国贸中心商业策划案

1、海拉尔国贸中心商业策划案（目 录）第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况.第2页第二部分 商业调研篇：一、核心商圈商业分布图.第5页二、核心商圈商业项目个案调研.第7页三、核心商圈临街商业及其他商业调研.第23页四、在售商业项目调研.第24页五、区域住宅状况调研.第25页六、总结.第26页第三部分 项目分析篇：一、项目现状.第26页二、项目定量分析.第26页三、项目SWOT分析.第29页第四部分 总论：一、总结概括.第31页二、方案.第32页三、建议.第34页第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况：l 地理位置：海拉尔区位于大兴安岭西麓，是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所

2、在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。l 行政区分及人口结构：呼伦贝尔市现辖1个区（海拉尔区）、5个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7个旗、49个镇、15个乡、9个苏木、38个街道办事处；总面积253万平方公里；2006年末呼伦贝尔市常住总户数900486户，总人口27027万人。呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2002年全市有蒙、汉、回、满、达

3、斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。l 经济发展：2006年全年海拉尔地区生产总值实际完成59.4亿元，完成计划的104.2%，同比增长24.1%，其中第一产业增加值完成3.9亿元，同比增长3.7%，第二产业增加值完成16.4亿元，同比增长49.7%，第三产业增加值完成39.1亿元，同比增长18.1%，三次产业结构为6.6：27.6：65.8。财政总收入达到50937万元，完成计划的121.9，同比增长24.9，其中地方财政收入达到25102万元，同比增长71.6。2006年城镇居民人均可支配收入10508元，完成计划的100.3%,同比增加1232元；农民人均纯收入达

4、到6649元，完成计划的100.2%,同比增加619元。l 商业现状：2006年海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达到29.6亿元，同比增长20.5%，总量和增速均排全市第一位。友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的企业不断增加投入发展。友谊公司已进入

5、全国百强商业企业的行列；近年来吸引了步森集团、肯德基等知名企业来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型企业已经在海拉尔落户。l 旅游事业： 海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为内蒙古东部旅游中心城市。海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市内景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。目前，海拉尔区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级

6、饭店8家。海拉尔民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2005年，海拉尔共接待国内外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。l 招商引资：2006年共引进市外（国内）资金18.6亿元，同比增长36.2，完成固定资产投资24.4亿元，同比增长10.6。全年计划开工项目141个，计划当年完成投资34.7亿元,实际开工116个，项目开工率为82.3%，完成投资率为70%。外贸进出口总额达到5668万美元，同比增长32.5，直接利用外资1270万美元。l 2007年海拉尔区国民经济和社会发展目标： 地区生产总值72亿元,同比增长21.2%，三次产业比重为5.9:31:63.

7、1； 财政总收入6.1亿元，同比增长20； 社会消费品零售总额35.6亿元,同比增长20%； 城镇居民人均可支配收入12000元，同比增长14.2%，农民人均纯收入7447元，同比增长12%。总结： 从2006年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向持续、快速、良好发展。但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱； 新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中心不会发生改变； 呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）； 海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局

8、下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作； 十一五计划再次确定并规划重点发展核心商业区域三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；第二部分 商业调研篇：一、核心商圈商业分布图：35 / 35文档可自由编辑打印本案草市街北 斜 街西 大 街交 界 街礼 拜 寺 路中 央 街桥 头 街兴 安 路龙凤商场原剧场在建项目友 谊 大 厦温州市场步森百货大楼第二百货供销大楼开发区商城新丰服装超市中心家具市场新丰市场友谊商城俄罗斯商城三角地商场伊士丹商场金龙地

9、下天信家具市场二、核心商圈商业项目个案调研：河西区为海拉尔核心商业区，区域商业以商场和市场类物业为主，临街商业为辅，具体商业情况如下：区域百货类商业：友谊大厦、步森百货大楼、伊仕丹；区域市场类商业：友谊商城、新丰批发市场、新丰服装超市、开发区商城、温州城、龙凤商场、金龙地下街、第二百货、供销大楼、俄罗斯商城、人民商场；天信家具市场、地下家具广场、中心家具、郭氏家具城。百货类商业：友谊大厦建筑层数地面五层建筑情况感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为163平方米。卖场主通道2.5米，辅通道2米。五楼通道1.5米

