江西湖山湖国际养生公寓项目可行性报告

1、江西湖山湖国际养生公寓项目可行性研究报告1目录第一章 总论.31.1 项目背景1.1.1项目性质 1.1.2承办单位概况 1.1.3可行性报告编制依据1.1.4 项目提出的理由过程第二章 需求分析.12 第一节 我国养老产业的市场分析.12 第二节 本项目的市场分析. 23第三章 场址选择.32第四章 项目建设规模与建设内容. 38第五章 建设方案.44 第一节 项目规划指导思想与目标. 44 第二节 规划原则与理念. 46 第三节 设计依据. 47 第四节 “福”中福0791国际养生公寓布局方案. 48 第五节 “福”中福0791国际养生公寓建筑设计方案. 51 第六节 结构设计方案.73第

2、六章 公用工程.77 第一节 给排水工程.77 第二节 供热工程.83 第三节 太阳能低碳工程.88 第四节 电力电信工程设计方案.93第七章 环境影响评价. 101第八章 劳动安全及卫生与消防工程.106第九章 节水节能措施. 111第十章 组织机构、定员和人力资源管理.116第十一章 项目组织管理与招投标.119 第一节 项目组织管理.119 第二节 工程项目的招标.120 第三节 项目实施计划. 121第十二章 投资估算与资金筹措.1第十三章 财务评价. 12第十四章 社会评价. 25第十五章 研究结论与建议. 29一、附件1、江西省新建县民政局文件2、福中福0791国际养生公寓群工程的

3、批文二、附图1、养生公寓一期工程总体红线图2、老年公寓a、b 户型效果图3、老年公寓a、b、c、d 户型图江西湖山湖国际养生公寓建设项目可行性研究报告第一章 总论 一、项目背景（1.1）项目性质名称 本项目性质为公益性事业。“福中福0791国际养生公寓群工程建设项目”。（1.2）承办单位概况江西省湖山湖国际养生实业投资管理，江西心心科技负责，地址位于江西省南昌市北京西路184号核工商务楼220室，是现代化老年公寓开发、新型养老模式探索与经营的。“福中福0791国际养生公寓 ”成为中华养老事业的品牌标杆。公司响应党中央关于确保老人，老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的号召

4、，本着以人为本、关注民生、改善民生的宗旨，用爱心、真心、耐心、感恩、亲情为服务理念，以跨越时空，异地养老为经营特色，力争打造全国新型养老模式的明星品牌。 “福中福”0791国际养生公寓逐步向其他省市加以开发并以“福中福0791国际养生公寓”命名，规范建设、统一服务、统一标示，形成全国连锁。江西湖山湖国际养生公寓建设项目可行性研究报告持有“福中福0791国际养生公寓”vip 标识的客人，可以每年定期享受连锁地域之间费用不变的游览养生特色服务。（1.3）可行性研究报告编制依据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定老龄产业发展管理条例老龄产业行业规范条例中华人民共和国老年人权益保障法老年人权益保护法

5、中国老龄事业发展“十五”计划纲要江西省资助社会力量兴办社会福利机构实施细则城市道路和建筑物无障碍设计规范无障碍设施建设工作“十五”实施方案老年人建筑设计规范方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（1.4）项目提出的理由及过程江西省湖山湖国际养生投资管理根据江西省乃至全国老年人口快速增长造成的社会问题，并且在全国范围内对当前现代化水平极高的“休闲式”养老形式进行了考察与研究，结合江西地区目前老龄化趋势过快的形势提出在南昌市郊新建县乐化镇，位于东西侧鄱阳湖天鹅候鸟区，北面是九江地区，南面是南昌市中心，此地是处于有山有水的自然环境适建老年人休养身心的养生基地，是提高老年人的生活质量，和老年人的身心健

6、康最好的养生基地。江西省民政厅江“福中福0791国际养生公寓工程项目特向省民政厅申请报告并呈报江西省发改委申请立项，于2011年中旬开工建设。“福”中福0791国际养生公寓工程介绍：“福”中福0791国际养生公寓工程目标是建立一个以“福”中福0791国际养生公寓为核心品牌的社会化养老服务体系，是一项系统工程，包括建立以“福中福养生公寓楼群”为枢纽的辐射至社区和家庭的全国社会化养老重点服务网络，举办中国社会化养老论坛，构建社会化养老产业投资合作平台，建立全国社会化养老服务网络信息中心，建立社会化养老服务的志愿者组织，献爱心协会设立专门服务于弱势老年群体想找回当年上山下乡的老知青们的养老救助机构等

