资产评估名词解释

1、1、术语解释（1）资产评估 是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是 指符合国家有关规定的专门机构和人员， 依据国家的有关规定， 为了特定的评估目的， 遵循 适用的评估原则，选择适当的价值类型， 按照法定的评估程序，运用科学的评估方法， 对特 定资产的价值进行估算的过程。（2）资产评估的时点性： 是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点 的价值的估算。 这一时点是所评估价值的适用日期， 也是提供价值评估基础的市场供求条件 及资产状况的日期， 我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作） 日期 而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一

2、天，还可以是将来的某一天。（3）市场价值： 一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交 易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。（4）非市场价值： 非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见 的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持 续经营价值。1）复原重置成本 是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工 艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。（2）更新重置成本 是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量， 重新生产一与估价对象的

3、具有同等功能效用的全新资产的成本。（3）实体性贬值 是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不 断下降而引起的价值减少。（4）功能性贬值 是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产 相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（5）经济性贬值 是指由于资产以外的外部环境因素的变化， 如新政策或法规的发布和实施、 战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。（6）总使用年限 是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。（7）实际已使用年限 是资产自开始使用到评估基准日为止， 按照正常使用强度

4、（负荷程度） 标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。（8）资产利用率 表示资产的实际使用强度， 其计算公式为： 资产利用率 = 至评估基准日资 产的累计实际利用时间十至评估基准日资产的累计法定利用时间。（9）成新率 反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有 观察法、经济使用年限法、修复费用法等。（10） 成本法 是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproduction cost new ）或 更新重置成本（ replcement cost new ）中扣减其各项价值损耗 , 来确定资产价值的方法。（11）比较法 也称市场比较

5、法 , 是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照 交易资产）的异同 ,并据此对类似资产的市场价格进行调整 , 从而确定待评估资产价值的评估 方法。（12） 收益法 是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率 折算为评估基准日的现值的方法。（1）地产: 即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）房地产 : 是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小区设施、 建筑附着物、 相关林 木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）不动产 : 是指不能移动或移动后会引起性质、 形状改变， 损失其经济价值的物及其财产 权利，它

6、包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒 于土地中的种子等） 、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建 筑物上的建筑装饰材料、 电梯， 以及各种给排水、 采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相 关的物。（4）基准地价 : 是对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的 土地使用权单位面积平均价格。（5）标定地价 : 是指在一定时期和一定条件下， 能代表不同区位、 不同用途地价水平的标志 性宗地的价格。（6）楼面地价 : 是单位建筑面积地价， 它等于土地总价格除以建筑总面积， 或等于土地单价 除以容积率。（1）无形资产 是

7、被特定权利主体控制或拥有的，没有实物形态且不具有流动性，而对生产 经营持续发挥作用，并能够在将来带来额外经济效益的资产。（2）商誉 通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。这种 价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势， 或由于经营效率高、 管理水平高、 生产历史 悠久、令人喜爱或尊敬的企业名称、良好的客户关系、高昂的士气等多种无形的“资产”因 素综合造成的。（1）金融资产 是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的 总称。 也可以说，金融资产是一种合约， 表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不 同性质将它们分为债权或股权。 还可以根据金

8、融资产期限的长短， 可以将它们划分为货币市 场（ 1 年以内）和资本市场的融资工具。（2）股票的内在价格 : 是一种理论价值或模拟市场价值。 它是根据评估人员通过对股票未来 收益的预测折现得出的股票价格。 股票内在价格的高低， 主要取决于企业的发展前景、 财务 状况、管理水平以及获利风险等因素。（3）股票的清算价格 : 指企业清算时每股股票所代表的真实价格。 股票的清算价格取决于股 票的账面价格、 资产出售损益、 清算费用高低等项因素。 大多数情况下，股票的清算价格一 般小于账面价格。（4）股票的市场价格 : 指证券市场上的股票交易价格。 在发育完善的证券市场条件下， 股票 市场价格是市场对企