10、。 单层建面F1：4600平方米F2：4600平方米F3：4600平方米F4：4600平方米F5：2300平方米项目规模20700平方米项目定位中高档百货商场硬件设施电梯、空调业态分布F1：食品超市、化妆品、珠宝、眼镜F2：日用品超市、男装F3：女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品F4：男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋F5：家电、文化用品、数码产品品牌商家F1：周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油F2：蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳金狐狸F3：圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶F4：巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千百度、耐克、阿迪达斯、背靠背、匡威F5

11、：松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM标铺面积（使用面积）50平方米总商户数量223户扣点情况扣点25%-26%经营状况较好总结：友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。l 步森百货大楼步森百货大楼项目位置海拉尔区中央大街1号项目定位中高档百货商场建筑楼层地面6层建筑情况整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上下感应电梯各3部、观光梯2部、集体供暖。单层建筑面积F1：4200F2：4200（空置600左右打算做手机卖场）F3：4200F4：2200F5：1800F6：800项目总规模

12、17400楼层业态分布F1：超市（1500左右）、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像；F2：男装、针织用品、床上用品、童装；F3：女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋；F4：电脑器材、办公、文体用品；F5：餐饮；F6：家具；单层商户数量F1：珠宝工艺品20个、化妆品5个、箱包10个、音像1个；F2：男装40个、针织6个、床品6个、童奘1个；F3：女装羽绒30个、电器1个、皮鞋类50个；F4：电脑器材40个；F5：餐饮；F6：家具6个；总商户数216户标准铺位使用面积F1：25；F2：30；F3：女装羽绒服30、鞋20；F4：50；F6：70；招商政策保底租金32元/天，押金为年保底租金的20%，

13、固定扣点15%，另扣营业额的1%作为广告推广费；备注工作人员工资300元+1%提成。男装品牌：恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞；女装及羽绒品牌：鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中飞、波斯登。总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2003年12月步森集团出资4000多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属企业之一。 2004年投入1100万元对大楼进行了全面装修改造，并投入100多万元建造了两部观光电梯，于2004年12月1日正式开业。装修的同时，大楼着重调整经营结构，对经营项目细分为百货、男装、女装、针织、鞋帽、超市、电脑、

14、餐饮等8块。目前该商场为区域经营较好的百货商场之一，但建筑格局比较不规整、再加上导视系统做的不完善，让新顾客进去之后很容易迷路；商场在今年8月底会进行装修和商户调整，详细方案目前未出。l 伊仕丹商场伊仕丹商场建筑层数地面五层建筑情况商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐长约3米，临街面落地玻璃墙，临街门面有东侧肯德基，面积约200平方米，西侧农业银行，上下两层，面积约为144平方米。卖场有齐齐哈尔电梯厂生产的建华牌感应电梯。单层建面1200平方米项目规模6000平方米项目定位中高档百货商场业态分布F1：男装、男式用品、眼镜、化妆品F2：男装、男式佩饰F3：少淑装、

15、内衣、饰品F4：女装、皮草F5：男女鞋标铺面积（使用面积）30平方米总商户数量90户扣点情况扣点25%经营状况一般总结：商场总规模较小，无法与友谊相抗衡。市场类商业：l 温州城温州城项目位置海拉尔区北大街建筑楼层地面两层市场风格室内步行街、精品店格局；单层建筑面积F1：4000F2：10000项目总规模14000楼层业态分布F1：时尚男女服装F2：时尚男女服装单层商户数量F1：100个F2：180个总商户数280个标准铺位使用面积1625租金水平F1个人租金：54元/天；F2市场租金：12元/天；个人租金：3元/天。备注F1铺位于2004年全部出售（终身使用权），F2铺位出售60%；出售价格6