7、等。“福”中福养生公寓工程也将成为当地省（区）社会化养老服务基地。“福”中福养生公寓工程规划在全国人口已经进入老龄化的20 个省（市）分别建设服务于当地社区和家庭并能全国互动的综合社会化养老机构福中福养生公寓楼群。将建设“福”中福0791国际养生公寓及综合配套设施；采用统一品牌、开设连锁服务公寓地市“情”中福0792国际养生院、“家”中福0793国际、“梦”中福国际、“爱”中福0795国际等等、辐射基层、采取异地互动的经营模式，广泛动用社会资源，开展开发性金融合作，以此为社会化养老平台，以中高端老年群体为直接用户，通过网络辐射延伸至社区及家庭，通过慈善救助惠及低端老人。中国社会工作协会社会化养

8、老工作委员会、江西省湖山湖国际养生实业投资管理是福中福养生公寓工程的两大实施主体，国家开发银行政策性金融支持是社会民间基层“福”中福0791国际养生公寓工程的坚强后盾。“福中福”国际养生公寓工程将通过共同发展，相互促进，逐渐形成包括：福中福养生0791国际养生公寓中心（社会化养老服务基地）、福中福0791国际养生公寓论坛（社会化养老论坛）、福中福0791国际养生公寓归功于国际信息中心（社会化养老信息中心）、湖山湖国际养生公寓网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、福中福0791国际养生公寓行动、福中福0791国际养生公寓志愿者和福中福0791国际养生公寓专项基金等协调互动的福中福07

9、91国际养生公寓大格局。福中福0791国际养生公寓工程的定位方向定位：促进中国的社会化养老事业也健康发展原则定位：公益性、规范性、系统性、开放性功能定位：示范性、引导性、孵化性、创新性价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、多赢、可持续发展业务定位：传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务因此，根据建设单位的委托，我公司组织有关专业技术人员对本项目前期工程进行了认真调查研究和分析，充分考虑了待建项目的要求，进行了大量的材料收集和调查研究，对当地气象、水文，地质环境保护等和当地人口结构、老龄化趋势人均收入水平等情况进行了认真的调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分

10、论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了江西湖山湖国际养生公寓项目可行性研究报告。二、研究范围1、本项目建设意义和必要性、可行性的分析论证；2、需求分析与预测；3、建设条件和建设地址的研究和选择；4、建设内容和建设方案的选择与设计；5、公用工程和基础设施方案的研究和选择；6、节能、环保、消防、安全项目方案的选择；7、本项目建设实施计划的研究；8、项目投资估算与资金筹措方案的研究和测算；9、项目财务评价和效益分析；10、项目敏感性分析、风险预测及项目社会效益分析。三、项目概况（一）拟建地点 养生公寓坐落于南昌市

11、郊22公里处乐化镇为昌九高速、昌北机场、南侧为南昌英雄经济开发区，从市区直线距离十几分钟便可到达养生公寓区，交通十分便利。目前由政府审批民间群体牵头出资筹建。（二）建设规模与目标本项目占地面积2至3千亩，规划12000 个床位。本项目位南昌市北郊，项目建设地周围环境优美，有山有水，空气清新，旨在为老年人的修身养成性打造完美空间，既有符合 老年人闲逸情趣的建筑与项目，又有完备的疗养与救治的场所与系统。江西省湖山湖国际养生公寓项目计划利用2至3年建设完成，将彻底改善南昌周边市城区养老服务机构滞后的现状，成为江西全省乃至国内等部分地区环境优美、设施齐全、功能完善、服务便捷周到的现代化老年宜居养生公寓

