划。 （2）高铁东部新城与黄花空港的关系 高铁东部新城与黄花空港同属长沙东

14、部， 是长沙两大重要经济增长极，黄花空港具 备发展保税区的有利条件，高铁东部新城 （黄兴镇）与空港共同形成长沙市甚至长 株潭城市群的客流、物流、信息流汇集的 中心，由交通枢纽区域进而形成长沙市东 部副中心城区。 （3）高铁东部新城与长沙县城的关系 长沙高铁东部新城 位于长沙县下属黄兴 镇区域。长沙县城所 在地的星沙依托长沙 经济技术开发区的产 业联动发展优势，已 成为长沙市的商业副 中心区，并将带动黄 兴镇逐步成为长株潭 的核心商务区和现代 农业以及旅游发展示 范区。相对长沙老县 城，高铁东部新城是 南部发展区，今后将 联合形成长沙大东城。 （）高铁东部新城的产业规划思路 黄兴镇生态农业已经具

15、有良好基础。2002年以来，黄兴 镇党委多次组织学习考察，优化农业规划，常年蔬菜种植 面积达20000亩，花卉苗木2000亩。现在每天供给长沙市 的蔬菜占据马王堆市场本地蔬菜的三分之一。其中传统菜 东山光皮辣椒、杜家河的萝卜远销港澳，其花木亦销江浙 一带。 针对长沙高铁东部新城特点，基于黄兴镇的农业基础，产 业规划定位以金融业，商贸旅游业，自主创新高科技产业， 创意产业，生态农业为主。 武广新城产业定位：一是现代服务业，为长株潭地区提供 高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。二是商业，主 要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务。 三是休闲娱乐产业，文化活动、游乐。四是住宅开发：为 规

16、划区的就业人员提供居住空间。 建议长沙高铁东部新城(黄兴镇)首先发展旅游业和生态农 业和商贸物流，其次重点发展高科技和创意产业，再后发 展金融服务业。 图3 长沙空港与高铁区域产业布局概念图 图4 高铁东部新城的产业规划 2高铁东部新城的旅游规划 （1）黄兴的旅游基础 黄兴人文资源丰富，拥有黄兴故居和光 达故居。黄兴镇的两个名人故居和农业观 光旅游具有良好的基础。目前已形成浏阳 河九道湾、黄兴故居、光达故居、磨盘洲 生态公园、沿江山与榔梨的陶公庙以及黎 托的潭阳半岛滨江乐园旅游线路。 图5 高铁东部新城（黄兴）旅游规划图 （2）旅游规划策划要点 根据黄兴旅游基础及未来发展趋势，深圳新摩尔公司提

17、出了黄兴镇的 旅游规划需要跳出镇级规划的传统思路，站在长沙高铁东部新城和浏 阳河整体旅游的高度认识旅游产业的发展。 在现有线路基础上，重点规划浏阳河旅游经济带，包括两岸的旅游景 点，高品质酒店和生态旅游空间，形成完整的长沙东部游览线路。其 中，经济型连锁品牌和四星以上酒店建设列入优先启动项目，距离黄 兴故居等距离要较近。 将酒店、旅游接待中心和生态农业观光项目结合，形成酒店餐饮娱乐 旅游综合体。酒店特色景观为浏阳河风光、生态农业风光与眺望伟人 故居有机结合。 结合黄兴镇浏阳河临近高铁站点的优势，建议在现有旅游规划基础上 需要进一步完善：一是在黄兴生态公园打造民歌广场，作为浏阳河旅 游宣传的舞台

18、。二是在黄兴镇打造一个花木?花事?花季休闲园区， 这可以借鉴深圳东部华侨城的生态旅游经验进行专题设计。三是建设 沿河生态农业观光区和旅游接待中心，发展生态餐厅和农家乐等，与 黄兴故居以及光达故居紧密联系。在三环线与浏阳河交叉地段可以规 划大型旅游项目用地。四是注意保护湿地和生态护岸建设。 3高铁东部新城的商业规划 （1）零售商业建议规划控制在15万平方米以内， 包括以下部分： 中央商务区集中规划6万平方米购物中心(鼓励建 设综合体含酒店，公寓，办公楼)、商业街区3万 平方米。 长沙国际会议中心配套超五星酒店和国际会议 中心以及五星商务酒店各一座。 黄兴镇集镇区规划5万平方米商业综合体(2万平方