16、7万/铺；水电供暖费共03元/天。F2一16铺带货转让3万元（含一年租金）。经营情况良好。总结：呼盟海拉尔区服装集散地。本区域最具代表性的时尚服装卖场，为室内步行街形式，不过二层横向过长，易使消费者产生逛街疲惫和心理疲惫；主要针对学生群体，经营情况良好；l 开发区商城开发区商城项目定位低档百货批发市场建筑楼层地面三层硬件设施上下电梯单层建筑面积F1：5000；F2：5000；F3：2000。项目总规模12000楼层业态分布F1：床上用品、小百货、鞋、男女服装；F2：男女服装、饰品；F3：男女服装、饰品工艺品。单层商户数量F1：40家床上用品、20家小百货、50家鞋（40家柜台、10家铺位）、2

17、1家服装（5家柜台、16家房间）；F2：152家服装（100个6、52个40）、30家饰品（柜台）；F3：30家服装、30家饰品（柜台）。总商户数373家标准铺位使用面积F1：床上用品和小百货40、鞋架05X15米、鞋铺位30、服装铺位15；F2：40、6、柜台05X15米；F3：服装铺位40、柜台05X15米。租金水平F1：15元/天/；F2：大房间2元/天/；小房间33元/天/；F3：柜台100元/个/月、房间08元/天/。备注业态混乱，布局混乱；税费等05元/天/。总结：定位为低档百货批发市场，但因区域商业辐射范围有限，批发行业并不乐观，因此该市场商户目前逐步转向以零售为主，但因其一直属

18、于批发市场范畴，零售产品价格提升不上去，因此在该市场经营的商户资金实力和经营状况都比较一般；l 新丰批发市场新丰批发市场（418）项目定位低档综合百货批发建筑楼层地下1层，地面3层建筑风格店中店格局、空间狭窄、进深过长单层建筑面积2000项目总规模8000楼层业态分布B1：空置；F1：男女服装；F2：女装（20个）、鞋（20个经营、20个空）、小百货（33个）；F3：小百货、针织、工艺品饰品；单层商户数量F1：120家；F2：服装20家、鞋20家、小百货33家；F3：80家总商户数273家标准铺位使用面积F1：8；F2：服装15，鞋12（步步高鞋业广场），小百货12；F3：15。租金水平F1：

19、33元/天；F2：1元/天；F3：1元/天；备注F1转让费3000元/铺。总结：除F1外，二层和三层业态和布局都比较混乱，一层以服装零售为主，二楼以综合零售为主（鞋区空置近500），三楼主要为小百货批发；经营状况一般。l 新丰服装超市新丰服装超市项目定位低档综合市场建筑楼层地下1层，地面2层建筑情况两个小型中庭单层建筑面积B1：2000；F1：2000；F2：1000。项目总规模5000楼层业态分布B1：服装卖场（自营）；F1：综合农贸市场；F3：美食城。备注因其只是一个低档综合农贸市场，服装部分为自营，因此被摈弃不做参考。总结：典型的低档综合市场，其一层农贸市场生意较好，但总体环境脏乱差；该

20、市场地下一层有单独的进出口，地下为自营敞开式服装卖场，环境相对不错。l 金龙地下商城金龙地下商城建筑层数地下一层建筑情况各个出口连接市中心繁华街道和商业建筑。各商铺砖墙分隔，门口为落地玻璃。项目规模10000平方米项目定位中低档服装市场运营模式租赁硬件设施步行梯业态分布服装、小百货标铺面积（使用面积）21平方米总商户数量服装184户、小百货59户，共243户产权售价（使用面积）12700元/平方米租金水平临418商场附近区域 27元/天/平方米临市中心和各大商场附近区域 33元/天/平方米经营状况良好总结：该市场经营一般，市场建筑档次较其他当地市场高，依地形而建，商品没有特色，市场内没有导视标

21、牌，而且通道不正，各店铺风格相似，难以区分。电梯没有运营。l 龙凤商场龙凤商场建筑层数地下一层地面六层单层建面B1：1200平方米F1：2900平方米F2：2900平方米F3：2900平方米F4：800平方米F5：800平方米项目规模11500平方米项目定位中低档市场运营模式租赁业态分布B1：数码广场F1：服装F2：服装F3：家电（自营）F4：家电（自营）F5：家具（自营）标铺面积（使用面积）30平方米总商户数量91户租金水平D1：数码广场（自营）F1：49元F2：2.1元F3：2元F4：自营F5：自营经营状况一般备注各层有步行梯连接，直梯连接各层，直达六楼。总结：低档市场，店铺多为个人所有，