12、群，与国际接轨的养生福利机构（三）主要建设条件据统计目前南昌市常住人口达120多万。近年来老年人口发展也很快，我们以科学型，以资源型开发和利用荒山野地与闲置地为基础，以市场为导向，以农、林、畜、休闲山庄、欢乐娱乐、果园菜园、植树造林为主导，以科技商贸为依托，以生态建设、智能化管理为目标，发展新型产业长夜园区为各项条件十分有利于施工建设。（四）项目投入总资金及盈利能力1、项目总投资本项目投入总资金为3.6 亿元，其中建设投资3.2亿元，流动资金为3千万元。建设投资3.2亿元中，包括建筑工程费3亿元；设备购置费估算为2千万元；安装工程费用估算为1349.90万元；基本预备费为2367.98 万元；

13、工程建设其他费用为2081.50万元。2、盈利能力（1）项目财务内部收益率对于本项目，按22 年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表计算，项目财务内部收益率为8.89%，高于财务基准收益率（8%），具有一定的盈利性。（2）财务净现值本项目按8%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为3002.43 万元，高于零，具有投资可行性。（3）投资回收期本项目投资回收期（含建设期2 年）为17年，短于项目预期投资回收期（13 年），表明投资回报性可接受。（4）总投资收益率本项目拟投入总资金为3.6亿元，运营期内正常运营年份年均息税前利润（ebit）为4025.65 万元，则项目总投资收益率为7.87%

14、，达到投资者预期回报率。（五）资金筹措根据项目建设单位的投资意向、财务状况和筹资计划，本项目建设投资资金和流动资金共3.6亿元全部以自有资金投入，资金来源主要以建设单位资本金和向股东、投资资金其他筹款资金向银行借贷等方式解决。（六）主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩3000一期工程规划用地 亩 500二期工程规划用地 亩1000三期工程规划用地亩1500二建设规模m2557015（一）养生楼m21998000共建设200幢1一期工程建设 m2333000建设60幢2二期工程建设 m2666000建设60幢3三期工程建设 m2999000建设80幢（二） 公

15、共建筑 m2 133850 、餐厅、羽毛球馆1一期工程建设m2330502二期工程建设m2504003三期工程建设m250400（三）配套工程1门球场4800m22网球场6700m2500003儿童活动乐园6000m240004室外健身活动场地5000m240005绿化、硬化等工程880000m2（四）公用工程园区道路、水、电、暖等基础设施三项目总投资万元50161.281工程费用万元45278.012其它费用万元2081.503预备费万元2367.984 流动资金万元433.79四、财务指标1 财务内部收益率（税后） 8.89%2 财务净现值（税后） 万元3002.433 总投资收益率7.8

16、7%4 投资回收期年13.41五、资金筹措万元50161.28建设单位自筹万元50161.28六、建设期年5四、问题与建议本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。第二章 需求分析第一节 全国养老产业的市场分析一、全国养老事业现状及对策分析中央提出未

17、来五年健全社会养老服务体系。老年人养老服务已经成为重大的社会问题，直接关系到科学发展，和谐社会的建立。养老事业已突出地摆在我们面前。随着我国人口老龄化进程加快，人口老龄化年均增长率高; 独居老人增多，需要长期护理的老人不断扩大; 居家养老难寻“护老保姆”;养老院的床位不足; 福利社会化在兴起。究其原因: 人口老龄化提前达到高峰; 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化;人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战; 人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战, 越来越多老人选择住公寓。就其对策：要加强对养老事业的领导，要确立老年人养老的共有目标，要制定养老行动计划，要健全养老管理体制、机制，要着力解决老

18、有所养这个根本。现就养老事业的现状，面临的挑战，应采取的对策谈点浅见。（一）养老事业的现状1、人口老龄化年均增长率高。中国城乡老年人口状况追踪调查报告表明，从2000 年到2006 年，中国60 岁以上的老年人口从1.26 亿增长到1.49 亿，占总人口的比例从10.2%提高到11.3%，也就是说平均约九个人中就有一个，占全球老年人口的21.4%，相当于欧洲60 岁以上老年人口的总和。预测到2020 年，中国60 岁以上老人数量将增加一倍；到2040 年，65 岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。人口老龄化年均增长率高达3.2%，约为总人口增长速度的5 倍。同时，老年人口高龄化趋势日益