9、业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下， 股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。（1）流动资产 是指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产， 包括现金以及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。（ 2）实物类流动资产 ，主要包括各种材料，在产品、产成品及库存商品等资产。一般而言， 对于实物类流动资产的评估，可以采用市场法和成本法。（3）债权类流动资产 ，包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待 摊费用）等。对于债权类流动资产，只适用于按可变现值进行评估。（4）货币类流动资产 ，包括现金和各项存款。对于货币类流

10、动资产，其清查核实后的帐面 价值就是现值， 不需采用特殊方法进行评估， 仅仅应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌 价进行折算。（1）企业价值 : 一个企业的价值， 是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值 的总和。投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股 权人上指有剩余索取权的股权投资者。 投资人索取权的账面价值包括债务、 优先股、 普通股 等资产的价值。（2）企业的资产价值 是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。（3）企业的投资价值 是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等 于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等

11、于权益价值加上付息债务价值。（4）企业权益价值 代表了股东对企业资产的索取权， 它等于企业的资产价值减去负债价值。（5）协同作用 是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的 利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。（ 6）加和法 也称为调整账面价值法， 该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面 价值调整为市场价值， 然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值， 或通过加总资 产价值， 再扣除无息流动负债 （即不包括欠投资人的负债， 如应付票据） 和递延税款来计算。（7）可比企业 是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企

12、业，一般 应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、 竞争性、盈利性、账面价值等方面。（8）市盈率 等于股价除以每股收益。（1）资产评估报告 : 指评估机构按照评估工作制度有关规定在完成评估工作后向委托方和有 关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告，它是按照一定格式和内容来反映评估目的、 程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。（2）资产评估说明 : 是根据有关基本内容和格式撰写的， 用来描述评估师和评估机构对其评 估项目的评估程序、方法、依据、参数选取和计算过程，通过委托方、资产占有方充分揭示 对资产评估行为的结果构成重大影响的事项，

13、 说明评估操作符合相关法律法规和行业规范要 求。资产评估说明也是资产评估报告书的组成部分，在一定程度上决定评估结果的公允性， 保护评估行为相关各方的合法利益。（3）资产评估明细表 : 是反映被评估前后的资产负债明细情况的表格， 它是资产评估报告书 的组成部分， 也是资产评估结果得到认可、 评估目的的经济行为实现后作为调整账目的主要 依据之一。三、计算分析1. 现有一新产品设计技术，已使用 2 年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产 品价格为 350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1 万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5 年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将

14、会逐步下调，第一年为 350元/件，第 2、3 年为 330元/件，第 4、5 年为 320元/件。假设其他因素均无变 化，折现率为 10% 。所得税率为 33%。试评估该技术的价格。参考答案： 解（ 1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：第一年超额收益为：（350-310） X 10000 X （1-33%） =268000（元）第 2、3 年超额收益为：（330-310）X 10000 X（ 1-33%） =134000 （元）第 4、5 年超额收益为：（320-310）X 10000 X（ 1-33%） =67000（元）（ 2）其他因素无变化，可以以各

15、年超额利润现值之和作为该技术的评估值：268000/ （1+10%） +134000/（1+10%） 2+134000/（1+10%） 3+67000/（1+10%） 4+67000/（1+10%） 5=268000X 0.9091+134000X 0.8264+134000 X 0.7513+67000X 0.6830+67000 X0.6209=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9 （元）2. 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40 年，现该房地产拟出租，出租期为 1 0年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5年租金

16、是一第一年资金 8万 元为基础，每年按等比级数递减，每年递减比例为 2%，后 5 年租金按每年 15 万元固定不 变。假设资本化率（折现率）为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10年租期 内的收益现值是多少？要求： 1）、按分段法计算并写出公式，其中后 5年预期收益现值须使用年金法计算；2）写出计算过程；3）、写出正确结论（ 10分）参考答案：1 )、公式：P=R1X 1-(1+s(1+t)t/(r-s)+A2x 1-1/(1+r)n-tx 1/(1+r)t/r 2)、收益现值=8x 1-(1+2%)/(1+10%)5/(10%-2%)+15 x 1-1/(1+10%)10-5x