22、自主出租，业态划分依习惯而定，分布混乱。l 友谊商城友谊商城建筑层数地面三层单层建面1500平方米项目规模4500平方米项目定位中低档市场硬件设施电梯业态分布F1：化妆品、服装、小家电F2：男装F3：女装标铺面积（使用面积）F1：10平方米F2F3：30平方米总商户数量98户租金水平F1：4.8元/天/平方米F2：4元/天/平方米F3：4.6元/天/平方米经营状况较好备注商场外立面为墙砖装饰，长方形建筑，临街有门面出租个人产权。商场内硬件为步行梯，中心有一部滚梯为上楼用，没有下楼电梯。商场主通道2米、辅通道1.5米。总结：该市场为友谊集团下属商场，定位中低档面向低收入者，与友谊大厦的定位形成互

23、补，依托友谊集团的品牌影响力，经营良好。l 三角地商场三角地商场建筑层数地面四层单层建筑面积2000平方米总规模8000平方米备注目前商场已经倒闭，没有商户经营,政府计划拆迁。l 俄罗斯商城俄罗斯商城项目定位低档旅游产品专业市场附加其他业态（窗帘、家具）建筑情况四层俄式建筑、二层以上中空回廊, 无任何现代化硬件设施单层建筑面积F1：7000平方米F2：4000平方米F3：4000平方米F4：4000平方米项目总规模19000平方米楼层业态分布F1：旅游产品，俄、蒙、韩工艺品F2：窗帘、床上用品；F3：家具、沙发F4：家具、沙发单层商户数量F1：铺位54个，柜台100个 F2：房间32个，实际经

24、营25户左右 F3：房间32个，实际经营6户 F4：房间32个，实际经营2户总商户数约140户左右标准铺位使用面积F1：80平方米；F2：120平方米；F3：120平方米F4：120平方米产权归属100%个人买断产权，80%以上自营租金价格一层铺位4-5元/平米/天，年付（向个人租） 柜台5元/天，可月付（向市场租）二层房间0.6元/平米/天（行情价格无人出租）三层房间0.4元/平米/天（行情价格无人出租）四层房间0.4元/平米/天售价在1万元/平米以上，（行情价格无人出售，因为即将拆迁）其他费用标准铺位，每月大约国地税300元、工商管理费200元、水电费200元、取暖费200元,共计900元

25、经营状况一层旺季(6-9月)月毛利1-2万元，淡季保本经营二层以上生意萧条，保本经营备注三四层其余房间出租给美容院、音像店等,或做库房，不计算在内总结：一层是本市最大的旅游产品专业市场，具有相对比较高的租金承受能力，该市场预计在近一两年拆除。二、三、四层经营低档窗帘、家具，业态不同导致租金差距大。l 供销大楼：供销大楼项目定位小型综合商场，供销大楼面向三角地部分分楼层整租建筑楼层地面四层，无空调、电梯单层建筑面积600平方米项目总规模2400平方米楼层业态分布F1：眼镜、家电、钟表、小百、食品、办公用品F2：鸿博工艺礼品批发市场F3、F4家具卖场（装修中）单层商户数量F1：8家； F2：1家；

26、总商户数9家标准铺位使用面积F1：60平方米；租金水平F1：3元/平米/天备注供销大楼整租给个人后，个人可以随意分租，无业态划分总结：小型综合卖场，无任何业态划分，一层统一配备营业员，统一收银。二层业主自今年起整租三年，有意分租。l 第二百货第二百货项目定位中低档综合商场建筑情况地面四层, 上下电梯单层建筑面积F1：1200平方米；F2：1200平方米；F3：1200平方米；F4：1200平方米。项目总规模4800平方米楼层业态分布F1：珠宝、工艺品、家具、小百货F2：服装F3：鞋F4：家具单层商户数量F1：10个F2：1个F3：1个F4：2个总商户数14家标准铺位使用面积F1：珠宝200平米