19、明显：80 岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040 年将增加到7400 多万人。江西省60 岁以上老人458.28 万,占全省总人口10.63%,未来15 年江西省老年人还将以年均2.13%的速度持续增长,人口老龄化的问题将更加突出。调查数据显示，江西已全面进入了人口老年型社会，跨入了老龄化时代。南昌市老年人口为40-50万人，占总人口10.5%，并且每年以3%的速度在递增;其中：60-70岁老人为461750 人，70-80 岁老人为208500 人，90-99 岁老人为24678 人，100 岁以上老人为72 人，我市已成为老年型的地区。从以上调查足以说明全国、江西、南昌人口老

20、龄化年均增长率都越来越高。2、独居老人增多，需要长期护理的老年人不断扩大。中国内地目前60 岁以上老人1.49 亿，约有40%的老人是社会老人，城市独居老年人占49.7%，农村亦达38.3%；常感孤独的老年人，在城市为18%，农村为30.9%。约有三千二百五十万的老人需要不同形式的长期护理。2000 年人口普查时，江西有60 岁以上老年人口家庭户中，独居老人或老年夫妇单独生活的社会大家庭户分别占7.8%和9.1%，其中65 岁以上单身老人户占8.50%。到2005 年1%人口抽样调查时，全省单个老年人和老年夫妻独自生活的老年空巢家庭占老年人口家庭户比重上升到18.5%，比2000 年的16.9

21、%上升了1.6 个百分点。这表明，传统的依靠儿女共同生活养老的家庭养老模式已经受到了冲击。老年人口特别是高龄老年人口健康状况令人担忧。从1%人口抽样调查老年健康资料反映，江西有10.06%的60 岁以上老年人口不能正常工作或者生活不能自理，身体时好时坏的占2.4%；有12.94%的65 岁以上老年人口不能正常工作或者生活不能自理。在老年人口向高龄化快速发展的趋势下，老年人口健康问题令人担忧。随着人口老龄化程度的加深，“社会老人”越来越多，已成为一个不容忽视的社会问题。儿女不在老人身边和老年人愿意单独居住的家庭比例显著增加。伴随人口老龄化，需要长期护理的老年人会不断扩大；老年群体在日常生活照顾、

22、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等需求将有更大增长。3、居家养老难寻“护老保姆”。人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。全国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。目前多数老人仍把居家养老作为首选养老方式，城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心。加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。4、养老院的床位不足。以前，子女们都

23、和老人一起生活，老人们也不愿去养老院。而现在养老院、老年公寓的设施好、环境好、服务好，又可以结交朋友，很多老人现在已经愿意去养老院了。据调查，在1.49 亿老人中，想住养老院的占5%，并有上升趋势，这样就需要有745万张床位才能满足。而到2006 年底全国养老院的床位总共只有170 万张，远远满足不了需要。据南昌市创省级文明城市测评统计：南昌市市区现有老年人约3 万，按5%计算，需要1500 张床位，现有社会福利床位数520 张，百名老年人拥有社会福利床位数1.733 张。5、福利社会化在兴起。据2006 年统计，全国农村的敬老院有3 万多，真正国家办的福利院只有1400 多个，靠民间力量、社

24、会力量办的养老机构已经占了大多数。南昌市区520 张社会福利床数中，4 家民办老年人社会福利机构床位数达260 张，占市区养老服务机构床位数的一半。民间兴办养老院正在逐年增长，而且非常快。针对在推进社会化养老进程中存在的问题，全国老龄办同志分析说，需要在政府引导、市场推动、养老服务实体多样化等方面下功夫，从而充分体现社会福利的社会化发展，但是社会福利化需要全社会的支持，扶助政策应落到实处。（二）养老事业面临的挑战1、人口老龄化提前达到高峰。改革开放三十年来，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了全国人口老龄化的进程。由于本世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续

25、坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使全国提早达到人口老龄化高峰。2、在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000 美元以上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而全国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000 美元，呈现出“未富先老”， 5 年来，江西每100 个劳动力年龄人口赡养的老年人口已经由14 个增加到16个。由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。3、人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战。全国上世纪80 年代逐渐建立起来的社会保障制度本应遵循广覆盖原则，可是，现有的社会保障