19、 米商业，2万平方米四星酒店，1万平方米公寓) 社区商业 相关居民点根据人口规模配置1000- 5000平方米社区商业。 （2）批发业规划建议建立5000亩现代市场群 通过系统考察了长沙马王堆市场，三湘大市场，贵阳农产 品市场，结合规划遵义农产品市场以及论证全国规模最大 的广州水产市场经验，并吸收法国翰吉斯公司对总体布局 的建议，根据长沙县黄兴镇特点，提出现代市场群规划要 点。 规划范围与目标：位于长沙县黄兴镇黄江公里两侧，用地 面积5300亩。 注重节约使用土地和提前考虑生态建设，立体化的规划设 计与合理布局，发挥5300亩现代市场群落的作用。 规划理念为先进的第三代批发市场：是设施先进、功

20、能完 善、管理科学、主动承担社会责任的现代化市场，它具有 监控食品质量安全，管理现代化，服务周密化，市场品牌 化，场商合作化等方面的特点。 图6 长沙高铁东部新城商业规划图 长沙 国际 会议 中心 2012 年 2012年完成高铁东部新城核心区城市设计 长沙国际会展中心 长沙火车南站 图7 黄兴大市场控制性规划初步方案 通过新摩尔公司的总体策划， 指导设计公司完成了控制性规划 4.长沙高铁东部新城的城市规划与城市 设计的思考 （1）根据黄兴三面环河以及大坝高于地面的特点，在景 观设计上形成东西主轴线和部分南北主轴线，以东西轴线 为主 （2）充分考虑环境友好型的城市设计原则，建议充分利 用地势低

21、洼的条件，建设小型湖泊湿地，以生态公园水系 穿插在不同的功能区 （3）在建筑布局中，高层建筑要离开大坝100米 外，其他区域要离开大坝200米之外，利用大坝建设环形 道路和森林绿化戴景观 （4）在景观规划中，不仅要有草坪绿地，还要将森林和 生态农业作为景观设计的重要组成部分，尽量减少农田占 用，不要完全毁坏农田建设绿地的方式，要充分考虑浏阳 河冲积平原的土质特点和黄兴农民未来的出路。 5. 长沙高铁东部新城48平方公里布局初步设想 （ （1）用地空间比例分割 （2）开发顺序与土地增值策略 一期开发5000亩现代市场群 配套居住区和商务配套建设，黄兴大道南延至鹿芝岭互通， 黄江公路拓宽（黄兴大桥

22、至长株高速段） 二期开发道路交通，劳动东路东延至高塘村与黄兴大道、泉沿 公路相连，泉沿公路拓宽（劳动路至三环线段），规划建 设湘府路到三环线鹿芝岭互通道路，规划建设长株高速榨 山互通，建设现代市场群东南榨山互通至三环鹿芝岭互通 的辅道。 启动长沙国际会展中心建设 配合轨道公司 建设轻轨二号 线路延伸到长 沙黄花机场 三期启动长株潭CBD建设,建设黄兴中央生态公园绿化带，磨盘洲生态旅 游项目作为重 点 四期重点建设高水平学校和医院 五期建设生态农业旅游开发区 6长沙高铁东部新城规划的政策研究 中国的新城建设必须要解决好失地农民的 发展问题，不能以简单的补偿和安置为主， 政策研究要考虑两个关键的问

23、题： （1）开发规划新城的利益分配思考 （2）关于黄兴镇行政体制的变革 建立高 铁新城开发的新体制 （3）长沙高铁东部新城（黄兴镇）招商政 策的建议 （4）长沙高铁东部新城招商引资目标建议 （1）开发规划新城的利益分配思考 农民是黄兴的主体，我们在城市规划中应该充分考虑农民 的长远利益和近期利益。黄兴镇新城开发将获得较大的土 地收益，许多农民将失去土地，解决好失地农民的教育问 题和生活问题，是新城建设成败的重要课题。简单地给 予货币补偿只是解决了眼前问题，从长远角度思考我们应 该采取如下措施。 成立黄兴镇农民子女教育基金，对于失地的农民给予重点 资助，一直到大学毕业。 农民素质教育和农业，旅游，商贸专业教育，鼓励农民掌 握技能，在城市化浪潮中把握自己的命运。 在黄兴镇，对于职业教育和农民教育，在解放前就非常重 视。杰出的革命教育家徐特立，长沙县五美乡人。他在榔 梨镇创办梨江高小期间，常常在黄兴镇鹿芝岭的白果山庄 深入群众，留下“径接蓝田秀，花开白果香” 的名句。 （2）关于黄兴镇行政体制的变革 建立高铁新 城开发的新体制 鉴于长沙高铁东部新城的开发趋势，结合 城市化发展需要，建议将黄兴镇升级为副 县级或者副市级的长沙高铁东部新城管委 会 ，下设三至四个街道办，分别为黄兴， 高塘，仙人市，光达街道办。 建议长沙国际会议中心