27、，家具300平米，其余平均40平米F2：单层整租 F3：单层整租F4：2家分租租金水平F1：柜台形式、带货出兑10元/柜台/天二层整租48万/年，1.3元/平米/天建面 备注单层整租，不对外分租，二层在8月份开业总结：有着40多年悠久历史的百货大楼，国营制商业经营不善，现一层多为百货大楼员工承包柜台，销售百货大楼的存货，其余楼层整租，二三四层形成专业卖场，每个楼层承租人负责解决几个百货大楼老员工的工作问题。l 人民商场人民商场已倒闭，现该建筑除部分租给太阳电子科技园和圣力大药房外，其余将一层门面房出租给东泰、红太阳等手机卖场及手机维修店，楼上空置。太阳电子科技园建筑情况地上二至五层，无空调、电

28、梯单层建筑面积F2：800平方米；F3：600平方米；F4：400平方米。项目总规模1800平方米楼层业态分布F2：电脑配件、办公耗材F3：电脑配件、办公耗材F4：电脑桌椅F5：电脑培训学校单层商户数量F2：18个F3：12个铺位，19个柜台F4：2个总商户数51个标准铺位使用面积F2：35平米F3：铺位35平米，柜台21.5米F4：50平米、350平米租金水平F2：1.3元/平米/天F3：0.7元/平米/天柜台 6元/天备注市场统一出租，未出售总结：本市唯一相对较为集中的电脑配件和办公耗材市场，虽然规模不大，但经营项目齐全，基本能满足本市在这些产品上的低端需要。另有圣力医药有仙公司使用一至四

29、层，单层面积550平米，一层圣力大药房，二层药品批发，三四层为仓库。l 天信家具市场天信家具市场项目定位中低档家具市场建筑楼层地面两层建筑风格F1为高间格局，F2敞开式经营；简单装修；硬件设施上下电梯各一部；未开；单层建筑面积1200项目总规模2400楼层业态分布家具（F1暂时未开业，装修中）单层商户数量F1：10家；F2：5家。总商户数15家标准铺位使用面积F1：60； F2：150。租金水平F1：066元/天/；F2：056元/天/；备注经营情况较差总结：总体规模太小且环境一般，经营情况较差，一层现处于全部空置状态，打算最近开业；l 开发区地下家具城开发区地下家具城项目定位低档家具市场建筑

30、楼层地下一层单层建筑面积1600项目总规模1600楼层业态分布家具市场单层商户数量5家总商户数5家标准铺位使用面积180租金水平083元/天总结：地下敞开式简易市场，紧邻一农贸市场；生意冷淡；l 中心家具城中心家具城项目定位中低档家具市场建筑情况地面四层，玻璃外立面, 无电梯、空调单层建筑面积F3：3000平方米F4：3000平方米项目总规模6000平方米楼层业态分布F3：家具F4：家具单层商户数量F3：3个F4：2个 总商户数5个标准铺位使用面积1200平方米租金水平F3 1-1.2元/天/平方米；F4 0.4元/平米/天一年合同，月付，押金2万元备注1-2层作为门面房已出售给个人，铺位紧张

31、难租。总结：小型家具卖场，承受租金能力低，10月1日市场将重新装修改为酒店。l 郭氏家具城郭氏家具城建筑楼层地上四层单层建筑面积880平米项目总规模3520平方米楼层业态分布家具总商户数10个租金水平F1：0.7元/平米/天F2：0.5元/平米/天F3：0.3元/平米/天F4：0.2元/平米/天以上均为建筑面积计算总结：低档家具市场，本市唯一的单一经营家具的市场，硬件设施极其简陋、陈旧，经营商户固定。备注：以上个案面积均为估算值，部分商业项目因楼体建设不规整，估算与实际可能存在少量误差；三、核心商圈临街商业及其他商业调研：1、临街商业调研：l 海拉尔市中心商业区主要商业街道有：中央街、桥头街、