26、制度没有做到应保尽保，覆盖面非常有限。到2008 年3 月底全国参加基本养老保险人数为2.05 亿人，占总人口数的15.51%；江西省城镇职工基本养老保险人数458.61 万人,但是远远低于国际劳工组织规定的20%最低线,人口老龄化对全国养老金支付能力提出了挑战。我国现行的社会保障制度基本排斥了8 亿农村人口，基本排斥了农民工群体，到2008 年3 月底全国农民参加工伤保险人数4088 万，参加医疗保险为3361 万人。江西老年人口总体参保率还比较低。1%人口抽样调查数据显示，2005 年全省老年人口的基本养老保险的参保率仅为13.19%，基本医疗保险的参保率为16.37%。分城乡来看，城镇地

27、区老年人口的基本养老保险的参保率达到了24.18%，而乡村地区仅有2.68%。城镇地区老年人口的基本医疗保险的参保率达到了21.77%，而乡村地区只有11.19%。南昌周边低保障广覆盖正在扩大。老年人是一个容易患病的特殊群体，随着人口老龄化的加剧，他们对医疗保险的需求将会急剧增加。由于全国目前离退休人员医疗费用实行国家与单位共同负担，因此，在离退休人员高速增长的情况下，人口老龄化对整个医疗费用的承受能力提出了严峻挑战。4、人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。全国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和

28、抚养系数比上升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2000 年的10.1%逐渐上升到2050 年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。5、越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。不仅城市的老人有条件选择入住老年公寓，不少在农村生活的老人都因子女外出打工而独居，有一些家庭，由于种种原因家里只剩下了老人，怎么办呢？于是，养老院就成了这些老人的归宿。越来越多的老人大多选择老年公寓度过

29、人生的“夕阳岁月”。那里设有读书室、健身房等娱乐设施，还配有专职保健人员，有专职员工照顾老人的基本生活起居。老人可以根据自己的经济条件，选择入住高档公寓或政府资助的老年公寓。（四）完善和发展全国城市社会化养老事业的对策1、多形式多渠道筹集解决养老机构的建设资金，并采取“公助民办”的形式开展经营活动。养老事业是一项社会福利事业，应不以赢利为目的，但应能维持正常周转，并保证工作人员应得的福利待遇。因此，各级政府应把养老机构建设列入工作日程，并在财政上予以列之。还要鼓励有实力的企业或私人进行投资或集资建设。可借鉴“公助民办”学校的形式，鼓励私人以承包方式经营养老机构，免征各项税费，确保其能正常运转并

30、维持收支平衡或略有节余。2、，把发展养老事业和医疗社会保障制度改革相结合，确保老人能够得到必要的养老和医疗服务。要多形式多元化发展社会养老机构，以满足老人的不同需求。特别应大力兴建老年医院，力争各县都有一两所这样的机构。结合推进医疗社保制度的改革，允许离退休人员选择老年医院作为公费医疗或大病统筹定点医院，医疗费按有关规定解决，护理费和伙食费由个人负担。这样，既使老人在负担得起的前提下满足了基本的养老和医疗需要，也不致给单位、社会增加不合理的负担。3、在努力提高养老机构服务质量的同时，积极宣传引导人们改变传统的养老观念。对各类养老机构来说，不仅要提高硬件水平，更重要的是提高软件的质量。要在保障服

31、务人员各种待遇的同时，加强对其职业道德、责任感和荣誉感的培养，使老年人不仅在生活上得到照顾，还能精神上保持心情舒畅。同时，应积极进行正面的宣传引导，改变养儿防老的传统观念，使老年人和年轻人都能认识到，社会化养老是现代社会普遍推行的养老方式，既有益于社会，更有利于个人和家庭。五、我国养老产业的政策解读全国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇1、十七大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学

32、有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。2、2006 年6 月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶

33、持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。3、全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。4、国家发

34、展和改革委员会负责人透露2009 年一系列关系民生的重要政策措施。从2008 年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3 年每人每月80元的平均水平。目前，全国在养老服务机构上，民办养老机构所占的比例有所上升。三、中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析一、中国养老产业商机分析据全国老龄办城市养老服务调查，目前全国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，目前全国养老产业尚处于“沉睡”阶段。中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室副主任麻凤利说，老年群体是“夕阳人群”，但养老产业却是“新型产业”。养老产业不仅指服装、