17、 1/(1+10%)5t/10% =66.76( 万元)解析：3. 某企业从美国进口一企业设备，离岸价为 50 万美元，国外运费为 1 万美元，途中保险费为2.5万美元。关税税率为到岸价的2%o。国内运杂费为 5万元，安装调试费为 7万元，银行及其他手续费为 3 万元。 该企业进口这项设备已使用了 3 年，还可继续使用 7 年。外汇 汇率为 1 美元=8.5 元人民币。请评估该企业这台设备的重置完全价值(增值税率为17%) .参考答案：CIF 价格=(50+1+2.5 ) =454.75 万元进口关税 =454.75 X 30%=136.425 万 元增值税 =(53.5X 8.5+53.5

18、X 8.5X 30%)X 17%=100.50 (万元)银行及手续费 =3 万元国内 运 杂 费 =5 万 元 安 装 调 试 费 =7 万 元 该 设 备 重 置 完 全 价=454.75+136.425+100.50+3+5+7=706.675 万元解析：4. 待估企业预计未来 3年的预期收益额为 150万元、 160万元、 180万元。假定本金化 率为 12%。根据企业实际情况推断： ( 1)从第 4 年起，企业的年预期收益额将维持在 180 万元；(2)从第 4年起，将在第 3年的基础上以 2%的年增长率增长。试估测待估企业的整 体价值。参考答案： 解：采用分段法进行评估。 (1)年收

19、益额均为 180万元， 故其评估值为：P=E Ri x (1+r)-I+Rn x (1+r)-n = (150x0.8929+160x0.7972+180x0.7118)+180/12%x0.7118 =1457.311(万(2) 今后企业的收益将以2%的年增长率增长，企业整体评估的公式为：P=刀Ri X(1+r)-I+Rn+1 x (1+r)-n/ (r-g)=(150x 0.8929+160x 0.7972+180x 0.7118)+180x (1+2%)/(10%-2%) x 0.7118 =2023.192(万元 )解析： 5. 有一待估宗地 G 需评估，已知该宗地为甲城市规划为住宅的

20、一块空地，面积为 6 0 0平方米，地形为长方形，建筑容积率为1.0。现收集到与待估宗地条件类似的6宗地 A 、 B 、 C、 D、 E、 F ，具体情况如表 1-1 。表 1-1 中的交易情况、区域因素、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比 较，表中负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，反之，则条件优， 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。另据调查，甲市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 4%；超过 1.5时，超出部分的容积率每增 长 0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加 3%。另外，甲市地价指数情

21、况见表1-2。表 1-1宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A802000.10+1%1.30+1%B7002001.0101.60-1%C7001998.12+5%1.40-2%D6202000.0801.1-1%-1%E6602001.06-1%1.20+2%F7002002.0101.3+1%0表 1-2时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002指 数 100 103 107 110 108 107 112 试根据以上条件，评估该宗地于 2002年 6月 30日的地价。参考答案：参考P191-193例5-8的计算1、容积率修正系数表容积率1.0

22、 1.1 1.21.3 1.4 1.5 1.6地价指数 100 104 108 112 116 120 123 2 、案例修正系数计算，参见 P193 3、 评估结果剔除异常情况。解析：5、1 993年购入一套设备，账面原值 100万元，1996年花费 4万元更新， 1999年又用 5万 元改进其功能，预计尚可使用1 0年。该设备正常运作需 1 0人，年均工资 6000元/人，材料消耗折合人民币 1 00万元，能耗折合人民币1 0万元。目前的新式设备仅需7人即可；且料耗与能耗与被评估对象相比，均可节省1 0%。另外，从 1993 年到 2001 年之间年物价上涨率10%，规模指数0.7,适用的