32、北斜街、西大街；l 中央街临街店铺以经营建材产品为主，约有134户，平均经营面积为60平方米；l 桥头街伊敏河西岸部分以运动休闲服装为主，约16家，平均经营面积为40平方米；l 北斜街临街店铺以经营服装为主，多为专卖店和零散服装产品。约93户，平均经营面积为40平方米；l 西大街商业以家具产品为主，约12户，平均经营面积为100平方米；l 临街商业门市多为个人持有，因此租金水平无规律可言，正常临街门市使用面积租金在12元/天/平方米，供销大楼门市达5元/天/平方米，中心家具城门市55元/天/平方米；l 区域门市建筑面积售价在7000元左右/平方米；2、其他商业调研：l 河东区胜利市场项目位置河

33、东区胜利街建筑楼层地上二层，二层中空回廊单层建筑面积F1：2800平米F2：2300平米项目总规模5100平米楼层业态分布F1：农副产品、服装、小百货F2：服装、旅游产品单层商户数F1：农副产品75户，其余10户F2：服装50户，旅游产品6户总商户数141户标准铺位使用面积F1：10平米F2：30平米租金水平F1：3元/平米/天F2：2.5-3元/平米/天备注基本无摊位出租总结：河东唯一的、典型的低档综合市场，业态混乱、设施简陋，为河东区固定居民提供基本生活需求用品。四、在建在售商业项目调研：l 海拉尔商业步行街：项目位置桥头街和东大街交叉口西南角（东临东大街、北依桥头街、南隔居住区临近北大街

34、、西隔住宅区与北斜街临近、）建筑楼层地下1层，地面6层建筑形态A、B、C共3座商厦为主题，步行街贯穿连接；框架剪力墙结构，84米柱距；有中庭；用地面积A：13000平方米；B：9400平方米；C：4500平方米； 合计：26900平方米总建筑面积A：61118平方米；B：59003平方米；C：29379平方米； 合计：149500平方米备注容积率：A：40 B：41 C：42建筑密度：A：688% B：897% C：932%商业总建筑面积12万平方米左右；总结：该项目地块前身为文化宫，目前正在拆迁阶段，具体价格和业态分布未定，预计今年7月份入市。l 华联商厦：项目位置胜利大街5号建筑楼层地上四

35、层建筑形态设施齐全，设中庭占地面积12900平米项目总规模48000平米标准铺位使用面积F1：8平米F2：4平米业态规划F1：珠宝玉器、金银首饰、化妆品、名表、眼镜、现代工艺品、民族工艺品、皮具箱包、超市F2：女时装、职业装、少女装、淑女装、牛仔装、女裤、儿童服装、休闲服饰、针织用品、超市F3：男鞋、女鞋、男装、床上用品、羊绒羊毛、超市F4：美食广场、图书音像、体育服饰、体育器材、健身器材、家电广场、超市使用面积售价F1：12000元/平米F2：9000元/平米门市21000元/平米返租模式返租年限3-10年年回报率不低于8%备注销售情况不理想总结：在售项目，该项目与本案有许多相似之处，都是开

36、发住宅加商业，其地段相对无优势，建筑规模大于本案，据我司调研了解该项目三四层已整租给哈尔滨的大型商业公司，采取售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边还有一个小型商业，售价7200-14800元/平米，主营餐饮。对本案有较强的参考价值，也存在一定竞争性。五、区域住宅状况调研：截至2006年9月末，海拉尔区房屋施工面积达73.9万平方米，比上年同期增长1.98倍；商品房销售面积14.2万平方米，比上年同期增长1.39倍。受房价上升的影响，商品房销售大幅增加，销售额达29932万元，比上年同期增长2.68倍。区域较大型住宅小区有，国贸花园、绿波家园、北国经典、富华小区、开发区小区、华联小区、伊敏小

37、区、铁新小区、牡丹小区、友谊小区、阳光小区、梅园小区等，小区住户大多在1000户以上；海拉尔住宅目前出售均价在2000元左右并在缓慢上涨，目前再售住宅项目价格能到25002600元/平方米，河西商业核心区底商门市使用面积售价可以达到15000元/平方米左右。六、总结：l 目前海拉尔商业发展在“三角地”占主导优势，大商业、大流通的格局初步形成。“三角地”具有中心区位优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体。该商业区是以购物、休闲为主的综合商业中心。消费对象是市民和流动顾客。l 海拉尔市的商业以河西区中央大街三角地区域商场市场步行街为主、步行街和临街门市为辅，商业较集中；河东区商业较少；