35、拐杖等单个商品，还包括养老机构、生活照料、医疗保健等多个方面。当前全国养老产业存在需求大、供给小；产品门类少、层次低等“软肋”，远不能满足老年群体消费需求。如美国专门生产老年用品的厂家有1000 多家，一把老年人乘坐的轮椅就有上百种，国内则很少。专家指出，养老产业是个龙头产业，不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，全国至少需要800 多万张床位，而现在只有约250 万张，缺口达550 多万张。以平均每张床位6 万元的建设成本，光床位建设就有300

36、0 亿元的市场空间。再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500 亿元的投资。目前全国老年人口已达1.69 亿，且以每年近千万的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。随着全国人均gdp 达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。他预计到2010 年，全国养老产业规模将超过1 万亿元，这对于全国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远看，促进全国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推全国“绿色gdp”的增长，再造全国经济发展新的“黄金期”。二、民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量从以上分析，我们不难看出，全国目前养老产业针对全国的老龄人口来说发展严重

37、不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009 年1 月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。据了解，年，国务院办公厅转发了民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知，年，民政部下发了关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活力。参照其他地区政府等采取床位补贴的方式，按各地市县区

38、政府采取人数补贴的方式，地区不等采取一次性建设补贴的方式，对符合条件的民办养老机构进行资助。民办养老机构的发展，已经成为推动养老服务事业发展的重要力量。综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜力，养老机构明显匮乏，民办养老机构亟待增加，严重缺乏具有养老专业知识的人才。第二节 本目的市场分析一、江西养老事业现状分析及建议一、养老事业现状分析全国目前正面临着严峻的养老形势。老年人口比重已超过10%，有的城市和地区甚至已经达到18%，并且每年以3.2%的速度在增加，已经进入老年社会。江西地区的情况同全国基本相同，截止2007年南昌包括周边60岁以上老年人口256万，占全区人口10.8%。随

39、着人口地域流动性的加强，“休闲”老人大量增加，同时，由于代际结构4：2：1的出现，传统家庭养老模式受到严峻挑战，社会化养老已成为大势所趋。据统计全国养老机构床位尚不能满足社会需求的1/12。江西地区的情况更为严重。虽然江西省出台了江西省老龄事业发展十五计划纲要（内政办（2003）68 号）。但是，从操作效果和政府推动的力度方面都远远赶不上社会的发展要求。具体建议1、社会化养老是一项公共事业、民生工程。必须是政府主导，城市社区以及社会组织具体实施。2、各级政府要在征地、建设、设施配套、税收等方面给予适当照顾，运行费用政府予以部分补贴，充分体现政府花钱购买公共服务的政府管理理念。3、社会化养老目前

40、主要形式为二种：一是住家养老加社区服务；二是老年公寓养老。其中，老年公寓养老有四种方式：独立型、服务型、护理型老年公寓以及大型老年服务型综合体。要根据江西不同地区经济发展状况，老年人的不同需求，老年人不同的年龄构成来构建江西地区社会养老体系。二、南昌市人口老龄化现状及养老机构现状一、江西地区人口老龄化现状。去年审议并原则通过了江西省关于进一步对60 周岁以上老年人实行敬老优待的规定。江西地区关于进一步对60 周岁以上老年人实行敬老优待的规定是在原有敬老优待政策的基础上的进一步完善，是江西省贯彻实施老年人权益保障法等政策法规的又一重大举措，是维护老年人合法权益的重要保证。江西地区已进入人口老龄化

41、城市。其中南昌周边区，目前全市现有户籍老年人口31.77 万人，老年人占全市总人口的12以上。尊重和关爱老年人，是中华民族的传统美德。加强和完善南昌市为老服务工作是落实科学发展观、改善民生、构建和谐社会的具体体现。通过为老年人办实事、办好事，逐步满足老年人的物质文化需求，提高他们的幸福感和满意度，让经济社会发展成果惠及广大老年人，推动本地区老龄事业与经济社会协调可持续健康发展。为此，国家要求各级政府和相关部门要提高认识，高度重视，把握好细节，扎扎实实抓好老年人优待工作。二、本地区养老机构现状及需求南昌等周边目前总人口达215.8 万人，其中60 岁以上的老年人口数量达到28.5 万人，占全市总