23、折现率 8%,所得税率33%。 ( P/A , 8%, 10) =6.710 要求：根据以上资料估算该设备在 2001年的价格。 (10分) 参考答案：根据题中所给资料,本题应按下列步骤进行计算。(1)用物价指数调整法确定设备重置价格。 1993年投资的现行成本为：100 X( 1 + 10%) 8=214.4 (万元)1996 年投资的现行成本为：4X( 1+10%)5=6.444(万元)1999 年投资的现行成本为：5X(1+10%) 2=6.05(万元)故设备重置全价 =214.4+6.444+6.05=226.894 (万 元) ( 2 )用综合年限法确定有形损耗率。 加权更新成本 =

24、214.4X 8+6.444X 5+6.05X 2=1759.52(万元)加权投资年限 =加权投资成本 /更新成本 =1759.52/226.894=7.755 (年)有形损耗率 =7.755/(7.755+10)X 100%=43.68%(3) 计算功能性贬值。功能性贬值=年超额营运成本X(1-所得税率)X (P/A ,I, n)=(10-7)X0.6+100X10%+10X10%X(1-33%)X(P/A,8%,10) =57.545( 万元)(4) 计算评估值评估值 =重置成本 -有形损耗 -功能性贬值 =226.894-226.894 X 43.69%-57.545=70.242(万元

25、)解析：6、甲企业将一项专刮使用权转让给乙公司,拟采用对利润分成的方法, 该专利系三年前从外部购入,账面成本 80 万元,三年间物价累计上升25,该专利法律保护期十年、已过四年,尚可保护六年,经专业人员测算,该专利成本利润率为400,乙企业资产重置成本为4000 万元,成本利润率为 12.5,通过对该专利的技术论证和发展趋势分析,技术人员认 为该专利剩余使用寿命为五年, 另外, 通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知, 乙企 业实际生产能力为年产某型号产品 20 万台,成本费用每台约为 400 元,未来五年间产量与 成本费用变动不大, 该产品由于采用了专利技术, 性能有较大幅度提高,未来第一

26、、第二年 每台售价可达 500 元,在竞争的作用下, 为维护市场占有率, 第三、第四年售价将降为每台 450 元第五年降为每台 430 元,折现率确定为 10。要求：根据上述资料确定该专利评估值(不考虚流转税因素)。参考答案：确定利润分成率：确定专利重置成本：80 X( 1 + 25%)= 100(万元)( 1 分) 专利约当投资量：100X( 1 + 400%)= 500 (万元)(1分) 乙企业资产约当投资量；4000X（ 1+ 12.5%）= 4500 （万元）（1分） 利润分成率：500+（ 4500 + 500）X 100%= 10%（ 1分）确定评估值：确定每年利润额：第一年第二年

27、：（500- 400）X 20= 2000 第三年第四年：（450 400）X 20 = 1000第五年：（430 400）X 20= 600确定分成额：第一年第二年：2000 X 10 %= 200（万元）第三年第四年： 1000X 10%= 100（万元） 第五年： 600X 10%= 60（万元）确定评估值： = 200X 0.9091 + 200X 0.8264+ 100X 0.7513+ 100X 0.6830 + 60X 0.6209=181.82+165.28+75.13+68.3+37.254=527.784 （万元） =528（万元解析：7、被评估设备购建于 1995年6月，

28、账面原值 1 00万元， 1 998年6月对该设备进行技术改 造，以使用某种专利技术，改造费用为 10万元， 1999年6月对该设备进行评估，并得到以 下数据：1 1995 年至 1999 年设备类价格变动指数120%；2被估设备的月人工成本比同类设备节约3被估设备所在企业的正常投资报酬率为纳税企业；定基） 分别为 105%、110%、110%、115%1000 元；1 0 % ，规模效益指数为0.7，该企业为正常4经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用 率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6年，评估基准日后，其利用率可以 达到设计要求的 80%。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值 （评估基准日为 1999年 6月30日）。 （要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）参考答案： 1 被估设备重置成本（ 2 分）= 124 4（万元）2计算被评估设备加权投资年限（2 分）（114X 4+10.4X l）+ 124.4=（456+ 10.4）+ 124.4=466.4+ 124.4= 3.74（年） 3计算被评估设备有形损耗率（3 分）（加权投资年限X实际利用率）+ （加权投资年限X实际利用率+