38、相对来说河东区主体功能主要体现在居住和行政；l 核心商圈市场类商业多为老市场，且大多数产权都已出售给个人，个人转租行为居多，普遍存在业态分布混乱、市场设施老化存在安全隐患、硬件和管理跟不上、租金价格不统一等问题；l 区域部分老商场市场大部分被分割租赁，整体经营的格局被破坏；l 总体商业发展较落后，缺乏创新和品质提升，百货零售业方式没有转变，没有向连锁超市、仓储商场、便利店、专业零售商店等新型百货业态扩展；商业街业态分布混乱、环境较差，更无管理和规划；l 目前河西区主商圈内有三家商场，其中仅有两家大型商场，一个是本地最大的商业集团下属的友谊大厦，另一个步森集团下属的百货大楼。由于海拉尔市居民整体

39、收入偏低，所以除了商场自营的超市，选择商场购物的为少数，商场的整体人流要少于市场。l 目前，核心商圈临街门市已接近饱和，需要改造提升现有的百货店，提高高档专业店、品牌专卖店的比例。桥头街、西大街、中央街商业街是连接三角地商业中心的主要商业街道。第三部分 项目分析篇：一、项目现状：（略）二、项目定量分析：1、核心商圈百货类商业定量汇总：商场名称商业建筑面积（平方米）商户数（户）友谊大厦20700平方米223户步森百货大楼15600平方米216户伊仕丹商场6000平方米90户汇总42300平方米529户备注：以上为除去餐饮类的纯商业建筑体量汇总总结：l 核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米

40、，共有商户529户；l 核心商圈内百货类商业业态分布基本一致：一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；l 百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；2、核心商圈市场类商业定量汇总：市场名称商业建筑面积（平方米）商户数（户）温州城14000280开发区商城12000373新丰批发市场（418）8000273新丰服装超市20001金龙地下商城10000243龙凤商场1150091友谊商城450098俄罗斯商城19000140供销大楼24009第二百货480014人民商场太阳电子科技园180051天信家具市场240015地下家具广场16005中心

41、家具60005郭氏家具城352010汇总103520平方米1608户备注：以上为除去餐饮农贸服务类的纯商业建筑体量汇总（三角地商城因已倒闭未计算在内）。总结：l 核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；l 区域市场类商业整体低档、落后、无规划和明确的功能分区；硬件也跟不上；l 区域市场类商业标准铺位一般都为20平方米左右；l 本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；l 目前市场类商业商户对单铺位面积需求较大，但同时能承受的租金水平很低，一层主流租金水平也就在3元/天/平方米左右，楼层差较明显，三层以上商户承受租金仅在1元/天/平方米，甚至

42、更低；本项目如做市场很难实现商业价值最大化；l 地下商业普遍不被认可；l 如本案定位百货类，可借品牌资源提升物业价值，同时招商相对较容易；3、核心商圈商业定量汇总：商业建筑面积商户数百货类商业42300平方米529户市场类商业103520平方米1608户汇总145820平方米2137户总结：核心商圈内百货类和市场类商业总体量为145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算在内，人均商业面积已超过1平方米。4、 有效商业定量汇总：市场名称商业建筑面积（平方米）商户数（户）温州城14000280开发区商城12000373新丰批发市场（418）8000273新丰服装

43、超市20001金龙地下商城10000243龙凤商场1150091友谊商城450098供销大楼24009第二百货480014人民商场太阳电子科技园180051汇总71000平方米1433户备注：以上为除去餐饮农贸服务类、家具类的有效商业供应建筑体量汇总（三角地商城因已倒闭未计算在内、家具类因和其他业态不兼容被摈弃）。总结：l 核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户；l 商圈正常临街门市使用面积租金在12元/天/平方米，供销大楼门市达5元/天/平方米，中心家具城门市55元/天/平方米；三、项目SWOT分析：1、优势：l 本案位于海拉尔主商业区河西区核心商圈三角地商圈，

