商务大厦物业工程维养工作程序及服务标准

1、商务大厦物业工程维养工作程序及服务标准质量维修工作程序 接待中心接到业主的报修要求后，立即安排维养部值班调度在15分钟内前往现场勘察。经鉴别使用过程中属于人为因素造成损坏，转入特约服务工作程序，若因产品质量原因造成不能正常使用，则转入本程序处理。1 迅速将勘察情况回报维养部调度和接待中心，由调度通知原施工单位，并限定其人员在30分钟内到场维修；2 原施工单位人员到场后，由维养部员工陪同前往报修单位，按物业公司维养服务行为规范要求进场维修；3 若调度通知后30分钟内，原施工单位未能到场，则由维养部指派员工实施维修，维修前应对故障进行现场拍照或请业主在维修工作单上填写证明材料并签字；4 维修完成后

2、应对维修费用进行核算，并在维修单中填写清楚，内容包括材料（配件）单价、名称、规格、型号、数量等，按下列公式核算：材料（配件）价格200%15%；5 维修工作单一式四份，由调度每月底统计，并报送故障所属施工单位和工程部各1份，进行费用结算。日 常 工 作 程 序1、 供电系统A 建立严格的送电、配电制度和电气维修制度，建立24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除。B 停电前必须提前通知业主，以免造成业主的经济损失和人员伤亡（由于意外情况突然停电除外），给公司带来不必要的损失。C 加强日常维修工作。大厦内的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保业主用电安全，对临时施工工程及住户装修要有

3、用电管理措施。D 未保证配电设备的正常运转，配电房应建立值班巡视制度，并做好巡视记录。E 值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决。巡查内容包括记录电压、电流、电表参数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味。F 自动开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。G 配电房必须配备消防器材并配置应急照明灯，供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂标识牌，检修停电，更应挂牌。H 配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套。2、 给排水系统A 建立正常的用水、给水管理制度。B 保持水池、水箱清洁卫生，防止污染。给水系统管路及设备要经

4、常进行维护与定期检修。C 应防止系统的跑、冒、滴、漏等现象，节约用水。停水应提前通知业主，以使业主有充分的时间作出安排。D 定期检查排污管道的工作状况，并进行维修，防止排污管道由于氧化以及其他原因造成水管的渗、漏现象。E 排污系统出现故障，立即抢修，防止废水、废物漫溢，污染环境。另外要防止给水和排水系统混流。F 水泵房及底下水池、消防系统要注意监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录，用以备档。G 定期对水泵、电机、启动设备进及进水阀、水位装置进行检查、保养，发现应及时排除。H 定人定岗对设备进行巡查，出现渗水、漏水显现要及时处理。对各排水口及排污管道要定期派人进行清理，防止堵塞。I 对使用

5、期已到或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。J 此外还应做好冬季的防冻工作。特别应注意做好水表厢、阀门井、消防栓以及室内的管道、阀门、消防栓等的防冻工作。3、 电梯系统A 根据电梯制造商提供的图纸资料及技术性能指标制定电梯安全运行和维修保养的规章制度。建立电梯的操作规程、保养维护规程，以及保养维修计划，并建立保养维修档案。B 定期检查、维修、保养，对电梯的电力拖动系统、导向系统、轿厢、门系统、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统等设备进行检修，发现异常现象应及时更换。每天对电梯间进行清扫，保持机房、井道、轿厢的清洁。C 电梯房内的任何设备，非电梯维修人员禁止操作。D 电梯运行过程中突然

6、出现停机事故，值班人员应先救出乘客，并通知电梯工修理，值班人员如不能立即救出乘客时，应尽快通知电梯维修工来援救乘客。E 电梯房要注意防水、防火，并要保持良好的通风（尽量开启空调），防止温度过高而影响电梯的正常运行。F 要定期、定人对轨道和门导轨进行清洁，对传动装置等活动、摩擦部件应定期加注润滑油等以便电梯安全运行。H 电梯控制屏要做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢，如有，则用酒精棉花擦除。曳引电动机要保持清洁、保持底盘无油垢。I 各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚堵塞而影响厅门畅通。厅门外要保持清洁卫生。J 井底作业时，禁止关闭厅门，且门外一定要有人监视，厅门口必须摆设告示牌，防止无关

7、人员靠近。K 在轿厢顶部检修或保养时，除了判断故障和调试外，禁止开快车运行。工作时应带安全帽。4、 空调系统A 定时对外界及空调区的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气的变化及时进行空调工作情况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。B 严格执行空调系统设备的安全操作规程和巡回检查制度。C 负责空调设备的日常保养和一般故障检修。要对空调系统的正常启动、停止操作了如指掌。并掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，及时处理，且在工作记录上做好详细记录。D 值班人员违反操作规程造成设备损坏的要追究责任。E 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到一旦出现故障后可以判断正确，并迅速处理。5、 弱电系统A 每日应检测系统各线路和其他硬件设备的工作情况，并认真查看记录。B 接到用户或前台的故障报告，应带好所须的工具，及时前往抢修，力争在最短的时间内排除故障，并认真做好记录。C 如遇故障一时无法解决，立即报告，并积极做好配合工作。