42、人口的14%以上，城镇老年人口17 万人，占城区人口的12 .1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%以上的速度递增，且呈现出高龄、空巢及农村留守老龄人口增多等特点。现状而言，占地200 亩，现有养老人270 人，正式职工仅有19 人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足市区老龄人养老的需求。江西等南昌养生市场，良莠不齐，经营管理大都比较陈腐落后。养老机构规模较小，管理体制与服务体系都缺乏系统性，环境卫生条件都不能满足老年人的需求，且容纳数量极为有限，表现出拥挤、杂乱、环境与噪声污染严重，对老年人的养老极为不便。政府十分关注养老问题，鼓励民办养老机构的开发建设，但目前为止，这些养老机构都还处于

43、初级阶段，不能满足市场需求。许多老人成为空巢老人，这种现象令人十分堪忧。温家宝总理在2007 年政府工作报告中明确提出，发展老龄事业积极应对人口老龄化问题，体现了我国老龄问题的严重性和发展老龄事业的紧迫性。南昌市目前总人口达215.8 万人，其中60 岁以上的老年人口数量达到28.5 万人，占全市总人口的14%以上，城镇老年人口17 万人，占城区人口的12 .1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%以上的速度递增，且呈现出高龄、休闲及农村留守老龄人口增多等特点。敬老院现状而言，占地232 亩，有养老人270 人，正式职工仅有19 人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足全市老龄人养老的需求。因

44、此，解决改造和扩建养老院项目，已成为全市老龄化社会急需解决的现实问题。根据本地市社会养老机构的缺乏以及管理滞后的现状，结合政府相关数据及市场调研特作如下分析：全市60 岁以上老人28.5 万人，如果按人均年消费8000/年，则消费总额为：28.5 万8000 元/年=22.8 亿元。其中28.5 万人中离退休干部职工9 万人，如果按人均年消费8000 元/年，则消费总额为：9 万*8000 元/年=7.2 亿元。城镇60 岁以上老人17 万人，如果按人均年消费6000 元/年，则消费总额为：17 万*6000 元/月=10.2 亿元。由以上数据可以看出，全市老龄产业发展潜力巨大。据国家老龄委统

45、计，从2007 年到2070 年这一时期平均每年将有596 万人进入老龄，而中国目前只有1000 家私营养老院，容纳大约25 万人，国营养老院容纳不到200 万人，因此，随着中国人口老龄化的不断加剧，中国养老产业的黄金时代已经到来。三、本项目市场针对性分析（一）本项目概述本项目是针对本地区的老年人，特别是南昌周边地区的老年人建设，同时在全省其它周边省市地区也建设连锁养生基地，实行“休闲式”养老养生服务体系。“福”中福0791国际养生公寓落于，离市区约22公里，从市区直线距离十几分钟便可到达园区，交通十分便利。占地面积171244 平米（3000亩），规划8000个床位。园内设有亲子乐园、宾馆、

46、老年超市、宝塔、门球场、网球场、凉亭、钓鱼山庄、医疗保健中心、健身娱乐中心、阅览棋牌中心、多功能餐厅等。公寓群从设计到施工处处考虑老年人的需求，房屋内部为无障碍设计，地板、浴室都有防滑处理，并人性化的设置各种扶手，保障老人行动方便，整个公寓群内，还配备有完善的呼叫系统、监控系统及急救系统等。公寓群内水系环绕，楼宇之间曲折迂回，营造出了浓厚的生活情趣！为这世外桃渊增添几许都市贵族高尚气息。昌九高速、昌北机场旁边是一个大型的人工湖，微风吹过，碧波荡漾，让人好不惬意。养生公寓群的东边便是美丽的森林公园，是老人们亲近自然，呼吸新鲜空气的天然氧吧，正合道家养生“天人合一，道法自然”的意境。正南位置约20