44、同时本案地处河东通往河西中央大桥的把头位置；是河东消费者来中心商圈购物的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道；交通优势明显；l 本案商业处于桥头街与东大街十字路口东北角把角处，外立面展示性较强，利于项目形象树立和传播；l 随着海拉尔经济的不断发展，商户或消费者对于现代化商业大厦的需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局的代表；l 本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈所有市场，具有吸引商户入驻的明显优势；l 本案自身开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体；l 本案地段唯一，不可复制，具备良好的升值潜力；l 商户投资人信心

45、潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后又跟风购买金龙地下商业街商铺；l 如本案属中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资人认可和接受；l 海拉尔旅游业发展较好，本项目建设酒店迎合了消费需求；l 项目属于政府支持项目；l 本项目的开发商有多年地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年管理商业的经验，熟悉了解商户的切实需要，同时具有一定的开发经验和管理经验，能够保证项目的持续稳定发展。2、劣势：l 项目对面的商业步行街项目将有12万平米的商业供应与本案基本在同一时间段入市，对本案的销售有着直接影响；l 就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三级城市来说，人均商业面积已超过1平方

46、米，商业供应明显饱和；因此运做商业项目的难度比较大；l 06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项目入市时，商户无空余资金。因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；l 区域商户能承受铺位总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承受不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；l 主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化；对项目销售和招商都不利；l 项目随处于核心商圈，但位于商圈商业的边缘地带，相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；l 该区域商业楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙

47、地下属于特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制）；所以目前市场基本都无地下商业，高层也都以家具业态来撑面积；3、 机会：l 海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；l 海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适了时机；l 海拉尔区政府大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔市的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑。l 目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏足够的管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引

48、入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；l 目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大；l 目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；l 现有市场由于落成时间较长，在某些硬件、软件设施上已经跟不上消费诉求，因此，核心商圈目前迫切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；l 项目临中央桥，是河东区和河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑。4、 威胁：l 项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本在同一时间段入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；l 河东区域华联商厦正在销售，对本案的入市有一定影

49、响；其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；l 友谊大厦目前正在建设酒店和写字楼，对本案存在一定威胁；l 海拉尔市刚刚兴起于房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长。第四部分 总论：一、总结概括：l 就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三级城市来说，人均商业面积已超过1平方米，商业供应明显饱和；l 目前区域百货类商业总供应面积42300平方米，商户529户；l 06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，如本项目大规模商业体量入市，很难实现预期资金回笼要求；l 市场类经营商户普遍认同租

50、赁方式经营，而很少选择购买铺位；即使选择购买也不认可高层（3层以上）；能购买铺位的多数为投资人群而非经营商户，投资群体相对倾向于投资中高档商业物业；l 如项目采用租金方式，目前区域市场租金水平普遍较低，且高楼层商业不被认可，更难在短期内实现资金回笼；l 现区域市场商户标准铺位使用面积都在20平方米左右，如项目定位市场类商业入市销售，单铺总款额商户承受不了；这样决定了本案只能走虚拟铺位销售；相对销售风险降低；（虚拟铺位：即销售图纸规划和实际经营规划不一样，销售以图纸规划小铺位销售，实际经营以商户需求把销售铺位N合一经营）l 本案规划有一高档酒店，如做百货业态和酒店相匹配，招商相对比较容易，但百货

51、类商业对操作技术和运营管理要求都比较高；l 同时本案对面12万平米海拉尔商业步行街也是百货业态，与本案基本在同一时间段入市，其位置和影响力都比本案有优势，本案很难和它直接抗衡；因此，时机性尤为重要，先入市即先收钱；l 目前在招商的华联4万平米商业已经把商业体量放量过大，采用虚拟返租目前销售不乐观，未来海拉尔商业步行街12万平米更是商业巨无霸，因此本案商业体量再放大很难消化，市场支撑不足；l 目前区域家电市场尚未形成集中市场，本案如能引进国美家电将会很有优势和竞争力；但即使国美选择入驻该区域，首选肯定是在开发的海拉尔商业步行街；因此本案在考虑此业态时引进主力店的难度较大；l 目前区域家具行业不太景气，普遍经营很一般且能承受租金水平太低，使用面积租金