47、公里还有一座当地知名的国家级象业森林公园游览，祈福平安。由此看来，福中福0791国际养生公寓是一座自然养生、与现代文化养生殿堂。公司同期，并计划在本省12各地市建设养生所，以附合老人“纵情山水，念古怀古”的心理。如此以“江南绿青北国风光，文化”形成连锁养生机构，将来再发展深圳傍海养生基地，云南四季常青养生地，不同地域的老人在公司的统一组织下边旅游观光，边休闲度假，以达到“跨越时空，异地养生”的目标。（二）休闲式养老是社会趋势随着中国经济水平快速的发展和人民收入的增长，越来越多的老年人具备了休闲式养老的条件。休闲式养老是个社会趋势。所谓的“休闲式”养老，就是这样一种将旅游休闲和医疗保健结合为一体

48、的异地互动式旅游养老。“休闲式”养老可以让老人们像南国渡假一样四处度假旅游，冬天选择到温暖舒适的南方养老，夏天选择清爽宜人的北方避暑。在游玩的过程中，白天由工作人员陪同出去游览风景名胜，玩累了就回老年公寓休息。养老产业的发展除了能够有效利用社会闲置资源，还可以提供大量的就业机会。如果我国养老机构床位从现在的0.84%提高到发达国家目前的低限3%，按入住老人与护理人员之比3：1 测算，可以提供150 多万个就业岗位。“十一五”是养老产业的关键期，也是央企改革的加速期。“休闲式”养老在将盘活央企辅业资产，使国有资产保值增值的同时，也为解决全国下岗职工再就业问题提供了出路。随着中国经济水平的发展和人

49、民收入的增长，“居家养老”的单一模式被逐渐打破，越来越多的老年人具备了休闲式养老的条件，休闲式养老是个社会趋势。9 月23 日，全国首家以健康管理为核心的休闲式养老产业机构同时正式启动休闲式养老产业项目。全国是目前世界上唯一的老年人口超过1 亿人的国家，全国60 岁及以上的老年人口已达1.4 亿多人，占总人口的11%，并且以年均3%的速度增加，已进入老龄化社会。到2050 年，全国老年人口将超过4 亿，几乎占总人口的1/3。中国老龄事业发展基金会会长李宝库说，全国现在的养老模式仍以居家养老为主，机构养老和其他养老模式的服务能力和社会认同还有待提高，全国老龄事业是一项具有巨大发展前景的朝阳产业，

50、大有作为。四、运营方案分析（一）福中福0791国际养生公寓项目总体投资规模定位在上“中高端”的“五星级”服务模式。主要面向广大工薪阶层，面向能够生活自理并具有一定经济收入的老年群体，项目全部落成后，将形成以养老居住、旅游度假、健身娱乐、养生为主体的大型老年社区；所有的硬件设施均按照无障碍标准设计。一期的公寓主要用于当地市区离退休老人的生活养老。老年旅游度假的入住则补充养老生活，在建的二期工程，则为周边地区乃至经营老板、外方老人以及港、台老人来南昌地区度假旅游之用。（二）存在问题江西地区相对国内其他地区来说，人均经济收入尚属中低收入水平，而且大部分老年人积蓄不足，养老保险费用少，退休工资也不太高

51、，所以对于本项目的后期运营存在着潜在的威胁。（三）对策分析针对以上问题，特别提出了以实惠的价格对公寓进行出租可以一定年限给予出售。这样对于老年人的经济压力适当减轻，并可以将更多的中高收入的老年人纳入到这个体系中来，让他们享受晚年的养生乐趣。高五、总结本项目的主要特点是摆脱了南昌地区过去的零散的、不规模的、不注重老年人宜居环境的、管理体制极为落后的养老机构建立的成规模成系统的，多方面服务的社会养老机构，它集地域环境、今昔文化、休身养性、美食娱乐为一体的“休闲式”养老体系。本项目注重老年人的身心特点，将娱乐文化修养集于一身，既提供现代化服务，又提供多种适合老年人的活动与养生方式，进行“休闲式”养生，其实是一种变项目的旅游与放松心情的养生方式，极为适合老年人的心理生活方式，通过换地养生可增进老年人对大自然的亲近感，将久违的年轻心态再度带入生活中，可积极乐观地面对生活，是颐养天年最佳选择。面对中国老龄化社会的快速发展趋势，中国有百分之七十以上的老年人成为了休闲老人，他们极需要关怀与与他人接触的生活方式来缓解心情，从而避免许多因心